ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[3072: 匿名さん]

釣り堀の向こうは千代田区ね。
近くて遠いとはまさにこのこと。

[3073: マンション検討中さん]

>>3068 匿名さん
西早稲田は駅名だからさ、許してあげて、、銀座東って駅はないけど。東銀座駅はあるけどね。

[3074: 口コミ知りたいさん]

西早稲田の物件は低層階南向きが軒並み10倍を超えるそう。やはり安いは正義
テスラには惹かれたけど何となく周辺雰囲気が好きじゃなくてこっち買っちゃったけど、あちらを買ってよりゆとりある生活も良かったなあ。頑張って働こう。

[3075: 口コミ知りたいさん]

>>3074 口コミ知りたいさん
あそこの低層は、川が近いですからね。高台の低層とは事情が異なりますよ。

[3076: 匿名さん]

西早稲田が第1期でどれくらい供給されるか楽しみですね

[3077: 口コミ知りたいさん]

>>3076 匿名さん
予想では半数の200戸以上ですかね。

[3078: 匿名さん]

>>3077 口コミ知りたいさん

200戸だったら、ほぼこのマンションの全戸数ですね。そう考えると無茶苦茶すごい数です。
そうなったら、今年一番人気のマンションになりますね。

[3079: マンション比較中さん]

いっぺんに200出してくるとしたら事前の手応えが相当あったってことになるでしょうね

[3080: 口コミ知りたいさん]

>>3078 匿名さん
ここも1期1次で約半数出ましたし、そうなる可能性はありませんか？

むしろそれぐらい出さないと竣工まで売り切るのも大変かと思います。

[3081: 匿名さん]

>>3080 口コミ知りたいさん

100/200と、200/400では比率は同じですが、相当難易度は違う気がします。ましてやこのご時世…。
まぁ、様子見てましょう。

[3082: マンション検討中さん]

1期1次118戸販売
抽選日7月12日
1倍58戸、2倍16戸、3倍4戸、4倍3戸、5倍1戸、9倍1戸
申込なし35戸
その後、再登録7戸

1期1次後の先着
7月13日時点　先着順、残28戸
8月3日時点　先着順、残19戸
8月25日時点　先着順、残11戸
9月1日時点　先着順、残11戸

1期2次販売戸数29戸
抽選日9月6日

今後販売予定
1期赤枠残12戸
2期青枠残69戸

[3083: 1969&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PHI394&PCA267&MSU3739]

第1期2次登録受付2020/9/4-9/6（抽選9/6）
総戸数：228戸／全42タイプ
販売戸数：29戸（第1期は118戸／累計放出64.47%）
販売価格：6,710万円～11,500万円(第1期は6,030万円～16,080万円)
専有面積：60.37m2～87.08m2(第1期は49.23m2～110.08m2)
間　 取：2LDK～4LDK(第1期は1LDK～4LDK)
駐車場：59台(31000円-38000円)
駐輪場：238台
建築面積：約3434m2（延床面積約21049m2）
入 居：2021-令和3年/11月中旬予定(完成8月予定）

現行新宿区は、東京15区制定時の江戸城総構の見附御門地である牛込区・四谷区に
その後、成立した淀橋区を取り込んだ行政区で、江戸期1600年代から市中化されていた、
歴史も古い街だ。牛込地区は、大久保通りを基幹道路に、江戸期の町割りを
引き継いでいる部分も多く、新宿区の西部地区とは趣も違うが永年居住者も多い。

大久保通りは、都心方面からは旧来飯田橋五差路交差点入路が一般的だったが、
近年、新隆慶橋が完成し、小石川・本郷方面とは、目白通りを挟んで、2016年に
高規格道路（30m幅員)が貫通。
後楽園・白山通り方面との行き来が、柳町⇔後楽園間で4分程短縮されるなど、大きな
利便性向上をもたらし、上野御徒町・秋葉原・御茶ノ水・神田・大手町丸の内等の
都心主要地区方面との行き来が大幅に改善され便利になった。皇居至近住民等の
東西移動での受益も大きい。
この道路整備は、文京牛天神あたりから拡張、都市計画開始されて久しいが、
蔵前通り・春日通・中央&昭和通・外堀&本郷&日比谷通他、多数の基幹道路との
走行接続が飛躍的に改善された効果は大きい。
新道路開通ttps://www.metro.tokyo.lg.jp/INET/OSHIRASE/2016/03/DATA/20q33400.pdf

