ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[4030: 匿名さん]

>>4029 匿名さん
借地権部分の消費税だと思います。税込の総額が太字です。

[4031: マンション検討中さん]

>>4030 匿名さん
そうなの？坪単価だと思ってた。

[4032: マンション検討中さん]

>>4028 匿名希望さん
確かにそうなんだけど、同じ条件の部屋と比べると全然違うよね。
108なんか隣の106とか107より1500万も高い。

[4033: 匿名さん]

>>4030 匿名さん
建物代金に含まれる消費税だと思います。
70年分の前払い地代は消費税は非課税です。

[4034: マンション掲示板さん]

ちなみに、青枠で既に販売済の部屋もあるのですか？あと残っている部屋はどこでしょう？

[4035: 匿名さん]

>>4026 評判気になるさん
権利金（70年分の前払い地代）は70平米当たり4350万円くらいで、かなり高いです。建物仕様を落として販売価格を抑えてあるように見えます。
権利金はもう少し落として、建物仕様を充実させて貰いたいものです。

[4036: 評判気になるさん]

>>4030 匿名さん

借地権に消費税かからないのでは？
土地も非課税ですし。建物の消費税と思われます

[4037: 評判気になるさん]

>>4034 マンション掲示板さん

これは一期一次の価格表ですんで
モデルルームで確認してきてください

[4038: 評判気になるさん]

>>4032 マンション検討中さん

セントラルコートの5階の角部屋も販売済みの6,7階よりも1500万も高い

[4039: マンマンマニマニ]

>>4035 匿名さん
もう販売後期なんで今頃言っても遅いですよ
あと50戸しかないんでお宅が買わなくても間に合ってます

[4040: マンション掲示板さん]

>>4039 マンマンマニマニさん
全部屋、数百万値上げしても、竣工までに売れちゃいそうですね。あと1年あるし、大幅値上げするのも良いかもしれませんね。

[4041: マンション検討中さん]

建物価格がかなり安いです。
仕様が充実していてこの価格ならかなりお買い得です。
反面、権利金価格はかなり高いです。
がめつい地主に搾り取られる感じです。

[4042: 匿名さん]

>>4035 匿名さん

ここは、権利金=前払い地代という定義なんですか？普通は、権利金と前払い地代は意味合いが異なるので区別され、別々に設定されます。

[4043: マンマンマニマニ]

結局、三井のヒルトップとガチンコ勝負は避けたということか。三井が牛歩戦術取ってきたんで、それに乗っかって便乗値上げ。二期はなしで営業人員減らしてちんたら売り続ける作戦か。わいの担当営業さんもどっか違う物件に異動になった言うてたわ。

[4044: 匿名さん]

渋谷ザタワーでは75m2で、ざっくり権利金2200万円、70年一括前払賃料2000万円で計4200万円です。ここの方が高い？

[4045: マンション掲示板さん]

底地のないマンションより
底地のあるマンションがいいかと。

[4046: eマンションさん]

>>4044 匿名さん
建物価格は幾らでしたか？

[4047: マンション掲示板さん]

>>4043 マンマンマニマニさん
営業担当は男性の若手の方ですか？

[4048: eマンションさん]

購入済の人が再度モデルルームに行くのはありですか？
モデルルームと同タイプの部屋で、測りたくて。

[4049: 匿名さん]

>>4046 eマンションさん

同じ広さでも、階数方角でまちまちです。75m2だと7500万円から1500万円くらい幅があると思います。
下の概要にある先着順4階の部屋だと7500万円になってます。内訳も詳しく出ています。

https://www.31shibuya.com/mfr/X1327/outline.html

[4050: 匿名]

>>4044 匿名さん

あちらはタワーなので戸あたり土地持ち分が少ないはずですよ。ここも総合設計とかで高さ制限突破でタワーにならできなかったのですかね。

[4051: 匿名]

>>4048 eマンションさん

それは営業さんと相談しましょ

[4052: マンマンマニマニ]

>>4047 マンション掲示板さん

違います。売上好調なので次の物件行きますと言ってましたんで複数人が別物件に異動で規模縮小と推察いたしました。

[4053: 匿名さん]

