ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[3132: 匿名さん]

>>3128 検討板ユーザーさん
そんな優良立地の所有権は高くて買えないが、定借なら買える。定借は、そういう人向けです。イニシャルコストが低いことがすべて。
そんな自分は、渋谷定借を買いました。サラリーマンでも定借だから手が届いたけど、所有権だったら絶対無理。

[3133: 通りがかり]

いくら議論しても所有権は所有権、定借は定借、それぞれの価値は将来性を含めちゃんと価格に反映されている。
定借の最大のメリットは、所有権では無理だけど定借であれば希望のエリアに住めるという方達に対するものになるのでは。

[3134: マンコミュファンさん]

仕様も含めて半分賃貸みたいなもんだからなー

[3135: 匿名さん]

賃貸の70年契約...ちょっと無理。

[3136: 検討板ユーザーさん]

>>3134 マンコミュファンさん
半分はさすがに言い過ぎですが財産形成の観点からと持ち家と言えるのかどうかは微妙ですね

[3137: 匿名さん]

>>3135 匿名さん

無理な人には関係ないスレですよ。
ばいばいね。

[3138: マンション検討中さん]

>>3133 通りがかりさん
結局、所有権と定期借地権で買主としてはどのくらい総支出金額が異なるのでしょうね
2000万円くらいでしょうか？

[3139: 匿名さん]

>>3135 匿名さん
賃貸７０年契約（定借）大歓迎です。
私は賃貸主義で現在も都心の賃貸マンションに住んでいますが、長期的には結構な割高になります。
定借は総合的に考えると賃貸よりも安く最もお金がかからないスキームだと思います。
ちなみに私は資産性は一切考えておりません。

[3140: 匿名さん]

>>3139 匿名さん

そうですね。「超長期契約の賃貸だから、家賃半額」みたいなもの、大量に買うから、安く仕入れできるのと同じ原理。居住コストは必要経費と割り切ってる人には無問題。
そう言いながら、結果的に途中売却で所有権と遜色なく儲かってしまう定借があるのもまた事実。

[3141: マンコミュファンさん]

明日から登録会ですね。抽選会行く予定の方いますか？

[3142: マンション検討中さん]

定期借地権物件は賃借期間が半分を過ぎると売れづらくなり、かつ価値も急激に落ちるという話がありますが本当でしょうか？
子供に厄介なお荷物を残してしまわないかと心配です。

[3143: 匿名希望さん]

>>3142 マンション検討中さん
価値はどうであれ売れるのであれば、お荷物にはならないのでは？

[3144: 匿名さん]

>>3142 マンション検討中さん

まだ、残存期間が半分になったマンションはないので、実績はゼロです。また、同じ半分でも50年と70年の半分で違うと思います。自分の頭金を使わないで、人の言うことを信じると騙されますよ。
少なくとも、賃貸で実質利回り数%で回るくらいでは売れると思いますよ。賃料がとれる都心立地なら、全然問題ないと思いますけどね。繰り返しになりますが、実績ゼロなので、思いますとしか答えられません。

[3145: 通りがかりさん]

>>3144 匿名さん
買い手のつかないリゾマンみたいになったら困りますね

[3146: マンション検討中さん]

>>3144 匿名さん
いずれにしても定期借地権物件の将来性は何の実績もなく、どのようなリスクがあるか分からないのですね。
所有権と比較して安い分以上の大きなリスクがあるとしたら怖いですね。

[3147: 匿名さん]

>>3146 マンション検討中さん

逆でしょう。所有権は、老朽化しても建て替え、修繕の意見が纏まらずスラム化するリスクがあるし、現実におきている。渋谷の宮益坂マンションでさえ、なんとか建て替えできたが、スラム化寸前だった。定借は終わりがはっきりしていて、その点のリスクはゼロ。

[3148: 通りがかりさん]

