ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[3212: 匿名さん]

>>3211 マンション検討中さん

第二期から価格の調整が入ると営業さんがおっしゃってましたよ！

[3213: 匿名さん]

>>3211 マンション検討中さん
あらかじめ1期として確保した中から、要望書が出た部屋を、1次、2次、3次。。と売り出していきます。
全て売り出されたら2期で、同様に要望書が出た部屋から1次、2次。。と進んでいきます。
今回2次の段階で、全て売り出されているわけではないので、次は1期3次になったのでしょう。

価格表上、1期は赤枠、2期は青枠と言われていますね。

[3214: 坪単価比較中さん]

>>3212 匿名さん
上がるのでしょうか?

[3215: マンション検討中さん]

>>3211 マンション検討中さん

マンション販売側の都合なのであんまり気にする必要もないです。普通、1期1次を終えると少しずつ販売の勢いも減っていくものなんですよ。それを盛り返すために、二期に向けて少しマーケティングを頑張ったり過去の訪問客にDMを送ったりして見込み客を貯めた上で多少大々的にして住戸をある程度まとめて売り出すのです。一期一次ほどの目玉はないですが、今まで出していなかった住戸をそこで一気に放出します。

[3216: 通りすがりさん]

>>3214 坪単価比較中さん
順調なので下りはしないと思います。
価格維持か、微増ではないでしょうか。

[3217: マンション掲示板さん]

>>3215 マンション検討中さん
興味深いお話をありがとうございます。販売もなかなか大変ですね。買う方も希望の部屋を求めていくのは大変ですが。

[3218: 検討板ユーザーさん]

結局、昨日の抽選住戸はどれぐらいありました？

[3219: マンション検討中さん]

北向きの部屋はカビが生えると聞きますが日当たりの悪い東向きの部屋は心配ないでしょうか？

[3220: 名無しさん]

>>3219 マンション検討中さん
気をつけないとカビるでしょうね。入居が冬ですので、少しはマシかもしれません。クローゼットなどは、出来るだけ開けて除湿しようと思っています。

[3221: マンション検討中さん]

>>3219 マンション検討中さん
セントラルの内向きのことですか？
内廊下で風通しも悪そうですし、しっかり対策しないとカビ生えそうですよね。あと、地下のお部屋も。

[3222: マンション検討中さん]

>>3221 マンション検討中さん

地下は最初は除湿機必須ですね

[3223: 名無しさん]

>>3222 マンション検討中さん
2-3年は必要でしょうね。

[3224: 評判気になるさん]

2-3年経ったら湿度が消えるということ？ずっと必要でしょ

[3225: マンション検討中さん]

横リビングタイプってどうなのでしょうか？
検討していた77平米の縦リビングtypeの間取りが昨日の抽選会で全て決まってしまったそうで、
次に出てくるタイプを待ちたいと思っています。
ただ、リビングの奥行きが狭くなり、一部屋窓もないので個室としては使いずらいのかな、と。
平米数を狭くして縦リビングタイプにするか、
迷っています。

[3226: 名無しさん]

>>3224 評判気になるさん
コンクリートの水分がだんだん抜けてくるのが、2-3年だと思います。

[3227: マンション検討中さん]

ホームページに第一期一次申し込み100戸突破しましたとありますが、広めのお部屋や、上層階は残っていないのでしょうか？総戸数228戸とあるので、あと半分くらいですよね？
物件概要に28戸販売とあるので、やっと予約が取れたのに、もう条件の良いお部屋はないのか心配です。

[3228: マンション検討中さん]

>>3226 名無しさん

コンクリートの水分が抜けてくるんですか？
ちょっと意味が分からないです。

[3229: マンション検討中さん]

>>3225 マンション検討中さん

横リビングって行灯部屋のついてる、クランクリビングの部屋のこと？
クランクリビングは、食卓とくつろぐスペースが別れる配置ができるので使いやすいらしいですね
広さが感じにくいというデメリットがありますが。

行灯部屋は窓もないので使いにくいでしょう。書斎か、物置か、子供が小さいなら扉を開けてリビングと繋げて子供の遊び部屋にするか。プライバシーがないので思春期のお子さんには不向きですね

[3230: マンション検討中さん]

>>3226 名無しさん
カビはコンクリから湧いてくる訳じゃないと思うんだけどなあ
中古でも日当たり通風悪い部屋は普通にカビるし

[3231: 通りがかりさん]

