ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[3751: 評判気になるさん]

>>3750 マンション検討中さん
興味深いですね。三井は11月に始める予定でしたか。販売も気を使うんですね。

[3752: eマンションさん]

70年後に自分の土地になれば
ラッキーですね。

[3753: 通りがかりさん]

>>3749 マンション検討中さん

なんだかんだ駅近は強いですよねー
こちらに住んでても結局大江戸線で飯田橋まで行って乗り換えることになりそう。とはいえ立地はこちらですね。ただ、あちらの方が内廊下仕様が良さそう。
いや、本当に定借なのが悔やまれる。

[3754: 評判気になるさん]

>>3752 eマンションさん
それはないです。

[3755: 検討板ユーザーさん]

むしろ定借で安く出たので良かったような。
東西向きの安い部屋ならリセールには困らないと思いますけどね。
永住志向の方は定借に抵抗感あるのでしょうか。

[3756: 評判気になるさん]

>>3755 検討板ユーザーさん
私も同感です。ここは定借で無かったら周辺と同様な値段になったと思います。私は永住のつもりですが70年後には死んでいると思われ平気ですが、支払いが済んでも土地が借り物であることに抵抗がある人がいるのでしょうね。

[3757: マンション検討中さん]

今から70年前は1950年..
とてつもない時間ですね

[3758: マンション検討中さん]

子供が3歳児だと満期迎えると67歳か。

[3759: 評判気になるさん]

>>3758 マンション検討中さん
73歳では？

[3760: 匿名さん]

>>3759 評判気になるさん

正解

[3761: マンション検討中さん]

子供に財産（不動産）を残すということについてどう思いますか？
定期借地権で居住費を節約する分、他の蓄財をした方が良いと思いますがどんな方法が良いでしょうか？

[3762: 検討板ユーザーさん]

>>3761 マンション検討中さん
親から遺産を貰える身分ではないので、自分の子供にも遺そうという考えがそもそもあまり無いです。
70年ここに住むつもりもなく将来の子供の進路、自分の転職などライフステージに応じて住み替えることが前提なのもありますが。

[3763: マンション検討中さん]

>>3761 マンション検討中さん
ビットコインですね、私は。

[3764: 評判気になるさん]

>>3761 マンション検討中さん
毎年110万円以内で贈与、でしょうか。インフレが心配ですが、これまではそうしてきました。

[3765: 名無しさん]

都心のマンション価格は完全にディマンドプルインフレ状態ですね

[3766: 通りがかりさん]

>>3765 名無しさん

突っ込み待ち？
デベの供給抑制、建築費高騰、完全にコストプッシュインフレでしょう。

[3767: マンション検討中さん]

>>3748 マンション検討中さん
若松町と加賀町では、1割くらいこちらの方が土地の価値は上だと思います！

[3768: マンション掲示板さん]

>>3766 通りがかりさん

NHKのクローズアップ現代の都心不動産特集、見たんでしょう

[3769: 名無しさん]

>>3767 マンション検討中さん
路線価は大久保通りに面する若松町の方がかなり高いです

[3770: 名無しさん]

>>3768 マンション掲示板さん
クローズアップ現代の論調はディマンドプルですね
金融引き締めとなるまでは価格上昇が続きそうです

[3771: 匿名さん]

所有権で路線価も高い若松の方が資産価値は高そうですね。

[3772: 匿名さん]

>>3770 名無しさん

どっちも同じこと言ってると思います。

[3773: 通りがかりさん]

>>3771 匿名さん
それはそうでしょう
定期借地権ですし、そもそも奥まった住宅街と利用価値の高い駅前では比較になりません。

[3774: 通りがかりさん]

>>3771 匿名さん

路線価は若松河田の方が高いんですね。

[3775: マンコミュファンさん]

ザパークハウス市ヶ谷は気づいたら完売ですね。
このご時世に凄いですね。

[3776: 通りがかりさん]

>>3775 マンコミュファンさん

あちらは再開発の四谷駅も徒歩圏内だからなー

[3777: マンコミュファンさん]

>>3776 通りがかりさん
ファミリーは、加賀町の環境の方が良いと思い、こちらにしました。子なし２人暮らしならあちらを選んでいたかもしれません。

[3778: 通りがかりさん]

>>3777 マンコミュファンさん

子供が小さいうちはそうかもしれませんね。小学校も遠いですし。まあ、余裕があれば雙葉は近いですし、暁星もありますし、私立行かせれば良いのか。

[3779: 匿名さん]

大久保通りの拡張計画は、牛込北町?若松河田までの区間が中止になりましたよ。
なので、一部空地に住宅が出来るようになってますよ。

[3780: マンション検討中さん]

>>3775 マンコミュファンさん
何が凄いのですか？？

[3781: 匿名さん]

>>3779
そんな話、聞いたことありません。

[3782: 匿名さん]