また、ご当地西部の柳町南北を走る環3外苑東通りの、抜本的整備事業も鋭意進捗しており、
早稲田地区&四谷3曙橋地区・牛込柳町・明治通り大久保馬場等の街区方面との
アクセスも一段と快適になる整備も進捗中で、街路自体の雰囲気も更に良くなり、
早稲田方面ともども新宿駅東部の四谷3界隈まで、全体完成すると沿道の雰囲気は
格段に上がる。また、まだ共用されてないが、ショートカット接着道も整備中だ。
◇整備計画
薬王寺ttps://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000040235.pdf
弁天町ttps://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000041764.pdf
荒木町ttps://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000026891.pdf

また、三菱が先に販売した戸山地区物件も完成入居後程良く先月に完売した。
ここは戸山公園・早稲田・穴八幡・馬場等と接続する古くからの好相応地だった。
なお今回2次の販売で、放出累計販売戸数は147戸になり、放出率は64.47％になった。
第1期初回販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
主要教育機関群https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/731/

[3084: 匿名さん]

>>3082 マンション検討中さん
これは苦戦し始めたのでしょうか？

[3085: 匿名さん]

>>3084 匿名さん

第2期待ちも多いんでしょうね。
竣工一年前で約65パーセント供給してるのは順調でしょう。

[3086: マンション検討中さん]

外廊下設計ですか？
うち廊下設定ですか？

[3087: マンコミュファンさん]

>>3083 1969&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PHI394&PCA267&MSU3739さん

早稲田は良い物件でしたね。

[3088: 匿名さん]

>>3086 マンション検討中さん

両方です

[3089: マンション掲示板さん]

2期待ちの人っているのですか？
なぜ2期にしようと思いましたか？

[3090: 匿名]

>>3089 マンション掲示板さん
私は、欲しい部屋が二期でしたので。

[3091: マンション検討中さん]

将来、地代の値上げはあり得ますか？

[3092: マンション検討中さん]

>>3091 マンション検討中さん
可能性はある

[3093: 名無しさん]

>>3089 マンション掲示板さん
私は、1期抽選でテラス付に落ちた時に、2期まで待とうか悩みました。結局、再登録しましたが。

[3094: eマンションさん]

>>3092 マンション検討中さん
三菱地所レジデンスと揉めそうで心配ですね
取壊し費用の積立ても将来揉め事の種かもしれません

[3095: 匿名さん]

>>3092 マンション検討中さん
え？一般定期借地権で借地期間更新もないのに地代値上げあるのですか？

[3096: 匿名希望さん]

>>3095 匿名さん
あくまで可能性の話をしているだけで、限りなく起こりえないことかと思います。

[3097: マンション検討中さん]

>>3095 匿名さん

地代は土地持分固定資産税相当額1.5倍になるように連動して動きます。
地価が上がれば地代も変わるそれだけです。

[3098: マンション検討中さん]

>>3096 匿名希望さん
いや、普通に起きますよ。ここ数年ずっと地価は上がってたので。
固定資産税は3年に一回改定されます。むしろ地代が上がるほうが資産価値の維持に有利です。

[3099: マンション検討中さん]

https://tochidai.info/tokyo/shinjuku/

加賀町の公示地価はありませんが甲良町で昨年比6%、佐土原で8%、
今年は流石に下がるとして年率2、3%は最低でも見ておきたいですね

バブル期から2000年代半ばまでは逆にほぼずっと下げてました。

[3100: マンション検討中さん]

>>3099 マンション検討中さん
70年間にわたる地代値上げを考えると随分と高くつきそうですね
地主に都合よく仕組んである気がします

[3101: マンション掲示板さん]

>>3100 マンション検討中さん

まあ、権利金と固定資産税プレミアム部分+50%のところをどう考えるかですね。所有権も固定資産税は発生しますから。

所有権と比べて、最初のグロス価格+地代の固定資産税相当額を余剰部分×居住期間を比較すれば良いのではないかと。

[3102: 検討板ユーザーさん]

「地主に都合よく仕組んである」ってのも変な言い方。仕組みは契約書に書いてあってオープンなのに。

地主にも当然メリットはあるし、買う方もメリットがある。もちろん、その裏にはお互いのデメリットがあるわけで。

売る方も買う方もそれぞれ異なる思惑があってそれが交差するところに取引が成立するのだから、それを仕組まれていると評価するのは甚だ疑問だね。

[3103: マンション検討中さん]

>>3095 匿名さん
3097や3098の方が答えてくれましたね。そういうことです。普通に可能性のある話です。
つか、こんな話はMR行けば営業の方から説明されますよ？

