ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[3801: マンション掲示板さん]

あっという間に売れそうですね。1期1次から申し込みしておいて正解でした。

[3802: 通りがかりさん]

現地のご自由お取りくださいのビラが、空のことが多いので、もう少し頻繁に補充してはいかがでしょうか？

[3803: 3233&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU373]

>>3795
下記の時の方ですよね。基本的に返信しなので最後ですが、おまけちょっとだけ･･･
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/1969/

①現行賃料想定㎡3800円。現行比想定幅1.1倍-1.2倍
②駐車場込み月例固定費、現行比1.3倍-1.5倍（定借経費別途加算済）
③融資35年固定1.5％。返済比率月例80％、賞与20％（期間中増額倍率不要）
④自己資金30％、融資70％
⑤物件価格8500万円
①～⑤全部、パラメータで数値係数は可変ロジック可能なのでパターン多数可。
平均月例&年次収支は、月例（年手取）収入プラス係数無し(パラメータ可変計算は可)。
現段階（先行きも）では、個々の実額数値は書かない。が、･･･
*トータルバランス比較で数回の大き目リフォーム代は出る。ある工夫をすると更に楽。

個人的には住宅系で一番最近のものでは、融資期間は20年未満、固定、月例のみ返済、
融資率40％。
セカンドではなく本宅ビル系で70％融資率経験もあるが、期間は20年未満で、
月例&申告損金計上納税考慮で、住所登録地は極力変えない。

[3804: 通りがかりさん]

>>3803 3233&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU373さん
賃貸に出したら毎年の収支が会いますか？
将来の土地の含み益も無いので採算悪い物件だと思いますが

[3805: 検討板ユーザーさん]

出た、土地の含み益がない教

[3806: eマンションさん]

この前、建設の進捗見に行ってきたので写真あげます。

DNP側の歩道が完全に完成してきれいになってました。ご覧いただくとおり、レジデンスからDNPの間はかなりの離隔が取れており都心としてはかなり開放感があり珍しいことがわかります。杜の中も通れたのでその中から撮った写真もあります。

気づいたのは中学校の擁壁工事の関係で中学校の公道側の樹木がなくなっていたため、東側の部屋からも市谷の杜が眺められる可能性です。もしかしたら擁壁工事の終わりにまた中学校側に植林される可能性もありますが、もし東側住戸も杜ビューが楽しめるなら良いなあと思いました。

建物はウェスト、サウス側で進んでいて確認できた最大階数は6階でした。イーストはまだ建物が立ち上がっていませんね。

[3807: 評判気になるさん]

>>3806 eマンションさん
写真で見る限りですが杜と言えるほどのものじゃありませんね
期待し過ぎないのが賢明かと

[3808: 口コミ知りたいさん]

>>3807 評判気になるさん
あなたにとって杜とはなんですか？

[3809: 検討板ユーザーさん]

まぁいくらネガされても、定借のタラレバ書き込まれても、引渡し1年前に事実8割供給されてるってことが結果なんで、くだらないネガは無視しましょう。

[3810: マンション検討中さん]

>>3807 評判気になるさん
森ではなく、杜ですのて。私もこの間見ましたが、好ましく思いました。

[3811: 検討板ユーザーさん]

よくもまぁこんなDNP村内に住みたいのか。物好きが多いんですね。

[3812: 評判気になるさん]

超高層ビルの北側になりますが陽当たりはどうなんでしょうか。
ビル風も心配です。

[3813: 検討板ユーザーさん]

>>3807 評判気になるさん
まあこれから成長するのでゆっくり待ちましょう。
森じゃないなら林でも良いですよ

[3814: 検討板ユーザーさん]

>>3812 評判気になるさん
現地に行ってみられるのが一番かと。DNPのビルしか周りに高い建物はないので都心のビル風は全然ないですよ。

日当たりですが午後、南棟に面する公道を何度か歩いてみましたが真夏はカンカン照りで眩しかったです。ただ、ビルの影は冬に1-2時間程度、特に低層階にかかってくる可能性はあるかもしれません。MRで確認してみてください。

[3815: マンション検討中さん]