>>3227 マンション検討中さん
2期まで待てば残っていますよ。1期に比べて数は少ないですが、テラス付きなどもあります。

[3232: 名無しさん]

>>3228 マンション検討中さん
諸説あるのかもしれませんが、コンクリート、新築などで検索すれば、基礎のコンクリートは1年半ほどかけて水分が抜けてくる、とあります。日当たりの少ない部屋や地下に湿気が多いのも、他のファクターとして考慮すべきかとは思いますが。

[3233: 3083&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PHI394&PCA267&MSU3739]

▽次回販売予定(2020/10上旬販売開始予定=3回目放出）
総戸数：228戸／全42タイプ
販売戸数：未定(第1期は7月初旬に118戸、第1期2次は9月初旬に29戸放出済・放出率64.47％
販売価格：未定(第1期＝6,030万円～16,080万円、第1期2次＝6,710万円～11,500万円)
専有面積：60.37m2～84.19m2(第1期＝49.23m2～110.08m2、第1期2次＝60.37m2～87.08m2)
間　 取：1LDKS～3LDK(第1期=1LDK～4LDK、第1期2次=2LDK～4LDK)
駐車場：59台(31000円－38000円)
駐輪場：238台
入居：2021/11中旬予定

[3234: eマンションさん]

>>3233 3083&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PHI394&PCA267&MSU3739さん

ホームページ見たら、先着順は14戸でしたので、売れた戸数として133戸ということでしょうか。

そうなると、もう約6割売れたということですか。。。
それで来月上旬に次回販売とは。

[3235: マンコミュファンさん]

>>3234 eマンションさん
他の物件でも同様ですがここからが時間がかかります。
おそらく全部売れるには引渡し間際までかかるでしょう。

[3236: 匿名さん]

第2期に残していた好条件住戸を吐き出す次回販売でどれくらい供給出来るかがポイントですね。

もう少しブランズやらパークホームズ、クレヴィア、同じ定借の西早稲田などの状況見えてからじゃないとあまり動かない気がしましたが、競合が販売開始する前に決まってきちゃうんですね。

[3237: マンション検討中さん]

>>3235 マンコミュファンさん
少し残るかもしれませんが、殆ど売れてしまいませんか？？

[3238: 匿名希望さん]

>>3237 マンション検討中さん
市ヶ谷のパークハウスも残り3戸ぐらい残っていたので、もしかしたら数戸残るかもしれませんね。

[3239: 匿名さん]

固めに見積もって年内7割、来年3月で8割って感じでも、引渡しが来年11月だとすると順調ですね。来年3月までで9割売れたら引渡し前に完売もあり得そう。

[3240: マンション検討中さん]

駅徒歩3分の商業地区物件と駅徒歩6分の閑静な住宅街の物件なら長い目で見てどちらを選択しますか？

[3241: 名無しさん]

>>3240 マンション検討中さん
ここにいる人は後者が多いでしょう。私は後者です。

[3242: マンション検討中さん]

完売時期の予想してる人は業者さんですか？それとも購入者が自分の判断が正しかったと思いたいんですかね？自己肯定感とか承認欲求とか。

[3243: 匿名さん]

>>3242 マンション検討中さん

煽らない、煽らない

[3244: マンション検討中さん]

>>3243 匿名さん

ウケる
ここのマンコミは、
ネガティブ発言を取り締まる
パトロール隊員がいるみたいですね。笑

他社らしき発言を
徹底的に打ちのめしてくれる、
強いパトロール隊員さん。

[3245: マンション検討中さん]

>>3242 マンション検討中さん
不思議な感じしますよね。なんでそのような予想するのか。

[3246: 匿名さん]

>>3244 マンション検討中さん
そーなんですよ。仕事熱心ですよねー
それでこの投稿数。

[3247: 匿名さん]

物件の良し悪しは実際に暮らし始めてからでないと分かりませんね。
ところで大久保通りの拡幅でスーパーマーケットよしやがいつかは立ち退きになると思うのですがどうなんでしょうか。
よしやがなくなると柳町駅界隈は少し生活しにくい場所になります。

[3248: 坪単価比較中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[3249: 名無しさん]

>>3248 坪単価比較中さん
大変な目に遭われたのでしょうか？

[3250: 坪単価比較中さん]

>>3249 名無しさん
大変な悲しみと苦痛を抱えることになりました。
三菱ブランドは販売でのみ作用すれば良いのでしょう。
しっかりした骨組みだけに、残念でなりません。
余計なお話失礼しました。