[3104: マンション検討中さん]

>>3101 マンション掲示板さん
極めて的確な説明ですね
ところで最初のグロス価格は全部屋が公開されているのでしょうか？

[3105: マンション検討中さん]

>>3104 マンション検討中さん
最初のグロス価格というのは権利金の部分のことです

[3106: マンション検討中さん]

>>3105 マンション検討中さん

権利金については聞けば出てきますよ
とはいえ、聞いたところで所有権物件の土地価格と比較してもさして意味はないかと。物件ごとに敷地の大きさ、各戸の土地持分は異なりますし。

また中古物件になった時は、土地建物価格割合は単に固定資産税評価額の比率で決まりますが、税金の計算以外で意味はないです。

グロス＋ランニングコストで比較するのが一番フェアだと思います。

[3107: マンコミュファンさん]

ここ奥さんの投稿が多いのかな？

[3108: 匿名さん]

>>3107 マンコミュファンさん
半々ではないでしょうか。

[3109: マンション検討中さん]

西向きの5階以上であれば新宿あたりの高層ビル等見えますか。
タワマンではないから、あまり期待できないですかね？

[3110: マンション比較中さん]

所有権なら固定資産税上がるんでしょうけど

[3111: マンション検討中さん]

隅田川の花火とかって見えるのかな？

[3112: マンション検討中さん]

この界隈、土地の時価は坪350万前後とみたら良いでしょうか？
土地所有権付きとなると土地代だけで6から7千万円にはなるでしょうから自分にはとても手が出ません

[3113: マンション検討中さん]

むしろ神宮の花火大会のが見れると思う

[3114: マンション掲示板さん]

>>3109 マンション検討中さん

近隣の2階に住んでいますが東側(?）にスカイツリーは小さく見えましたよ。

神宮の花火は場所が良ければベランダで見ている方もいました。我が家からは少ししか見れず音だけ楽しみましたを

[3115: 評判気になるさん]

>>3109 マンション検討中さん

MR で眺望参考写真が各階、各スポットごとに見えますが
西向きで高層ビル見えるポイントはなかったと記憶しています。
たしかザ・センター東京に被ってしまっていたと思います。

[3116: マンション掲示板さん]

ここは、豊島区民と新宿区民のどちらになるのですか？

[3117: マンション検討中さん]

>>3109 マンション検討中さん
場所によって見えると思いますよー。
そちらのマンションですと北寄りで日銀に被らない場所ならばちょとだけど見れるはず。

[3118: マンション検討中さん]

>>3114 マンション掲示板さん
スカイツリー見えますよね。
神宮花火は防衛省で致命的ですが、南の7階なら見えるのかな？

[3119: 評判気になるさん]

>>3116 マンション掲示板さん

もちろん豊島区民です。

[3120: 名無しさん]

>>3116 マンション掲示板さん
新宿区民です。

[3121: マンション検討中さん]

基本的な質問ですが権利金は地代の前払いと考えて良いのでしょうか？
5万円??12ヶ月??70年 = 4200万円
これに毎月支払う地代2万円??12ヶ月??70年=1680万円を合わせるとかなりの額になりますが
間違っていないでしょうか？

[3122: 検討板ユーザーさん]

>>3121 マンション検討中さん

そう考えて問題ないのではないでしょうか。毎月の地代は小規模宅地特例で2022年から半額になるので850万円くらいですね

[3123: 匿名さん]

>>3122 検討板ユーザーさん

それに加え、ランニング費用としては土地の固都税が掛からないですね。

[3124: 検討板ユーザーさん]

>>3123 匿名さん

と考えると純粋に地代に相当する部分は、　

権利金+月々地代-土地にかかっている固定資産税

ですか。あとは購入時に取得税その他が少し安くなりますかね

[3125: マンション検討中さん]

>>3124 検討板ユーザーさん
70年分の地代総額ともなれば土地を買うのと大きくは変わらない気がしますがどんなものでしょうか？

[3126: マンコミュファンさん]

>>3125 マンション検討中さん

金利も低いですし感覚的には70年でもだいぶ違いそうですけどね。

[3127: 検討板ユーザーさん]

>>3125 マンション検討中さん

正直そこまで変わらないんじゃないですか。
土地の持ち分がないので70年後には消えてなくなります。

所有権の場合は築70年の建物を修繕して延命するのか、建て替えるのか、更地にして売るのか、いずれにしても費用と時間がかかります。

自分が住む期間を念頭に判断されたらよろしいかと。

[3128: 検討板ユーザーさん]

