ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[3950: 匿名さん]

>>3948 匿名さん
役員は番長ですか。
課長から昇進すれば、番町に移動すると言うことですか？
まあ、つまらない話はやめてください。

[3951: 匿名さん]

>>3949 匿名さん
教員は地方公務員ですから、大差は無いですね。親の意識だけで進学先(大学や人生)が変わるなら苦労はありません。

[3952: マンション検討中さん]

一部の人の偏ったくだらない意見ばかりで参考になりませんね。
可哀想な生き様ですね。

[3953: 検討板ユーザーさん]

>>3950 匿名さん
3948 さんではないですが、課長と役員じゃ給料も大分違いがあるでしょ。
新宿側によっぽど思い入れがあれば残るでしょうが、少しでも良いところに住みたいと思えば当然あり得る選択かと。

[3954: 評判気になるさん]

まあまあ、ここも番町ほどではないですが悪い場所ではないのだから良いではありませんか。もっと頑張って外濠越えて千代田区側に住むぞと頑張れればそれはそれで良いわけで。

[3955: 匿名さん]

そうですね。
いつか番町に住んでみたいです。

[3956: 匿名さん]

12万円もらえるしね。

[3957: マンション検討中さん]

>>3955 匿名さん
番町は不便じゃ無いですか？？
六番町あたりは良いかもですけど。

[3958: 検討板ユーザーさん]

砂土原に住んでいます。
ウェリス市谷加賀町の最上階
114平米24980万円です。
坪単価710万円。
市ヶ谷の底地の価値は
これほど高いものなのです。

[3959: 検討板ユーザーさん]

番町がいいとか
そういう話題ではなく
底地の権利について議論を
お願いいたします。

[3960: 匿名さん]

でもここを踏み台にしていつか番町に住みたい人いるよ

[3961: 匿名さん]

現地見てきました。
DNP側は道も広く、緑もあるのでよかったですが、肝心のエントランス側が思っていた以上に道幅狭く、社宅や古い家が密集しておりました。
パンフなどに載っているエントランスがここにできるとなると、、、少しイメージと違う印象でした。

[3962: 評判気になるさん]

>>3961 匿名さん
おそらく南側に単価を乗っけるためにメインエントランスは北側に持ってきたものと思慮
でも、駐車場出入り口は南側か。車の出入りを優先したんでしょうかね

[3963: 匿名]

>>3962 評判気になるさん

いや、最寄り駅からの導線考えると北側につくるしかないのでは？南だと駅徒歩７分超えちゃいますし。

[3964: 評判気になるさん]

>>3963 匿名さん
駅からの動線はサブエントランスをつくればどうとでもなるかと。市ケ谷駅側をメインエントランスにして、牛込柳町駅側は北側もしくは西側のサブエントランスでも十分でした

[3965: 匿名]

>>3964 評判気になるさん

表記上の駅徒歩はメインエントランスから測られますよね？

あなたな十分かもしれませんが、牛込柳町駅使う人の方が多いはずなので、その方達に主に裏口（サブエントランス）を使わせるのはマンション全体の厚生は下がることになる、とプロが判断した結果ですよね。

[3966: 検討板ユーザーさん]

底地は所有できないが
市ヶ谷にマンションを持ちたい。
そういう方々の気持ち理解できます。

[3967: 匿名さん]

MR行ったら小さい子ども連ればかりでうるさくなるだろうなと思ったのと地下鉄の市ヶ谷の駅までかなり歩くのでやめました。

[3968: 職人さん]

南側1Fテラス付きで高値売れるとこつぶしてまで共用部にするなんてアホな設計案出てきたら即却下します（デベ営業目線）

[3969: 買い替え検討中さん]

>>3961 匿名さん
出た。周辺に対しての上から目線！
密集はしてないよ。

[3970: マンション掲示板さん]

>>3965 匿名さん

いえ、駅距離は必ずしもメインエントランスで測る必要はないですよ。本物件もおそらく敷地の端、もしくは近いエントランスからです。北側のメインエントランスから市ヶ谷駅は到底11分では行けません。敷地の端からメトロの市ヶ谷駅出入口まで約850mで11分です

https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00226/

まあ、私はエントランスはどっちでもいいですよ。南向きにあったほうが良かったという意見を見て確かにそっちの方が見栄えは良かったかもと思っただけです。駅距離表記に関係ないのですから。

[3971: 評判気になるさん]

3970 に追記ですが、エントランスが北側にあるのはあくまで >>3968 さんが言うように単価が乗せられる南向きに住戸をより多く作りたかっただけで、牛込柳町駅使う人のためでも駅徒歩表記を良くするするためではないでしょう。

[3972: マンション検討中さん]

