ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[3483: マンコミュファンさん]

>>3482 マンション掲示板さん

別に煙がモクモク出る訳じゃないしなあ

[3484: マンマン]

>>3476 マンション検討中さん

デベのブランドが、、ブランド結構大事ですよ

[3485: 匿名さん]

>>3483 マンコミュファンさん

さすがに煙モクモクはないと思うけど、騒音、臭い、夜間の影響等色々確認したほうが良さそうです。

[3486: マンション検討中さん]

>>3485 匿名さん

前の書込みにもあったけど、影響がある場合は重要説明事項になるので三菱の営業の方は当然把握しているはずだから、営業さんに確認してみたら。
でも、この情報って何で今まででなかったのかな？

[3487: マンション比較中さん]

印刷工場は地下らしいですよ。地上部分は事務所。計画書にそう書かれてます。

[3488: 名無しさん]

>>3487 マンション比較中さん
土壌汚染はないと聞きました。

[3489: 名無しさん]

工場のトラック出入口とかどの辺になるんですかね。
昼夜問わず頻繁にトラックが出入りする正面のレジデンスとか何かの冗談ですよね。

[3490: 名無しさん]

>>3489 名無しさん
絵を見る限り、マンション側にトラックが出ることは無さそうですね。DNPビル側に出るのでは？

[3491: eマンションさん]

>>3490 名無しさん
トラック出入口がマンション正面にあるのは論外
そうでなくても昼夜問わず大型トラックがマンション前の道路を走り回る光景を想像したくない

[3492: 匿名さん]

あらら、若葉連投。こんなに若葉の人が続くなんて奇遇ですね。

[3493: 名無しさん]

>>3492 匿名さん
奇遇ですね。若葉は軽んじられる存在ですが、単にブラウザでプライベート設定しているだけです。悪しからず。

[3494: マンション検討中さん]

工場って地下部分になるんでしょ。
誰もモデルルームいってないことがわかる。
ここ冷やかししかないな。
どんな顔して書き込んでんだろうね。

[3495: 名無しさん]

>>3494 マンション検討中さん
市谷の杜が広がる予定なので、あまり気にしていないのが実情だと思います。それでモデルルームに行っていないと決めつけるのは笑止千万。

[3496: 検討板ユーザーさん]

若葉、頑張ってるね

[3497: 名無しさん]

>>3496 検討板ユーザーさん
お互い様で。

[3498: マンコミュファンさん]

>>3481 匿名さん

同意です。お得感はあるとは思いません。
私含めて購入した人＆検討している人はお買い得感があるからではなく、タイミング、予算の制約、土地柄の好き嫌いがフィットしてるからだと思います。
そもそも今売り出してる中でお買い得なマンションはないと思います（もちろん価格の歪みでお買い得な部屋は少しは存在すると思いますが）

[3499: マンション検討中さん]

>>3494 マンション検討中さん

その地下の工場が24時間稼働なのかは分からないのですか？

[3500: マンション検討中さん]

>>3498 マンコミュファンさん
現在の相場だけで考えると、こちらはお買い得と思いますけど。

[3501: マンション検討中さん]

お買い得と思う人が多いから順調に売れているんでしょうね。
不動産市況はどうなるか分かりませんけど、このマンションの希少性は言うまでもないでしょう。

[3502: マンション比較中さん]

https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000018505.pdf
計画書を見ると工事中を除いて北側に自動車の出入り口はありませんね。駐車場の排気口もマンションからは離れていますし、工場の廃棄は南側に寄っています。要するにマンションとの間には緑地が設けられるだけのようです。

[3503: 評判気になるさん]

定借についてこちらの記事参考になりました。②③④はたしかに長く住む時のリスクになりそうですね。同じくらいの大きさの部屋も多いので、何十年後かはババ抜きみたいになるのでしょうか？
https://www.sumu-log.com/archives/15081/

[3504: マンション検討中さん]

敷地を貸す。
それでいいのか？

[3505: 名無しさん]

>>3503 評判気になるさん
割高で将来性のないものに何故飛び付くのかという趣旨の記事だと考えて良いでしょうか？

[3506: 匿名さん]

>>3505 名無しさん

あなた、なんでここに粘着してるの？しかも、一日中 笑

[3507: マンション検討中さん]

残り20年になれば資産価値などはない。
20年後に追い出される不安感が
でると思うから見送り。

[3508: マンション検討中さん]

暇な非検討者が多いこと

[3509: マンション検討中さん]

>>3508 マンション検討中さん

暇な検討者も多いこと

[3510: 名無しさん]

