ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[3092: マンション検討中さん]

>>3091 マンション検討中さん
可能性はある

[3093: 名無しさん]

>>3089 マンション掲示板さん
私は、1期抽選でテラス付に落ちた時に、2期まで待とうか悩みました。結局、再登録しましたが。

[3094: eマンションさん]

>>3092 マンション検討中さん
三菱地所レジデンスと揉めそうで心配ですね
取壊し費用の積立ても将来揉め事の種かもしれません

[3095: 匿名さん]

>>3092 マンション検討中さん
え？一般定期借地権で借地期間更新もないのに地代値上げあるのですか？

[3096: 匿名希望さん]

>>3095 匿名さん
あくまで可能性の話をしているだけで、限りなく起こりえないことかと思います。

[3097: マンション検討中さん]

>>3095 匿名さん

地代は土地持分固定資産税相当額1.5倍になるように連動して動きます。
地価が上がれば地代も変わるそれだけです。

[3098: マンション検討中さん]

>>3096 匿名希望さん
いや、普通に起きますよ。ここ数年ずっと地価は上がってたので。
固定資産税は3年に一回改定されます。むしろ地代が上がるほうが資産価値の維持に有利です。

[3099: マンション検討中さん]

https://tochidai.info/tokyo/shinjuku/

加賀町の公示地価はありませんが甲良町で昨年比6%、佐土原で8%、
今年は流石に下がるとして年率2、3%は最低でも見ておきたいですね

バブル期から2000年代半ばまでは逆にほぼずっと下げてました。

[3100: マンション検討中さん]

>>3099 マンション検討中さん
70年間にわたる地代値上げを考えると随分と高くつきそうですね
地主に都合よく仕組んである気がします

[3101: マンション掲示板さん]

>>3100 マンション検討中さん

まあ、権利金と固定資産税プレミアム部分+50%のところをどう考えるかですね。所有権も固定資産税は発生しますから。

所有権と比べて、最初のグロス価格+地代の固定資産税相当額を余剰部分×居住期間を比較すれば良いのではないかと。

[3102: 検討板ユーザーさん]

「地主に都合よく仕組んである」ってのも変な言い方。仕組みは契約書に書いてあってオープンなのに。

地主にも当然メリットはあるし、買う方もメリットがある。もちろん、その裏にはお互いのデメリットがあるわけで。

売る方も買う方もそれぞれ異なる思惑があってそれが交差するところに取引が成立するのだから、それを仕組まれていると評価するのは甚だ疑問だね。

[3103: マンション検討中さん]

>>3095 匿名さん
3097や3098の方が答えてくれましたね。そういうことです。普通に可能性のある話です。
つか、こんな話はMR行けば営業の方から説明されますよ？

[3104: マンション検討中さん]

>>3101 マンション掲示板さん
極めて的確な説明ですね
ところで最初のグロス価格は全部屋が公開されているのでしょうか？

[3105: マンション検討中さん]

>>3104 マンション検討中さん
最初のグロス価格というのは権利金の部分のことです

[3106: マンション検討中さん]

>>3105 マンション検討中さん

権利金については聞けば出てきますよ
とはいえ、聞いたところで所有権物件の土地価格と比較してもさして意味はないかと。物件ごとに敷地の大きさ、各戸の土地持分は異なりますし。

また中古物件になった時は、土地建物価格割合は単に固定資産税評価額の比率で決まりますが、税金の計算以外で意味はないです。

グロス＋ランニングコストで比較するのが一番フェアだと思います。

[3107: マンコミュファンさん]

ここ奥さんの投稿が多いのかな？

[3108: 匿名さん]

>>3107 マンコミュファンさん
半々ではないでしょうか。

[3109: マンション検討中さん]

西向きの5階以上であれば新宿あたりの高層ビル等見えますか。
タワマンではないから、あまり期待できないですかね？

[3110: マンション比較中さん]