DNPの工場が隣接するようですが生活環境への影響はどうなんでしょうか？
特にトラックが前を頻繁に往来するようだとテンションがひどく落ちます。

[3816: マンション掲示板さん]

>>3815 マンション検討中さん

確かにそれは気になります。出入り口は向かいにはなかったと思いますが、
東西の道路には行き交うんでしょうかね。工事中の間工場どこに行っちゃったんでしょうか
そこを見れれば完成後のトラックの行き交う頻度も分かりそうですが

[3817: 検討板ユーザーさん]

工事は地下になりますから騒音は気にならないのでは。

[3818: マンション検討中さん]

工場完成後、原材料や製品を運搬する大型トラックが365日昼夜問わず頻繁に前の道路を往来すると嫌ですね。
やはり工場の隣地はリスクが大きいのでしょうか？

[3819: 検討板ユーザーさん]

>>3817 検討板ユーザーさん
資材や印刷物を運搬するトラックは近隣の道を通るのでは？

[3820: マンション検討中さん]

建物南側には出入口はなさそうですね。杜ですから。

[3821: マンション比較中さん]

工事中は車両の通行はあるようですが完成後の搬入搬出車両はマンション南は通らないみたいです。
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000018505.pdf 39～47ページ

[3822: 名無しさん]

マンション周辺に大型トラックが頻繁に往来するのでは閑静な住宅環境とは言えません
工場は迷惑な施設ですね

[3823: マンション検討中さん]

>>3821 マンション比較中さん

よく分かりますね。
工場の南側ですし、車両の動線としてもマンション南側は通過もしないんですね。
あまり懸念点にはならないですね。

[3824: 名無しさん]

>>3822 名無しさん
マンション建設地も大型車が頻繁に往来するので閑静な住宅環境とは言えないのですかね。
またゴミ収集車が毎週往来する地域も閑静な住宅地とはいえない可能性が高いですね。

[3825: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[3826: マンション検討中さん]

>>3824 名無しさん
話の流れが読めないのでしょうか？閑静だと思いますし、ゴミ処理場があるわけでもありませんよ。

[3827: マンション検討中さん]

数千人が働くビルの正面が閑静なわけないですw

[3828: マンション検討中さん]

>>3827 マンション検討中さん
実際に現場はご覧になりましたか？

[3829: マンション検討中さん]

>>3827 マンション検討中さん
なんでいるん？

[3830: 匿名さん]

もう少しまともなネガ欲しい。
検討に値しない。

[3831: 職人さん]

現地いってみなよ、、めちゃ閑静だよ、、 駅から距離あるからだけど

[3832: マンコミュファンさん]

>>3831 職人さん
駅が近くはなく、工場と巨大ビルと学校が隣接し、定期借地権の割には安くは無いというネガティブな条件ばかりでは食わず嫌いになりそうですが、現地に赴けば考えが変わるでしょうか？

[3833: マンコミュファンさん]

>>3832 マンコミュファンさん
南側から、市谷の杜、銀杏坂通りのあたりを歩いてみたらいかがでしょう。ついでに、パークホームズの建設地もご覧になってください。

[3834: 匿名さん]

ネガ出てももう8割供給なんだよね、虚しいね。

[3835: 検討板ユーザーさん]

>>3833 マンコミュファンさん
パークホームズですか
悪く無いですね
でも、お高いんでしょう

[3836: マンション検討中さん]

坪400万円前後でこの場所が買えるというのはやはり魅力です。
それでもサラリーマンにとっては高嶺の花ですが。

[3837: マンション検討中さん]

>>3832 マンコミュファンさん
他の物件と比較すると、安いですよ。
検討されているのですか？高く思われているようでしたら、無理して買わなくても宜しいかと思います。

[3838: マンション検討中さん]

>>3835 検討板ユーザーさん
坪500くらいですよ。

[3839: マンコミュファンさん]

ヒルトップとは格が違うから、比較にはならない。
立地のみこちらの方が良い。

[3840: マンコミュファンさん]

>>3839 マンコミュファンさん
ごちゃつき感はあちらありますけど、立地はあっちのほうが上じゃないですかね。市ヶ谷駅7分だし。

こちらは牛込柳町駅に少し近くなるということ、前面道路が広くて整備されてるなどの利点もあるので価格も含めた総合では十分対抗できると思いますが、立地だけ見たらヒルトップのほうが上のように思います。