私は新宿乗り換えが多いので牛込柳町が近いメインエントランス、パークサイドエントランスが北側なのはありがたいです。
市ヶ谷駅も休日とかは使う予定です。

[3973: 検討板ユーザーさん]

>>3970 マンション掲示板さん
11分以上もかかるのですか
これでは市ヶ谷駅近とは言えません
牛込柳町駅も正味10分くらいでしょうか

[3974: 口コミ知りたいさん]

底地はまずNTTは手放さない。
市ヶ谷にこんな広い土地はなかなかないからね。

ソニービル買った武蔵野美術大学はナイス
判断でしたね。

[3975: マンション掲示板さん]

>>3973 検討板ユーザーさん
私が歩いたところでは、メインエントランス辺りから牛込柳町駅の南東口まで5分、そこから牛込柳町駅の大江戸線ホームまで3分でした。自宅の玄関からホームまでの正味では10分ですね。

[3976: マンション検討中さん]

少し予算を伸ばしてヴィークコート代々木参宮橋に乗り換えました！

[3977: 評判気になるさん]

>>3973 検討板ユーザーさん

東にもエントランスありますから。まあ正味10分です。

[3978: 評判気になるさん]

市ヶ谷の底地はそんなに価値があるのですか？

[3979: 検討板ユーザーさん]

今週もニ部屋先着順減ったね。
次回11月中旬は第二期かと思いきや第一期四次ですか。引渡し1年前には残り30部屋ぐらいまで進むかもね。
三井と比較しようと思ったけど、あちらは後ろ倒しで悩ましい。。

[3980: 評判気になるさん]

>>3978 評判気になるさん
物件の価格と売れ行きみて考えてみてください。
価値がある人もいればない人もいる。

[3981: 評判気になるさん]

>>3979 検討板ユーザーさん
刻んできましたね。2期は三井が販売するときまで温存するんじゃないでしょうか。
三井と同時検討する人も多そうですが価格勝負になれば勝てると踏んでるんでしょうね。
そう考えれば三井も自社物件を宣伝するタイミングに重ねるほうが効率がいいので。

[3982: 坪単価比較中さん]

>>3976 マンション検討中さん
あの物件も結構安かったですね。デベ気にしない方にはお買い得だと思います。

[3983: 評判気になるさん]

定期借地を気にしないで買える人は買えばいい。
建物坪単価400万
土地坪単価300万

土地を欲しい人は市ヶ谷では700万必要。
入らなければ400万。

[3984: マンション検討中さん]

>>3982 坪単価比較中さん

反応ありがとうございます。賃貸暮らしなので家賃が一年違うのとオプションなり考えると思ったより差は小さかったのでgoしちゃいました。

[3985: 検討板ユーザーさん]

>>3983 評判気になるさん
ここは牛込柳町ですから坪500から600万だと思います。

[3986: 坪単価比較中さん]

>>3985 検討板ユーザーさん
仮に所有権だとして土地建物で500くらいじゃないすかね。三井納戸町がだいたいそんくらいです。でも、敷地面積、形状を考えるともうちょっと高くてもいいくらいかもしれません。

[3987: マンション検討中さん]

>>3986 坪単価比較中さん

私も500行かないくらいだと思います。加賀町あたりの築10年の中古が坪350万くらいですよね？

[3988: 口コミ知りたいさん]

>>3987 マンション検討中さん
もう少し高いかと

[3989: 坪単価比較中さん]

>>3988 口コミ知りたいさん
390くらいですよね。ここ1年だと。

[3990: 検討板ユーザーさん]

定借ですが、ソニー銀行も提携ローンで使えることになったみたいですね。
利率も所有権と同じ条件みたいです。

[3991: 検討中さん]

>>3990 検討板ユーザーさん

これは条件良いのですか？

[3992: 坪単価比較中さん]

>>3991 検討中さん
手数料払えば金利は都銀並みですね。ただ事務手数料は中途売却で戻ってこないので、長期で住むつもりの方に限り良い条件かと思います。

ソニー銀行で借りるメリットは金利ではなく、買い先行でダブルローンになる場合の審査がゆるいので、当物件に引っ越した後に前の物件をじっくり時間をかけて売ることが出来ることです。

[3993: 検討板ユーザーさん]

事務手数料を金利0.2%上乗せもあるから、初期費用も軽く出来そう。

[3994: 評判気になるさん]

他人の土地の上に家を建てて住む。

ストレートにいうと。

[3995: 名無しさん]

>>3994 評判気になるさん
賃貸家屋と賃貸土地の違いはありますか？

[3996: 通りがかりさん]

>>3994 評判気になるさん
定借にこだわりがあり、時折繰り返して同じようなことを書き込んでいるようですが、おっしゃりたいことがよく分かりません。細かなことにこだわっていると性格を疑われますよ。

[3997: 匿名さん]

