ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[3850: マンコミュファンさん]

>>3847 市ヶ谷大好きさん

駅徒歩10分越えたら実質使えないなら、実質最寄り駅なし物件が世の中にはいっぱいありますね！

[3851: マンション検討中さん]

雨の中びしょびしょになりながら市ヶ谷駅から帰宅する姿が目に浮かびます。

[3852: マンション検討中さん]

>>3851 マンション検討中さん
こんな日はそうでしょうね。牛込云々から帰ればいいのでは。

[3853: マンション検討中さん]

>>3851 マンション検討中さん
タクシー乗りましょうよ。安いもんでしょ

[3854: eマンションさん]

70年後に土地を貰えることを期待してます。

[3855: 匿名さん]

>>3854 eマンションさん

ぼく、いくちゅ？

[3856: マンション検討中さん]

>>3854 eマンションさん
その期待は叶いませんね。

[3857: 口コミ知りたいさん]

>>3854 eマンションさん
どこからそんな発想が出てくるのでしょうか。
また、仮に貰えたとしても貰ったときの時価ベースで贈与税がしっかりかかることをお忘れなく。

[3858: 坪単価比較中さん]

三井の納戸町の販売が来年1月に延期だそうです。
こちらに被らないようにしたのでしょうが、
三菱地所との談合の匂いがしますね

比較対象がなければこちらもあちらも値段を上げやすいですからね

[3859: 匿名さん]

来年1月には9割供給、8割契約済とかあり得そうですからね。
三井不動産は賢明な判断ですね。

[3860: 口コミ知りたいさん]

>>3859 匿名さん
三井の物件は土地所有権を武器にするには旗竿他傾斜地と土地そのものに難がある。
おまけに1億円を超えて出すのに外廊下仕様。
さらには南側の空き地に建築物ができる可能性が高い。
これでは思うように売れない。

[3861: eマンションさん]

内廊下っていつからか高級感の代名詞になりましたよね。加賀町にあるパークコートは外廊下でしたよね。ワイドスパンが可能なタワマンとかじゃないと行灯部屋が出来やすくなるだけで、匂いがこもったり音が反響しやすかったり換気が悪かったり、いい事ばかりではない気がするのですが。実際の住み心地はどちらがいいのでしょうか。

[3862: マンション検討中さん]

>>3861 eマンションさん
内廊下はイニシャル、ランニングコスト共にかかりますが、換気、防音対策は当然のこと冷暖房も完備されてて快適です。
一度住むと分かりますが、やはり内廊下にはこだわりたいですね。

[3863: マンション検討中さん]

>>3862 マンション検討中さん
廊下に住むんじゃないんだから笑笑

[3864: 匿名さん]

>>3863 マンション検討中さん
内廊下のマンションに住んだことのない人には良さが分からないかな。

[3865: マンション検討中]

>>3864 匿名さん
残念ながら内廊下のマンションに住んでました笑
高級感が多少あって一人暮らしのときは優越感がありましたが家族持って不要だと感じました笑

[3866: 匿名さん]

内廊下と外廊下の話は、それ専用のスレがあるからそこでやって。メリットとデメリットが真逆だから、話が噛み合わない。
これは仮定の話だけど、
部屋前を人が通る気配がする、足音が聞こえる、エレベーター待ちが暑い寒い、雨風が吹き込む、快適なエントランスに入ったと思ったらまた外気に触れるヒートショック、外部から覗かれる、各階ゴミ置場がない
みたいな廊下があるかどうかはわからないけど、こんな廊下は嫌だ。

[3867: マンション掲示板さん]

このマンションは、内廊下も外廊下もあるので、内廊下が良い人はセントラルコートに住めば良いだけです。

[3868: eマンションさん]

70年後に土地を貰えることを期待して
聞いてきます。

[3869: マンション検討中さん]

>>3868 eマンションさん
これまでも何回も話題になっていますが、どうやっても買えませんよ。

[3870: 匿名さん]

>>3868 eマンションさん

嫌がらせ、楽しいですか？

[3871: マンション検討中さん]

>>3868 eマンションさん
精神科の掲示板へどうぞ

[3872: マンション検討中さん]

>>3779 匿名さん
これは事実では無いようです。計画自体は生きており、また取りかかっていない。ということです。当分先になりそうですが。

[3873: 口コミ知りたいさん]

