ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[3901: マンション検討中さん]

>>3900 マンション検討中さん
毎月、解体準備金を積み立てます。

[3902: 匿名さん]

>>3895 匿名さん
それなら値下がり必至でしょうね。
新しく買う人がいなければ価格は維持できないんだから。
人口が増えている所じゃないと厳しいよ。

[3903: 匿名さん]

>>3901 マンション検討中さん

便乗質問です。
解体準備金も修繕積立金みたく何年かごとに見直しされて値上げされたりするものでしょうか？

[3904: マンション掲示板さん]

>>3903 匿名さん
そりゃあ、今から70年後の解体費用が正確に見積れるわけはないから、当然見直すこともあるでしょう

[3905: eマンションさん]

>>3899 近所さん
ビクビクというほどでは無いですが中途売却が前提ならば条件が良い時期にと誰もが考えます。
理論的には定期借地権物件は残存期間が半分を切る頃から急激に価値が下落するようなので35年しか住めないことになりますね。35年経過時に買い替えが出来る財力が有れば問題無いですが、そうでなければ住み続けるしかありません。

[3906: マンション検討中さん]

>>3904 マンション掲示板さん
確か20年後くらいに見直しがあるようなことが重説に記されていたように思います。

[3907: 3894&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU373]

特別定額給付金は1人10万円を8月末で給付申請も終わったが、生活等支援で別途
特別臨時給付金を交付する自治体があり、東京では千代田区が1人12万円、
品川区が1人3万円(新生児等5万円）などが決定している。

▽「新生児臨時給付金10万円／2021年3月末出生児迄対象」（新宿区）
特別定額給付金は本年4/27現在住民基本台帳に記載されている者が
給付対象で1人当たり10万円が給付された。よって、4/28以降出生児は支給対象外。
ただ、新型コロナウイルスの感染は、パンデミック状態となり、特別定額給付金では
救済されない、本年4/28以降新生児世帯の生活支援施策を決定している
自治体が東京区部でも幾つかみられる。
標記新宿区を始め、台東・荒川・北・葛飾の各区も同様の10万円支給を決めた。

■新宿区新生児臨時給付金概要
対象新生児：2020-令和2年4月28日～2021-令和3年3月31日までに生まれた子
給付対象者：対象新生児とともに新宿区に住民登録があり、新生児を養育する保護者
給付金額：対象新生児1人につき、100,000円
概要ttps://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000296228.pdf
概要判定ttps://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000295741.pdf
*既存対象者には、10月末から振込給付が開始され、今後出生～来年3月末出生児に
ついては、順次給付される。

幾つか書き込み触れて完売になった、下記3物件も入居後来春3月末迄に
出産及び入居待ちで現新宿区民で出産なら給付対象になる。
完売早稲田https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3083/
完売市ヶ谷&レジ四谷https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/645085/res/655-656/
(注)なお、本給付金については「新宿区役所子ども家庭部」に事前確認し、申請手順を
確認するとスムーズになる。

本三菱物件&今後販売三井物件や区内他社物件契約済み他の者で、新宿区内からの
移転者なら、所定手続きしていれば、現行住所地に案内があるはず。

[3908: eマンションさん]

住居地域の物件ならば定期借地権付きマンションを買うのが賢い選択だと思うのですが間違っていますか？教えてください。

土地所有権付きマンションの場合、建て直し時に土地の含み益が生しており、かつ容積率の緩和が期待できれば、少ない手出し金で新築マンションが手に入ります。
でも、容積率の緩和は商業地域なら期待が持てますが住居地域だと難しいのではないかと思います。
そう考えると住居地域に立地する土地所有権付きマンションを購入するメリットがあまり見当たりません。

[3909: 評判気になるさん]

>>3908 eマンションさん
間違ってないのですし私も定借物件を買いましたが、建て替えを念頭に置いて議論するのは現実にはあまり意味がないかもしれません。50-70年先の話なので。

それよりかは10-30年後のリセールバリューを念頭に考えたほうが実際的かと思います。定借は一般的にリセール不利とされていますが、新築時の購入価格が十分に安ければ所有権云々は大した問題ではないです。

[3910: eマンションさん]

定期借地にならない部屋はありますか？

[3911: マンション検討中さん]

>>3910 eマンションさん
精神科へどうぞ?

