ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[3583: 匿名さん]

低層とタワーで違うのか？過去四棟タワーに住んだが、いずれも100戸目安だった。300-400戸で3基、800-900で8基、500-600で6基。

[3584: 匿名さん]

>>3583 匿名さん

続き。非常用は別。

[3585: 匿名さん]

もうちょいまともなネガ欲しいな。
最近イマイチ。

[3586: 口コミ知りたいさん]

>>3583 匿名さん

タワーの方が階数が上に伸びてる分、エレベーター一基あたり戸数が重要な気がする。

低層はエレベーター使わなくても住む階数(1-3階あたり？)比率が多いし一基あたりの戸数はそこまでシビアではないはず。

[3587: 通りがかりさん]

>>3583 匿名さん
そもそもタワーはエレベーターのサイズが大きいから単純比較はできないです

[3588: マンション検討中さん]

1970年に建てたマンションでさえ、
飯田橋市ヶ谷あたりで坪単価300
で売れる。
だから無理してでも土地所有権つきの
マンションがいいと結論だして
坪単価600台飯田橋マンションを契約

[3589: 口コミ知りたいさん]

>>3588 マンション検討中さん

お金持ちですね。さすがです。
持てるものがますます富んでいく社会。

[3590: 口コミ知りたいさん]

所有権なら築50年のとき、新築坪600だったものが300で売れる。20坪だとして、6000万円の減価。

定期借地権70年を新築坪400で買って築50年で時点でいくらになってるか。坪100万の2000万で売れれば定期借地権も所有権も同等ということですね。

[3591: 匿名さん]

>>3588 マンション検討中さん

なんでこの掲示板でわざわざコメント頂けるんですか？

[3592: マンション検討中さん]

>>3591 匿名さん
それは、検討していたからじゃないですか？

[3593: eマンションさん]

>>3588 マンション検討中さん
無理なさったんですか。ご健闘をお祈りします。

[3594: 通りがかりさん]

たださ、
定期借地は土地のりかつよう
の点からは最高。
また更地にして新たに引き継ぐんだから。
土地は利用するもの。

[3595: 匿名さん]

これまでは借地人の権利が強すぎて、一度貸したら自分の土地なのに貸しっぱなしで取り戻せない、みたいなことになってた。定借制度でこの心配がなくなったから、優良な土地にマンションが建つようになった。貸す側、借りる側でwin-win。定借は期限が来たら返すなんて、そんな当たり前のこと、みんな承知。それを繰り返し強調してる人って何？定借＝定借と言ってるに等しいほど馬鹿馬鹿しい。

[3596: マンション検討中さん]

>>3588 マンション検討中さん
バブル弾けた後に、売る必要が無いことをお祈ります。

[3597: 通りがかりさん]

>>3596 マンション検討中さん
バブルはともかくとして50年後この場所がどうなっているかは興味津々ですが想像もつきません
人口が激減することだけは確かですから駅前も宅地も寂れた感じになるのでしょうか

[3598: マンション比較中さん]

山手線内が過疎化するなんてことないと思うけど。どうにかして何かに利用するって方向で誰かが動くだろう。土地の所有者が変人とかの特異な事例は別だけど。

[3599: マンション検討中さん]

>>3597 通りがかりさん
人口は全国均一に減っていくわけじゃない
地方、東京近郊からどんどん人が減っていって不便になるにつれ人がより中心に集まってくるだろう

[3600: マンション検討中さん]

いずれ到来するであろう超インフレへの対応策としては不動産を保有しておくことが有用だと思いますが、定期借地権付きマンションはどうなんでしょうか？

[3601: 通りがかりさん]

アルビオ飯田橋やブランズ神楽坂の
坪単価600越えみたらそりゃこちらの
400は安く見えるわな。

[3602: マンション検討中さん]

>>3600 マンション検討中さん
当分、デフレだと思いますよ。

[3603: マンション検討中さん]

>>3590 口コミ知りたいさん

同じ6000万円キャッシュアウトするなら、坪600万円のところに住んでた方が断然満足度は高そう。

[3604: 検討板ユーザーさん]

>>3603 マンション検討中さん
頭金や月々のキャッシュフローの違いもありますから。。。
選べる人は坪単価が高い方に住んだほうが良いと思いますよ。
自分のできる範囲でベストな選択を探すだけです。