全部売れた後、モデルルームはどうなるんですかね。
他のマンションに転用？

[4054: eマンションさん]

>>4051 匿名さん
担当して頂いた営業の方が異動している可能性があるとしたら、わざわざ申し出るのも気が引けると思いまして

[4055: eマンションさん]

>>4053 匿名さん
モデルルームは借地で、来年の引き渡し時まで抑えてあると聞きました。

[4056: eマンションさん]

>>4049 匿名さん
建物代金はかなり割高です
タワーだとこうなるのでしょうね
個人的には場所的にもあまり魅力を感じない物件です

[4057: 坪単価比較中さん]

>>4056 eマンションさん
割高ってどうやって判断してるんですか？タワーの建物代が高くなるのは性質上当然でしょう。土地代と建物代の内訳を気にする人が定期的に現れるけど
区分マンションは土地を自分の区分所有している部分だけくり抜いて売ることはできないから気にする意味ないと思うけど。

[4058: マンション掲示板さん]

このミニ開発がアルビオン飯田橋を
バブらせた。

[4059: 評判気になるさん]

>>4027 評判気になるさん
うひゃあ！
実は108が一番欲しかった部屋だったんです。
106、107より平米数ではわずかに狭いんだけど間取りは108が一番良いと思って。
で、ちょっと狭いので8500万円くらいを考えていましたがその予想より2000万円も高いとは……
8500万円でもちょっと背伸びぎみだったので諦めて他にして良かったです。

[4060: 坪単価比較中さん]

>>4059 評判気になるさん

他の部屋にしたんですか？他の物件にしたんですか？

[4061: マンション検討中さん]

4期とんでもない上げ幅ですね。
この金額＋地代や解体費等々の諸費用を考えると、お手頃感ないなぁという感覚です。残念ですが所有権で他マンション検討に変更します。

[4062: マンション検討中さん]

>>4059 評判気になるさん
その予測はごもっともですが、売行きが良すぎて目論見が外れたわけですね。今回から、青枠も相当数出すようですが、軒並み値上げなのでしょうか。3次までに購入した人は素直に喜んでよいのかどうか。。

[4063: 評判気になるさん]

4060 坪単価比較中さん
他の部屋にしました。私は地下テラス付きが欲しかったのですが妻が乗り気でなく、しかしこの地域に住みたかったのは妻でどうしてもここのどこかが欲しいということで、競合しなさそうな部屋にして無事競合せず買えました。競合しなかった部屋ですからリセールバリューは落ちるでしょうけど。
20～30年住んで売却するつもりでいるので定借であることはデメリットとは思わず、単純に物件価格が安く管理費も安くこの地域に住めるこの物件は願ったり叶ったりでした。答え合わせは数十年後ですけど。

[4064: 通りがかりさん]

>>4063 評判気になるさん
リセールバリューは購入金額の半額程度と弱含みに考えておけばがっかりしないで済みますね。

[4065: 検討板ユーザーさん]

今週は1戸売れたようですね。

[4066: マンション検討中さん]

>>4065 検討板ユーザーさん
4次が軒並み値上げだとすれば、先着順の方が目に優しいかもしれませんね。

[4067: 匿名希望さん]

>>4066 マンション検討中さん
残り続けている先着順を先に売るための戦略かもしれないですね。
どうしても4次の部屋が欲しい人は、多少高くても購入する。価格的に無理な人は値上げ前の先着順から選ぶ。

万が一値上げが理由で売れないとしても、竣工まで1年以上と十分な時間はありますし、最後は値下げする選択肢も残っている。

4次の販売が値上げしてもなお順調であれば、最後5次以降さらに上乗せの可能性あると考えると、早めに購入した人は正解でしたね。

[4068: マンション検討中さん]

箱の間が公開されているようですが、実際にご覧になった方はいますか？

[4069: 坪単価比較中さん]

実質値上げの仕方が住不スタイルで驚いています。
ネットにはツイッター報告しかありませんが値上げは本当でしょうか？

[4070: マンション比較中さん]