定借物件に関して色々なご意見がありますが、資産性に関しては実績もなくどのようなリスクがあるかはわからない。
資産性は考慮せず、居住（ほぼ永住が前提）のみを考えれば賃貸より安く住むことができる。
と、いうことですか？

[3149: 匿名]

>>3142 マンション検討中さん
子供に引き継ぎする時は、借金無いと思うのですが。。。この場所に、借金無しで、残せてあげるなら子供は喜びますよ。例え、定借物件でも。

[3150: 匿名さん]

>>3149 匿名さん

ですよね。

[3151: 匿名さん]

第1期2次はどの方角が良く販売されてるんですかね？

[3152: マンション比較中さん]

>>3148 通りがかりさん

現時点において確実に言えることですね。
資産性をあてにしないで購入すれば後々後悔もしないですよね。

[3153: マンコミュファンさん]

>>3149 匿名さん

築35年の物件を譲り受けて嬉しいかな？その頃には自身で購入してそうだし、売りにくいなら賃貸に出すくらいしかないか。でも兄弟がいるとややこそうだな。

[3154: 匿名さん]

>>3153 マンコミュファンさん

月10万でも不動産収入があれば嬉しいでしょう。

[3155: 名無しさん]

>>3149 匿名さん
子供に残すというよりは、現実的には老後は子供に迷惑をかけたくないので身体が不自由になれば老人ホームに入ります。
銀行等はリバースモーゲージの対象物件として取り扱ってくれるのでしょうか？

[3156: 匿名さん]

定借とはいえ、子供にとっては、幼少期を過ごした大切な実家です。
大人になっても、亡き親を思い出し、戻りたくなることもあるでしょう。

[3157: 匿名]

>>3153 マンコミュファンさん
ただで住めれば嬉しく無いですか？？リフォームすれば新築同様にできますし、もちろん賃貸もできます。

[3158: 匿名]

>>3155 名無しさん
リバースモーゲージは、子供に迷惑掛けることがあるので、注意が必要ですよ。

[3159: 匿名くん]

>>3158 匿名さん
詳しいですね

[3160: マンコミュファンさん]

近所の方、最近工事の様子はどんな感じですか？

[3161: 名無しさん]

>>3160 マンコミュファンさん

順調です

[3162: マンション検討中さん]

徐々に育ってきましたね

[3163: 匿名さん]

>>3158 匿名さん

そもそも定借でリバースモーゲージってできるんですか？銀行に聞いてみないと分からないですが、リバースモーゲージの仕組み的に無理な気がするんですが。

[3164: 匿名さん]

>>3163 匿名さん

無理でしょう。銀行は、亡くなった後で売却して回収、なので残存価値が最後はゼロになる定借は無理。少し前は、土地が必ず残る戸建しか対象でなかった。このところ、やっと条件のいいマンションも対象になってきたが、それでも限定的。

[3165: 匿名さん]

>>3164 匿名さん

ですよね。
所有権マンションでも難しいですよね。
土地代で回収するスキームだから、基本は戸建て用ですね。

[3166: 匿名さん]

>>3162 マンション検討中さん
南側も5階ぐらいでしょうか

[3167: 通りすがりさん]

ちなみに2期の倍率はどれぐらいあるのですか？
テラス付きとかあまりないので、倍率つかない感じでしょうか？

[3168: マンコミュファンさん]

全く別の話で申し訳ないですが、こないだ話題に上がったヴィークコート、ついに売れました？

[3169: マンション検討中さん]

>>3168 マンコミュファンさん

売れたっぽいですね、売出し8900でしたがいくらで売れたでしょうね

[3170: マンション検討中さん]

坪単価394売出しでした。一階テラス付きとはいえ380-390で売れていれば、この辺も相場が上がってきたということですね。

物件数も取引事例も少ないのでこの物件が出てきた頃は、定借なのにこの値段は割高という評価が多かったと思います。一方で周辺小規模中古も同じぐらいの単価で動き始めているのはなかなか良い傾向なのではないかと思います。

[3171: 匿名さん]