>>3779 匿名さん
セットバックのあるマンションなどについてセットバック部分の補償はどうなるんですかね

[3783: 検討板ユーザーさん]

>>3780 マンション検討中さん

竣工前完売じゃないすか

[3784: マンション検討中さん]

>>3783 検討板ユーザーさん
回答ありがとうございます。
この立地たら当たり前と思いましたけど。
驚く事なのですね。

[3785: 検討板ユーザーさん]

西早稲田落選したので、こちらのマンションを検討しようと思います。
こちらのマンションの良さは一言でいうとなんでしょうか？

[3786: 匿名さん]

>>3785 検討板ユーザーさん
定期借地権なので初期投資額が少なくて済むことです。

[3787: マンション検討中さん]

>>3785 検討板ユーザーさん
気軽な方ですね。エントリーはしましたか？まずはマンションギャラリーに行くことをお勧めします。

[3788: 通りがかりさん]

>>3785 検討板ユーザーさん

残念でしたね。
同じ定借ですしメリットデメリットはブリリアと似てるかと。
こちらの方が高いので同じ予算なら狭い部屋になると思います。

[3789: 評判気になるさん]

西早稲田の一期1次がおわって落選組が流れてきてこちらの販売が再び加速すると良いですね

[3790: eマンションさん]

後々に土地の所有権を貰えるような
契約条項はついていますか？

[3791: マンション検討中さん]

>>3790 eマンションさん
付いてるわけがありません

[3792: マンション検討中さん]

>>3789 評判気になるさん
あちらのスレ程度が低くくて来ないでほしい

[3793: 口コミ知りたいさん]

第1期3次で35戸売出し。
先着順残り9戸含め過去売り出されたのが147戸。
つまり今回で計182戸供給。
第2期前で約8割供給って、引渡しまで後一年以上あるのに凄いですね！
パークホームズもクレヴィアもライバルのここが8割も売れてる中では強気で販売してくるかもですね。。
絶対所有権派も確実にいるでしょうし。

[3794: 3083&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU3739]

▽「第1期3次登録受付2020/10/9-10/11」（抽選10/11）
総戸数：228戸／全42タイプ
販売戸数：35戸（第1期118戸、第1期2次29戸／累計放出79.82%）
販売価格：6,890万円～10,130万円(第1期6,030万円～16,080万円、第1期2次＝6,710万円～11,500万円)
専有面積：60.37m2～77.55m2(第1期49.23m2～110.08m2、第1期2次＝60.37m2～87.08m2)
間　 取：2LDK～3LDK(第1期は1LDK～4LDK、第1期2次=2LDK～4LDK)
駐車場：59台(31000円-38000円)
駐輪場：238台
入 居：2021-令和3年/11月中旬予定(完成8月予定）

専用テラスタイプ有。
なお今回3次の販売で、放出累計販売戸数は182戸になり、放出率は79.82％になった。
直近先着考慮後の今回進捗想定値は75.87％程。当初から先着も20戸弱さばけ、
80％にもう少しに迫り良い感じになってきた。
初回販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
前回販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3083/

[3795: 名無しさん]

>>3794 3083&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU3739　さん
やはり値段が安いから飛ぶように売れてますね。
ところで定期借地権のデメリットってありますか？

[3796: 通りがかりさん]

先着順は出したり引っ込めたりできるから、物件概要からは真の供給数はわからないよ。2期で2割しか残してないとも思えないし。最近モデルルーム行った方に聞くしかないと思う。

[3797: マンション掲示板さん]

確か前、公式に半分売りましたって書いてあったはずだけど、それがはっきり確認できた進捗で最新のものかな。現時点で6割超というところでしょう。7割行ったらこのご時世では割とすごいね

[3798: マンション検討中さん]

第1期3次に金曜日登録するものですが、物件概要記載通り、約8割供給とのことでした。
テラスも供給されているので、モデルルームの活気はありますね。
第2期にも一部目玉部屋残しているので、勢いは継続しそうです。

[3799: マンション検討中さん]

>>3798 マンション検討中さん
そうでしたか。すごいですね。先日はオプション説明会に行きましたが、確かに活気はありました。

[3800: 評判気になるさん]

満を持して第2期はパークホームズやクレヴィア、ブランズあたりと被せて残りを先着順とかで捌いて完売って感じですかね。
残り2割程度ですもんね。

[3801: マンション掲示板さん]

あっという間に売れそうですね。1期1次から申し込みしておいて正解でした。

[3802: 通りがかりさん]

現地のご自由お取りくださいのビラが、空のことが多いので、もう少し頻繁に補充してはいかがでしょうか？

[3803: 3233&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU373]

>>3795
下記の時の方ですよね。基本的に返信しなので最後ですが、おまけちょっとだけ･･･
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/1969/