[3251: 匿名さん]

>>3250 坪単価比較中さん

骨組みってなんでしょうか？？

[3252: 坪単価比較中さん]

地震が来ても壊れなそうなしっかりした造りって事です。

[3253: マンション検討中さん]

>>3250 坪単価比較中さん
三菱はアフターフォローがよくないのですか？
住んだ後は主に管理会社だと思いますが。

[3254: マンコミュファンさん]

>>3248 坪単価比較中さん

三菱のマンションと、三井のマンションそれぞれ住まれたことあるのですか？

[3255: 名無しさん]

>>3252 坪単価比較中さん
耐震等級は1ですね。

[3256: 口コミ知りたいさん]

>>3253 マンション検討中さん

南青山高樹町の物件で三菱地所は手付3倍返ししてくれましたからね。それだけ見ればイザというときも安心です。手付3倍返し、羨ましいなあ

[3257: 名無しさん]

>>3234 eマンションさん
suumoに、先着順の14戸のうちの10戸が掲載されていますね。部屋番号もあるので分かりやすいです。

[3258: 名無しさん]

三菱の築10年の物件に住んでますが建物自体も管理も何も問題ないですよ。
建物については三井や野村と比べると確かに飾り気が少なく質実剛健という感じですね。

[3259: 名無しさん]

はじめてコメントします
モデルルームと建設中の現地には行きました
価格的に2階を検討していますが、実質１階にあたるとのこと、パンフなどでは木で隠れた部分でいまいちよく分かりません
日当たりや道路からの見た感じ、防犯面など何かお気付きのことあれば教えてください
よろしくお願いします

[3260: 名無しさん]

>>3259 名無しさん
日当たりは向きによるでしょう。2階は地面より1m低いです。下にはテラスがありますので、直接部屋に入るのは無理ですが、間仕切り伝いに侵入するのは可能かもしれません。一応、窓は防犯仕様にはなっています。

[3261: 口コミ知りたいさん]

>>3259 名無しさん

MRの模型でイメージつきませんでしたか。
グラウンドレベルより少し低いですが、ベランダ出ればそこまで低くはないかもしれません。地下ではないですね。

日当たりは東向き、南向きではまだマシではないでしょうか。東は運動場、南は離隔があるため。

西はちょっと日当たりは良くないかもしれませんね。私道に挟まれてるものの戸建てが並んでますので

[3262: マンション掲示板さん]

>>3261 口コミ知りたいさん
詳しいことは分かりませんが、グランドレベルより低い立地だとゲリラ豪雨で水が流れ込んで来ませんかね
二階でそうなら一階は完全に地下になるんでしょうか
変わった設計の物件ですね

[3263: 匿名さん]

>>3250 坪単価比較中さん

日照、騒音、粉塵ですかね。お察しします。

[3264: 口コミ知りたいさん]

>>3262 マンション掲示板さん

二階は大丈夫ですよ。地面とつながってないので。
一階は広いテラスがあると言っても地下は地下なので水が流れることはあるでしょうね。

高台だし水が滞留することはそこまで無いと思いますが、相対的なものなので多少は影響受けるでしょう。地下ピットに水は流れますから部屋が沈むことはまずないと思いますが　
設計については特に変わってる訳でなくここ数年は地下住戸も都心ではものすごく多いですからごく普通の設計です

[3265: 名無しさん]

２階について聞いた者です
当初は中層階を希望していたので、MRでも２階のことを聞いていませんでした
また模型をみにMRには行くつもりです
ありがとうございました

[3266: マンション検討中さん]

東が運動場で、砂ですよね。どの程度砂の影響あるものなんでしょうか？風向きにもよると思いますが、洗濯物干せないとか厳しいなと思い…　経験ある方いますかね

[3267: マンション検討中さん]

>>3266 マンション検討中さん
過去スレに部屋の中まで砂っぽくなるって言ってた人いなかったっけ？

[3268: 名無しさん]

>>3267 マンション検討中さん
いました。ただ、そんなはずは無いというコメントもありました。この問題に関しては、これまで有用な情報は無かったと思います。

[3269: 名無しさん]

suumo掲載の図面が7戸になりました。確実に売れているようです。

[3270: 評判気になるさん]

>>3268 名無しさん
質問者です。東側買うなら砂の悩みは覚悟した方がよさそうですね。。日当たりとどちら取るかというところでしょうか。ありがとうございます、参考にします

[3271: 名無しさん]