[3912: 検討板ユーザーさん]

売り行き好調で乗り遅れた定借ネガさんも最近来ないしネタ切れすなー

[3913: 匿名さん]

通常は入居半年から1年後くらいから中古物件が出回るようですが果たして値付けがどうなるやら。
購入価格より上がれば大成功ということになるでしょう。

[3914: 評判気になるさん]

>>3913 匿名さん

問題は成約価格ですね。一階テラス付きやら、67平米の3LDKの中には割安なものがあったので価格を乗っけたものが未入居が出てくるかもしれません。転売というよりは引き渡しまでに色々と変化があった人の売出しだとは思いますが。

[3915: eマンションさん]

20年後くらいに定期借地の見直しがあればみなさんいいですね。

[3916: 口コミ知りたいさん]

>>3915 eマンションさん
見直し項目としては
①地代値上げ
②管理費値上げ
③各種積立金値上げ
④借地期間の変更
⑤底地の買取り

但し、④⑤は99パーセント実現しませんw

[3917: eマンションさん]

底地をもたないメリットは
安く買える。
デメリットは賃貸感覚になるから
共用部分の住民の使用が雑になる。

[3918: マンション掲示板さん]

>>3917 eマンションさん
ここの場合、3LDKの部屋で2000万円くらい安く買えるということですかね。

[3919: マンション検討中さん]

すごいですね。
このご時世アホみたいに売れてますね！

[3920: 名無しさん]

>>3919 マンション検討中さん
中古物件も都心では成約坪単価最高額更新の連発らしいです。
都心以外はどうなんでしょうか？

[3921: eマンションさん]

上物坪単価400万
底地坪単価200万
くらいかな？

[3922: マンコミュファンさん]

>>3921 eマンションさん
1億円の部屋だと
土地5000万
建物5000万
くらいだと思います。

[3923: マンコミュファンさん]

>>3922 マンコミュファンさん
すみません間違えました
1億円の物件で
借地料前払い分4000万
建物6000万
くらいだと思います。

[3924: マンション検討中さん]

DNP敷地内にコンビニできるという噂を聞いたのですがどうでしょう？

[3925: マンション検討中さん]

>>3919 マンション検討中さん
どういうご時世ですか？？

[3926: 評判気になるさん]

>>3924 マンション検討中さん

もうあるんじゃなかったっけ。ローソン
DNP社員しか入れないらしいけど。それではなく新しく？

[3927: 検討板ユーザーさん]

オプションの価格高すぎですわ。
三井の某直結タワマンの1.5倍から2倍の価格。
定借で本体価格上げられずやむなくオプションに目一杯載せたのかと疑いたくなる

[3928: 匿名さん]

>>3925 マンション検討中さん
質問しょーもな

[3929: マンション検討中さん]

>>3927 検討板ユーザーさん

設備仕様低めなのでオプションでと思ってるんですが、例えばステアリレベルにするのにどれくらいかかりそうですか？

[3930: 検討板ユーザーさん]

>>3929 マンション検討中さん
ステアリを検討したことないのですが、ステアリレベルとはどのような感じですか？

[3931: 評判気になるさん]

>>3929 マンション検討中さん

ビルトインオプションだけではステアリレベルにはなりませんよ。200万かけてもまだ負けてるかと

[3932: 匿名さん]

フルOPにすると1000万くらいかかりますか？

[3933: 評判気になるさん]

>>3932 匿名さん

モデルルームと同じ造作家具頼めば一千万くらいオプションに使うこともできますが、それを除けばそんなにオプションの種類もないですよ。風呂の仕様は上げられませんし。キッチン天板も黒色に出来るだけで石自体は変えられないし。

[3934: eマンションさん]

底地の権利もオプションにあれば
1000万上乗せ。

[3935: eマンションさん]

だったらもうちょっと頑張って番町住みたいですわ

[3936: マンション検討中さん]

>>3935 eマンションさん
番町って大きなスーパーやドラッグストアとかありますか？
飲食店も少なそうなので住みやすいとは言えない気がします。

[3937: eマンションさん]

番長は底地付きで坪単価800万円
今は900万円かな。

[3938: 匿名]

>>3936 マンション検討中さん

生協宅配使えばいいし、ネットスーパーも最近は便利です。ここもクックパッドマート置いてるくらいで買い物の利便性は高くはないですよ。
飲食店は麹町駅周りに色々ありますし、四谷まで歩ける距離です。

