ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[3380: マンション比較中さん]

>>3379 マンション検討中さん
あちらは都心のあちこちへ行く場合の駅までそこそこ距離がある（これはここも同じですがここよりさらに遠い）ということと川の横ということが大きな懸念材料だと思っていましたが、なかなか好調のようですね。やっぱり定借であることによる絶対的な価格の安さは大きいってことでしょうか。

[3382: 評判気になるさん]

繰り返すなあ?。定期借地権も所有権も10年くらい住んでリセールなら物件次第。

70年後のことを気にするなら買うな。以上。

[3384: 匿名さん]

>>3380 マンション比較中さん

今後コロナで価格が下がった場合、このマンションの価格ぐらいで、市ヶ谷は無理かもしれないが山手線内側のマンションは買えそう。でも、西早稲田の坪300切るような価格で、所有権のマンションが山手線の内側に出てくるかは怪しい。坪300ぐらいしか予算がない人には最後のチャンスかもしれないので、人気なんだと思う。

[3386: 匿名さん]

[No.3336～本レスまで、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[3387: 検討者]

震災があり建物崩壊。
土地を区分所有していないリスクは
大きいよ。

坪単価400払うなら市ヶ谷じゃなく
他にすれば？

[3388: 口コミ知りたいさん]

>>3387 検討者さん
どこがいいすかね。坪400だと。
ブランズタワー豊洲？パークタワー勝どき？
もしくは田園都市線沿線かな。新築だと。
人気の物件だと中古も新築とそんな変わらないしね。

[3389: デベにお勤めさん]

ネガが湧くのは人気のバロメーター。
目指せレス5000！

[3390: 匿名希望さん]

>>3387 検討者さん
区分所有していても、リスクは変わらないのでは？

[3391: マンション検討中さん]

ネガの方々もっと頑張ってください（ライバル減らしてほしい）

[3392: 匿名さん]

>>3387 検討者さん

今どきの新築が崩壊するような大地震、命があればそれでよし。想定しずらいけどなー。

[3393: 匿名希望さん]

>>3392 匿名さん
しかも、ここの物件は地盤に難がなく、タワマンでもないので、検討の甲斐がないです。

[3394: 匿名希望さん]

>>3391 マンション検討中さん
ディベートの感を成してきましたね。その結果、この物件が優れていることが証明されてしまうかも。

[3395: 検討者]

実は市ヶ谷に住んでいる。
こんなちんけのマンションがくるのを
ウェルカムできない。
市ヶ谷の土地を渡さないNTTが最も
強欲で賢者なんだが。

[3396: マンション掲示板さん]

>>3395 検討者さん
だから？

[3397: 匿名さん]

>>3395 検討者さん

自分の土地をどう活用しようと、勝手でしょ？定借だから借地にするんであって、一般借地なら借りてる人が強すぎて出てこない土地。貸す方も借りる方も、定借制度でwin-win。

[3398: マンション検討中さん]

>>3395 検討者さん
ここは、市ヶ谷では無いと思うのですが。。。

[3399: 匿名希望さん]

>>3395 検討者さん
美しくない物言いですね。教養の程度が知れます。ネガにもならない。恥ずかしくないですか？

[3400: マンコミュファンさん]

>>3391 マンション検討中さん

ネガティブキャンペーンしないと買えないほどの人気物件でもお得な物件でもないですよ！



こんな感じですか？

[3401: マンション検討中さん]

生産性のない話は無視で！

[3402: デベにお勤めさん]

>>3398 マンション検討中さん
市谷ですかね

[3403: デベにお勤めさん]

>>3399 匿名希望さん
自分のマンションよりいい感じだから嫉妬してるんじゃないですか

[3404: 匿名希望さん]

検討者さんが、ここに住むと言ったら強力なネガにかるかも知れませんね。都合の悪い指摘には黙るのですから困った人です。

[3405: 匿名さん]

>>3377 eマンションさん
こちらのマンション買って70年住んだ場合の見積もりも教えてください。

[3406: マンション検討中さん]

基本入居時の賃料が維持される場合がほとんど？！正気？！

[3407: デベにお勤めさん]

>>3406 マンション検討中さん
インフレあるかもよ。デフレ時代はもう終了しました。

[3408: マンション検討中さん]

>>3402 デベにお勤めさん
そうそう、このエリアは市ヶ谷とは一緒にはできないです。

[3409: eマンションさん]