[3841: 職人さん]

>>3832 マンコミュファンさん
現地に赴けば「工場と巨大ビルが隣接し」 は考え変わるかも? 学校はもろ隣接　　他の方も言ってるとおり、立地と価格に良さ感じないならやめた方がよいのでは　お金あるなら所有権がいいし、ないなら西早稲田のやつとか安いし良さげ

[3842: マンション検討中さん]

ヒルトップもこちらも何故内廊下仕様にしなかったんでしょう？
僅かな維持費の差で高級感が全く違ってくるというのに

[3843: 通りがかりさん]

みなさん、ウエリスも忘れないでください！

[3844: 通りがかりさん]

立地はヒルトップでしょ。実質、牛込柳町くらいしか使えないのは相当弱い。

[3845: マンション検討中さん]

>>3844 通りがかりさん
牛込神楽坂も楽勝ですよ。

[3846: eマンションさん]

>>3844 通りがかりさん

実質ってなんだ？ヒルトップから少し歩くだけでこの物件着くんだが。

[3847: 市ヶ谷大好き]

>>3846 eマンションさん

徒歩５分くらいを少しと言うなら、駅徒歩５分の物件も駅徒歩10分の物件と誤差ですね！

[3848: マンション検討中さん]

>>3846 eマンションさん
目と鼻の先ですね

[3849: マンション検討中さん]

>>3847 市ヶ谷大好きさん
実際1、2分ですよ。

[3850: マンコミュファンさん]

>>3847 市ヶ谷大好きさん

駅徒歩10分越えたら実質使えないなら、実質最寄り駅なし物件が世の中にはいっぱいありますね！

[3851: マンション検討中さん]

雨の中びしょびしょになりながら市ヶ谷駅から帰宅する姿が目に浮かびます。

[3852: マンション検討中さん]

>>3851 マンション検討中さん
こんな日はそうでしょうね。牛込云々から帰ればいいのでは。

[3853: マンション検討中さん]

>>3851 マンション検討中さん
タクシー乗りましょうよ。安いもんでしょ

[3854: eマンションさん]

70年後に土地を貰えることを期待してます。

[3855: 匿名さん]

>>3854 eマンションさん

ぼく、いくちゅ？

[3856: マンション検討中さん]

>>3854 eマンションさん
その期待は叶いませんね。

[3857: 口コミ知りたいさん]

>>3854 eマンションさん
どこからそんな発想が出てくるのでしょうか。
また、仮に貰えたとしても貰ったときの時価ベースで贈与税がしっかりかかることをお忘れなく。

[3858: 坪単価比較中さん]

三井の納戸町の販売が来年1月に延期だそうです。
こちらに被らないようにしたのでしょうが、
三菱地所との談合の匂いがしますね

比較対象がなければこちらもあちらも値段を上げやすいですからね

[3859: 匿名さん]

来年1月には9割供給、8割契約済とかあり得そうですからね。
三井不動産は賢明な判断ですね。

[3860: 口コミ知りたいさん]

>>3859 匿名さん
三井の物件は土地所有権を武器にするには旗竿他傾斜地と土地そのものに難がある。
おまけに1億円を超えて出すのに外廊下仕様。
さらには南側の空き地に建築物ができる可能性が高い。
これでは思うように売れない。

[3861: eマンションさん]

内廊下っていつからか高級感の代名詞になりましたよね。加賀町にあるパークコートは外廊下でしたよね。ワイドスパンが可能なタワマンとかじゃないと行灯部屋が出来やすくなるだけで、匂いがこもったり音が反響しやすかったり換気が悪かったり、いい事ばかりではない気がするのですが。実際の住み心地はどちらがいいのでしょうか。

[3862: マンション検討中さん]

>>3861 eマンションさん
内廊下はイニシャル、ランニングコスト共にかかりますが、換気、防音対策は当然のこと冷暖房も完備されてて快適です。
一度住むと分かりますが、やはり内廊下にはこだわりたいですね。

[3863: マンション検討中さん]

>>3862 マンション検討中さん
廊下に住むんじゃないんだから笑笑

[3864: 匿名さん]