>>3270 評判気になるさん
東側でも北側なら、影響は少ないとの推測もあります。

[3272: 評判気になるさん]

>>3271 名無しさん
過去スレ見てみました。砂埃気にされてる方多いですね。風向きによっては北側も飛んできそうですが、距離がある分量は少ないかもですね

[3273: 匿名さん]

地下室や砂埃や日当たりがなんたら
果たしてレジデンスという名前にふさわしい物件なんでしょうか？

[3274: eマンションさん]

パークハウスの中で上位なのはグラン。レジデンスに特別な意味はなく、パークハウス市谷加賀町が既にあるので、レジデンスを付けただけ、と思います。

[3275: 口コミ知りたいさん]

>>3273 匿名さん

３階以上南向きのご検討をどうぞ。

[3276: 検討板ユーザーさん]

>>3274 eマンションさん
市谷仲之町みたいにパークハウス市谷加賀町プレイスにしたら良かったのにね

[3277: 口コミ知りたいさん]

そろそろ議論するネタも尽きてきましたね。
周辺の物件をウォッチするくらいしか無いですね

[3278: 評判気になるさん]

>>3277 口コミ知りたいさん
これだけ毎日会話してましたからね。

[3279: 名無しさん]

>>3278 評判気になるさん
コメント数は亀戸クロス並ですしね。今は西早稲田が1期1次抽選前、ウエリス市谷は動きなしですね。パークホームズ市ヶ谷ヒルトップは11月の販売ですね。

[3280: 通りがかりさん]

売れ残ってるセントラルの北側は
やはり自転車エレベーターの塀裏で日当たりが厳しそうなのと、北側の人通りが未知数なためでしょうかね。
この物件の土地の中で一番高い場所なんですけどね。高いと言うのは値段ではなく標高の観点です。
雨が降るとここの土地は、北から南に、西から東に流れていきます。ここの北西とさほど高低差はないけど、この辺りで一番高いのは日銀の入り口あたりです。
土地の高さは北西>北東>南西>南東です。
逆に言うと南東の地下テラスはゲリラ豪雨の時などは水の流れから考えるて大丈夫なのかなと思います。

[3281: 名無しさん]

>>3280 通りがかりさん
よく知らないのですが、テラスからは近傍のピットに落ちるように作られてはいないのでしょうか。建物の基礎は水平に作りますよね。
204号室は、前の壁の問題が大きいと思います。個人的には間取りも合いませんでした。角部屋ですし注目度も高い部屋と思いますが、決め手に欠けるケースが多いのではないかと思います。

[3282: 坪単価比較中さん]

>>3281 名無しさん
確かに建物は水平に作られているので普通の雨ではどこも問題ないでしょうね。
北西の部屋は半地下の二階部分では地面が一番高いので一番地面に潜って作られている状態です。
ゲリラ豪雨を想定して排水機能も拡張して作られているなら問題ないでしょうけど
道路等に降った雨も含め排水機能が不可になった時は
南東から浸水するのではと心配しました。
実際西側の日銀の塀を見ると勾配が良く分かります。
昨今都心の地下物件は増えているみたいだけど
技術の進歩で地下物件が本当に大丈夫かは知りたいところです。
ここの地下はテラスが広くて魅力的な分個人的にとても気になります。

[3283: マンション検討中さん]

初歩的な質問ですが、何故わざわざ地下部屋を建造するのでしょうか？
容積率とかの関係ですかね。
販売側の採算性の問題が優先されるのならやめてもらいたいものです。

[3284: 口コミ知りたいさん]

>>3283 マンション検討中さん

おっしゃる通り地下部屋は容積算入されないからです。
採算の問題でこうなるのですが、その分の損益分岐点が下がるので上の方の階も安く売りだせる訳です。

一階(地階)を買う人だけじゃなくみな間接的にメリットを享受しているハズです。

[3285: 検討者]

70年後には追い出されるからどうなんだろう。
しかし市ヶ谷の土地はなかなか所有できないね。

[3286: 検討者]

賃料と解体準備金を合計すると
25000円。
これに管理費と修繕積立積立金を
加えると、
月に50000円くらいの出費。
これがトリック。
坪単価を三割以上相場から抑えたマジック。

[3287: 名無しさん]

>>3282 坪単価比較中さん
当初テラス付を希望したので、排水について質問したことがありますが、十分なピットの深さを確保しているので大丈夫でしょうとの答えでした。しかしながら、ピットからの排水機能が詰まったりするような想定外が起こったりすれば浸水の可能性はあるのではないかと思います。