実質値上げが本当だとしても問題はそれで売れていくのかどうかですね。周辺の物件の販売担当や購入希望者も注視していることでしょう。

[4071: マンション検討中さん]

>>4069 坪単価比較中さん
本当でしょうね。

[4072: マンション掲示板さん]

>>4068 マンション検討中さん
箱の間、MRで見ましたよ

[4073: マンション検討中さん]

>>4072 マンション掲示板さん

どうでしたか？

[4074: 評判気になるさん]

売れ行きよかったら値上げなんてことあるんですね。まだ売りに出てない部屋と迷いましたが、3次で買ったうちは喜んでいいのでしょうか

[4075: 評判気になるさん]

>>4074 評判気になるさん
3次までは値上げ前なので、喜んで良いかと

[4076: マンション検討中さん]

安いのが魅力だったのに値上げしたら、、

[4077: 匿名さん]

確かに、安いだけですからね…

[4078: 匿名さん]

正直10年中古で値上がり後の値段だったら購入しないですね。この時点でリセールは期待できないかな。高台ですが、南側以外の四方は囲まれてますし。

[4079: 通りがかりさん]

>>4077 匿名さん
それでも売れますよ

[4080: 検討板ユーザーさん]

>>4078 匿名さん
70年後には確実に価値ゼロになる耐久消費財的な不動産物件です。
リセールバリューは期待出来ません。

[4081: 匿名さん]

定借ですし、リセールを期待して購入する人はいないのでは。それでも販売好調なのは価格やその他の要素が大きいのでしょう。本当に1期4次で全体的に値上げされているのでしょうか？1期1次との比較で2部屋しか話題に上がっていないようなので何とも言えないですね。

[4082: eマンションさん]

所有権あったって建て替えるには解体アンド再建築が必要。容積率アップがなければ全部持ち出し。それを考えたら定期借地でも検討の余地はあるのでは。ただ値上げに関しては別問題。

[4083: 評判気になるさん]

>>4081 匿名さん
これは私も知りたいですね。例えば今回E-70G1タイプが出ているようですが、1次に売り出されたものと2つ隣で条件がほとんど変わらないので、4次の価格がわかれば簡単に比較ができると思います。

[4084: マンション掲示板さん]

定期借地物件が坪単価@400
それが売れている。

市ヶ谷や飯田橋に住んでいるマンション住民は
喜び。
これから底地付きでマンション買うのは難しくなった。

[4085: マンコミュファンさん]

普通の人はグロスの価格しかみないからな。定借なのもデベの営業から他(所有権と)変わりませんと言われたら、そうかとなるだけですし。

[4086: eマンションさん]

>>4085 マンコミュファンさん
建物代金と権利金または前払い地代を分解して分析するのに意味があると思うのですが頭ごなしに否定する人が一部にいます。

[4087: eマンションさん]

>>4082 eマンションさん
建て替え時の容積率アップについては閑静な住宅地では可能性が低いと思います。
容積率アップを狙うなら商業地域などを狙うのが確実かと。

[4088: eマンションさん]

>>4086 eマンションさん

どういう意味があるのですか？建物代金もしくは前払い地代権利金が安かった、もしくは高かったとして何が言えるのですか？

[4089: eマンションさん]

>>4087 eマンションさん

そうでしょうね。なので所有権でも定期借地でもどっちでも大して変わらないと思いました。

[4090: 匿名さん]

みんな心配しなくても死んでるよ。後腐れない、という意味で定借は相続としてはあり。

[4091: eマンションさん]

>>4089 eマンションさん
なのでコスパ高いのは若松町のクレヴィアです。

[4092: マンション掲示板さん]

>>4091 eマンションさん
はあ。私には何故にコスパが良いのか理解できまさん。

[4093: 名無しさん]

レジデンスクラブによれば、Central Court、およびWest Courtが上棟のようですね。内装工事は断熱吹付工事、軽量鉄骨下地工事を実施中とのこと。
South Courtは11月上旬に上棟予定。
East Courtは11月中旬頃より本格的な躯体工事に着手予定と書いてました。

もうすぐ引き渡しまで1年ですね。

[4094: マンコミュファンさん]