>>3863 マンション検討中さん
内廊下のマンションに住んだことのない人には良さが分からないかな。

[3865: マンション検討中]

>>3864 匿名さん
残念ながら内廊下のマンションに住んでました笑
高級感が多少あって一人暮らしのときは優越感がありましたが家族持って不要だと感じました笑

[3866: 匿名さん]

内廊下と外廊下の話は、それ専用のスレがあるからそこでやって。メリットとデメリットが真逆だから、話が噛み合わない。
これは仮定の話だけど、
部屋前を人が通る気配がする、足音が聞こえる、エレベーター待ちが暑い寒い、雨風が吹き込む、快適なエントランスに入ったと思ったらまた外気に触れるヒートショック、外部から覗かれる、各階ゴミ置場がない
みたいな廊下があるかどうかはわからないけど、こんな廊下は嫌だ。

[3867: マンション掲示板さん]

このマンションは、内廊下も外廊下もあるので、内廊下が良い人はセントラルコートに住めば良いだけです。

[3868: eマンションさん]

70年後に土地を貰えることを期待して
聞いてきます。

[3869: マンション検討中さん]

>>3868 eマンションさん
これまでも何回も話題になっていますが、どうやっても買えませんよ。

[3870: 匿名さん]

>>3868 eマンションさん

嫌がらせ、楽しいですか？

[3871: マンション検討中さん]

>>3868 eマンションさん
精神科の掲示板へどうぞ

[3872: マンション検討中さん]

>>3779 匿名さん
これは事実では無いようです。計画自体は生きており、また取りかかっていない。ということです。当分先になりそうですが。

[3873: 口コミ知りたいさん]

>>3872 マンション検討中さん
外苑東通り拡幅は来年には完成しそうですが大久保通り拡幅は見通しが立ちませんね。
そもそも大久保通りは通行量も少なく拡幅の必要性を感じませんがセットバックをとって建築された建物も多くあり、いまさら後戻りはできないでしょう。
ところで最近、大久保通り拡幅予定地にまいばすけっとやトランクルームが建設されてますがいったいどうなってるのでしょうか？

[3874: 近所さん]

>>3866 匿名さん
今時そんな分譲マンションないやろ

[3875: 近所さん]

やっと外苑東通り拡幅完成なんですね！甲良町に越してきてはや8年。待ちに待ってました！

[3876: マンション検討中さん]

>>3873 口コミ知りたいさん
大久保通りは、すでに事業化が決定しているので後戻りはないようです。事業化決定後でも軽い建物は可のようです。

[3877: マンション検討中さん]

周辺の物件がかなり高額になってきているのでこの物件がリーズナブルに見えてしまいます。
それでも普通のサラリーマンには手が出ません。

[3878: マンション検討中さん]

>>3877 マンション検討中さん
マンションは高騰しているのに、給与は上がっていませんので、致し方ないところはありますね。

[3879: 評判気になるさん]

一期3次はどれくらい売れましたか？

[3880: 匿名さん]

ほむぅ。

[3881: eマンションさん]

>>3879 評判気になるさん

先着順が12戸ですので、これまで供給した187戸のうち175戸が決まりですね。
つまり8割供給して、現在76%成約になるのかと。
次回は11月中旬とありますから、早速第二期ですかね。
年度内に全戸供給されるかもですね。完売は年度内は微妙だと思いますが。
いずれにせよ、竣工前に完売しそうです。
凄いですね、ここ。

[3882: eマンションさん]

>>3881 eマンションさん


いや、182戸供給で、12戸先着順の170戸成約なので、進捗は約75%ですね。
残り4分の1です。

[3883: マンション検討中さん]

成約率とか気にして何か意味があるの？
営業成績がかかってるディベ側でないんだから

[3884: 評判気になるさん]

>>3883 マンション検討中さん

意味あるしょ。売れ残りの物件よりさっさと売れる物件所有するほうがいいべ。リセールも当然良くなることが期待される。自分の物件選球眼が良かったんだなあとしみじみ確認する自慰行為だべさ。

[3885: 評判気になるさん]