[3605: マンション検討中さん]

人口が減っていく事を「予想」はできるけど、それを「確か」と言い切る3597は未来から来たのだろうか…

[3606: マンコミュファンさん]

>>3605 マンション検討中さん
3597です
ソースは厚生労働省社会保障人口問題研究所が出してる市町村別人口予測データです
これ見ると殆どの自治体が悲惨なことになることがわかります

[3607: 通りがかりさん]

>>3603 マンション検討中さん
やはり定期借地が。
他人の土地に家を建てても。
考えが古いかな？

[3608: 口コミ知りたいさん]

>>3607 通りがかりさん

昔は一つの土地を他人とシェアするマンションなんて如何なものかという価値観がありました。もしこれから定期借地権マンションが都心に増えることになれば、また価値観も変わってきますよ。

[3609: 検討板ユーザーさん]

2期はいつから始まりますか？

[3610: マンション掲示板さん]

>>3608 口コミ知りたいさん

住民の合意形成ができず、建て替えできないマンションが多いですからね。それなら定借に最初からしておいた方がという時代の流れはありえますね。
そうはならないとしても、所有権物件でも、解体費用は最初から支払うようになっていく可能性は大きい気がします。所有権物件でも、70年後あたりでは建て替えが必要なので。解体費用さえあれば、まだ建て替えの合意形成はしやすいような気がします。

[3611: 匿名さん]

>>3608 口コミ知りたいさん

不動産は土地の所有権が最後にものをいう。定期借地権のマンションが仮に増えたととしても土地の所有権が無い限り価値観もかわらない。数の問題ではない。

[3612: 匿名さん]

定借論者は絶えないけど、結論出ないから延々と議論しても無益だと思う。
結局タラレバの話で参考にならない。
自分が好きなマンション買えば良いと思う。

定借マンション語りたいならここでお願いします。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25395/

[3613: eマンションさん]

>>3610 マンション掲示板さん
70年後まで元気に生きる人、所有する人は少なく、そのような合意が得られるとは思えません。現状に加えて解体費用まで組み込むことは容易ではないでしょう。

[3614: マンコミュファンさん]

>>3612 匿名さん

私はこの物件を本気で検討しているので、一般論だけでなく、物件固有の話題もあって有意義だと思ってます（特例の話や周辺物件との比較など）。こちらで議論いただくのは何か問題あるのでしょうか？

[3615: マンション検討中さん]

>>3614 マンコミュファンさん
議論するのは良いんだけど、過去の投稿に無いものが良いな。一度過去から投稿を見てから質問した方が良いですよ。

[3616: マンション掲示板さん]

>>3613 eマンションさん

そういうことじゃなくて、新築時から解体料を取るようにというルール変更がされるんじゃないかってことです。修繕積立金のように。修繕積立金も昔はなかったり、びっくりするぐらい少なかったりしましたからね。それがガイドラインができて、しっかりと修繕積立金を取るようになりました。それと同じことが解体積立金についても起こってもなんら不思議じゃないと思いますよ。

[3617: マンション検討中さん]

多くのマンションで寿命を目の当たりにしたら、解体積立金の積立てもありそうですね。
いつかは建て替えが必要でしょうから。

[3618: eマンションさん]

>>3616 マンション掲示板さん
なるほど。マンションを所有する者は、その解体まで責任を持つということですね。こういう問題は国土交通省でしょうか。ゴーストマンションを増やさないためにも、今後の政策に期待したいものです。そういう意味では本物件は先進的とも言えますね。

[3619: マンション検討中さん]

>>3618 eマンションさん
本物件が先進的な訳ではなく定借物件はみな解体費徴収するものです。

[3620: マンション検討中さん]

DNPの東街区っていつ完成なんだろう。
DNPプラザからそのまま上がっていくといまは駐車場があって資材置き場のようになっていて通り抜け出来ないが、ビルが完成したら通り抜け出来るようになるのだろうか。そうすると遠回りしなくて済むし駅まで最短ルートで行けば市ヶ谷駅10分表記も可能なよう気がする。

[3621: マンション検討中さん]