>>3996 通りがかりさん

スルーしとけばいいんじゃない。
販売好調を前にこんな内容でしか、憂さ晴らし出来ないんだからさ。

[3998: 通りがかりさん]

この10年で恐ろしく上がりましたね。
3LDK所有権付き新築物件が7000万で買えたものが今や1.2億とか。
定期借地権でも1億。
今のうちに買わないと買えなくなるというバブル期の心理状況に似てきました。

[3999: 匿名さん]

携帯電話と同じで寡占が続いてますからね。

[4000: マンション検討中さん]

供給も絞られてますからね。

[4001: マンコミュファンさん]

1期4次は値上げしてるのですか？

[4002: マンション検討中さん]

上げたり下げたりじゃないですかね。人気ある部屋とない部屋ありますし。

[4003: 評判気になるさん]

今や市ヶ谷のマンション底地は
坪単価400万。建物は坪単価300から400万

[4004: 評判気になるさん]

ウェリス市ヶ谷は
116平米26980万。
土地つきマンション。
立地的にこことはあまり変わらないが、
坪単価740万。

底地は高い??

[4005: 通りがかりさん]

>>4004 評判気になるさん

ウエリスはかなり極端な価格です。NTTがらみが共通点で、パークハウスの当て馬にしたのかと勘ぐってしまいます。パークハウス完売の暁には値下げ、もしくは市況が追いつくまで気長に待つ？

[4006: 評判気になるさん]

都心部マンション価格は上がり続けるかと。
香港のまだ二分の一。
投資家の目は日本にある。
だからウェリスの完売も早いかと。
外人からすると全部買え。状態

[4007: 評判気になるさん]

とくに中国人の購買意欲は高い。
日本人の賃金は上がらず日本の
都心部のマンションは上がり続ける。

[4008: 名無しさん]

>>4006 評判気になるさん
定期借地権物件も対象になるのでしょうか？

[4009: マンション掲示板さん]

外国人特に中華系は定期借地に抵抗なさそう。中国本土に所有権はないし、シンガポールも定期借地99年など。所有権からディスカウントは残り続けますが、所有権が上がるのにゆっくり付いていくだけです。

[4010: 評判気になるさん]

市ヶ谷、飯田橋のマンション価格上昇は
株が急にあがっていくような感じ。
これはアルビオ飯田橋やウェリス市ヶ谷の
ように土地所有権の物件の話ですが。
少し前は、坪単価400万台、今は600から
700万となりました。

[4011: マンション検討中さん]

1期4次始まりましたね。
私の検討していたお部屋は価格が200万円くらい
上がってショックでした。
まだまだ、急がなくても選べると思っていたのに、価格表を見る限りでは、
もう50戸くらいしかありませんでした。
1期4次で、もうお部屋は無くなりそうですね。

[4012: 通りがかりさん]

>>4011 マンション検討中さん

3次も価格表に載ってた部屋の価格が200万円上げて出てきたということですか？それとも3次には出てなかったけど上下左右の価格から想定される値段よりも200万円上がってたということですか？

[4013: 通りがかりさん]

残りものに福はないのです。
さっさと第一期第一次で勝負しないからこんなことになります。

[4014: マンション検討中さん]

第一期一次は予定販売価格より数百万下がったお部屋も結構ありましたね。
あれはコロナで販売遅れて、急ぎ売りしたかったからでしょうか？

[4015: マンション掲示板さん]

定期借地で坪単価400万で売れるかどうか
手探り状態だったのでしょう。
しかし土地所有権つきのマンションの
坪単価が5割くらい直近で上がったので
値上げしたのだと思います。

[4016: マンション掲示板さん]

>>4014 マンション検討中さん

いや、あれは一期1次で目玉の部屋、特に低層や一階テラス、角部屋に要望が偏りすぎたのでバラすために上の階の価格を下げたのですよ。もちろんコロナの影響で多少弱気になったのもあるでしょうが。確か一期一次は倍率8倍までありました。

[4017: 匿名さん]

>>4013 通りがかりさん

おっしゃるとおり。やっぱり最初が肝心要

[4018: マンション掲示板さん]

定期借地@400万で200世帯以上。

もしかしたらこの物件が市ヶ谷や飯田橋の
土地所有権つきマンション坪単価600万
の火付け役になったかもしれませんね。

[4019: マンコミュファンさん]

>>4010 評判気になるさん

典型的なバブルという事ですか？足元のマザーズがそんな感じですが、崩れ始めましたよね。

[4020: マンション掲示板さん]

香港よりやすいからね。
でも持ち家持っている方は
売ってもいいかもですね。

[4021: マンション掲示板さん]

いずれ都市部はチャイナで溢れるかと。
北京語を勉強する時代になるかもしれませんね。
日本人でお金を持っているのはごく一部ですから。

[4022: eマンションさん]