来月中旬第2期1次、12月中旬第2期2次、年明け1月下旬最終期、以降残りは先着順で3月末にほぼほぼ完売しそう。
最後苦戦しても竣工半年前には完売ですね。

[3886: eマンションさん]

アルビオ飯田橋やブランズ神楽坂は検討しました？

[3887: eマンションさん]

ここは土地所有権はないでしょ。
30年住むとして20万×12ヶ月×30＝7200万
これでもとを回収。
残り40年で2000万くらいで売れればいいですかね？
そんなに甘くはないですか？

[3888: 匿名さん]

営業に確認したところ、やはり今回で170戸成約するとのこと。
先着順もいくつか検討者いる。
来月の販売には、テラス、ルーバルなどこれまで人気のあった住戸も販売予定とのこと。
地所レジ都心の物件では一番の問い合わせが多い物件みたいですね。

[3889: 評判気になるさん]

>>3887 eマンションさん
残り40年を2000万ってお人好しすぎです。ひと月4.2万円、賃貸出せば月15万以上抜けるなら誰でも買いますよ。

桜プレイス、パークホームズ南麻布レジデンス、広尾ガーデンフォレスト、神楽坂アインスタワーあたりが残り30-40年くらいなのでその辺りの成約価格に注目してみてください。おそらくですが安くても6000万円くらいで売れますよ。

[3890: マンション検討中さん]

>>3889 評判気になるさん

6000万は無理だと思いますよ（物価が横ばい前提）

[3891: 評判気になるさん]

>>3890 マンション検討中さん

じゃあ、いくらになりますか？と言いたいところですが答えがないのでやめましょう。物価が横ばいもあり得ない仮定なので。

[3892: マンション掲示板さん]

>>3890 マンション検討中さん
同感
1.2億円の所有権付物件を買って40年後に6000万円で売れれば御の字（物価が横ばい前提）
1億円の定期借地権物件ならそれより低くて当然
そのくらい保守的に考えて計画しないと失敗しますね

[3893: 住民板ユーザーさん1]

これから人口減少が加速するので、
過ぎた20年と今からの20年は全く意味合いが
異なることわからんのか。
おめでたいわ。

[3894: 3803&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU373]

ゴルフの全米女子オープン&全仏テニスを4日間今日早朝まで連日現地中継を
見てたせいで、やや寝不足で6時間程の時差バテ状態。

▽「次回販売」(2020/11中旬販売開始予定）
総戸数：228戸／全42タイプ
販売戸数：未定(第1期7月初旬118戸、第1期2次9月初旬29戸、第1期3次10月初旬35戸・放出率79.82％）
販売価格：未定(第1期＝6,030万円～16,080万円、第1期2次＝6,710万円～11,500万円、第1期3次＝6,890万円～10,130万円)
専有面積：60.37m2～84.19m2(第1期＝49.23m2～110.08m2、第1期2次＝60.37m2～87.08m2)
間　 取：1LDKS～3LDK(第1期=1LDK～4LDK、第1期2次=2LDK～4LDK、第1期3次=2LDK～3LDK)
駐車場：59台(31000円－38000円)
駐輪場：238台
入居：2021/11中旬予定
3次時点想定進捗74.56％。ほぼ前レス誤差値。
1期販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
同2次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3083/
同3次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3794/

[3895: 匿名さん]

>>3893 住民板ユーザーさん1さん
これからの20年で牛込エリアに限っては街の発展もなければ衰退もないと思うわ
根拠は厚生労働省の新宿区の人口予測データ
もっと詳しく調べようと思えば町丁別人口予測のデータが都にあると思うから確認しといた方がいいね

[3896: 評判気になるさん]

>>3892 マンション掲示板さん

40年後じゃなくて30年後の話をしてますよ

[3897: eマンションさん]

定期借地だからやはりみなさん
逃げ切りを考えますよね。

[3898: 評判気になるさん]

>>3897 eマンションさん
幸運を祈ります
頑張ってくださいね

[3899: 近所さん]

何でそんなビクビクしながら購入しなきゃいけないんですかね。単純にこの街が好き！って人に購入してもらいたい。

[3900: マンション検討中さん]

不勉強ですいませんが、借地契約満了時の取壊し費用は、長期修繕計画で積立するのですか？