>>3872 マンション検討中さん
外苑東通り拡幅は来年には完成しそうですが大久保通り拡幅は見通しが立ちませんね。
そもそも大久保通りは通行量も少なく拡幅の必要性を感じませんがセットバックをとって建築された建物も多くあり、いまさら後戻りはできないでしょう。
ところで最近、大久保通り拡幅予定地にまいばすけっとやトランクルームが建設されてますがいったいどうなってるのでしょうか？

[3874: 近所さん]

>>3866 匿名さん
今時そんな分譲マンションないやろ

[3875: 近所さん]

やっと外苑東通り拡幅完成なんですね！甲良町に越してきてはや8年。待ちに待ってました！

[3876: マンション検討中さん]

>>3873 口コミ知りたいさん
大久保通りは、すでに事業化が決定しているので後戻りはないようです。事業化決定後でも軽い建物は可のようです。

[3877: マンション検討中さん]

周辺の物件がかなり高額になってきているのでこの物件がリーズナブルに見えてしまいます。
それでも普通のサラリーマンには手が出ません。

[3878: マンション検討中さん]

>>3877 マンション検討中さん
マンションは高騰しているのに、給与は上がっていませんので、致し方ないところはありますね。

[3879: 評判気になるさん]

一期3次はどれくらい売れましたか？

[3880: 匿名さん]

ほむぅ。

[3881: eマンションさん]

>>3879 評判気になるさん

先着順が12戸ですので、これまで供給した187戸のうち175戸が決まりですね。
つまり8割供給して、現在76%成約になるのかと。
次回は11月中旬とありますから、早速第二期ですかね。
年度内に全戸供給されるかもですね。完売は年度内は微妙だと思いますが。
いずれにせよ、竣工前に完売しそうです。
凄いですね、ここ。

[3882: eマンションさん]

>>3881 eマンションさん


いや、182戸供給で、12戸先着順の170戸成約なので、進捗は約75%ですね。
残り4分の1です。

[3883: マンション検討中さん]

成約率とか気にして何か意味があるの？
営業成績がかかってるディベ側でないんだから

[3884: 評判気になるさん]

>>3883 マンション検討中さん

意味あるしょ。売れ残りの物件よりさっさと売れる物件所有するほうがいいべ。リセールも当然良くなることが期待される。自分の物件選球眼が良かったんだなあとしみじみ確認する自慰行為だべさ。

[3885: 評判気になるさん]

来月中旬第2期1次、12月中旬第2期2次、年明け1月下旬最終期、以降残りは先着順で3月末にほぼほぼ完売しそう。
最後苦戦しても竣工半年前には完売ですね。

[3886: eマンションさん]

アルビオ飯田橋やブランズ神楽坂は検討しました？

[3887: eマンションさん]

ここは土地所有権はないでしょ。
30年住むとして20万×12ヶ月×30＝7200万
これでもとを回収。
残り40年で2000万くらいで売れればいいですかね？
そんなに甘くはないですか？

[3888: 匿名さん]

営業に確認したところ、やはり今回で170戸成約するとのこと。
先着順もいくつか検討者いる。
来月の販売には、テラス、ルーバルなどこれまで人気のあった住戸も販売予定とのこと。
地所レジ都心の物件では一番の問い合わせが多い物件みたいですね。

[3889: 評判気になるさん]

>>3887 eマンションさん
残り40年を2000万ってお人好しすぎです。ひと月4.2万円、賃貸出せば月15万以上抜けるなら誰でも買いますよ。

桜プレイス、パークホームズ南麻布レジデンス、広尾ガーデンフォレスト、神楽坂アインスタワーあたりが残り30-40年くらいなのでその辺りの成約価格に注目してみてください。おそらくですが安くても6000万円くらいで売れますよ。

[3890: マンション検討中さん]

>>3889 評判気になるさん

6000万は無理だと思いますよ（物価が横ばい前提）

[3891: 評判気になるさん]

>>3890 マンション検討中さん

じゃあ、いくらになりますか？と言いたいところですが答えがないのでやめましょう。物価が横ばいもあり得ない仮定なので。

[3892: マンション掲示板さん]

>>3890 マンション検討中さん
同感
1.2億円の所有権付物件を買って40年後に6000万円で売れれば御の字（物価が横ばい前提）
1億円の定期借地権物件ならそれより低くて当然
そのくらい保守的に考えて計画しないと失敗しますね

[3893: 住民板ユーザーさん1]

これから人口減少が加速するので、
過ぎた20年と今からの20年は全く意味合いが
異なることわからんのか。
おめでたいわ。

[3894: 3803&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU373]