①現行賃料想定㎡3800円。現行比想定幅1.1倍-1.2倍
②駐車場込み月例固定費、現行比1.3倍-1.5倍（定借経費別途加算済）
③融資35年固定1.5％。返済比率月例80％、賞与20％（期間中増額倍率不要）
④自己資金30％、融資70％
⑤物件価格8500万円
①～⑤全部、パラメータで数値係数は可変ロジック可能なのでパターン多数可。
平均月例&年次収支は、月例（年手取）収入プラス係数無し(パラメータ可変計算は可)。
現段階（先行きも）では、個々の実額数値は書かない。が、･･･
*トータルバランス比較で数回の大き目リフォーム代は出る。ある工夫をすると更に楽。

個人的には住宅系で一番最近のものでは、融資期間は20年未満、固定、月例のみ返済、
融資率40％。
セカンドではなく本宅ビル系で70％融資率経験もあるが、期間は20年未満で、
月例&申告損金計上納税考慮で、住所登録地は極力変えない。

[3804: 通りがかりさん]

>>3803 3233&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU373さん
賃貸に出したら毎年の収支が会いますか？
将来の土地の含み益も無いので採算悪い物件だと思いますが

[3805: 検討板ユーザーさん]

出た、土地の含み益がない教

[3806: eマンションさん]

この前、建設の進捗見に行ってきたので写真あげます。

DNP側の歩道が完全に完成してきれいになってました。ご覧いただくとおり、レジデンスからDNPの間はかなりの離隔が取れており都心としてはかなり開放感があり珍しいことがわかります。杜の中も通れたのでその中から撮った写真もあります。

気づいたのは中学校の擁壁工事の関係で中学校の公道側の樹木がなくなっていたため、東側の部屋からも市谷の杜が眺められる可能性です。もしかしたら擁壁工事の終わりにまた中学校側に植林される可能性もありますが、もし東側住戸も杜ビューが楽しめるなら良いなあと思いました。

建物はウェスト、サウス側で進んでいて確認できた最大階数は6階でした。イーストはまだ建物が立ち上がっていませんね。

[3807: 評判気になるさん]

>>3806 eマンションさん
写真で見る限りですが杜と言えるほどのものじゃありませんね
期待し過ぎないのが賢明かと

[3808: 口コミ知りたいさん]

>>3807 評判気になるさん
あなたにとって杜とはなんですか？

[3809: 検討板ユーザーさん]

まぁいくらネガされても、定借のタラレバ書き込まれても、引渡し1年前に事実8割供給されてるってことが結果なんで、くだらないネガは無視しましょう。

[3810: マンション検討中さん]

>>3807 評判気になるさん
森ではなく、杜ですのて。私もこの間見ましたが、好ましく思いました。

[3811: 検討板ユーザーさん]

よくもまぁこんなDNP村内に住みたいのか。物好きが多いんですね。

[3812: 評判気になるさん]

超高層ビルの北側になりますが陽当たりはどうなんでしょうか。
ビル風も心配です。

[3813: 検討板ユーザーさん]

>>3807 評判気になるさん
まあこれから成長するのでゆっくり待ちましょう。
森じゃないなら林でも良いですよ

[3814: 検討板ユーザーさん]

>>3812 評判気になるさん
現地に行ってみられるのが一番かと。DNPのビルしか周りに高い建物はないので都心のビル風は全然ないですよ。

日当たりですが午後、南棟に面する公道を何度か歩いてみましたが真夏はカンカン照りで眩しかったです。ただ、ビルの影は冬に1-2時間程度、特に低層階にかかってくる可能性はあるかもしれません。MRで確認してみてください。

[3815: マンション検討中さん]

DNPの工場が隣接するようですが生活環境への影響はどうなんでしょうか？
特にトラックが前を頻繁に往来するようだとテンションがひどく落ちます。

[3816: マンション掲示板さん]

>>3815 マンション検討中さん

確かにそれは気になります。出入り口は向かいにはなかったと思いますが、
東西の道路には行き交うんでしょうかね。工事中の間工場どこに行っちゃったんでしょうか
そこを見れれば完成後のトラックの行き交う頻度も分かりそうですが

[3817: 検討板ユーザーさん]

工事は地下になりますから騒音は気にならないのでは。

[3818: マンション検討中さん]

工場完成後、原材料や製品を運搬する大型トラックが365日昼夜問わず頻繁に前の道路を往来すると嫌ですね。
やはり工場の隣地はリスクが大きいのでしょうか？

[3819: 検討板ユーザーさん]

>>3817 検討板ユーザーさん
資材や印刷物を運搬するトラックは近隣の道を通るのでは？

[3820: マンション検討中さん]

建物南側には出入口はなさそうですね。杜ですから。

[3821: マンション比較中さん]

工事中は車両の通行はあるようですが完成後の搬入搬出車両はマンション南は通らないみたいです。
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000018505.pdf 39～47ページ

