ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[3543: マンション検討中さん]

マンション価格が相場を
作っていく。
定期借地で坪単価410万。
今後
市ヶ谷の新築マンション坪単価
550万オーバーはまず行くかと。

[3544: マンション比較中さん]

価格は需要と供給で決まるものですもんね。不動産の場合は立地の問題があるので同じものがどんどん供給されるということがないからその物件に需要があるかどうかで決まる。結局、売れ行きがその物件の価値を示すということになるんじゃないのかな。飛ぶように売れるのなら価値よりも価格が安い、つまり割安、苦戦しているなら割高。
ただそれは不動産相場としてどうなのかということなので投資ではなく自分で住むのなら希望する条件、優先する条件などからそれぞれに判断するしかない。極端な例でいえば事故物件なんかはそれを気にしない人にとってはすごくお買い得ってことになるのと似ている。

[3545: マンコミュファンさん]

市谷の杜、散策できるようになっていましたね。

[3546: マンコミュファンさん]

>>3543 マンション検討中さん

そこまで上がると需要が着いてこないのでこの辺りで頭打ちだと思いますよ。所有権とか定借とか関係なく再開発とか絡まない物件は値上がり期待して買うもんではないです。

[3547: マンコミュファンさん]

>>3546 マンコミュファンさん
駅近の方が値上がり期待がもてるということでしょうか。
以前から疑問に思うのは加賀町のようや立地の物件の方が駅前より高い値段がつけられていることです。
将来、取り壊して何かを建築するにしても駅前の商業区域の方が利用価値が高いと思います。
マンションの値段は独特ですね。

[3548: マンション検討中さん]

>>3531 マンション検討中さん
3521ですが、ヒガミが分からないです？どのような意味ですか？
このマンションに住んだ方が、この周辺のマンションに住むより安価に住むことができますよという意味ですよ。

[3549: マンション検討中さん]

>>3547 マンコミュファンさん
駅前の方が高く無いですか？？

[3550: 名無しさん]

>>3549 マンション検討中さん
例えばパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスとクレヴィア新宿若松町で比較するとクレヴィアの方が安いのではないかと思います。
容積率の関係で各戸の土地持分面積が異なるので単純比較はできませんが。

[3551: マンコミュファンさん]

>>3550 名無しさん

それは駅力の違いかと。

[3552: マンション検討中さん]

>>3550 名無しさん
回答ありがとうございます。既に回答がありますが、パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスは市ヶ谷駅、クレヴィア新宿若松河田は若松河田なので、駅力の違いですね。

[3553: マンション掲示板さん]

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップもここも同じIAO竹田設計。

ここは、東京第二事務所の副所長が担当しており、
パークホームズは、東京事務所の所長が担当しているようですが、その違いは物件の外観などにあらわれて来ますでしょうか？

[3554: eマンションさん]

>>3553 マンション掲示板さん
外観は大きく異なりますね。デベも異なり、場所も近いので、違いをアピールしないといけないでしょう。

[3555: マンション検討中さん]

アパートライクな外廊下設計で不都合な面はありますか？

[3556: マンション検討中さん]

>>3555 マンション検討中さん
好みの問題なので実質的な影響はないでしょう。
アパートと異なり、外部からは見えません。

[3557: 口コミ知りたいさん]

パークホームズ市谷ヒルトップは全然価格の案内来ないな、、スッ高値で売りたいからこっちの在庫減るの待ってんのかしら

[3558: 口コミ知りたいさん]

>>3557 口コミ知りたいさん
プラス2000万円くらいになる

[3559: マンション検討中さん]

>>3555 マンション検討中さん

内廊下は冷暖房完備や雨の時など快適ですが、イニシャルコストは勿論のことランニングコストもかかるので定借物件には馴染まないかな。

[3560: マンション検討中さん]

>>3559 マンション検討中さん
セントラルは内廊下ですが、管理費は同額のため、その快適さの恩恵を受けることになるのですね。

[3561: マンション検討中さん]