マジで誰か、土地代(権利金など)、建物代に分解することになんの意味があるんか教えてくれ。不動産投資なら分かる。税金、減価償却、消費税、投資結果に関わってくるから気にする意味分かる。では実需の区分で内訳にマジでなんの意味があるんや？リセールには一切関係ないぞ。

[4095: マンコミュファンさん]

>>4091 eマンションさん

50年後の建て替えで容積アップを狙って新築買うんかい？まさに本末転倒。新築買うなら好きなもん買いなよ。容積アップなら港区か渋谷区の立地がとにかく良い築古区分狙ったほうがいいよ。

[4096: 匿名さん]

>>4094 マンコミュファンさん

前払地代は実需にも関係してくるよ。

[4097: マンコミュファンさん]

>>4096 匿名さん

ローン控除かい？あと三菱UFJは前払い地代には融資してくれないと聞いたことあるな。しかし本物件は権利金方式。権利金と建物価格の内訳を分析して達成できる目的はなんだい？

[4098: マンション検討中さん]

売却する際に購入時に支払った権利金や前払い地代は控除できますか？

[4099: マンション掲示板さん]

ここが市ヶ谷飯田橋のマンションを
バブラせた定期借地ですか？

[4100: 匿名さん]

>>4099 マンション掲示板さん

そうです

[4101: マンコミュファンさん]

>>4099 マンション掲示板さん

安くないのにグロスの価格だけ見て買う素人がいるからですかね。

[4102: マンション掲示板さん]

>>4101 マンコミュファンさん
グロス価格は大事ですし、ランニングコストも考慮している事でしょう。購入者は素人が多いのは当然でしょう。玄人づらして、もっともらしい発言をする方もいるでしょう。

[4103: 匿名さん]

所有権物件が、70年後にプラスの遺産として残せる可能性と、
定借物件が、路線価の上昇で地代が値上がりして、総支払額が購入時の所有権物件と大差なくなる可能性、
どちらも今はわからないから、
綺麗なエントランスや共用部に満足感だして納得したいなぁというところですかね。
カップボードがないとか、更に足す費用や、タイミングで我が家は逃してしまったので、まだこのスレにいます。

[4104: マンション検討中さん]

>>4103 匿名さん
個人的にはこのエリアの土地価格はまだまだ値上がりが続くと読んでいます。
NTTもそう考えてるから手放さない訳で。

[4105: マンション検討中さん]

>>4104 マンション検討中さん
本当でしょうか。NTTは、現金でなくて不動産として所有したいのでは？

[4106: 名無しさん]

>>4101 マンコミュファンさん
素人も何も、大抵の人は住む家は1つで、1回しか買いません。

[4107: マンション検討中さん]

>>4105 マンション検討中さん
メリットがなければ、70年も動かせない固定資産所有したいと思わないでしょう。

[4108: マンション検討中さん]

>>4107 マンション検討中さん
メリットは、地代でしょう。NTTにとって資産は分散して活用した方がメリットがあります。売ったら１時金にしかなりません。

[4109: 評判気になるさん]

>>4107 マンション検討中さん　
権利金、前払い地代で確実に利益を獲得したうえで、将来の含み益も狙えます。
また、資金化したければ底地の中途売却という出口もあるかもしれません。
いずれにしても大企業はしたたかですよ。
一般消費者が敵うはずないです。

[4110: マンション掲示板さん]

なんか買ったら暴落しそう。
バブルだよね。

[4111: 匿名さん]

>>4110 マンション掲示板さん
投資で買おうとするならやめとけばいいんじゃないでしょうか。実需層であればここが気に入って購入したのでしょうから、暴落云々は余り気にしないのではないでしょうか。

[4112: マンション検討中さん]

>>4111 匿名さん

気にしてるから掲示板に張り付いてまだまだ上がるなど書き込んでるだと思いますよ。私もその一人ですが、引き渡しもまだまだ先ですしビクビクしながらすごしてます。下の子が中学にあがったら住み替えたいと思ってるのですが、そんなにうまくいくのか。

[4113: eマンションさん]

>>4112 マンション検討中さん
賃貸に住み続けていれば、資金が出て行くのみですから、それと比べたら多少下がろうが気にせず良いのでは。

[4114: 匿名さん]