>>3618 eマンションさん

所有権物件は、現状継続、リノベーション、建替、売却、所有権分個人売却など選択肢がいろいろありますが、定期借地権は解体のみで、内容が全く異なります。

[3622: 匿名さん]

定借マンション語りたいならここでお願いします。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/

[3623: 匿名さん]

>>3622 匿名さん
何でですか？

[3624: マンション検討中さん]

西早稲田のブリリア絶好調みたいですね！

[3625: マンション検討中さん]

>>3624 マンション検討中さん
スレ違いでしょうか？
こちらは市谷加賀町のスレです。

[3626: マンション検討中さん]

>>3622 匿名さん

リンク先が誤っているようで、うまく飛びません

[3627: eマンションさん]

>>3621 マンション検討中さん
話の趣旨が異なっていますね。スラム化しないための観点から、解体準備金の話になっていたのですが。それだけ定借の話は難しいのでしょう。

[3628: 通りがかりさん]

まあ言い方悪いけど
他人のフンドシ借りて相撲を
とるようなもの。
70年後には何も残らない。

[3629: マンション検討中さん]

>>3628 通りがかりさん
そんな当たり前な事を言わないでください。
70年後には、解体されているんですけど。

[3630: 通りがかりさん]

>>3620 マンション検討中さん

気になりますね。現状かなり高低差あり、本当に添付のような絵になり得るのか疑問です。階段でも作るのか。

[3631: eマンションさん]

>>3629 マンション検討中さん
70年後まで住めます。その後2年くらいかけて解体です。
他人の褌とはずいぶんな例えですね。定借も貶められたものです。潔く精算できて、後腐れなくて良いと思っています。

[3632: マンション検討中さん]

良いものを長く大切に使う
良い立地で良い建築のマンションは定期借地権付きであれ所有権付きであれこれに当てはまりますね
都心の普通の一戸建てでは残念ながらこうは行きません

[3633: マンション検討中さん]

>>3606 マンコミュファンさん
いや、だから予測のデータだよね？俺だって将来は人口減るんだろうなとは思うけど、なんであなたは「確か」って言い切れるのかな?と思ってね。

[3634: 匿名さん]

>>3631 eマンションさん
70年フルに使えるのは魅力ですね。

[3635: 口コミ知りたいさん]

定期借地権の議論ばかりでつまらんなあ。
定期借地権=即NGと言うわけでもないのは過去の事例から見て明らかなのだが。

どうせ語るなら立地、周辺環境、建物外観、共用部などなど本質について語り合いたい。私は建物外観の仕上がり、規模感、市谷の杜との調和に期待して買いました。

[3636: マンション検討中さん]

>>3632 マンション検討中さん
一戸建てとの比較が良く分からないのですが、どのような意味でしょうか？？都心の同じ立地にあれば、マンションも戸建ても同じでは無いですか？

[3637: マンション比較中さん]

>>3635 口コミ知りたいさん
おっしゃる通りだと思います。
定借であることは承知で購入しているのでそこに固執する理由が良くわかりません。
購入されないのなら他でご自身の価値観を主張されたらいいのにと思います。
建設的な意見や生産的な話し合いを期待したいのですが難しいんですかね。。。

[3638: マンション検討中さん]

>>3637 マンション比較中さん
自己顕示欲が強いのでしょうね。

[3639: 通りがかりさん]

>>3631 eマンションさん

残念だけど、70年フルには住めないよ。
借地期間は解体工事期間も含めて70年だから。解体期間は余裕を持って通常3年?4年を見てる。だから住める期間は66年だと思っておいたほうが良い。

[3640: 匿名さん]

デザインはいいと思います。

[3641: eマンションさん]

>>3633 マンション検討中さん
今の状況ですと、ほぼ確実に人口激減です。確か、はsurelyくらいの意味でしょう。もちろん未来は誰にも分からないわけですが、人口減社会はすぐそこに来ています。

[3642: マンション検討中さん]

>>3639 通りがかりさん
モデルルームでもらえるガイドブックには、明け渡し一任スキームなるものを利用すると、70年住んでから解体に入れると書いてあるよ。まあ、70年後の居住者がどうするかわからんがね。

[3643: 匿名さん]