ゴルフの全米女子オープン&全仏テニスを4日間今日早朝まで連日現地中継を
見てたせいで、やや寝不足で6時間程の時差バテ状態。

▽「次回販売」(2020/11中旬販売開始予定）
総戸数：228戸／全42タイプ
販売戸数：未定(第1期7月初旬118戸、第1期2次9月初旬29戸、第1期3次10月初旬35戸・放出率79.82％）
販売価格：未定(第1期＝6,030万円～16,080万円、第1期2次＝6,710万円～11,500万円、第1期3次＝6,890万円～10,130万円)
専有面積：60.37m2～84.19m2(第1期＝49.23m2～110.08m2、第1期2次＝60.37m2～87.08m2)
間　 取：1LDKS～3LDK(第1期=1LDK～4LDK、第1期2次=2LDK～4LDK、第1期3次=2LDK～3LDK)
駐車場：59台(31000円－38000円)
駐輪場：238台
入居：2021/11中旬予定
3次時点想定進捗74.56％。ほぼ前レス誤差値。
1期販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
同2次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3083/
同3次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3794/

[3895: 匿名さん]

>>3893 住民板ユーザーさん1さん
これからの20年で牛込エリアに限っては街の発展もなければ衰退もないと思うわ
根拠は厚生労働省の新宿区の人口予測データ
もっと詳しく調べようと思えば町丁別人口予測のデータが都にあると思うから確認しといた方がいいね

[3896: 評判気になるさん]

>>3892 マンション掲示板さん

40年後じゃなくて30年後の話をしてますよ

[3897: eマンションさん]

定期借地だからやはりみなさん
逃げ切りを考えますよね。

[3898: 評判気になるさん]

>>3897 eマンションさん
幸運を祈ります
頑張ってくださいね

[3899: 近所さん]

何でそんなビクビクしながら購入しなきゃいけないんですかね。単純にこの街が好き！って人に購入してもらいたい。

[3900: マンション検討中さん]

不勉強ですいませんが、借地契約満了時の取壊し費用は、長期修繕計画で積立するのですか？

[3901: マンション検討中さん]

>>3900 マンション検討中さん
毎月、解体準備金を積み立てます。

[3902: 匿名さん]

>>3895 匿名さん
それなら値下がり必至でしょうね。
新しく買う人がいなければ価格は維持できないんだから。
人口が増えている所じゃないと厳しいよ。

[3903: 匿名さん]

>>3901 マンション検討中さん

便乗質問です。
解体準備金も修繕積立金みたく何年かごとに見直しされて値上げされたりするものでしょうか？

[3904: マンション掲示板さん]

>>3903 匿名さん
そりゃあ、今から70年後の解体費用が正確に見積れるわけはないから、当然見直すこともあるでしょう

[3905: eマンションさん]

>>3899 近所さん
ビクビクというほどでは無いですが中途売却が前提ならば条件が良い時期にと誰もが考えます。
理論的には定期借地権物件は残存期間が半分を切る頃から急激に価値が下落するようなので35年しか住めないことになりますね。35年経過時に買い替えが出来る財力が有れば問題無いですが、そうでなければ住み続けるしかありません。

[3906: マンション検討中さん]

>>3904 マンション掲示板さん
確か20年後くらいに見直しがあるようなことが重説に記されていたように思います。

[3907: 3894&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU373]

特別定額給付金は1人10万円を8月末で給付申請も終わったが、生活等支援で別途
特別臨時給付金を交付する自治体があり、東京では千代田区が1人12万円、
品川区が1人3万円(新生児等5万円）などが決定している。

▽「新生児臨時給付金10万円／2021年3月末出生児迄対象」（新宿区）
特別定額給付金は本年4/27現在住民基本台帳に記載されている者が
給付対象で1人当たり10万円が給付された。よって、4/28以降出生児は支給対象外。
ただ、新型コロナウイルスの感染は、パンデミック状態となり、特別定額給付金では
救済されない、本年4/28以降新生児世帯の生活支援施策を決定している
自治体が東京区部でも幾つかみられる。
標記新宿区を始め、台東・荒川・北・葛飾の各区も同様の10万円支給を決めた。

■新宿区新生児臨時給付金概要
対象新生児：2020-令和2年4月28日～2021-令和3年3月31日までに生まれた子
給付対象者：対象新生児とともに新宿区に住民登録があり、新生児を養育する保護者
給付金額：対象新生児1人につき、100,000円
概要ttps://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000296228.pdf
概要判定ttps://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000295741.pdf
*既存対象者には、10月末から振込給付が開始され、今後出生～来年3月末出生児に
ついては、順次給付される。

