ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[3272: 評判気になるさん]

>>3271 名無しさん
過去スレ見てみました。砂埃気にされてる方多いですね。風向きによっては北側も飛んできそうですが、距離がある分量は少ないかもですね

[3273: 匿名さん]

地下室や砂埃や日当たりがなんたら
果たしてレジデンスという名前にふさわしい物件なんでしょうか？

[3274: eマンションさん]

パークハウスの中で上位なのはグラン。レジデンスに特別な意味はなく、パークハウス市谷加賀町が既にあるので、レジデンスを付けただけ、と思います。

[3275: 口コミ知りたいさん]

>>3273 匿名さん

３階以上南向きのご検討をどうぞ。

[3276: 検討板ユーザーさん]

>>3274 eマンションさん
市谷仲之町みたいにパークハウス市谷加賀町プレイスにしたら良かったのにね

[3277: 口コミ知りたいさん]

そろそろ議論するネタも尽きてきましたね。
周辺の物件をウォッチするくらいしか無いですね

[3278: 評判気になるさん]

>>3277 口コミ知りたいさん
これだけ毎日会話してましたからね。

[3279: 名無しさん]

>>3278 評判気になるさん
コメント数は亀戸クロス並ですしね。今は西早稲田が1期1次抽選前、ウエリス市谷は動きなしですね。パークホームズ市ヶ谷ヒルトップは11月の販売ですね。

[3280: 通りがかりさん]

売れ残ってるセントラルの北側は
やはり自転車エレベーターの塀裏で日当たりが厳しそうなのと、北側の人通りが未知数なためでしょうかね。
この物件の土地の中で一番高い場所なんですけどね。高いと言うのは値段ではなく標高の観点です。
雨が降るとここの土地は、北から南に、西から東に流れていきます。ここの北西とさほど高低差はないけど、この辺りで一番高いのは日銀の入り口あたりです。
土地の高さは北西>北東>南西>南東です。
逆に言うと南東の地下テラスはゲリラ豪雨の時などは水の流れから考えるて大丈夫なのかなと思います。

[3281: 名無しさん]

>>3280 通りがかりさん
よく知らないのですが、テラスからは近傍のピットに落ちるように作られてはいないのでしょうか。建物の基礎は水平に作りますよね。
204号室は、前の壁の問題が大きいと思います。個人的には間取りも合いませんでした。角部屋ですし注目度も高い部屋と思いますが、決め手に欠けるケースが多いのではないかと思います。

[3282: 坪単価比較中さん]

>>3281 名無しさん
確かに建物は水平に作られているので普通の雨ではどこも問題ないでしょうね。
北西の部屋は半地下の二階部分では地面が一番高いので一番地面に潜って作られている状態です。
ゲリラ豪雨を想定して排水機能も拡張して作られているなら問題ないでしょうけど
道路等に降った雨も含め排水機能が不可になった時は
南東から浸水するのではと心配しました。
実際西側の日銀の塀を見ると勾配が良く分かります。
昨今都心の地下物件は増えているみたいだけど
技術の進歩で地下物件が本当に大丈夫かは知りたいところです。
ここの地下はテラスが広くて魅力的な分個人的にとても気になります。

[3283: マンション検討中さん]

初歩的な質問ですが、何故わざわざ地下部屋を建造するのでしょうか？
容積率とかの関係ですかね。
販売側の採算性の問題が優先されるのならやめてもらいたいものです。

[3284: 口コミ知りたいさん]

>>3283 マンション検討中さん

おっしゃる通り地下部屋は容積算入されないからです。
採算の問題でこうなるのですが、その分の損益分岐点が下がるので上の方の階も安く売りだせる訳です。

一階(地階)を買う人だけじゃなくみな間接的にメリットを享受しているハズです。

[3285: 検討者]

70年後には追い出されるからどうなんだろう。
しかし市ヶ谷の土地はなかなか所有できないね。

[3286: 検討者]

賃料と解体準備金を合計すると
25000円。
これに管理費と修繕積立積立金を
加えると、
月に50000円くらいの出費。
これがトリック。
坪単価を三割以上相場から抑えたマジック。

[3287: 名無しさん]

>>3282 坪単価比較中さん
当初テラス付を希望したので、排水について質問したことがありますが、十分なピットの深さを確保しているので大丈夫でしょうとの答えでした。しかしながら、ピットからの排水機能が詰まったりするような想定外が起こったりすれば浸水の可能性はあるのではないかと思います。

[3288: 検討者]

>>3286 検討者さん

25000円??12ヶ月??70年＝2100万円

つまり今の販売価格にこの2100万を上乗せ
したのが事実上の販売価格。

[3289: 評判気になるさん]

>>3288 検討者さん
おおよそそういうことですね。
これにインフレ等による地代値上げが想定されますので所有権付き物件より高つく可能性もあります。
もちろん納得して購入する分には問題ないですが。

[3290: 名無しさん]

>>3288 検討者さん
細かいですけど、解体準備金は勘定には入れないのでは？所有権のマンションでも、建て替えが必要になった際の一時金ですよね。本物件では先払いしている分は損しているのかもしれません。
一方で、70年所有せず売却する場合には、売却後の賃料の支払いが無くなるので、その分お得とも取れます。

[3291: 検討板ユーザーさん]