所有権なら固定資産税上がるんでしょうけど

[3111: マンション検討中さん]

隅田川の花火とかって見えるのかな？

[3112: マンション検討中さん]

この界隈、土地の時価は坪350万前後とみたら良いでしょうか？
土地所有権付きとなると土地代だけで6から7千万円にはなるでしょうから自分にはとても手が出ません

[3113: マンション検討中さん]

むしろ神宮の花火大会のが見れると思う

[3114: マンション掲示板さん]

>>3109 マンション検討中さん

近隣の2階に住んでいますが東側(?）にスカイツリーは小さく見えましたよ。

神宮の花火は場所が良ければベランダで見ている方もいました。我が家からは少ししか見れず音だけ楽しみましたを

[3115: 評判気になるさん]

>>3109 マンション検討中さん

MR で眺望参考写真が各階、各スポットごとに見えますが
西向きで高層ビル見えるポイントはなかったと記憶しています。
たしかザ・センター東京に被ってしまっていたと思います。

[3116: マンション掲示板さん]

ここは、豊島区民と新宿区民のどちらになるのですか？

[3117: マンション検討中さん]

>>3109 マンション検討中さん
場所によって見えると思いますよー。
そちらのマンションですと北寄りで日銀に被らない場所ならばちょとだけど見れるはず。

[3118: マンション検討中さん]

>>3114 マンション掲示板さん
スカイツリー見えますよね。
神宮花火は防衛省で致命的ですが、南の7階なら見えるのかな？

[3119: 評判気になるさん]

>>3116 マンション掲示板さん

もちろん豊島区民です。

[3120: 名無しさん]

>>3116 マンション掲示板さん
新宿区民です。

[3121: マンション検討中さん]

基本的な質問ですが権利金は地代の前払いと考えて良いのでしょうか？
5万円??12ヶ月??70年 = 4200万円
これに毎月支払う地代2万円??12ヶ月??70年=1680万円を合わせるとかなりの額になりますが
間違っていないでしょうか？

[3122: 検討板ユーザーさん]

>>3121 マンション検討中さん

そう考えて問題ないのではないでしょうか。毎月の地代は小規模宅地特例で2022年から半額になるので850万円くらいですね

[3123: 匿名さん]

>>3122 検討板ユーザーさん

それに加え、ランニング費用としては土地の固都税が掛からないですね。

[3124: 検討板ユーザーさん]

>>3123 匿名さん

と考えると純粋に地代に相当する部分は、　

権利金+月々地代-土地にかかっている固定資産税

ですか。あとは購入時に取得税その他が少し安くなりますかね

[3125: マンション検討中さん]

>>3124 検討板ユーザーさん
70年分の地代総額ともなれば土地を買うのと大きくは変わらない気がしますがどんなものでしょうか？

[3126: マンコミュファンさん]

>>3125 マンション検討中さん

金利も低いですし感覚的には70年でもだいぶ違いそうですけどね。

[3127: 検討板ユーザーさん]

>>3125 マンション検討中さん

正直そこまで変わらないんじゃないですか。
土地の持ち分がないので70年後には消えてなくなります。

所有権の場合は築70年の建物を修繕して延命するのか、建て替えるのか、更地にして売るのか、いずれにしても費用と時間がかかります。

自分が住む期間を念頭に判断されたらよろしいかと。

[3128: 検討板ユーザーさん]

>>3127 検討板ユーザーさん
70年後に土地が大幅に値上がりするようなら土地所有権付きの方がメリットが大きい気がします
逆にお荷物の土地となりそうなら定期借地権の方がスッキリしますね

[3129: 契約済みさん]

うちはリスクがない方が良かったので定借で初期費用抑えられたのは願ったり叶ったり

[3130: 検討板ユーザーさん]

>>3128 検討板ユーザーさん

70年後のこと考えて買うなら辞めたほうがいいかと。
この物件はいまここに住みたい、10年経ったら売るからどうでもいいという人向けです。

[3131: マンション検討中さん]