幾つか書き込み触れて完売になった、下記3物件も入居後来春3月末迄に
出産及び入居待ちで現新宿区民で出産なら給付対象になる。
完売早稲田https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3083/
完売市ヶ谷&レジ四谷https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/645085/res/655-656/
(注)なお、本給付金については「新宿区役所子ども家庭部」に事前確認し、申請手順を
確認するとスムーズになる。

本三菱物件&今後販売三井物件や区内他社物件契約済み他の者で、新宿区内からの
移転者なら、所定手続きしていれば、現行住所地に案内があるはず。

[3908: eマンションさん]

住居地域の物件ならば定期借地権付きマンションを買うのが賢い選択だと思うのですが間違っていますか？教えてください。

土地所有権付きマンションの場合、建て直し時に土地の含み益が生しており、かつ容積率の緩和が期待できれば、少ない手出し金で新築マンションが手に入ります。
でも、容積率の緩和は商業地域なら期待が持てますが住居地域だと難しいのではないかと思います。
そう考えると住居地域に立地する土地所有権付きマンションを購入するメリットがあまり見当たりません。

[3909: 評判気になるさん]

>>3908 eマンションさん
間違ってないのですし私も定借物件を買いましたが、建て替えを念頭に置いて議論するのは現実にはあまり意味がないかもしれません。50-70年先の話なので。

それよりかは10-30年後のリセールバリューを念頭に考えたほうが実際的かと思います。定借は一般的にリセール不利とされていますが、新築時の購入価格が十分に安ければ所有権云々は大した問題ではないです。

[3910: eマンションさん]

定期借地にならない部屋はありますか？

[3911: マンション検討中さん]

>>3910 eマンションさん
精神科へどうぞ?

[3912: 検討板ユーザーさん]

売り行き好調で乗り遅れた定借ネガさんも最近来ないしネタ切れすなー

[3913: 匿名さん]

通常は入居半年から1年後くらいから中古物件が出回るようですが果たして値付けがどうなるやら。
購入価格より上がれば大成功ということになるでしょう。

[3914: 評判気になるさん]

>>3913 匿名さん

問題は成約価格ですね。一階テラス付きやら、67平米の3LDKの中には割安なものがあったので価格を乗っけたものが未入居が出てくるかもしれません。転売というよりは引き渡しまでに色々と変化があった人の売出しだとは思いますが。

[3915: eマンションさん]

20年後くらいに定期借地の見直しがあればみなさんいいですね。

[3916: 口コミ知りたいさん]

>>3915 eマンションさん
見直し項目としては
①地代値上げ
②管理費値上げ
③各種積立金値上げ
④借地期間の変更
⑤底地の買取り

但し、④⑤は99パーセント実現しませんw

[3917: eマンションさん]

底地をもたないメリットは
安く買える。
デメリットは賃貸感覚になるから
共用部分の住民の使用が雑になる。

[3918: マンション掲示板さん]

>>3917 eマンションさん
ここの場合、3LDKの部屋で2000万円くらい安く買えるということですかね。

[3919: マンション検討中さん]

すごいですね。
このご時世アホみたいに売れてますね！

[3920: 名無しさん]

>>3919 マンション検討中さん
中古物件も都心では成約坪単価最高額更新の連発らしいです。
都心以外はどうなんでしょうか？

[3921: eマンションさん]

上物坪単価400万
底地坪単価200万
くらいかな？

[3922: マンコミュファンさん]

>>3921 eマンションさん
1億円の部屋だと
土地5000万
建物5000万
くらいだと思います。

[3923: マンコミュファンさん]

>>3922 マンコミュファンさん
すみません間違えました
1億円の物件で
借地料前払い分4000万
建物6000万
くらいだと思います。

[3924: マンション検討中さん]

DNP敷地内にコンビニできるという噂を聞いたのですがどうでしょう？

[3925: マンション検討中さん]

>>3919 マンション検討中さん
どういうご時世ですか？？

[3926: 評判気になるさん]

>>3924 マンション検討中さん

もうあるんじゃなかったっけ。ローソン
DNP社員しか入れないらしいけど。それではなく新しく？

[3927: 検討板ユーザーさん]

オプションの価格高すぎですわ。
三井の某直結タワマンの1.5倍から2倍の価格。
定借で本体価格上げられずやむなくオプションに目一杯載せたのかと疑いたくなる

[3928: 匿名さん]

>>3925 マンション検討中さん
質問しょーもな

[3929: マンション検討中さん]