[3822: 名無しさん]

マンション周辺に大型トラックが頻繁に往来するのでは閑静な住宅環境とは言えません
工場は迷惑な施設ですね

[3823: マンション検討中さん]

>>3821 マンション比較中さん

よく分かりますね。
工場の南側ですし、車両の動線としてもマンション南側は通過もしないんですね。
あまり懸念点にはならないですね。

[3824: 名無しさん]

>>3822 名無しさん
マンション建設地も大型車が頻繁に往来するので閑静な住宅環境とは言えないのですかね。
またゴミ収集車が毎週往来する地域も閑静な住宅地とはいえない可能性が高いですね。

[3825: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[3826: マンション検討中さん]

>>3824 名無しさん
話の流れが読めないのでしょうか？閑静だと思いますし、ゴミ処理場があるわけでもありませんよ。

[3827: マンション検討中さん]

数千人が働くビルの正面が閑静なわけないですw

[3828: マンション検討中さん]

>>3827 マンション検討中さん
実際に現場はご覧になりましたか？

[3829: マンション検討中さん]

>>3827 マンション検討中さん
なんでいるん？

[3830: 匿名さん]

もう少しまともなネガ欲しい。
検討に値しない。

[3831: 職人さん]

現地いってみなよ、、めちゃ閑静だよ、、 駅から距離あるからだけど

[3832: マンコミュファンさん]

>>3831 職人さん
駅が近くはなく、工場と巨大ビルと学校が隣接し、定期借地権の割には安くは無いというネガティブな条件ばかりでは食わず嫌いになりそうですが、現地に赴けば考えが変わるでしょうか？

[3833: マンコミュファンさん]

>>3832 マンコミュファンさん
南側から、市谷の杜、銀杏坂通りのあたりを歩いてみたらいかがでしょう。ついでに、パークホームズの建設地もご覧になってください。

[3834: 匿名さん]

ネガ出てももう8割供給なんだよね、虚しいね。

[3835: 検討板ユーザーさん]

>>3833 マンコミュファンさん
パークホームズですか
悪く無いですね
でも、お高いんでしょう

[3836: マンション検討中さん]

坪400万円前後でこの場所が買えるというのはやはり魅力です。
それでもサラリーマンにとっては高嶺の花ですが。

[3837: マンション検討中さん]

>>3832 マンコミュファンさん
他の物件と比較すると、安いですよ。
検討されているのですか？高く思われているようでしたら、無理して買わなくても宜しいかと思います。

[3838: マンション検討中さん]

>>3835 検討板ユーザーさん
坪500くらいですよ。

[3839: マンコミュファンさん]

ヒルトップとは格が違うから、比較にはならない。
立地のみこちらの方が良い。

[3840: マンコミュファンさん]

>>3839 マンコミュファンさん
ごちゃつき感はあちらありますけど、立地はあっちのほうが上じゃないですかね。市ヶ谷駅7分だし。

こちらは牛込柳町駅に少し近くなるということ、前面道路が広くて整備されてるなどの利点もあるので価格も含めた総合では十分対抗できると思いますが、立地だけ見たらヒルトップのほうが上のように思います。

[3841: 職人さん]

>>3832 マンコミュファンさん
現地に赴けば「工場と巨大ビルが隣接し」 は考え変わるかも? 学校はもろ隣接　　他の方も言ってるとおり、立地と価格に良さ感じないならやめた方がよいのでは　お金あるなら所有権がいいし、ないなら西早稲田のやつとか安いし良さげ

[3842: マンション検討中さん]

ヒルトップもこちらも何故内廊下仕様にしなかったんでしょう？
僅かな維持費の差で高級感が全く違ってくるというのに

[3843: 通りがかりさん]

みなさん、ウエリスも忘れないでください！

[3844: 通りがかりさん]

立地はヒルトップでしょ。実質、牛込柳町くらいしか使えないのは相当弱い。

[3845: マンション検討中さん]

>>3844 通りがかりさん
牛込神楽坂も楽勝ですよ。

[3846: eマンションさん]

>>3844 通りがかりさん

実質ってなんだ？ヒルトップから少し歩くだけでこの物件着くんだが。

[3847: 市ヶ谷大好き]

>>3846 eマンションさん

徒歩５分くらいを少しと言うなら、駅徒歩５分の物件も駅徒歩10分の物件と誤差ですね！

[3848: マンション検討中さん]

>>3846 eマンションさん
目と鼻の先ですね

[3849: マンション検討中さん]

>>3847 市ヶ谷大好きさん
実際1、2分ですよ。

[3850: マンコミュファンさん]

>>3847 市ヶ谷大好きさん

駅徒歩10分越えたら実質使えないなら、実質最寄り駅なし物件が世の中にはいっぱいありますね！