そもそも所有権マンションも築70年のことを考えて買う人なんていないのよね。築70年のマンションなんて中古にもないし。

技術も進歩してるので最近のマンションの躯体は余裕で持つと思いますが。どちらにせよ長期的視点でマンション選びをするのはあまり意味がないのではないかという意見です。せいぜい20年くらいですか

[3132: 匿名さん]

>>3128 検討板ユーザーさん
そんな優良立地の所有権は高くて買えないが、定借なら買える。定借は、そういう人向けです。イニシャルコストが低いことがすべて。
そんな自分は、渋谷定借を買いました。サラリーマンでも定借だから手が届いたけど、所有権だったら絶対無理。

[3133: 通りがかり]

いくら議論しても所有権は所有権、定借は定借、それぞれの価値は将来性を含めちゃんと価格に反映されている。
定借の最大のメリットは、所有権では無理だけど定借であれば希望のエリアに住めるという方達に対するものになるのでは。

[3134: マンコミュファンさん]

仕様も含めて半分賃貸みたいなもんだからなー

[3135: 匿名さん]

賃貸の70年契約...ちょっと無理。

[3136: 検討板ユーザーさん]

>>3134 マンコミュファンさん
半分はさすがに言い過ぎですが財産形成の観点からと持ち家と言えるのかどうかは微妙ですね

[3137: 匿名さん]

>>3135 匿名さん

無理な人には関係ないスレですよ。
ばいばいね。

[3138: マンション検討中さん]

>>3133 通りがかりさん
結局、所有権と定期借地権で買主としてはどのくらい総支出金額が異なるのでしょうね
2000万円くらいでしょうか？

[3139: 匿名さん]

>>3135 匿名さん
賃貸７０年契約（定借）大歓迎です。
私は賃貸主義で現在も都心の賃貸マンションに住んでいますが、長期的には結構な割高になります。
定借は総合的に考えると賃貸よりも安く最もお金がかからないスキームだと思います。
ちなみに私は資産性は一切考えておりません。

[3140: 匿名さん]

>>3139 匿名さん

そうですね。「超長期契約の賃貸だから、家賃半額」みたいなもの、大量に買うから、安く仕入れできるのと同じ原理。居住コストは必要経費と割り切ってる人には無問題。
そう言いながら、結果的に途中売却で所有権と遜色なく儲かってしまう定借があるのもまた事実。

[3141: マンコミュファンさん]

明日から登録会ですね。抽選会行く予定の方いますか？

[3142: マンション検討中さん]

定期借地権物件は賃借期間が半分を過ぎると売れづらくなり、かつ価値も急激に落ちるという話がありますが本当でしょうか？
子供に厄介なお荷物を残してしまわないかと心配です。

[3143: 匿名希望さん]

>>3142 マンション検討中さん
価値はどうであれ売れるのであれば、お荷物にはならないのでは？

[3144: 匿名さん]

>>3142 マンション検討中さん

まだ、残存期間が半分になったマンションはないので、実績はゼロです。また、同じ半分でも50年と70年の半分で違うと思います。自分の頭金を使わないで、人の言うことを信じると騙されますよ。
少なくとも、賃貸で実質利回り数%で回るくらいでは売れると思いますよ。賃料がとれる都心立地なら、全然問題ないと思いますけどね。繰り返しになりますが、実績ゼロなので、思いますとしか答えられません。

[3145: 通りがかりさん]

>>3144 匿名さん
買い手のつかないリゾマンみたいになったら困りますね

[3146: マンション検討中さん]

>>3144 匿名さん
いずれにしても定期借地権物件の将来性は何の実績もなく、どのようなリスクがあるか分からないのですね。
所有権と比較して安い分以上の大きなリスクがあるとしたら怖いですね。

[3147: 匿名さん]