>>3170 マンション検討中さん
所有権物件はね。

[3172: 評判気になるさん]

満額で売れたようですね。同じくテラス付き一階の西向きはその少し前に8100で売れてます。コロナで弱気になってたのでしょうか。東向きは8900で売れたのに、、

[3173: 住民板ユーザーさん1]

現地、東側も中学校から思った以上に離れている印象でした！

[3174: 匿名さん]

>>3172 評判気になるさん
確か東が先に出て、そのあと西が売り出されました。
数ヶ月売れずに残り続けて途中価格下げなどもあったので、契約を急いだのだと思います。

[3175: 評判気になるさん]

>>3174 匿名さん
なるほど。ヴィークコートは牛込柳町駅5分ですが市ヶ谷は15分。こちらの物件のほうが立地条件も良く大規模のため物件力としては上です。

ヴィークコートが350-390で成約しているのは非常に心強いですね。建物スペック立地はこちらのほうが良いことは間違いないので定期借地権ディスカウントが中古時に是正されるか、足を引っ張り続けるかそこだけが焦点ですね

[3176: マンション検討中さん]

>>3175 評判気になるさん
スペックとは？

[3177: 匿名さん]

>>3175 評判気になるさん
定期借地権の新築マンションは中古マンションとしか比較できないのが残念でなりません。

[3178: 評判気になるさん]

>>3177 匿名さん
新築所有権のパークハウス市谷ヒルトップやザ・パークハウス市ヶ谷と検討されては？

[3179: マンション比較中さん]

>>3175 評判気になるさん

立地条件の一つとしては、最寄駅が５分以内にあるかが一つのポイントとなっているようです。
確かに市ヶ谷駅の方が駅力はありますが、10分を超えた場合は1?2分の違いではさほど影響は生じないと思います。

[3180: 通りがかりさん]

ま、この場所が気に入って、
住むために買うんだったら
ちまちま粗探ししなくたっていいでないの。

[3181: 匿名さん]

>>3178 評判気になるさん
そういう意味で言ったのでないんですけどね（笑）

[3182: 評判気になるさん]

>>3179 マンション比較中さん
牛込柳町駅5分と6分では大して違いないですが市ヶ谷駅11分と15分では結構違う気がします。
まぁ検索では10分以内でされることが多いはずなので目に付きづらくなるというのは同意です

[3183: 評判気になるさん]

>>3181 匿名さん

どういう意味ですか？よく分かりません。
定期借地権というネックがあるから新築所有権とははなから比較対象にならないという意味ですかね

[3184: 匿名]

>>3182 評判気になるさん
5分違うとだいぶ変わりますよね。

[3185: マンコミュファンさん]

完成が待ち遠しいですね

[3186: 匿名]

>>3185 マンコミュファンさん
買える人が羨ましいです。。。

[3187: マンション検討中さん]

最近申し込みした方、カラーは何色にしましたか？うちは悩み中ですが、ナチュラルオークにしようかと思っています。

[3188: 匿名]

>>3187 マンション検討中さん
そういうのは、住民板に投稿した方が良いですよ。

[3189: 匿名さん]

>>3187 マンション検討中さん
ナチュラルオークは1番明るい色でしたっけ？

[3190: 匿名さん]

明日の抽選、既に確定した人いますか？

[3191: 評判気になるさん]

70年間限定の建物区分利用権がこの価格ですね。
そう考えると毎月の負担額は意外と安いです。
ところで住宅ローン債権の担保は定期借地権の場合はどうなるのでしょうか？

[3192: マンション検討中さん]

>>3189 匿名さん
はい、そうです。
ちょうど、住民板で同じ話題が出ていました。

[3193: 匿名さん]

>>3191 評判気になるさん

そう。最近の価格高騰で、みんなキャピタルゲイン目線だけど、良質な立地、マンションに、そこそこのコストで住めるのが良い。

[3194: 口コミ知りたいさん]