番町の方が交通の便がよく、緑は豊かですし、教育レベルは格段に上ですが、安売りスーパー・ドラッグストアがあることが住みやすいという価値観の方にとっては違うんでしょうね。

[3939: eマンションさん]

番町を検討している人は
ここは対象外かと。
70年後に解体。
解体費用まで負担し管理費は@月に50000円。

イニシャルコストとランニングコスト両方は
検討しないといけない物件。

[3940: 匿名さん]

>>3939 eマンションさん
2年目からは月に4万円くらいですよ。

[3941: 匿名さん]

>>3938 匿名さん
教育レベルが格段に上、なんてことがあるんですかね。信じがたいのですが、何か資料に基づいた発言ですか？

[3942: 検討板ユーザーさん]

>>3941 匿名さん
番町小学校、麹町小学校、九段中のブランド公立校＋周辺の名門私立中高のことを言ってるんでしょう。前者は所詮公立、後者も試験に受かればここからでも十分通えます。とは言ったものの、住宅地としては番町のほうが断然格上です。

[3943: 検討板ユーザーさん]

>>3935 eマンションさん
ここを検討してる人がもうちょっと頑張ったら番町買えるもんかね。中古の冴えない物件なら買えるとは思うがここと同格以上の物件でさらに番町となると、坪単価違い過ぎで手も足もでないのではないか。私には到底無理でした。

[3944: 匿名さん]

番町、青山、麻布、広尾、白金などのどこか鼻にかけた空気が嫌いな人は気取らない庶民的な牛込エリアがオススメです。
ジャージー姿で買い物行けるような場所で気に入ってますw

[3945: 匿名さん]

番町は近くて遠いということか

[3946: 匿名さん]

>>3944 匿名さん
ジャージー？？

[3947: 検討板ユーザーさん]

>>3946 匿名さん
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B8%E3%83%A3%E3%83%BC%E3%82%B8%E3%...(%E8%A1%A3%E9%A1%9E)#:~:text=%E3%82%B8%E3%83%A3%E3%83%BC%E3%82%B8%E3%83%BC%EF%BC%88jersey%E3%80%81%E3%82%B8%E3%83%A3%E3%83%BC%E3%82%B8%EF%BC%89%E3%81%A8,%E7%94%9F%E5%9C%B0%EF%BC%88%E3%83%A1%E3%83%AA%E3%83%A4%E3%82%B9%EF%BC%89%E3%81%AE%E5%88%A5%E5%90%8D%E3%80%82

http://www.rebino.com/2016/10/12-005555.html

[3948: 匿名]

>>3943 検討板ユーザーさん

うちの会社（銀行）の役員は番長に住んでいて、課長止まりの人が新宿側の市谷に住んでます。

[3949: 匿名]

>>3942 検討板ユーザーさん

公立小中は授業のレベルは大差ないかもしれませんが、親の意識や学生のレベルが違うと進学先はだいぶ変わってきますよ。

[3950: 匿名さん]

>>3948 匿名さん
役員は番長ですか。
課長から昇進すれば、番町に移動すると言うことですか？
まあ、つまらない話はやめてください。

[3951: 匿名さん]

>>3949 匿名さん
教員は地方公務員ですから、大差は無いですね。親の意識だけで進学先(大学や人生)が変わるなら苦労はありません。

[3952: マンション検討中さん]

一部の人の偏ったくだらない意見ばかりで参考になりませんね。
可哀想な生き様ですね。

[3953: 検討板ユーザーさん]

>>3950 匿名さん
3948 さんではないですが、課長と役員じゃ給料も大分違いがあるでしょ。
新宿側によっぽど思い入れがあれば残るでしょうが、少しでも良いところに住みたいと思えば当然あり得る選択かと。

[3954: 評判気になるさん]

まあまあ、ここも番町ほどではないですが悪い場所ではないのだから良いではありませんか。もっと頑張って外濠越えて千代田区側に住むぞと頑張れればそれはそれで良いわけで。

[3955: 匿名さん]

そうですね。
いつか番町に住んでみたいです。

[3956: 匿名さん]

12万円もらえるしね。

[3957: マンション検討中さん]

>>3955 匿名さん
番町は不便じゃ無いですか？？
六番町あたりは良いかもですけど。

[3958: 検討板ユーザーさん]