フジタがマンション建築するのは久しぶりですかね。
最近聞かないような。

[3410: マンション検討中さん]

確かにここを市ヶ谷というのは微妙。
砂土原や払方町とは違う。
しかし定期借地でこの坪単価。
もう市ヶ谷飯田橋は買えない値段。
中古も高いし。

[3411: 匿名さん]

>>3410 マンション検討中さん
外堀の外だから砂土原や払方も一緒だよ。
新宿区側は市ヶ谷というのは微妙。

[3412: 検討板ユーザーさん]

定義の問題で云々しても意味ないような。
定義の問題だが市ヶ谷エリアに新宿区が入らないのは違和感。防衛省も市ヶ谷駐屯地と言われてるわけだし。地名も新宿区側が市谷なんだし。

千代田区側の市ヶ谷エリアを指したいなら、番町麹町エリアと言えばいいだけでは？

[3413: マンション検討中さん]

>>3412 検討板ユーザーさん
3395の市ヶ谷に住まわれている方かな？
定義というより、こちらのマンションが市ヶ谷エリアですと言われると、違うんじゃ無いと言いたいのだと思いますよ。防衛省は、まだ市ヶ谷よりですし。

[3414: 検討板ユーザーさん]

>>3413 マンション検討中さん

3395さんとは違います。市ヶ谷エリアってどのあたりのことを普通言うんですかね。
このマンションは何エリア？柳町エリアですか？ギリギリ端っこ神楽坂エリア？
全部、微妙な距離なのでちょうどいいラベルがないですね。

[3415: マンション検討中さん]

>>3414 検討板ユーザーさん
同意します。エリアの定義が無いので、主観になりますよね。良いラベルが無いです。

[3416: マンコミュファンさん]

>>3409 eマンションさん
ホームページを参照した上言っていますか？

[3417: マンション検討中さん]

みなさんビルトインオプションはいくらぐらいかかる予定ですか？

[3418: 評判気になるさん]

>>3417 マンション検討中さん
収納が足りないのでTVボード兼収納で150
キッキン収納100
カーテン照明エアコン150
最低でもこのくらいかかります

[3419: マンション検討中さん]

近くのスーパーはどこが便利でしょうか
牛込神楽坂駅と牛込柳町駅にスーパーがありますが少し距離があるので歳を取ったらキツそうですね。

[3420: 検討板ユーザーさん]

>>3419 マンション検討中さん

キッチンコートが便利と住民板に書いてありました

[3421: マンション検討中さん]

>>3420 検討板ユーザーさん
重い荷物を持って片道15分も坂道を歩かなければなりませんね
若いうちは良いですが歳を取ってからが毎日のことだけに心配です。
この物件は諦めることにしました。

[3422: マンコミュファンさん]

>>3421 マンション検討中さん
キッチンコートは牛込神楽坂そばなので、徒歩7分くらい坂はありません。

[3423: 検討板ユーザーさん]

>>3421 マンション検討中さん

電動自転車買えばいいですよ。あとクックパッドマートも付いてるし。結構安いし便利そうですよ。

[3424: マンション検討中さん]

まだ現地を見ていませんが真南に建つDNPの超高層ビルの圧迫感はありませんか？
また、超高層ビルの北側に工場か何か建設しているようですが何階建てになるのでしょうか？

[3425: 検討板ユーザーさん]

>>3424 マンション検討中さん

めちゃくちゃ離隔あるので全然気にならないですよ
市谷の杜もあるので眺望面では一番優れています

[3426: 匿名さん]

>>3425 検討板ユーザーさん

連日お疲れ様です！

[3427: マンション検討中さん]

>>3425 検討板ユーザーさん
南東ですか？

[3428: マンション検討中さん]

まあ安いから文句はいえない。
土地は70年後には返還だが。

[3429: マンコミュファンさん]

>>3427 マンション検討中さん
確かDNPビルまで100mだったと思います。その北側の建物は、高さは大したことはなかったと思います。具体的な高さは失念しました。

[3430: マンコミュファンさん]

>>3428 マンション検討中さん
そんな感じではないですね。十分贅沢な眺めだと思いますよ。

[3431: マンション掲示板さん]

>>3430 マンコミュファンさん
真ん中にどーんと巨大なビルがあって遠くを見渡せるような眺めは期待出来ない気がしますが大丈夫でしょうか？

[3432: マンコミュファンさん]