>>3127 検討板ユーザーさん
70年後に土地が大幅に値上がりするようなら土地所有権付きの方がメリットが大きい気がします
逆にお荷物の土地となりそうなら定期借地権の方がスッキリしますね

[3129: 契約済みさん]

うちはリスクがない方が良かったので定借で初期費用抑えられたのは願ったり叶ったり

[3130: 検討板ユーザーさん]

>>3128 検討板ユーザーさん

70年後のこと考えて買うなら辞めたほうがいいかと。
この物件はいまここに住みたい、10年経ったら売るからどうでもいいという人向けです。

[3131: マンション検討中さん]

そもそも所有権マンションも築70年のことを考えて買う人なんていないのよね。築70年のマンションなんて中古にもないし。

技術も進歩してるので最近のマンションの躯体は余裕で持つと思いますが。どちらにせよ長期的視点でマンション選びをするのはあまり意味がないのではないかという意見です。せいぜい20年くらいですか

[3132: 匿名さん]

>>3128 検討板ユーザーさん
そんな優良立地の所有権は高くて買えないが、定借なら買える。定借は、そういう人向けです。イニシャルコストが低いことがすべて。
そんな自分は、渋谷定借を買いました。サラリーマンでも定借だから手が届いたけど、所有権だったら絶対無理。

[3133: 通りがかり]

いくら議論しても所有権は所有権、定借は定借、それぞれの価値は将来性を含めちゃんと価格に反映されている。
定借の最大のメリットは、所有権では無理だけど定借であれば希望のエリアに住めるという方達に対するものになるのでは。

[3134: マンコミュファンさん]

仕様も含めて半分賃貸みたいなもんだからなー

[3135: 匿名さん]

賃貸の70年契約...ちょっと無理。

[3136: 検討板ユーザーさん]

>>3134 マンコミュファンさん
半分はさすがに言い過ぎですが財産形成の観点からと持ち家と言えるのかどうかは微妙ですね

[3137: 匿名さん]

>>3135 匿名さん

無理な人には関係ないスレですよ。
ばいばいね。

[3138: マンション検討中さん]

>>3133 通りがかりさん
結局、所有権と定期借地権で買主としてはどのくらい総支出金額が異なるのでしょうね
2000万円くらいでしょうか？

[3139: 匿名さん]

>>3135 匿名さん
賃貸７０年契約（定借）大歓迎です。
私は賃貸主義で現在も都心の賃貸マンションに住んでいますが、長期的には結構な割高になります。
定借は総合的に考えると賃貸よりも安く最もお金がかからないスキームだと思います。
ちなみに私は資産性は一切考えておりません。

[3140: 匿名さん]

>>3139 匿名さん

そうですね。「超長期契約の賃貸だから、家賃半額」みたいなもの、大量に買うから、安く仕入れできるのと同じ原理。居住コストは必要経費と割り切ってる人には無問題。
そう言いながら、結果的に途中売却で所有権と遜色なく儲かってしまう定借があるのもまた事実。

[3141: マンコミュファンさん]

明日から登録会ですね。抽選会行く予定の方いますか？

[3142: マンション検討中さん]

定期借地権物件は賃借期間が半分を過ぎると売れづらくなり、かつ価値も急激に落ちるという話がありますが本当でしょうか？
子供に厄介なお荷物を残してしまわないかと心配です。

[3143: 匿名希望さん]

>>3142 マンション検討中さん
価値はどうであれ売れるのであれば、お荷物にはならないのでは？

[3144: 匿名さん]

>>3142 マンション検討中さん

まだ、残存期間が半分になったマンションはないので、実績はゼロです。また、同じ半分でも50年と70年の半分で違うと思います。自分の頭金を使わないで、人の言うことを信じると騙されますよ。
少なくとも、賃貸で実質利回り数%で回るくらいでは売れると思いますよ。賃料がとれる都心立地なら、全然問題ないと思いますけどね。繰り返しになりますが、実績ゼロなので、思いますとしか答えられません。

[3145: 通りがかりさん]

>>3144 匿名さん
買い手のつかないリゾマンみたいになったら困りますね

[3146: マンション検討中さん]

>>3144 匿名さん
いずれにしても定期借地権物件の将来性は何の実績もなく、どのようなリスクがあるか分からないのですね。
所有権と比較して安い分以上の大きなリスクがあるとしたら怖いですね。