>>3146 マンション検討中さん

逆でしょう。所有権は、老朽化しても建て替え、修繕の意見が纏まらずスラム化するリスクがあるし、現実におきている。渋谷の宮益坂マンションでさえ、なんとか建て替えできたが、スラム化寸前だった。定借は終わりがはっきりしていて、その点のリスクはゼロ。

[3148: 通りがかりさん]

定借物件に関して色々なご意見がありますが、資産性に関しては実績もなくどのようなリスクがあるかはわからない。
資産性は考慮せず、居住（ほぼ永住が前提）のみを考えれば賃貸より安く住むことができる。
と、いうことですか？

[3149: 匿名]

>>3142 マンション検討中さん
子供に引き継ぎする時は、借金無いと思うのですが。。。この場所に、借金無しで、残せてあげるなら子供は喜びますよ。例え、定借物件でも。

[3150: 匿名さん]

>>3149 匿名さん

ですよね。

[3151: 匿名さん]

第1期2次はどの方角が良く販売されてるんですかね？

[3152: マンション比較中さん]

>>3148 通りがかりさん

現時点において確実に言えることですね。
資産性をあてにしないで購入すれば後々後悔もしないですよね。

[3153: マンコミュファンさん]

>>3149 匿名さん

築35年の物件を譲り受けて嬉しいかな？その頃には自身で購入してそうだし、売りにくいなら賃貸に出すくらいしかないか。でも兄弟がいるとややこそうだな。

[3154: 匿名さん]

>>3153 マンコミュファンさん

月10万でも不動産収入があれば嬉しいでしょう。

[3155: 名無しさん]

>>3149 匿名さん
子供に残すというよりは、現実的には老後は子供に迷惑をかけたくないので身体が不自由になれば老人ホームに入ります。
銀行等はリバースモーゲージの対象物件として取り扱ってくれるのでしょうか？

[3156: 匿名さん]

定借とはいえ、子供にとっては、幼少期を過ごした大切な実家です。
大人になっても、亡き親を思い出し、戻りたくなることもあるでしょう。

[3157: 匿名]

>>3153 マンコミュファンさん
ただで住めれば嬉しく無いですか？？リフォームすれば新築同様にできますし、もちろん賃貸もできます。

[3158: 匿名]

>>3155 名無しさん
リバースモーゲージは、子供に迷惑掛けることがあるので、注意が必要ですよ。

[3159: 匿名くん]

>>3158 匿名さん
詳しいですね

[3160: マンコミュファンさん]

近所の方、最近工事の様子はどんな感じですか？

[3161: 名無しさん]

>>3160 マンコミュファンさん

順調です

[3162: マンション検討中さん]

徐々に育ってきましたね

[3163: 匿名さん]

>>3158 匿名さん

そもそも定借でリバースモーゲージってできるんですか？銀行に聞いてみないと分からないですが、リバースモーゲージの仕組み的に無理な気がするんですが。

[3164: 匿名さん]

>>3163 匿名さん

無理でしょう。銀行は、亡くなった後で売却して回収、なので残存価値が最後はゼロになる定借は無理。少し前は、土地が必ず残る戸建しか対象でなかった。このところ、やっと条件のいいマンションも対象になってきたが、それでも限定的。

[3165: 匿名さん]

>>3164 匿名さん

ですよね。
所有権マンションでも難しいですよね。
土地代で回収するスキームだから、基本は戸建て用ですね。

[3166: 匿名さん]

>>3162 マンション検討中さん
南側も5階ぐらいでしょうか

[3167: 通りすがりさん]

ちなみに2期の倍率はどれぐらいあるのですか？
テラス付きとかあまりないので、倍率つかない感じでしょうか？

[3168: マンコミュファンさん]

全く別の話で申し訳ないですが、こないだ話題に上がったヴィークコート、ついに売れました？

[3169: マンション検討中さん]

>>3168 マンコミュファンさん

売れたっぽいですね、売出し8900でしたがいくらで売れたでしょうね

[3170: マンション検討中さん]