>>3431 マンション掲示板さん
サウスコートは、冬にいっときだけ、DNPビルの日陰に入る感じです。現地とギャラリーのシミュレーションでご確認ください。

[3433: 検討板ユーザーさん]

>>3431 マンション掲示板さん

そういうのは無理です。あくまで杜ビューを楽しめるだけです。まあ、まだ杜も育ってきてないのでいい感じになるまでは何年も掛かりそうですが

[3434: 匿名さん]

>>3433 検討板ユーザーさん
杜も狭い範囲ですから育っても期待できないでしょうね。何にしても南の眺望はDNPで期待はできないのでは。
むしろ高層階であれば、西あるいは東の方がいいと思いますが。

[3435: マンション検討中さん]

>>3434 匿名さん
高層階って何階からですか？

[3436: 検討板ユーザーさん]

>>3435 マンション検討中さん

6階以上でしょう。6階以上になると窓の形状が少し違っていてリビング側の窓のガラスの面積が増えます。

[3437: マンション検討中さん]

先日現地を見ましたが、南側は歩道も道路も整備されており、綺麗でした。
DNPもまだ工事中ではありますが、開放感もありましたよ。
東側も思ったより中学校と離れているようでした。

北側のエントランス道路は狭く感じましたが、完成すれば少しは広くなるのかもしれません。

[3438: マンション検討中さん]

コープ市ヶ谷築57年ワンルームなのに、
2700万で売りにでている。

やはり土地の区分所有権は貴重

[3439: 匿名さん]

>>3438 マンション検討中さん

土地の所有は重要であることは間違いないけど、その価格で成約するかどうかはまた別の話。

[3440: マンコミュファンさん]

>>3438 マンション検討中さん
何が貴重かわかりません。私は魅力的な物件とは思いませんでした。ご自身で購入したらいかがですか。

[3441: 通りがかりさん]

>>3438 マンション検討中さん
リノベーションに相当かけてある感じなので正味の残存価値は2000万円程度ではないでしょうか。それにしても築56年でこんな感じで現存するのですから建物は70年は十分いけますね。

[3442: マンション検討中さん]

>>3434 匿名さん

南側の部屋はＤＮＰビルで働く社員さんの視線も気になるかもしれませんね。

[3443: マンション検討中さん]

>>3442 マンション検討中さん

DNP高層ビルは南東だと真正面の位置なので南西側なら気にならなそうです

[3444: マンション検討中さん]

>>3442 マンション検討中さん

余程視力が良くない限り見えませんよ

[3445: 匿名さん]

>>3442 マンション検討中さん
DNPは商業ビルだから窓も大きく、夜は電気がつくから結構目立ちます。
気になる人は確認した方が良いと思います。

[3446: マンション検討中さん]

>>3444 マンション検討中さん
実際見えないかも知れないけど気持的な問題が大きい。

[3447: マンション検討中さん]

70年後には解体ですよ。
お忘れなく。

[3448: マンション検討中さん]

>>3445 匿名さん

しかもマンション側にビルを増設するんだから、一層近距離になるしかなりヤバいんじゃないかな。増設するビルの階数にもよるけどね。

[3449: マンション検討中さん]

坪単価+150万をだせば
土地所有権つきの
市ヶ谷ヒルトップレジデンスの
低層を買える。

[3450: マンコミュファンさん]

>>3440 マンコミュファンさん

しかも36平米の1DKですね。70平米換算だと残存4000～5000万なのは大きいですね。
これが定借だと賃貸だしても20万ちょっとだと思うので空かない前提で20万×12ヶ月×13年＝3120万円、だいたい差額は1000～2000万円差ですね。
キャッシュフローのタイミングが違うので単純比較出来ませんが坪単価で50～100万円の差。

[3451: マンション検討中さん]

>>3449 マンション検討中さん
個人的には若松河田のクレヴィアの方が気になります。こちらは商業地域ですが徒歩3分内に駅、スーパー、ドラッグストア、レストランなどほぼ全てが揃いますし、早稲田も徒歩10分くらいです。
眺望は10階以上にすれば近くに遮る建物がないので遠くまで見渡せます。
そして値段は坪500万円くらいのようです。

[3452: マンション検討中さん]

>>3448 マンション検討中さん
確かにヤバそうだから植樹とかでカバーするんじゃないですのではないでしょうか

[3453: 通りがかり]

>>3448 マンション検討中さん
ビルの増設が決まっていてこのマンションに影響を与えるということであれば、重要説明事項に該当すると思いますので、営業さんから具体的な説明があると思いますよ。
価格にも反映されていると思います。