砂土原に住んでいます。
ウェリス市谷加賀町の最上階
114平米24980万円です。
坪単価710万円。
市ヶ谷の底地の価値は
これほど高いものなのです。

[3959: 検討板ユーザーさん]

番町がいいとか
そういう話題ではなく
底地の権利について議論を
お願いいたします。

[3960: 匿名さん]

でもここを踏み台にしていつか番町に住みたい人いるよ

[3961: 匿名さん]

現地見てきました。
DNP側は道も広く、緑もあるのでよかったですが、肝心のエントランス側が思っていた以上に道幅狭く、社宅や古い家が密集しておりました。
パンフなどに載っているエントランスがここにできるとなると、、、少しイメージと違う印象でした。

[3962: 評判気になるさん]

>>3961 匿名さん
おそらく南側に単価を乗っけるためにメインエントランスは北側に持ってきたものと思慮
でも、駐車場出入り口は南側か。車の出入りを優先したんでしょうかね

[3963: 匿名]

>>3962 評判気になるさん

いや、最寄り駅からの導線考えると北側につくるしかないのでは？南だと駅徒歩７分超えちゃいますし。

[3964: 評判気になるさん]

>>3963 匿名さん
駅からの動線はサブエントランスをつくればどうとでもなるかと。市ケ谷駅側をメインエントランスにして、牛込柳町駅側は北側もしくは西側のサブエントランスでも十分でした

[3965: 匿名]

>>3964 評判気になるさん

表記上の駅徒歩はメインエントランスから測られますよね？

あなたな十分かもしれませんが、牛込柳町駅使う人の方が多いはずなので、その方達に主に裏口（サブエントランス）を使わせるのはマンション全体の厚生は下がることになる、とプロが判断した結果ですよね。

[3966: 検討板ユーザーさん]

底地は所有できないが
市ヶ谷にマンションを持ちたい。
そういう方々の気持ち理解できます。

[3967: 匿名さん]

MR行ったら小さい子ども連ればかりでうるさくなるだろうなと思ったのと地下鉄の市ヶ谷の駅までかなり歩くのでやめました。

[3968: 職人さん]

南側1Fテラス付きで高値売れるとこつぶしてまで共用部にするなんてアホな設計案出てきたら即却下します（デベ営業目線）

[3969: 買い替え検討中さん]

>>3961 匿名さん
出た。周辺に対しての上から目線！
密集はしてないよ。

[3970: マンション掲示板さん]

>>3965 匿名さん

いえ、駅距離は必ずしもメインエントランスで測る必要はないですよ。本物件もおそらく敷地の端、もしくは近いエントランスからです。北側のメインエントランスから市ヶ谷駅は到底11分では行けません。敷地の端からメトロの市ヶ谷駅出入口まで約850mで11分です

https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00226/

まあ、私はエントランスはどっちでもいいですよ。南向きにあったほうが良かったという意見を見て確かにそっちの方が見栄えは良かったかもと思っただけです。駅距離表記に関係ないのですから。

[3971: 評判気になるさん]

3970 に追記ですが、エントランスが北側にあるのはあくまで >>3968 さんが言うように単価が乗せられる南向きに住戸をより多く作りたかっただけで、牛込柳町駅使う人のためでも駅徒歩表記を良くするするためではないでしょう。

[3972: マンション検討中さん]

私は新宿乗り換えが多いので牛込柳町が近いメインエントランス、パークサイドエントランスが北側なのはありがたいです。
市ヶ谷駅も休日とかは使う予定です。

[3973: 検討板ユーザーさん]

>>3970 マンション掲示板さん
11分以上もかかるのですか
これでは市ヶ谷駅近とは言えません
牛込柳町駅も正味10分くらいでしょうか

[3974: 口コミ知りたいさん]

底地はまずNTTは手放さない。
市ヶ谷にこんな広い土地はなかなかないからね。

ソニービル買った武蔵野美術大学はナイス
判断でしたね。

[3975: マンション掲示板さん]

>>3973 検討板ユーザーさん
私が歩いたところでは、メインエントランス辺りから牛込柳町駅の南東口まで5分、そこから牛込柳町駅の大江戸線ホームまで3分でした。自宅の玄関からホームまでの正味では10分ですね。

[3976: マンション検討中さん]

少し予算を伸ばしてヴィークコート代々木参宮橋に乗り換えました！

[3977: 評判気になるさん]