>>3506 匿名さん
少なくとも、同じハンドルネームで複数のひとが発言しているのは間違いありません。3505の名無しさんは私ではありません。この掲示板はそういうシステムです。マンションに関係の無い発言は、意味をなさないことに注意した方が良いでしょう。

[3511: 検討板ユーザーさん]

もう少しマシなネガいないのかな

[3512: 検討板ユーザーさん]

先着は残り13戸ですね

[3513: マンション検討中さん]

>>3507 マンション検討中さん

永住と言っても、ふつうの方は70年も住めないですよね（年齢的に限界もある）。そうすると残り何十年間は捨てるような気がしていて、上の方の記事でその時にはマンションの状態も良くなさそうだなので、子供や孫に残すのもしのびないですし。

[3514: マンション検討中さん]

結局のところ定期借地権物件は安物買いの銭失いになる可能性があるということですね。

[3515: 口コミ知りたいさん]

土地柄的に永住志向の人が多いのかしら
すでに売れた部分は住まいサーフィン狙いの人が多かった？

[3516: 検討板ユーザーさん]

暇な非検討者多いな。
自分もだけど。
実需は粛々と検討進めて買ってそうだな。
まぁここは売れるだろうね。
一旦販売の勢い落ちても竣工近づくと植栽もかなり多く、ルーフバルコニー部分も結構あるから建物にも動きあってこの辺りじゃかなり目立つ良い物件になりそうだし。

[3517: 名無しさん]

>>3516 検討板ユーザーさん
植栽4000本だそうです。

[3518: マンコミュファンさん]

この辺りはパークホームズ、ウェリス、住友不動産、クリオなどいくつか開発予定で景観含め良くなりそうですね。
近隣としては市ヶ谷の杜含め楽しみです。

[3519: 口コミ知りたいさん]

>>3518 マンコミュファンさん
あとは道路工事がいつ終わるかですね

[3520: マンション検討中さん]

パークハウス市ヶ谷
低層階完売。
坪単価500弱

定期借地で坪単価@410なら売れるわな。

[3521: マンション検討中さん]

>>3514 マンション検討中さん
このエリアの賃貸住むより安く済むと思いますよ。
銭は失わないかと。一度、試算する事をお勧め致します。

[3522: マンション検討中さん]

定期借地も賃貸ですよ。
70年契約の賃貸です。

[3523: 名無しさん]

>>3522 マンション検討中さん
ご飯論法ですね。土地は賃貸でも、建物は購入するので、一般賃貸住宅とは異なる、という話です。

[3524: マンション検討中さん]

>>3520 マンション検討中さん

条件違いすぎませんか？

■パークハウス市ヶ谷
平均坪単価は約480万円、南向きも単価盛られていなあい。
「四ツ谷」駅徒歩8分、「市ヶ谷」駅徒歩4分
設備仕様高い（天井高2650mm、天カセ）
■パークハウス市谷加賀町
平均坪単価は約410万円、南向きは単価高く450万円
「市ケ谷」駅徒歩11分、都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分
設備仕様は高くない（天井高2450mm、天カセ＆三面鏡框なし、食器棚オプションなど）

[3525: マンション検討中さん]

ディスポーザー付いてますか？

[3526: 匿名さん]

>>3525 マンション検討中さん

もちろん。今時無い方が珍しい。

[3527: 評判気になるさん]

>>3513 マンション検討中さん

下手にボロゴーストマンション化したものを子に残すよりは後腐れなくて良いような気もします

[3528: マンション検討中さん]

>>3527 評判気になるさん
ボロゴースト化するかどうかは場所によりけりなんじゃないですか？由緒ある山の手のこの界隈でそんなところは無いと思います。

[3529: マンション検討中さん]

定期借地で坪単価410万で売れている
から市ヶ谷新築マンション土地所有権
物件500万、600万となっていくでしょう。

[3530: マンコミュファンさん]

>>3528 マンション検討中さん

なぜ言い切れるんですか？
↓に書いてありますが定借で先が見えると賃貸も増え、修繕にお金も掛けにくいのでリスクは相対的に高いですよ。
70年後にこの辺りは今や昔のような土地柄のままか分かりませんし。

>>3503

[3531: マンション検討中さん]

>>3521 マンション検討中さん
>>3525 マンション検討中さん

はい、ヒガミーー笑　普通におれも年収もっと稼げればここに住みたいわ。

[3532: マンション検討中さん]

間違えたww

>>3521
>>3522

[3533: マンション検討中さん]

あと
>3513
>3514
もな笑
普通に東京の話題についてくんな、埼玉県民、千葉県民ww

[3534: マンション検討中さん]

>>3533 マンション検討中さん

まじめな話、ここ買えない年収の人はどのマンション家運ですか？

[3535: マンコミュファンさん]

>>3522 マンション検討中さん

また例の人の論法ね。
意味ないわ?