>>3631 eマンションさん

細かくて済みません。
「一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む) 」とあるので、住めるのは70年から解体期間を引いた年数ですね。解体期間は2,3年だと思います。
渋谷のパークコートは「定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年」と引渡し2021年1月から72.5年と解体期間を2.5年見込んでいます。

[3644: 口コミ知りたいさん]

>>3636 マンション検討中さん

おそらくオープンハウスなどの建売戸建のことを言ってるのでしょうか。3階建て、狭小変形土地、安普請。

都心でも財力があればきれいな土地に素晴らしい建物を建てることができますが、マンションと同じ予算では不可能です。

[3645: 口コミ知りたいさん]

>>3639 通りがかりさん

違うでしょ。引き渡しから明け渡しまで70年だよ。
だからフルで住めますよ。他の定借は解体期間含むケースが多いんでしょうね。定借ネガっても意味ないので辞めてください。どうせあなたも死んでますし。ネガるなら全館内廊下じゃないとか、車止めないとか、間取り平凡すぎとかそういうのでお願いします。

[3646: マンション検討中さん]

西早稲田の方が売れてるな。

[3647: 通りがかりさん]

>>3645 口コミ知りたいさん

なるほど。じゃあ、ウェブサイトの物件概要が間違っているということですね？
これは三菱地所に訂正させた方がいいんじゃないですか？

[3648: 口コミ知りたいさん]

>>3647 通りがかりさん

念の為、契約書を確認しましたが、明け渡しに関する条文の1項に物件概要記載のように期限までに解体更地にすることが明記されていましたが、続く2項には1項の定めに関わらず借地期限までに三菱地所レジデンスに解体を一任すればそれで良い、となっていますね。なので、原則としてはウェブサイトの記述で間違ってないのですが、MRでは2項を挙げて三菱地所レジにお任せしてもらえれば70年間フルで住める立て付けになっているという説明を受けましたね。何でこんなややこしい書き方なのかはわかりませんが、70年住めることは確かです。

[3649: マンマニファン]

>>3646 マンション検討中さん

安いは正義。あっちはもうちょい建物の見た目がカッコよかったら欲しかったなあー。間取りは長谷工田の字だったけどシンプルで使いやすそうだった。あと、豊島区じゃなくて新宿区だったら良かったなあ。

[3650: 匿名希望さん]

>>3646 マンション検討中さん
西早稲田の方が総戸数、倍あるので、売れてないとまずいでしょう。

[3651: 匿名希望さん]

>>3650 匿名希望さん
1次の放出は、下記ですね。特別、数が多いように思いませんが？
西早稲田152/454:33%
市谷加賀町118/228:51%

[3652: 検討板ユーザーさん]

>>3651 匿名希望さん
西早稲田は低層1、2階が売り止めになったと聞きました。倍率が高くなりすぎたので価格調整するんでしょうか？それがなければ180くらいは行けたのでは？

[3653: 検討板ユーザーさん]

関係ないですけど新宿区って練馬ナンバーだったんですね…
都心5区だから当然品川区と思ってました。車持ってないんでどうでもいいですが。

[3654: マンション検討中さん]

お金があればステアリがよかったなー

[3655: 匿名さん]

>>3648 口コミ知りたいさん
三菱地所は東京建物より優れてるんだなー。あらゆる面で。

[3656: 通りがかりさん]

>>3648 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。
三菱地所に一任となると、解体費用は増えそうですね…。
解体費用増額か、70年フルに住むかの選択になりそうですけど、70年住むことができるのはメリットですね。たぶん私は死んでますが。

[3657: マンション検討中さん]

>>3656 通りがかりさん
なんで増えるんですか？

[3658: 検討板ユーザーさん]

タワーマンションの解体ではなく、実質七階建の解体なので、それこそアインスタワーやパークコート渋谷の様な定借タワーマンションの方が解体費用が高くつくのが心配になりますね。

[3659: 通りがかりさん]

>>3657 マンション検討中さん

一任って悪く言えば、三菱地所のやりたいようにやるってことですよ？例えば費用をかけて、短期間で解体する方法を選ぶなど。
また、地主と三菱地所との間の契約がどうなっているかは分かりませんが、70年後に解体まで終わっているのと、70年後に解体が始まるのでは土地の返却のタイミングが確実に変わります。その間の借地料ももちろん発生するわけですから、それも解体費用にプラスされるでしょう。
そもそも、三菱地所もタダではやってくれないので、三菱地所の利益分も追加されます。
一任しても解体費用が上がらないなんてことはあり得ないと思いますよ。どれぐらい上がるかは分かりませんが…。