て言ってもパークホームズも殆ど外廊下ですよね。

[3562: 口コミ知りたいさん]

>>3561 マンション検討中さん
パークホームズは最上階だけ内廊下でしたね

[3563: マンション検討中さん]

加賀町の三菱も納戸町の三井も庶民的な団地イメージの外廊下設計なんですね
高級な物件をイメージしていただけに興醒めで残念です

[3564: 匿名さん]

>>3559 マンション検討中さん

渋谷は内廊下ですね。まあ、タワーだから当たり前か。

[3565: 匿名さん]

こちらの物件、エレベーターは何機あるか、ご存知の方いらっしゃいますか？

[3566: eマンションさん]

>>3565 匿名さん
エントランス入口に1機、自転車駐輪場用に1機、専有分住戸用に3機、です。

[3567: 匿名さん]

>>3563 マンション検討中さん
内廊下が好きな方はセントラルコートから選んでおります

[3568: 匿名さん]

>>3566 eマンションさん
ありがとうございます。５機あれば出入りもスムーズですね。

[3569: eマンションさん]

>>3568 匿名さん
実質3機ではないでしょうか。
エントランスの1機は、車イス、ベビーカー向けかと思います。2階から1階の移動のみです。

普段使いはセントラルコートに2機、イーストコートに1機です。

ただ、1から4階の低層階は、ウエスト、イースト、サウスにそれぞれある階段を利用する人も多いと思いますので、それほど待たないかと思います。

[3570: eマンションさん]

>>3569 eマンションさん
228戸に3機ですから、十分ですね。

[3571: 評判気になるさん]

>>3570 eマンションさん
私の知る範囲では50戸に1機程度だと思いますから
3機では明らかに足りないです
何故こうなるのでしょうか理解できません

[3572: eマンションさん]

>>3571 評判気になるさん
そうですか。私の理解では、100戸に1機あれば十分かと理解していました。ちなみに私は2階なので使わないでしょう。

[3573: 匿名さん]

100戸に一基が標準です。

[3574: 評判気になるさん]

>>3571 評判気になるさん
1、2階の45戸は、エントランスと同じフロアなのでエレベーター使用しません。
3階34戸も、2階がエントランスであることを考えると、遠回りしてエレベーターを利用せず、階段を選択する人も多いでしょう。

4階以上149戸ですから、3機でちょうど良いのでは。

[3575: マンション検討中さん]

>>3571 評判気になるさん

50戸の小さいマンション住んでるんでは？

[3576: マンション検討中さん]

定期借地で坪単価400万なら
所有権で坪単価550万になるね、これからは。

[3577: 匿名さん]

>>3576 マンション検討中さん

なんでそーなるのっ！
最近は所有権に対して15％安い。
https://diamond.jp/articles/-/183277

[3578: マンション検討中さん]

>>3575 マンション検討中さん
発想が面白いね。
ネットで調べるとエレベーターは５０戸程度に１機という説明が多いような気がする。
ここは定期借地権だからランニングコストを抑えるために少なくしていると思う。

[3579: eマンションさん]

>>3578 マンション検討中さん
うちは、130戸に2機ですが不便ないですね。待つことは稀です。不用意に多くすると管理費がかさむのは事実です。

[3580: 匿名さん]

>>3578 マンション検討中さん

またソースのない、妄想ですか。

[3581: 匿名さん]

定借マンションなんだから、多少我慢しても管理費や修繕積立金は極力抑えたいですよね。

[3582: eマンションさん]

>>3581 匿名さん
論理が成り立っておらず、ネガになっていませんよ。

[3583: 匿名さん]

低層とタワーで違うのか？過去四棟タワーに住んだが、いずれも100戸目安だった。300-400戸で3基、800-900で8基、500-600で6基。

[3584: 匿名さん]

>>3583 匿名さん

続き。非常用は別。

[3585: 匿名さん]

もうちょいまともなネガ欲しいな。
最近イマイチ。

[3586: 口コミ知りたいさん]