[3536: 名無しさん]

>>3530 マンコミュファンさん
修繕は通常のマンションと同じように、計画立てて行われる予定です。お金を掛けにくい、ということは無いでしょう。むしろ、人工減社会でどうなるか、ということでしょう。私は東京１局集中が高まると考えていますので、山の手線内にゴーストマンションが現れるとは思いませんが。

[3537: マンション検討中さん]

ここを購入し、10年後や20年後に売る予定の方はいらっしゃいますか？

[3538: マンション検討中さん]

>>3536 名無しさん
定借でも修繕計画は当然あるでしょう。でもそれが計画どおりいくかは別だと思います。築年数がある程度経ってくるとどうせ壊すのだから、計画上の修繕あるいは計画外でも必要となった修繕を取り止め修繕積立金を下げろあるいは返納しろとか管理組合でもめる可能性は高いと思います。
永住前提の検討者さんはそのリスクは高いと思います。

[3539: マンション検討中さん]

定期借地マンションで
坪単価410万。
このおかげ？で売れ残りのパークハウス市ヶ谷
坪単価500弱の低層階２つうれたらしい。

[3540: マンション検討中さん]

>>3539 マンション検討中さん
そもそも価値がちがうんだから所有権と比較するのはおかしいと思うけど、定借のわりには割高になっている評価なんでしょうね。

[3541: 名無しさん]

>>3538 マンション検討中さん
確かにそうでしょうね。ぢ、ゴールが決まっているのでコンセンサスが得やすいのも事実だと思います。修繕積立金の返納要求は普通は通らないでしょう。

[3542: マンション検討中さん]

売るのであれば最長でも20年以内でしょうね。それ以降はなんとかの叩き売り状態になってしまうと思います。賃貸にする手もあると思いますが。

[3543: マンション検討中さん]

マンション価格が相場を
作っていく。
定期借地で坪単価410万。
今後
市ヶ谷の新築マンション坪単価
550万オーバーはまず行くかと。

[3544: マンション比較中さん]

価格は需要と供給で決まるものですもんね。不動産の場合は立地の問題があるので同じものがどんどん供給されるということがないからその物件に需要があるかどうかで決まる。結局、売れ行きがその物件の価値を示すということになるんじゃないのかな。飛ぶように売れるのなら価値よりも価格が安い、つまり割安、苦戦しているなら割高。
ただそれは不動産相場としてどうなのかということなので投資ではなく自分で住むのなら希望する条件、優先する条件などからそれぞれに判断するしかない。極端な例でいえば事故物件なんかはそれを気にしない人にとってはすごくお買い得ってことになるのと似ている。

[3545: マンコミュファンさん]

市谷の杜、散策できるようになっていましたね。

[3546: マンコミュファンさん]

>>3543 マンション検討中さん

そこまで上がると需要が着いてこないのでこの辺りで頭打ちだと思いますよ。所有権とか定借とか関係なく再開発とか絡まない物件は値上がり期待して買うもんではないです。

[3547: マンコミュファンさん]

>>3546 マンコミュファンさん
駅近の方が値上がり期待がもてるということでしょうか。
以前から疑問に思うのは加賀町のようや立地の物件の方が駅前より高い値段がつけられていることです。
将来、取り壊して何かを建築するにしても駅前の商業区域の方が利用価値が高いと思います。
マンションの値段は独特ですね。

[3548: マンション検討中さん]

>>3531 マンション検討中さん
3521ですが、ヒガミが分からないです？どのような意味ですか？
このマンションに住んだ方が、この周辺のマンションに住むより安価に住むことができますよという意味ですよ。

[3549: マンション検討中さん]

>>3547 マンコミュファンさん
駅前の方が高く無いですか？？

[3550: 名無しさん]

>>3549 マンション検討中さん
例えばパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスとクレヴィア新宿若松町で比較するとクレヴィアの方が安いのではないかと思います。
容積率の関係で各戸の土地持分面積が異なるので単純比較はできませんが。

[3551: マンコミュファンさん]

>>3550 名無しさん

それは駅力の違いかと。

[3552: マンション検討中さん]

>>3550 名無しさん
回答ありがとうございます。既に回答がありますが、パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスは市ヶ谷駅、クレヴィア新宿若松河田は若松河田なので、駅力の違いですね。

[3553: マンション掲示板さん]

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップもここも同じIAO竹田設計。

ここは、東京第二事務所の副所長が担当しており、
パークホームズは、東京事務所の所長が担当しているようですが、その違いは物件の外観などにあらわれて来ますでしょうか？

[3554: eマンションさん]