>>4112 マンション検討中さん
購入者の方ですか。10年程度で売却を考えておられるのですね。10年先のことは分かりませんが、購入されたのであれば腹をくくるしかないのでは。ここは購入検討スレですので、購入前の方々が喧々囂々するのは分かりますけどね。

[4115: 名無しさん]

定期借地権物件で上がるとか下がるとか気にする必要がありますか？
70年分の家賃を入居時にまとめて払っているのと同じですから。
中途転売の場合は残存期間の家賃相当額を収取するだけですから多少の損得はあるにしても大差ないんじゃないですか。

[4116: マンション掲示板さん]

定期借地について知らない方々が買っているのですか？
建物解体費用まで毎月負担しなければならないのですよ。
初期投資を安く感じさせてる。この点はよくよく計算してください。

[4117: マンション検討中さん]

>>4116 マンション掲示板さん
この点については、マンションギャラリーで詳しい説明があり、納得して購入していることと思います。

[4118: 検討板ユーザーさん]

>>4117 マンション検討中さん
解体積立金や地代の値上げ予測についてどの程度踏み込んでいるかが肝要ですね。
予測不可能ですけど。

[4119: マンション掲示板さん]

地価は暴騰した。
本体は変わらない。
やはり所有権つきを。
しかしそれは@600になった。

[4120: 坪単価比較中さん]

>>4118 検討板ユーザーさん

だから、地代は固定資産税の1.5倍に連動するのだから固定資産税を払う所有権物件とほとんど変わらないんだって。

もし所有権価格を超えるとしたら0.5倍分のプレミアムの総支払額が所有権物件のグロス価格との差額を超えるときだけ。

特例適用後の地代が1万円だったとして、地代のうち、2/3 が固定資産税相当分で残りの 1/3 が地代の上乗せ分なので、定期借地権によって増加する支払いコストは 3333円/月。

一方で物件価格が所有権より2000万円安いという前提で試算すると、

2000 / 70 / 12 = 2.4万円

月平均2.4万円のバッファがある。固定資産税を除いた地代のプレミアム部分が現状の7倍になってはじめて（つまり地代が7倍になった時）所有権物件と比べたときの総支出を追い越す。解体費は所有権物件でも修繕積立金から支出しなければならないので計算にはいれなかったけど、入れたとしても4倍までバッファがある。

どちらにせよ所有権と比べたときに十分以上すでに安いんだよね。気づいてるやつはすでに買っている。

[4121: マンション掲示板さん]

>>4120 坪単価比較中さん
皆気づいているので、既に7割売れているのでしょう。

[4122: 名無しさん]

>>4120 坪単価比較中さん
でも結局は借地人なんだよね
それで良いなら問題ないけど

[4123: マンション掲示板さん]

>>4122 名無しさん

合理的に反論できなくなると結局レッテル貼りですか。程度が知れます。

[4124: 匿名さん]

>>4122 名無しさん
借地人であることは許容しつつ、その上でこの物件を気に入った多くの方々が購入しているのでしょう。

[4125: 口コミ知りたいさん]

>>4122 名無しさん
これでマウントを取った気分なんでしょうか。つまらない人ですね。

[4126: マンション掲示板さん]

マンマニさんは室内の設備仕様は物足りないですとありますが、皆さんは、どのような設備が欲しいですか？

[4127: マンション検討中さん]

>>4126 マンション掲示板さん
ディスポーザーとキッチン以外の天板もクォーツストーンなだけで満足ですが、もっと求める方には天カセや食器棚、床タイル貼りが良いのでしょうね。

[4128: 口コミ知りたいさん]

>>4127 マンション検討中さん
あとは、独立型浄水器、3面鏡框、洗濯機上の吊り戸棚、玄関横にカウンター、水流を変えられるシャワーヘッド、玄関前カメラ付きインターホン、キーレスエントリーシステム、オートロックなどもついていたらうれしかったです。

[4129: 名無しさん]

定借70年は役所系は将来的に延長の可能性がある気がします。人口も減となり土地需要があると思えない。