[3288: 検討者]

>>3286 検討者さん

25000円??12ヶ月??70年＝2100万円

つまり今の販売価格にこの2100万を上乗せ
したのが事実上の販売価格。

[3289: 評判気になるさん]

>>3288 検討者さん
おおよそそういうことですね。
これにインフレ等による地代値上げが想定されますので所有権付き物件より高つく可能性もあります。
もちろん納得して購入する分には問題ないですが。

[3290: 名無しさん]

>>3288 検討者さん
細かいですけど、解体準備金は勘定には入れないのでは？所有権のマンションでも、建て替えが必要になった際の一時金ですよね。本物件では先払いしている分は損しているのかもしれません。
一方で、70年所有せず売却する場合には、売却後の賃料の支払いが無くなるので、その分お得とも取れます。

[3291: 検討板ユーザーさん]

地代の金額も小規模宅地の特例前の金額で計算されてるし、バイアスかかってるな?
特例後は１万円程下がるしね。

[3292: 匿名さん]

>>3288 検討者さん

あんまり、そういう計算は意味ないと思います。買えるか買えないかは、頭金プラス借入可能額のイニシャルコストで決まるので、あくまでイニシャルコスト比較かと。

[3293: 評判気になるさん]

>>3291 検討板ユーザーさん
小規模宅地の特例前とは何のことですか？

[3294: 検討者]

イニシャルコストは安い。
しかしランニングコストは高い。
難しい仕組みだね。
NTTはよく考えたもんだ。

[3295: 検討者]

ひとつだけ言えるのは、
70年後にはこのマンションは存在しない。

一番町にはまだまだこのくらいの年数なら坪単価
330以上で売れる。

[3296: 名無しさん]

>>3294 検討者さん
ランニングコスト高いですか？そうは思えませんでした。

[3297: 名無しさん]

>>3295 検討者さん
70年経ったら、立て替えた方が良いでしょう。

[3298: 名無しさん]

>>3295 検討者さん
インフレを加味すれば土地の価値はそれどころではないでしょうね
70年後ですから年率1パーセントのインフレなら単利計算で700パーセントになるわけです。

[3299: 評判気になるさん]

>>3289 評判気になるさん

地代は固定資産税連動1.5倍なのであまり差は出ないと思いますよ。
まあ、0.5x の分は負けますがその分安いので同じじゃないでしょうか

[3300: 評判気になるさん]

>>3288 検討者さん
違うね。地代は固定資産税に連動するのだから、
地代 (= 固定資産税 x 1.5) -固定資産税 = この部分が所有権マンションと比較したときの追加費用

解体費用は修繕積立金の一部でしょう。

[3301: 匿名さん]

>>3295 検討者さん

築70年の残存価値なんて、そんなにないですよ。

[3302: 検討板ユーザーさん]

>>3293 評判気になるさん

翌年の8月から特例受けて地代が約１万円程下がるよ。

[3303: 匿名さん]

完売すれば100億円程度の権利金が動くことになる。これを三菱地所レジデンスと地主で山分けして、それぞれが70年間運用すればどのくらいの付加価値が生まれるか考えてみると権利金の販売価格設定が高いような気がするのは私だけでしょうか？
定期借地権物件の旨みと言えばそれまでですが

[3304: 口コミ知りたいさん]

>>3303 匿名さん

70年間所有土地の処分ができなくなることの対価と考えたらそんなもんじゃないですか。

[3305: 名無しさん]

南側もだいぶ育ってきましたね。西側も結構な高さに。

[3306: 検討者]

70年後にはNTTに
建物壊して土地を返さなければならない。
投資としては最高レベル。
NTT株の購入検討

[3307: 匿名希望さん]

>>3306 検討者さん

70年後、また同じスキームで70年の定期借地にすることもできますからね。

[3308: 評判気になるさん]

法人は寿命がないからできること。
個人は寿命があるから定借でも検討のしようがある。
これから定期借地案件増えるかもですね

[3309: マンション検討中さん]

>>3308 評判気になるさん
70年後は、自分はもう死んでます。
子供がおじいちゃんになってます。
そう思ったら、
70年後の心配は、しなくてもよいかな、と。

[3310: 検討板ユーザーさん]

70年後この辺りはどうなっていますかね

[3311: 口コミ知りたいさん]

E-70Pの間取りってもう無くなっちゃいましたかね？
最近MR行った方教えていただければ幸いです。