[3660: マンション掲示板さん]

>>3659 通りがかりさん
そ、だからそこまで気になったり心配な人は、定借物件には手を出さない方がよろしいのです

[3661: マンション掲示板さん]

西早稲田のブリリアも東京建物一任スキームですね！
売主一任はこの物件だけではなさそうです。

[3662: マンション検討中さん]

>>3659 通りがかりさん

７０年間確実に住めることが決まっているわけではないのですね。それこそ居住者間で揉めそうですね。

[3664: マンション検討中さん]

>>3662 マンション検討中さん

70年後なんて、私は揉める気力がなくなっていそうです(笑)
そもそもこの世にいないかも(笑)

[3665: 通りがかりさん]

>>3664 マンション検討中さん

だろうね（笑）

[3667: マンション検討中さん]

70年後のことは興味ないのですが、20年後の資産価値はどうなのでしょうか？残り50年の定借マンションがそんなに値を下げず売れるのか、貸せるのか。

[3668: 匿名さん]

[No.3663～本レスの内、前向きな情報交換を阻害する投稿、および削除された投稿へのレスを削除しました。管理担当]

[3669: マンマニファン]

>>3667 マンション検討中さん

50年借地期間で分譲されたマンションがすでにいくつもありますからそれらの売買相場を確認したらよろしいかと。広尾、神楽坂などにもあります。

[3670: マンション掲示板さん]

定期借地権物件のメリット: 所有権より安く住める
定期借地権物件のデメリット: ネガがワラワラ湧いてきて自分が生きてもいない未来について余計な世話を焼いてくる

[3671: マンション検討中さん]

>>3670 マンション掲示板さん

所有権よりどれだけ安いかを把握するために、将来のキャッシュフローの予想は必要でしょ？そのころには死んでるとしても。そうしないと、所有権より安いとは言い切れない。初期費用が安いからと言って飛びつくのは考えが浅はかすぎる。。。

[3672: マンション検討中さん]

>>3671 マンション検討中さん
計算してどうでしたか？？

[3673: マンション検討中さん]

>>3667 マンション検討中さん
貸すのは問題無いと思いますよ。壁紙くらいは張り替えしないといけないと思いますけど。

[3674: 匿名さん]

>>3661 マンション掲示板さん
東京建物の方は68年みたいですよ？
土地の貸主との契約が違うのでは？

[3675: 匿名さん]

こちらのマンション検討中ですが
月の管理費等が5万円以上かかるというのがネックです
管理費や修繕費、賃料は何年かおきに上がるんですよね？
販売価格は、場所や広さクオリティにしては抑え目でも先々のことが不安です

[3676: 匿名さん]

>>3671 マンション検討中さん

浅はかでないあなたは、きっときちんと定量的に計算したんでしょうから、教えてよ。何年で所有権と逆転しますか？
まさか、ふわっとした感覚で物を言ってないですよね？
検討もしてなさそうなあなたが、しつこくここに張りついているのは、愚かな我々を諭してくれてるのですか？

[3677: 通りがかりさん]

20年住んだら残り50年。
50台の人には売れるかと。
40台は買わないかな？
30台は見向きもされないでしょう。

最後まで住むかババ抜きに参加するか
どちらかの選択かと。

[3678: 通りがかりさん]

半澤に言わせれば、
目先の安さに目を奪われ、
将来の展望には目をつぶる。
感謝と恩返しがあるなら所有権など
地主は放棄する。

[3679: 匿名さん]

何か変な人にとりつかれてるねw

[3680: 去年まで牛込柳町に住んでた者]

>>3675 匿名さん
そうですね、価格が安いとはいえ飛びつく程良い場所とは言えないです。
8年住んでましたが今はもう戻りたくないです、当時はあまり気にならなかったですが。

[3681: 検討板ユーザーさん]

>>3680 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
今はどこにお住まいなんですか？

[3682: 匿名さん]

引っ越したやつがなんでこの掲示板に出てくるの。笑
しかも、戻ってきたくないやつが。笑
もう荒らしだろ。