>>3187 マンション検討中さん

キャメルチークが一番人気で7割以上だそうですよ

[3195: 口コミ知りたいさん]

>>3191 評判気になるさん

火災保険の質権がどうたらと銀行が言っていたような

[3196: 匿名希望さん]

>>3194 口コミ知りたいさん
モデルルームと同じタイプは、人気になりやすいようですね

[3197: マンション検討中さん]

モデルルームの写真ってネット上にないですよね。
他（ヒルトップとかウェリスとか）はモデルルームの写真は
公式ＨＰにあるのになんでだろ

[3198: マンション掲示板さん]

>>3197 マンション検討中さん

少し立派な黒色の冊子に、モデルルームの写真ありますね。

[3199: マンション掲示板さん]

>>3190 匿名さん
今日が抽選でしたか？webを見ると6日14時までが登録とあります。一方で、MRの予約は18日まで空いています。土日は既に埋まっているようです。

[3200: 匿名希望さん]

>>3199 マンション掲示板さん
今日これから抽選のようですね。抽選の部屋はあまり多くないのではないでしょうか。

来週以降のは、次回2期用や、先着用ではないですかね。

[3201: 匿名希望さん]

>>3197 マンション検討中さん
確かに今見たら全くないですね。
隠すようなことでもないですし、アップロード忘れではないでしょうか？

[3202: マンション検討中さん]

>>3201 匿名希望さん
モデルルーム見に行きましたけど、個人的にイマイチと思いました。あれを公式HPに載せられたら、MRへは行かなかったかもしれないです。

[3203: 匿名希望さん]

>>3202 マンション検討中さん

そのようなコメントをアンケートに記入した人がいたので、hpに載せることはやめたのかもしれませんね。

[3204: マンション掲示板さん]

私は購入者ですがMRはイマイチでしたね。
リビングがゴテゴテしてて狭苦しく感じましたし、一回目の訪問で検討やめました。

その後考え直して結局買いましたけどMRはもうちょっと上手く作れなかったのかなと思いました。

[3205: 匿名さん]

>>3204 マンション掲示板さん
MRは、オプションを色々つけすぎてごちゃごちゃしてるのですかね。
またアイボが歩き回っていましたし。

[3206: マンション掲示板さん]

>>3205 匿名さん
アイボは見たことなかったです！

[3207: マンション検討中さん]

>>3204 マンション掲示板さん
モデルルームも標準仕様もイマイチなところは多々あると思いましたが、立地と規模、金額、共有部分の仕様で、やはり希少だと思いました。

[3208: マンション検討中さん]

>>3204 マンション掲示板さん
ネガとか言われたら嫌だなと思いましたが、やはりイマイチですよね。

[3209: マンコミュファンさん]

MRが素敵であれば、もっと購入者が増えていたと思うと、残念ですね。

[3210: 坪単価比較中さん]

でもさ、コストカットしてても堂々とモデルルームの仕様を
載せれば良いのになあ。。
逆に豪華な共有スペースしか載せない事が胡散臭く感じてしまうし
狭くて標準が普通でも、かっこいいモデルルームを作るのが
プロだと思ってしまうのは自分だけだろうか…。

[3211: マンション検討中さん]

第二期と、第一期三次の違いは何が違うのでしょうか？
次は第一期三次ですといわれて、
二期と何が違うのか、あまり理解が出来ませんでした。

[3212: 匿名さん]

>>3211 マンション検討中さん

第二期から価格の調整が入ると営業さんがおっしゃってましたよ！

[3213: 匿名さん]

>>3211 マンション検討中さん
あらかじめ1期として確保した中から、要望書が出た部屋を、1次、2次、3次。。と売り出していきます。
全て売り出されたら2期で、同様に要望書が出た部屋から1次、2次。。と進んでいきます。
今回2次の段階で、全て売り出されているわけではないので、次は1期3次になったのでしょう。

価格表上、1期は赤枠、2期は青枠と言われていますね。

[3214: 坪単価比較中さん]

>>3212 匿名さん
上がるのでしょうか?