1期4次　と2期の違いがわかりません。
2期はない可能性もありますか？

[4023: eマンションさん]

>>4022 eマンションさん

もう次は第一期五次か、最終期でしょう。
二期って形で期間たんまりとって需要溜めて販売するなんてことせずに完売でしょう。

[4024: eマンションさん]

>>4023 eマンションさん
そんなにすぐ完売してしまうのですね。
キャンセル住戸も期待できないでしょうか？

[4025: マンション掲示板さん]

>>4024 eマンションさん

４次で買えばいいじゃん。何を期待してる？
キャンセル待ちしても安くは出ないかもですよ。
なんせ1階は1000万ほど値上げしたそうですから。
いつの間に地所も住友方式採用したのでしようか

[4026: 評判気になるさん]

一応、値上げ情報のソースを置いておきますね

[4027: 評判気になるさん]

4次の新価格情報はこちら。
https://twitter.com/Shin_Toyosu_10/status/1318784656133664769?s=19

[4028: 匿名希望さん]

>>4027 評判気になるさん
青枠は元々値付けされてないですし、値上げではないのでは？

[4029: 匿名さん]

>>4026 評判気になるさん
価格の下の（カッコ）書きは消費税ですか？

[4030: 匿名さん]

>>4029 匿名さん
借地権部分の消費税だと思います。税込の総額が太字です。

[4031: マンション検討中さん]

>>4030 匿名さん
そうなの？坪単価だと思ってた。

[4032: マンション検討中さん]

>>4028 匿名希望さん
確かにそうなんだけど、同じ条件の部屋と比べると全然違うよね。
108なんか隣の106とか107より1500万も高い。

[4033: 匿名さん]

>>4030 匿名さん
建物代金に含まれる消費税だと思います。
70年分の前払い地代は消費税は非課税です。

[4034: マンション掲示板さん]

ちなみに、青枠で既に販売済の部屋もあるのですか？あと残っている部屋はどこでしょう？

[4035: 匿名さん]

>>4026 評判気になるさん
権利金（70年分の前払い地代）は70平米当たり4350万円くらいで、かなり高いです。建物仕様を落として販売価格を抑えてあるように見えます。
権利金はもう少し落として、建物仕様を充実させて貰いたいものです。

[4036: 評判気になるさん]

>>4030 匿名さん

借地権に消費税かからないのでは？
土地も非課税ですし。建物の消費税と思われます

[4037: 評判気になるさん]

>>4034 マンション掲示板さん

これは一期一次の価格表ですんで
モデルルームで確認してきてください

[4038: 評判気になるさん]

>>4032 マンション検討中さん

セントラルコートの5階の角部屋も販売済みの6,7階よりも1500万も高い

[4039: マンマンマニマニ]

>>4035 匿名さん
もう販売後期なんで今頃言っても遅いですよ
あと50戸しかないんでお宅が買わなくても間に合ってます

[4040: マンション掲示板さん]

>>4039 マンマンマニマニさん
全部屋、数百万値上げしても、竣工までに売れちゃいそうですね。あと1年あるし、大幅値上げするのも良いかもしれませんね。

[4041: マンション検討中さん]

建物価格がかなり安いです。
仕様が充実していてこの価格ならかなりお買い得です。
反面、権利金価格はかなり高いです。
がめつい地主に搾り取られる感じです。

[4042: 匿名さん]

>>4035 匿名さん

ここは、権利金=前払い地代という定義なんですか？普通は、権利金と前払い地代は意味合いが異なるので区別され、別々に設定されます。

[4043: マンマンマニマニ]

結局、三井のヒルトップとガチンコ勝負は避けたということか。三井が牛歩戦術取ってきたんで、それに乗っかって便乗値上げ。二期はなしで営業人員減らしてちんたら売り続ける作戦か。わいの担当営業さんもどっか違う物件に異動になった言うてたわ。

[4044: 匿名さん]

渋谷ザタワーでは75m2で、ざっくり権利金2200万円、70年一括前払賃料2000万円で計4200万円です。ここの方が高い？

[4045: マンション掲示板さん]

底地のないマンションより
底地のあるマンションがいいかと。

[4046: eマンションさん]

>>4044 匿名さん
建物価格は幾らでしたか？

[4047: マンション掲示板さん]

>>4043 マンマンマニマニさん
営業担当は男性の若手の方ですか？

[4048: eマンションさん]

購入済の人が再度モデルルームに行くのはありですか？
モデルルームと同タイプの部屋で、測りたくて。

[4049: 匿名さん]

>>4046 eマンションさん

同じ広さでも、階数方角でまちまちです。75m2だと7500万円から1500万円くらい幅があると思います。
下の概要にある先着順4階の部屋だと7500万円になってます。内訳も詳しく出ています。

https://www.31shibuya.com/mfr/X1327/outline.html