[3147: 匿名さん]

>>3146 マンション検討中さん

逆でしょう。所有権は、老朽化しても建て替え、修繕の意見が纏まらずスラム化するリスクがあるし、現実におきている。渋谷の宮益坂マンションでさえ、なんとか建て替えできたが、スラム化寸前だった。定借は終わりがはっきりしていて、その点のリスクはゼロ。

[3148: 通りがかりさん]

定借物件に関して色々なご意見がありますが、資産性に関しては実績もなくどのようなリスクがあるかはわからない。
資産性は考慮せず、居住（ほぼ永住が前提）のみを考えれば賃貸より安く住むことができる。
と、いうことですか？

[3149: 匿名]

>>3142 マンション検討中さん
子供に引き継ぎする時は、借金無いと思うのですが。。。この場所に、借金無しで、残せてあげるなら子供は喜びますよ。例え、定借物件でも。

[3150: 匿名さん]

>>3149 匿名さん

ですよね。

[3151: 匿名さん]

第1期2次はどの方角が良く販売されてるんですかね？

[3152: マンション比較中さん]

>>3148 通りがかりさん

現時点において確実に言えることですね。
資産性をあてにしないで購入すれば後々後悔もしないですよね。

[3153: マンコミュファンさん]

>>3149 匿名さん

築35年の物件を譲り受けて嬉しいかな？その頃には自身で購入してそうだし、売りにくいなら賃貸に出すくらいしかないか。でも兄弟がいるとややこそうだな。

[3154: 匿名さん]

>>3153 マンコミュファンさん

月10万でも不動産収入があれば嬉しいでしょう。

[3155: 名無しさん]

>>3149 匿名さん
子供に残すというよりは、現実的には老後は子供に迷惑をかけたくないので身体が不自由になれば老人ホームに入ります。
銀行等はリバースモーゲージの対象物件として取り扱ってくれるのでしょうか？

[3156: 匿名さん]

定借とはいえ、子供にとっては、幼少期を過ごした大切な実家です。
大人になっても、亡き親を思い出し、戻りたくなることもあるでしょう。

[3157: 匿名]

>>3153 マンコミュファンさん
ただで住めれば嬉しく無いですか？？リフォームすれば新築同様にできますし、もちろん賃貸もできます。

[3158: 匿名]

>>3155 名無しさん
リバースモーゲージは、子供に迷惑掛けることがあるので、注意が必要ですよ。

[3159: 匿名くん]

>>3158 匿名さん
詳しいですね

[3160: マンコミュファンさん]

近所の方、最近工事の様子はどんな感じですか？

[3161: 名無しさん]

>>3160 マンコミュファンさん

順調です

[3162: マンション検討中さん]

徐々に育ってきましたね

[3163: 匿名さん]

>>3158 匿名さん

そもそも定借でリバースモーゲージってできるんですか？銀行に聞いてみないと分からないですが、リバースモーゲージの仕組み的に無理な気がするんですが。

[3164: 匿名さん]

>>3163 匿名さん

無理でしょう。銀行は、亡くなった後で売却して回収、なので残存価値が最後はゼロになる定借は無理。少し前は、土地が必ず残る戸建しか対象でなかった。このところ、やっと条件のいいマンションも対象になってきたが、それでも限定的。

[3165: 匿名さん]

>>3164 匿名さん

ですよね。
所有権マンションでも難しいですよね。
土地代で回収するスキームだから、基本は戸建て用ですね。

[3166: 匿名さん]

>>3162 マンション検討中さん
南側も5階ぐらいでしょうか

[3167: 通りすがりさん]

ちなみに2期の倍率はどれぐらいあるのですか？
テラス付きとかあまりないので、倍率つかない感じでしょうか？

[3168: マンコミュファンさん]

全く別の話で申し訳ないですが、こないだ話題に上がったヴィークコート、ついに売れました？

[3169: マンション検討中さん]

>>3168 マンコミュファンさん

売れたっぽいですね、売出し8900でしたがいくらで売れたでしょうね

[3170: マンション検討中さん]

坪単価394売出しでした。一階テラス付きとはいえ380-390で売れていれば、この辺も相場が上がってきたということですね。

物件数も取引事例も少ないのでこの物件が出てきた頃は、定借なのにこの値段は割高という評価が多かったと思います。一方で周辺小規模中古も同じぐらいの単価で動き始めているのはなかなか良い傾向なのではないかと思います。

[3171: 匿名さん]

>>3170 マンション検討中さん
所有権物件はね。