[3215: マンション検討中さん]

>>3211 マンション検討中さん

マンション販売側の都合なのであんまり気にする必要もないです。普通、1期1次を終えると少しずつ販売の勢いも減っていくものなんですよ。それを盛り返すために、二期に向けて少しマーケティングを頑張ったり過去の訪問客にDMを送ったりして見込み客を貯めた上で多少大々的にして住戸をある程度まとめて売り出すのです。一期一次ほどの目玉はないですが、今まで出していなかった住戸をそこで一気に放出します。

[3216: 通りすがりさん]

>>3214 坪単価比較中さん
順調なので下りはしないと思います。
価格維持か、微増ではないでしょうか。

[3217: マンション掲示板さん]

>>3215 マンション検討中さん
興味深いお話をありがとうございます。販売もなかなか大変ですね。買う方も希望の部屋を求めていくのは大変ですが。

[3218: 検討板ユーザーさん]

結局、昨日の抽選住戸はどれぐらいありました？

[3219: マンション検討中さん]

北向きの部屋はカビが生えると聞きますが日当たりの悪い東向きの部屋は心配ないでしょうか？

[3220: 名無しさん]

>>3219 マンション検討中さん
気をつけないとカビるでしょうね。入居が冬ですので、少しはマシかもしれません。クローゼットなどは、出来るだけ開けて除湿しようと思っています。

[3221: マンション検討中さん]

>>3219 マンション検討中さん
セントラルの内向きのことですか？
内廊下で風通しも悪そうですし、しっかり対策しないとカビ生えそうですよね。あと、地下のお部屋も。

[3222: マンション検討中さん]

>>3221 マンション検討中さん

地下は最初は除湿機必須ですね

[3223: 名無しさん]

>>3222 マンション検討中さん
2-3年は必要でしょうね。

[3224: 評判気になるさん]

2-3年経ったら湿度が消えるということ？ずっと必要でしょ

[3225: マンション検討中さん]

横リビングタイプってどうなのでしょうか？
検討していた77平米の縦リビングtypeの間取りが昨日の抽選会で全て決まってしまったそうで、
次に出てくるタイプを待ちたいと思っています。
ただ、リビングの奥行きが狭くなり、一部屋窓もないので個室としては使いずらいのかな、と。
平米数を狭くして縦リビングタイプにするか、
迷っています。

[3226: 名無しさん]

>>3224 評判気になるさん
コンクリートの水分がだんだん抜けてくるのが、2-3年だと思います。

[3227: マンション検討中さん]

ホームページに第一期一次申し込み100戸突破しましたとありますが、広めのお部屋や、上層階は残っていないのでしょうか？総戸数228戸とあるので、あと半分くらいですよね？
物件概要に28戸販売とあるので、やっと予約が取れたのに、もう条件の良いお部屋はないのか心配です。

[3228: マンション検討中さん]

>>3226 名無しさん

コンクリートの水分が抜けてくるんですか？
ちょっと意味が分からないです。

[3229: マンション検討中さん]

>>3225 マンション検討中さん

横リビングって行灯部屋のついてる、クランクリビングの部屋のこと？
クランクリビングは、食卓とくつろぐスペースが別れる配置ができるので使いやすいらしいですね
広さが感じにくいというデメリットがありますが。

行灯部屋は窓もないので使いにくいでしょう。書斎か、物置か、子供が小さいなら扉を開けてリビングと繋げて子供の遊び部屋にするか。プライバシーがないので思春期のお子さんには不向きですね

[3230: マンション検討中さん]

>>3226 名無しさん
カビはコンクリから湧いてくる訳じゃないと思うんだけどなあ
中古でも日当たり通風悪い部屋は普通にカビるし

[3231: 通りがかりさん]

>>3227 マンション検討中さん
2期まで待てば残っていますよ。1期に比べて数は少ないですが、テラス付きなどもあります。