地代の金額も小規模宅地の特例前の金額で計算されてるし、バイアスかかってるな?
特例後は１万円程下がるしね。

[3292: 匿名さん]

>>3288 検討者さん

あんまり、そういう計算は意味ないと思います。買えるか買えないかは、頭金プラス借入可能額のイニシャルコストで決まるので、あくまでイニシャルコスト比較かと。

[3293: 評判気になるさん]

>>3291 検討板ユーザーさん
小規模宅地の特例前とは何のことですか？

[3294: 検討者]

イニシャルコストは安い。
しかしランニングコストは高い。
難しい仕組みだね。
NTTはよく考えたもんだ。

[3295: 検討者]

ひとつだけ言えるのは、
70年後にはこのマンションは存在しない。

一番町にはまだまだこのくらいの年数なら坪単価
330以上で売れる。

[3296: 名無しさん]

>>3294 検討者さん
ランニングコスト高いですか？そうは思えませんでした。

[3297: 名無しさん]

>>3295 検討者さん
70年経ったら、立て替えた方が良いでしょう。

[3298: 名無しさん]

>>3295 検討者さん
インフレを加味すれば土地の価値はそれどころではないでしょうね
70年後ですから年率1パーセントのインフレなら単利計算で700パーセントになるわけです。

[3299: 評判気になるさん]

>>3289 評判気になるさん

地代は固定資産税連動1.5倍なのであまり差は出ないと思いますよ。
まあ、0.5x の分は負けますがその分安いので同じじゃないでしょうか

[3300: 評判気になるさん]

>>3288 検討者さん
違うね。地代は固定資産税に連動するのだから、
地代 (= 固定資産税 x 1.5) -固定資産税 = この部分が所有権マンションと比較したときの追加費用

解体費用は修繕積立金の一部でしょう。

[3301: 匿名さん]

>>3295 検討者さん

築70年の残存価値なんて、そんなにないですよ。

[3302: 検討板ユーザーさん]

>>3293 評判気になるさん

翌年の8月から特例受けて地代が約１万円程下がるよ。

[3303: 匿名さん]

完売すれば100億円程度の権利金が動くことになる。これを三菱地所レジデンスと地主で山分けして、それぞれが70年間運用すればどのくらいの付加価値が生まれるか考えてみると権利金の販売価格設定が高いような気がするのは私だけでしょうか？
定期借地権物件の旨みと言えばそれまでですが

[3304: 口コミ知りたいさん]

>>3303 匿名さん

70年間所有土地の処分ができなくなることの対価と考えたらそんなもんじゃないですか。

[3305: 名無しさん]

南側もだいぶ育ってきましたね。西側も結構な高さに。

[3306: 検討者]

70年後にはNTTに
建物壊して土地を返さなければならない。
投資としては最高レベル。
NTT株の購入検討

[3307: 匿名希望さん]

>>3306 検討者さん

70年後、また同じスキームで70年の定期借地にすることもできますからね。

[3308: 評判気になるさん]

法人は寿命がないからできること。
個人は寿命があるから定借でも検討のしようがある。
これから定期借地案件増えるかもですね

[3309: マンション検討中さん]

>>3308 評判気になるさん
70年後は、自分はもう死んでます。
子供がおじいちゃんになってます。
そう思ったら、
70年後の心配は、しなくてもよいかな、と。

[3310: 検討板ユーザーさん]

70年後この辺りはどうなっていますかね

[3311: 口コミ知りたいさん]

E-70Pの間取りってもう無くなっちゃいましたかね？
最近MR行った方教えていただければ幸いです。

[3312: マンコミュファンさん]

>>3309 マンション検討中さん
死んだとき定期借地権の残存期間がどれくらいあるかによって微妙です。
残存期間が短く買い手がつかないかったり、解体積立金が大幅に不足していたりすると面倒ですね。

[3313: 口コミ知りたいさん]

>>3312 マンコミュファンさん
そのまま定期借家で安く貸したらいいんじゃないでしょうか。
まず無いと思いますが解体積立金不足してたら0円で誰かに売りましょう

[3314: 匿名さん]

>>3309 マンション検討中さん
70年後どうなっているかは誰にもわかりません。もしかしたらあなたもまだ元気に生きているかもしれません。

[3315: 検討者]

70年後には100%壊されるマンション
これなら賃貸のほうがいいんでは？？

[3316: 検討板ユーザーさん]

忘れた頃にやってくるね、この手のお方…

[3317: マンション検討中さん]

話題繰り返すね。どうせ70年も住まねえからどうでもいいんだよ。
70年前は日本が戦争に負けて5年、まだ講和条約も結ばれてなかった。
70年前と同じ建物に今日も家族が住んでいる者だけが石を投げなさい。

[3318: マンション検討中さん]

こういう人が環境問題に対して真剣に取り組まないんだよね。自分の糞は他人任せ。

[3319: 口コミ知りたいさん]

>>3318 マンション検討中さん

あんたは買った物件建て直すまで住めよ。
途中売却禁止な

[3320: 名無しさん]

>>3315 検討者さん
そのように考える人は、賃貸に住んでください。

[3321: 名無しさん]

>>3319 口コミ知りたいさん
しかも、立て直しても死ねませんね。永遠に生きないと。