>>3553 マンション掲示板さん
外観は大きく異なりますね。デベも異なり、場所も近いので、違いをアピールしないといけないでしょう。

[3555: マンション検討中さん]

アパートライクな外廊下設計で不都合な面はありますか？

[3556: マンション検討中さん]

>>3555 マンション検討中さん
好みの問題なので実質的な影響はないでしょう。
アパートと異なり、外部からは見えません。

[3557: 口コミ知りたいさん]

パークホームズ市谷ヒルトップは全然価格の案内来ないな、、スッ高値で売りたいからこっちの在庫減るの待ってんのかしら

[3558: 口コミ知りたいさん]

>>3557 口コミ知りたいさん
プラス2000万円くらいになる

[3559: マンション検討中さん]

>>3555 マンション検討中さん

内廊下は冷暖房完備や雨の時など快適ですが、イニシャルコストは勿論のことランニングコストもかかるので定借物件には馴染まないかな。

[3560: マンション検討中さん]

>>3559 マンション検討中さん
セントラルは内廊下ですが、管理費は同額のため、その快適さの恩恵を受けることになるのですね。

[3561: マンション検討中さん]

て言ってもパークホームズも殆ど外廊下ですよね。

[3562: 口コミ知りたいさん]

>>3561 マンション検討中さん
パークホームズは最上階だけ内廊下でしたね

[3563: マンション検討中さん]

加賀町の三菱も納戸町の三井も庶民的な団地イメージの外廊下設計なんですね
高級な物件をイメージしていただけに興醒めで残念です

[3564: 匿名さん]

>>3559 マンション検討中さん

渋谷は内廊下ですね。まあ、タワーだから当たり前か。

[3565: 匿名さん]

こちらの物件、エレベーターは何機あるか、ご存知の方いらっしゃいますか？

[3566: eマンションさん]

>>3565 匿名さん
エントランス入口に1機、自転車駐輪場用に1機、専有分住戸用に3機、です。

[3567: 匿名さん]

>>3563 マンション検討中さん
内廊下が好きな方はセントラルコートから選んでおります

[3568: 匿名さん]

>>3566 eマンションさん
ありがとうございます。５機あれば出入りもスムーズですね。

[3569: eマンションさん]

>>3568 匿名さん
実質3機ではないでしょうか。
エントランスの1機は、車イス、ベビーカー向けかと思います。2階から1階の移動のみです。

普段使いはセントラルコートに2機、イーストコートに1機です。

ただ、1から4階の低層階は、ウエスト、イースト、サウスにそれぞれある階段を利用する人も多いと思いますので、それほど待たないかと思います。

[3570: eマンションさん]

>>3569 eマンションさん
228戸に3機ですから、十分ですね。

[3571: 評判気になるさん]

>>3570 eマンションさん
私の知る範囲では50戸に1機程度だと思いますから
3機では明らかに足りないです
何故こうなるのでしょうか理解できません

[3572: eマンションさん]

>>3571 評判気になるさん
そうですか。私の理解では、100戸に1機あれば十分かと理解していました。ちなみに私は2階なので使わないでしょう。

[3573: 匿名さん]

100戸に一基が標準です。

[3574: 評判気になるさん]

>>3571 評判気になるさん
1、2階の45戸は、エントランスと同じフロアなのでエレベーター使用しません。
3階34戸も、2階がエントランスであることを考えると、遠回りしてエレベーターを利用せず、階段を選択する人も多いでしょう。

4階以上149戸ですから、3機でちょうど良いのでは。

[3575: マンション検討中さん]

>>3571 評判気になるさん

50戸の小さいマンション住んでるんでは？

[3576: マンション検討中さん]

定期借地で坪単価400万なら
所有権で坪単価550万になるね、これからは。

[3577: 匿名さん]

>>3576 マンション検討中さん

なんでそーなるのっ！
最近は所有権に対して15％安い。
https://diamond.jp/articles/-/183277

[3578: マンション検討中さん]

>>3575 マンション検討中さん
発想が面白いね。
ネットで調べるとエレベーターは５０戸程度に１機という説明が多いような気がする。
ここは定期借地権だからランニングコストを抑えるために少なくしていると思う。

[3579: eマンションさん]

>>3578 マンション検討中さん
うちは、130戸に2機ですが不便ないですね。待つことは稀です。不用意に多くすると管理費がかさむのは事実です。

[3580: 匿名さん]

>>3578 マンション検討中さん

またソースのない、妄想ですか。

[3581: 匿名さん]

定借マンションなんだから、多少我慢しても管理費や修繕積立金は極力抑えたいですよね。

[3582: eマンションさん]

>>3581 匿名さん
論理が成り立っておらず、ネガになっていませんよ。