>>3583 匿名さん

タワーの方が階数が上に伸びてる分、エレベーター一基あたり戸数が重要な気がする。

低層はエレベーター使わなくても住む階数(1-3階あたり？)比率が多いし一基あたりの戸数はそこまでシビアではないはず。

[3587: 通りがかりさん]

>>3583 匿名さん
そもそもタワーはエレベーターのサイズが大きいから単純比較はできないです

[3588: マンション検討中さん]

1970年に建てたマンションでさえ、
飯田橋市ヶ谷あたりで坪単価300
で売れる。
だから無理してでも土地所有権つきの
マンションがいいと結論だして
坪単価600台飯田橋マンションを契約

[3589: 口コミ知りたいさん]

>>3588 マンション検討中さん

お金持ちですね。さすがです。
持てるものがますます富んでいく社会。

[3590: 口コミ知りたいさん]

所有権なら築50年のとき、新築坪600だったものが300で売れる。20坪だとして、6000万円の減価。

定期借地権70年を新築坪400で買って築50年で時点でいくらになってるか。坪100万の2000万で売れれば定期借地権も所有権も同等ということですね。

[3591: 匿名さん]

>>3588 マンション検討中さん

なんでこの掲示板でわざわざコメント頂けるんですか？

[3592: マンション検討中さん]

>>3591 匿名さん
それは、検討していたからじゃないですか？

[3593: eマンションさん]

>>3588 マンション検討中さん
無理なさったんですか。ご健闘をお祈りします。

[3594: 通りがかりさん]

たださ、
定期借地は土地のりかつよう
の点からは最高。
また更地にして新たに引き継ぐんだから。
土地は利用するもの。

[3595: 匿名さん]

これまでは借地人の権利が強すぎて、一度貸したら自分の土地なのに貸しっぱなしで取り戻せない、みたいなことになってた。定借制度でこの心配がなくなったから、優良な土地にマンションが建つようになった。貸す側、借りる側でwin-win。定借は期限が来たら返すなんて、そんな当たり前のこと、みんな承知。それを繰り返し強調してる人って何？定借＝定借と言ってるに等しいほど馬鹿馬鹿しい。

[3596: マンション検討中さん]

>>3588 マンション検討中さん
バブル弾けた後に、売る必要が無いことをお祈ります。

[3597: 通りがかりさん]

>>3596 マンション検討中さん
バブルはともかくとして50年後この場所がどうなっているかは興味津々ですが想像もつきません
人口が激減することだけは確かですから駅前も宅地も寂れた感じになるのでしょうか

[3598: マンション比較中さん]

山手線内が過疎化するなんてことないと思うけど。どうにかして何かに利用するって方向で誰かが動くだろう。土地の所有者が変人とかの特異な事例は別だけど。

[3599: マンション検討中さん]

>>3597 通りがかりさん
人口は全国均一に減っていくわけじゃない
地方、東京近郊からどんどん人が減っていって不便になるにつれ人がより中心に集まってくるだろう

[3600: マンション検討中さん]

いずれ到来するであろう超インフレへの対応策としては不動産を保有しておくことが有用だと思いますが、定期借地権付きマンションはどうなんでしょうか？

[3601: 通りがかりさん]

アルビオ飯田橋やブランズ神楽坂の
坪単価600越えみたらそりゃこちらの
400は安く見えるわな。

[3602: マンション検討中さん]

>>3600 マンション検討中さん
当分、デフレだと思いますよ。

[3603: マンション検討中さん]

>>3590 口コミ知りたいさん

同じ6000万円キャッシュアウトするなら、坪600万円のところに住んでた方が断然満足度は高そう。

[3604: 検討板ユーザーさん]

>>3603 マンション検討中さん
頭金や月々のキャッシュフローの違いもありますから。。。
選べる人は坪単価が高い方に住んだほうが良いと思いますよ。
自分のできる範囲でベストな選択を探すだけです。

[3605: マンション検討中さん]

人口が減っていく事を「予想」はできるけど、それを「確か」と言い切る3597は未来から来たのだろうか…

[3606: マンコミュファンさん]