坪単価394売出しでした。一階テラス付きとはいえ380-390で売れていれば、この辺も相場が上がってきたということですね。

物件数も取引事例も少ないのでこの物件が出てきた頃は、定借なのにこの値段は割高という評価が多かったと思います。一方で周辺小規模中古も同じぐらいの単価で動き始めているのはなかなか良い傾向なのではないかと思います。

[3171: 匿名さん]

>>3170 マンション検討中さん
所有権物件はね。

[3172: 評判気になるさん]

満額で売れたようですね。同じくテラス付き一階の西向きはその少し前に8100で売れてます。コロナで弱気になってたのでしょうか。東向きは8900で売れたのに、、

[3173: 住民板ユーザーさん1]

現地、東側も中学校から思った以上に離れている印象でした！

[3174: 匿名さん]

>>3172 評判気になるさん
確か東が先に出て、そのあと西が売り出されました。
数ヶ月売れずに残り続けて途中価格下げなどもあったので、契約を急いだのだと思います。

[3175: 評判気になるさん]

>>3174 匿名さん
なるほど。ヴィークコートは牛込柳町駅5分ですが市ヶ谷は15分。こちらの物件のほうが立地条件も良く大規模のため物件力としては上です。

ヴィークコートが350-390で成約しているのは非常に心強いですね。建物スペック立地はこちらのほうが良いことは間違いないので定期借地権ディスカウントが中古時に是正されるか、足を引っ張り続けるかそこだけが焦点ですね

[3176: マンション検討中さん]

>>3175 評判気になるさん
スペックとは？

[3177: 匿名さん]

>>3175 評判気になるさん
定期借地権の新築マンションは中古マンションとしか比較できないのが残念でなりません。

[3178: 評判気になるさん]

>>3177 匿名さん
新築所有権のパークハウス市谷ヒルトップやザ・パークハウス市ヶ谷と検討されては？

[3179: マンション比較中さん]

>>3175 評判気になるさん

立地条件の一つとしては、最寄駅が５分以内にあるかが一つのポイントとなっているようです。
確かに市ヶ谷駅の方が駅力はありますが、10分を超えた場合は1?2分の違いではさほど影響は生じないと思います。

[3180: 通りがかりさん]

ま、この場所が気に入って、
住むために買うんだったら
ちまちま粗探ししなくたっていいでないの。

[3181: 匿名さん]

>>3178 評判気になるさん
そういう意味で言ったのでないんですけどね（笑）

[3182: 評判気になるさん]

>>3179 マンション比較中さん
牛込柳町駅5分と6分では大して違いないですが市ヶ谷駅11分と15分では結構違う気がします。
まぁ検索では10分以内でされることが多いはずなので目に付きづらくなるというのは同意です

[3183: 評判気になるさん]

>>3181 匿名さん

どういう意味ですか？よく分かりません。
定期借地権というネックがあるから新築所有権とははなから比較対象にならないという意味ですかね

[3184: 匿名]

>>3182 評判気になるさん
5分違うとだいぶ変わりますよね。

[3185: マンコミュファンさん]

完成が待ち遠しいですね

[3186: 匿名]

>>3185 マンコミュファンさん
買える人が羨ましいです。。。

[3187: マンション検討中さん]

最近申し込みした方、カラーは何色にしましたか？うちは悩み中ですが、ナチュラルオークにしようかと思っています。

[3188: 匿名]

>>3187 マンション検討中さん
そういうのは、住民板に投稿した方が良いですよ。

[3189: 匿名さん]

>>3187 マンション検討中さん
ナチュラルオークは1番明るい色でしたっけ？

[3190: 匿名さん]

明日の抽選、既に確定した人いますか？

[3191: 評判気になるさん]

70年間限定の建物区分利用権がこの価格ですね。
そう考えると毎月の負担額は意外と安いです。
ところで住宅ローン債権の担保は定期借地権の場合はどうなるのでしょうか？