>>3973 検討板ユーザーさん

東にもエントランスありますから。まあ正味10分です。

[3978: 評判気になるさん]

市ヶ谷の底地はそんなに価値があるのですか？

[3979: 検討板ユーザーさん]

今週もニ部屋先着順減ったね。
次回11月中旬は第二期かと思いきや第一期四次ですか。引渡し1年前には残り30部屋ぐらいまで進むかもね。
三井と比較しようと思ったけど、あちらは後ろ倒しで悩ましい。。

[3980: 評判気になるさん]

>>3978 評判気になるさん
物件の価格と売れ行きみて考えてみてください。
価値がある人もいればない人もいる。

[3981: 評判気になるさん]

>>3979 検討板ユーザーさん
刻んできましたね。2期は三井が販売するときまで温存するんじゃないでしょうか。
三井と同時検討する人も多そうですが価格勝負になれば勝てると踏んでるんでしょうね。
そう考えれば三井も自社物件を宣伝するタイミングに重ねるほうが効率がいいので。

[3982: 坪単価比較中さん]

>>3976 マンション検討中さん
あの物件も結構安かったですね。デベ気にしない方にはお買い得だと思います。

[3983: 評判気になるさん]

定期借地を気にしないで買える人は買えばいい。
建物坪単価400万
土地坪単価300万

土地を欲しい人は市ヶ谷では700万必要。
入らなければ400万。

[3984: マンション検討中さん]

>>3982 坪単価比較中さん

反応ありがとうございます。賃貸暮らしなので家賃が一年違うのとオプションなり考えると思ったより差は小さかったのでgoしちゃいました。

[3985: 検討板ユーザーさん]

>>3983 評判気になるさん
ここは牛込柳町ですから坪500から600万だと思います。

[3986: 坪単価比較中さん]

>>3985 検討板ユーザーさん
仮に所有権だとして土地建物で500くらいじゃないすかね。三井納戸町がだいたいそんくらいです。でも、敷地面積、形状を考えるともうちょっと高くてもいいくらいかもしれません。

[3987: マンション検討中さん]

>>3986 坪単価比較中さん

私も500行かないくらいだと思います。加賀町あたりの築10年の中古が坪350万くらいですよね？

[3988: 口コミ知りたいさん]

>>3987 マンション検討中さん
もう少し高いかと

[3989: 坪単価比較中さん]

>>3988 口コミ知りたいさん
390くらいですよね。ここ1年だと。

[3990: 検討板ユーザーさん]

定借ですが、ソニー銀行も提携ローンで使えることになったみたいですね。
利率も所有権と同じ条件みたいです。

[3991: 検討中さん]

>>3990 検討板ユーザーさん

これは条件良いのですか？

[3992: 坪単価比較中さん]

>>3991 検討中さん
手数料払えば金利は都銀並みですね。ただ事務手数料は中途売却で戻ってこないので、長期で住むつもりの方に限り良い条件かと思います。

ソニー銀行で借りるメリットは金利ではなく、買い先行でダブルローンになる場合の審査がゆるいので、当物件に引っ越した後に前の物件をじっくり時間をかけて売ることが出来ることです。

[3993: 検討板ユーザーさん]

事務手数料を金利0.2%上乗せもあるから、初期費用も軽く出来そう。

[3994: 評判気になるさん]

他人の土地の上に家を建てて住む。

ストレートにいうと。

[3995: 名無しさん]

>>3994 評判気になるさん
賃貸家屋と賃貸土地の違いはありますか？

[3996: 通りがかりさん]

>>3994 評判気になるさん
定借にこだわりがあり、時折繰り返して同じようなことを書き込んでいるようですが、おっしゃりたいことがよく分かりません。細かなことにこだわっていると性格を疑われますよ。

[3997: 匿名さん]

>>3996 通りがかりさん

スルーしとけばいいんじゃない。
販売好調を前にこんな内容でしか、憂さ晴らし出来ないんだからさ。

[3998: 通りがかりさん]

この10年で恐ろしく上がりましたね。
3LDK所有権付き新築物件が7000万で買えたものが今や1.2億とか。
定期借地権でも1億。
今のうちに買わないと買えなくなるというバブル期の心理状況に似てきました。

[3999: 匿名さん]

携帯電話と同じで寡占が続いてますからね。

[4000: マンション検討中さん]

供給も絞られてますからね。