>>3927 検討板ユーザーさん

設備仕様低めなのでオプションでと思ってるんですが、例えばステアリレベルにするのにどれくらいかかりそうですか？

[3930: 検討板ユーザーさん]

>>3929 マンション検討中さん
ステアリを検討したことないのですが、ステアリレベルとはどのような感じですか？

[3931: 評判気になるさん]

>>3929 マンション検討中さん

ビルトインオプションだけではステアリレベルにはなりませんよ。200万かけてもまだ負けてるかと

[3932: 匿名さん]

フルOPにすると1000万くらいかかりますか？

[3933: 評判気になるさん]

>>3932 匿名さん

モデルルームと同じ造作家具頼めば一千万くらいオプションに使うこともできますが、それを除けばそんなにオプションの種類もないですよ。風呂の仕様は上げられませんし。キッチン天板も黒色に出来るだけで石自体は変えられないし。

[3934: eマンションさん]

底地の権利もオプションにあれば
1000万上乗せ。

[3935: eマンションさん]

だったらもうちょっと頑張って番町住みたいですわ

[3936: マンション検討中さん]

>>3935 eマンションさん
番町って大きなスーパーやドラッグストアとかありますか？
飲食店も少なそうなので住みやすいとは言えない気がします。

[3937: eマンションさん]

番長は底地付きで坪単価800万円
今は900万円かな。

[3938: 匿名]

>>3936 マンション検討中さん

生協宅配使えばいいし、ネットスーパーも最近は便利です。ここもクックパッドマート置いてるくらいで買い物の利便性は高くはないですよ。
飲食店は麹町駅周りに色々ありますし、四谷まで歩ける距離です。

番町の方が交通の便がよく、緑は豊かですし、教育レベルは格段に上ですが、安売りスーパー・ドラッグストアがあることが住みやすいという価値観の方にとっては違うんでしょうね。

[3939: eマンションさん]

番町を検討している人は
ここは対象外かと。
70年後に解体。
解体費用まで負担し管理費は@月に50000円。

イニシャルコストとランニングコスト両方は
検討しないといけない物件。

[3940: 匿名さん]

>>3939 eマンションさん
2年目からは月に4万円くらいですよ。

[3941: 匿名さん]

>>3938 匿名さん
教育レベルが格段に上、なんてことがあるんですかね。信じがたいのですが、何か資料に基づいた発言ですか？

[3942: 検討板ユーザーさん]

>>3941 匿名さん
番町小学校、麹町小学校、九段中のブランド公立校＋周辺の名門私立中高のことを言ってるんでしょう。前者は所詮公立、後者も試験に受かればここからでも十分通えます。とは言ったものの、住宅地としては番町のほうが断然格上です。

[3943: 検討板ユーザーさん]

>>3935 eマンションさん
ここを検討してる人がもうちょっと頑張ったら番町買えるもんかね。中古の冴えない物件なら買えるとは思うがここと同格以上の物件でさらに番町となると、坪単価違い過ぎで手も足もでないのではないか。私には到底無理でした。

[3944: 匿名さん]

番町、青山、麻布、広尾、白金などのどこか鼻にかけた空気が嫌いな人は気取らない庶民的な牛込エリアがオススメです。
ジャージー姿で買い物行けるような場所で気に入ってますw

[3945: 匿名さん]

番町は近くて遠いということか

[3946: 匿名さん]

>>3944 匿名さん
ジャージー？？

[3947: 検討板ユーザーさん]

>>3946 匿名さん
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B8%E3%83%A3%E3%83%BC%E3%82%B8%E3%...(%E8%A1%A3%E9%A1%9E)#:~:text=%E3%82%B8%E3%83%A3%E3%83%BC%E3%82%B8%E3%83%BC%EF%BC%88jersey%E3%80%81%E3%82%B8%E3%83%A3%E3%83%BC%E3%82%B8%EF%BC%89%E3%81%A8,%E7%94%9F%E5%9C%B0%EF%BC%88%E3%83%A1%E3%83%AA%E3%83%A4%E3%82%B9%EF%BC%89%E3%81%AE%E5%88%A5%E5%90%8D%E3%80%82

http://www.rebino.com/2016/10/12-005555.html

[3948: 匿名]

>>3943 検討板ユーザーさん

うちの会社（銀行）の役員は番長に住んでいて、課長止まりの人が新宿側の市谷に住んでます。

[3949: 匿名]

>>3942 検討板ユーザーさん

公立小中は授業のレベルは大差ないかもしれませんが、親の意識や学生のレベルが違うと進学先はだいぶ変わってきますよ。