>>3605 マンション検討中さん
3597です
ソースは厚生労働省社会保障人口問題研究所が出してる市町村別人口予測データです
これ見ると殆どの自治体が悲惨なことになることがわかります

[3607: 通りがかりさん]

>>3603 マンション検討中さん
やはり定期借地が。
他人の土地に家を建てても。
考えが古いかな？

[3608: 口コミ知りたいさん]

>>3607 通りがかりさん

昔は一つの土地を他人とシェアするマンションなんて如何なものかという価値観がありました。もしこれから定期借地権マンションが都心に増えることになれば、また価値観も変わってきますよ。

[3609: 検討板ユーザーさん]

2期はいつから始まりますか？

[3610: マンション掲示板さん]

>>3608 口コミ知りたいさん

住民の合意形成ができず、建て替えできないマンションが多いですからね。それなら定借に最初からしておいた方がという時代の流れはありえますね。
そうはならないとしても、所有権物件でも、解体費用は最初から支払うようになっていく可能性は大きい気がします。所有権物件でも、70年後あたりでは建て替えが必要なので。解体費用さえあれば、まだ建て替えの合意形成はしやすいような気がします。

[3611: 匿名さん]

>>3608 口コミ知りたいさん

不動産は土地の所有権が最後にものをいう。定期借地権のマンションが仮に増えたととしても土地の所有権が無い限り価値観もかわらない。数の問題ではない。

[3612: 匿名さん]

定借論者は絶えないけど、結論出ないから延々と議論しても無益だと思う。
結局タラレバの話で参考にならない。
自分が好きなマンション買えば良いと思う。

定借マンション語りたいならここでお願いします。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25395/

[3613: eマンションさん]

>>3610 マンション掲示板さん
70年後まで元気に生きる人、所有する人は少なく、そのような合意が得られるとは思えません。現状に加えて解体費用まで組み込むことは容易ではないでしょう。

[3614: マンコミュファンさん]

>>3612 匿名さん

私はこの物件を本気で検討しているので、一般論だけでなく、物件固有の話題もあって有意義だと思ってます（特例の話や周辺物件との比較など）。こちらで議論いただくのは何か問題あるのでしょうか？

[3615: マンション検討中さん]

>>3614 マンコミュファンさん
議論するのは良いんだけど、過去の投稿に無いものが良いな。一度過去から投稿を見てから質問した方が良いですよ。

[3616: マンション掲示板さん]

>>3613 eマンションさん

そういうことじゃなくて、新築時から解体料を取るようにというルール変更がされるんじゃないかってことです。修繕積立金のように。修繕積立金も昔はなかったり、びっくりするぐらい少なかったりしましたからね。それがガイドラインができて、しっかりと修繕積立金を取るようになりました。それと同じことが解体積立金についても起こってもなんら不思議じゃないと思いますよ。

[3617: マンション検討中さん]

多くのマンションで寿命を目の当たりにしたら、解体積立金の積立てもありそうですね。
いつかは建て替えが必要でしょうから。

[3618: eマンションさん]

>>3616 マンション掲示板さん
なるほど。マンションを所有する者は、その解体まで責任を持つということですね。こういう問題は国土交通省でしょうか。ゴーストマンションを増やさないためにも、今後の政策に期待したいものです。そういう意味では本物件は先進的とも言えますね。

[3619: マンション検討中さん]

>>3618 eマンションさん
本物件が先進的な訳ではなく定借物件はみな解体費徴収するものです。

[3620: マンション検討中さん]

DNPの東街区っていつ完成なんだろう。
DNPプラザからそのまま上がっていくといまは駐車場があって資材置き場のようになっていて通り抜け出来ないが、ビルが完成したら通り抜け出来るようになるのだろうか。そうすると遠回りしなくて済むし駅まで最短ルートで行けば市ヶ谷駅10分表記も可能なよう気がする。

[3621: マンション検討中さん]

>>3618 eマンションさん

所有権物件は、現状継続、リノベーション、建替、売却、所有権分個人売却など選択肢がいろいろありますが、定期借地権は解体のみで、内容が全く異なります。

[3622: 匿名さん]