[3454: マンション検討中さん]

>>3452 マンション検討中さん

確か5階建てだと言っていた気がします

[3455: マンション検討中さん]

>>3454 マンション検討中さん

オフィスビルの5階建てだとこのマンションの高さに近くなるかも。かなりやばい？

[3456: 口コミ知りたいさん]

>>3455 マンション検討中さん
オフィスビルまで幅員30メートルくらいですかね
やはり落ち着きませんね

[3457: マンション検討中さん]

50年後の住民の意見を聞きたいが
その頃生きているか微妙。
しかしそれを目標にしていれば
長生きできるかもしれない。

[3458: 評判気になるさん]

建築会社の株式会社フジタさんの評判はいかがなのでしょうか。
聞き慣れない会社なので。

[3459: 名無しさん]

>>3457 マンション検討中さん
素晴らしい目標ですね。きっと叶うでしょう。

[3460: 名無しさん]

>>3458 評判気になるさん
ホームページを参照すると、結構パークハウスを数多く建てていることが分かります。

[3461: マンション検討中さん]

>>373 坪単価比較中さん
過去レス見てたら気になったのですが、この住宅地特例とはなんのことでしようか？？

[3462: マンション検討中さん]

>>3455 マンション検討中さん
６階以上なら大丈夫だと思います

[3463: マンション検討中さん]

この物件はDNPが隣接しており閑静な住宅地という立地ではありませんね
旧来の加賀町のイメージとは全く異なります

[3464: 評判気になるさん]

>>3463 マンション検討中さん
加賀町のイメージがあまりないですが、旧来のイメージとは何ですか？

[3465: マンション掲示板さん]

話題が3周目くらいになってきた。
新しい検討者が入ってきてるのかしら

[3466: マンション検討中さん]

70年後には離散

[3467: 名無しさん]

>>3463 マンション検討中さん
DNPは騒音して閑静ではない、おっしゃりたいのでしょうか。それは違うように、思います。

[3468: 名無しさん]

>>3466 マンション検討中さん
70年後には土地返却、ですね。わざわざ離散と言うのは、ネガです。

[3469: 匿名さん]

まだ例のご近所さん大暴れ

[3470: マンション掲示板さん]

生きてもいるかもわからない70年後のことばかり気にする理由がよくわかりません

[3471: マンション検討中さん]

>>3465 マンション掲示板さん
定借とはいえ予想以上に安いから、これまでこのエリアに住むことを諦めていた方達が検討できるようになったのですかね。これほどの安価はもう出ないでしょうから。
資産性は無視し、先ずは住むことだけを優先するということでしょうか。

[3472: マンコミュファンさん]

>>3471 マンション検討中さん
この物件、安くはないですよ。
権利金の額と値上がりするであろう毎年の地代を考えると所有権付き物件を買うのと大きくは変わらなくなるかもしれません。

[3473: マンション検討中さん]

なんか無益な情報ばかりが多いな。
ネガティブな方向持ってきたいのは分かるが、質がな。

[3474: マンション検討中さん]

>>3471 マンション検討中さん
この地域の過去のマンションの方が安いので、諦めていたという人よりも、この金額以上高騰すると買えなくなる、もしくは、マンションを購入する世代の人達が他の物件と比較すると本物件が安いので、注目をしているのだと思いますよ。

[3475: マンコミュファンさん]

この物件と同程度のお得感のある物件教えて下さい。
西早稲田は川がドブ臭いのでごめんなさい。

[3476: マンション検討中さん]

>>3475 マンコミュファンさん
高台のクレヴィア若松河田
坪500万円前後

[3477: マンション検討中さん]

>>3475 マンコミュファンさん
残念ながら、今は無いと思いますよ。

[3478: マンション比較中さん]

DNPはこんなふうになる予定。
高層ビルの北に出来るのはこのマンションと同じくらいの高さなんでしょうか。
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000018505.pdf 20頁に事務所低層棟約35m、約30mとあります。

[3479: 匿名さん]

>>3478 マンション比較中さん
DNPの新しく出来るビルには工場も入ると聞きました。印刷工場は24時間フル稼働という話も聞きますが、ここはどうなんでしょうか？
オフィスや工場が入るビルが建つので森林で囲むということでしょうか？
南側を検討されている方は良く確認しておいたほうがいいと思います。