定借マンション語りたいならここでお願いします。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/

[3623: 匿名さん]

>>3622 匿名さん
何でですか？

[3624: マンション検討中さん]

西早稲田のブリリア絶好調みたいですね！

[3625: マンション検討中さん]

>>3624 マンション検討中さん
スレ違いでしょうか？
こちらは市谷加賀町のスレです。

[3626: マンション検討中さん]

>>3622 匿名さん

リンク先が誤っているようで、うまく飛びません

[3627: eマンションさん]

>>3621 マンション検討中さん
話の趣旨が異なっていますね。スラム化しないための観点から、解体準備金の話になっていたのですが。それだけ定借の話は難しいのでしょう。

[3628: 通りがかりさん]

まあ言い方悪いけど
他人のフンドシ借りて相撲を
とるようなもの。
70年後には何も残らない。

[3629: マンション検討中さん]

>>3628 通りがかりさん
そんな当たり前な事を言わないでください。
70年後には、解体されているんですけど。

[3630: 通りがかりさん]

>>3620 マンション検討中さん

気になりますね。現状かなり高低差あり、本当に添付のような絵になり得るのか疑問です。階段でも作るのか。

[3631: eマンションさん]

>>3629 マンション検討中さん
70年後まで住めます。その後2年くらいかけて解体です。
他人の褌とはずいぶんな例えですね。定借も貶められたものです。潔く精算できて、後腐れなくて良いと思っています。

[3632: マンション検討中さん]

良いものを長く大切に使う
良い立地で良い建築のマンションは定期借地権付きであれ所有権付きであれこれに当てはまりますね
都心の普通の一戸建てでは残念ながらこうは行きません

[3633: マンション検討中さん]

>>3606 マンコミュファンさん
いや、だから予測のデータだよね？俺だって将来は人口減るんだろうなとは思うけど、なんであなたは「確か」って言い切れるのかな?と思ってね。

[3634: 匿名さん]

>>3631 eマンションさん
70年フルに使えるのは魅力ですね。

[3635: 口コミ知りたいさん]

定期借地権の議論ばかりでつまらんなあ。
定期借地権=即NGと言うわけでもないのは過去の事例から見て明らかなのだが。

どうせ語るなら立地、周辺環境、建物外観、共用部などなど本質について語り合いたい。私は建物外観の仕上がり、規模感、市谷の杜との調和に期待して買いました。

[3636: マンション検討中さん]

>>3632 マンション検討中さん
一戸建てとの比較が良く分からないのですが、どのような意味でしょうか？？都心の同じ立地にあれば、マンションも戸建ても同じでは無いですか？

[3637: マンション比較中さん]

>>3635 口コミ知りたいさん
おっしゃる通りだと思います。
定借であることは承知で購入しているのでそこに固執する理由が良くわかりません。
購入されないのなら他でご自身の価値観を主張されたらいいのにと思います。
建設的な意見や生産的な話し合いを期待したいのですが難しいんですかね。。。

[3638: マンション検討中さん]

>>3637 マンション比較中さん
自己顕示欲が強いのでしょうね。

[3639: 通りがかりさん]

>>3631 eマンションさん

残念だけど、70年フルには住めないよ。
借地期間は解体工事期間も含めて70年だから。解体期間は余裕を持って通常3年?4年を見てる。だから住める期間は66年だと思っておいたほうが良い。

[3640: 匿名さん]

デザインはいいと思います。

[3641: eマンションさん]

>>3633 マンション検討中さん
今の状況ですと、ほぼ確実に人口激減です。確か、はsurelyくらいの意味でしょう。もちろん未来は誰にも分からないわけですが、人口減社会はすぐそこに来ています。

[3642: マンション検討中さん]

>>3639 通りがかりさん
モデルルームでもらえるガイドブックには、明け渡し一任スキームなるものを利用すると、70年住んでから解体に入れると書いてあるよ。まあ、70年後の居住者がどうするかわからんがね。