ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[3012: マンション検討中さん]

>>3011 マンション掲示板さん
ありがとうございます！
お散歩コースですか。
近所だと結局あまり使わなそうですが、景観としては良さそうですね！

[3013: マンション検討中さん]

ゲストルームやコミュニティダイニングの使用料ご存知の方いますか？

[3014: マンション検討中さん]

>>3009 マンション掲示板さん

地価は関係ないとは言ってないんだよなあ。建物と土地が不可分な以上、分譲時の土地建物内訳に拘っても仕方がないと言ってる。当然、地価が上がれば家賃も上がるし周辺物件相場も上がるから価格には反映される。

土地の時価評価の上昇分を、じゃあ土地割合はx%だからと掛け合わせたところでしょうがないっていう話

[3015: マンション掲示板さん]

3LDK77.55平米の部屋が9780万円、
地代月額19804円で出ています。
70年間の地代総額は16635360円ですので9780万円に加えると1億1400万円となります。
地代の負担は想像以上ですね。

[3016: マンション検討中さん]

>>3015 マンション掲示板さん
その地代は特例適用前では？

[3017: 検討板ユーザーさん]

地代と言っても、固定資産税の転嫁分ですよね？
所有権マンションでも同じだけ払うわけですし、借地権だから負担が多いわけでもない気がします。

[3018: 検討板ユーザーさん]

>>3016 マンション検討中さん
特例とは？

[3019: 検討板ユーザーさん]

>>3017 検討板ユーザーさん
地主側のメリットはどこにあるのですか？

[3020: マンション検討中さん]

>>3018 検討板ユーザーさん

翌年から月10000円弱安くなるのですよね。

固定資産税も借地の場合、土地代にかかる税金はかからないと思います。

[3021: 検討板ユーザーさん]

>>3020 マンション検討中さん
そうなんですか
しかし、それだとますます地主側のメリットが何処にあるか分かりません
一体どうなっているんでしょうか？

[3022: 検討板ユーザーさん]

物件概要を読むと転借地権という用語が出てきます。地主と三菱地所レジデンスの間で定期借地権契約が締結され、三菱地所レジデンスと購入者の間で転借地権契約が締結されると解釈して間違いないでしょうか？
このスキームの何処かに地主側のメリットが忍ばせてあるのかと思ったりもします。
詳しい方おられましたら教えてください。

[3023: マンション検討中さん]

ぶっちゃけ、セントラル、イースト、ウエスト、サウスの人気順ってどんな感じなのかな

[3024: 匿名さん]

>>3021 検討板ユーザーさん

最初に権利金をまとめてもらえるのでそれだけじゃないですかね。あとは固定資産税の1.5倍の地代がもらえるので。

[3025: 匿名さん]

>>3022 検討板ユーザーさん

合ってると思います。地所入れたほうが管理がラクなんじゃないですか。NTTは不動産屋ではないので。

[3026: 通りがかりさん]

>>3024 匿名さん
相当高い権利金に見えますね
70平米で建物価格はせいぜい5000万といったところですから

[3027: 通りがかりさん]

>>3025 匿名さん
確かにそうですね
勉強になりました

[3028: 匿名]

>>3026 通りがかりさん
引くくらい、権利金凄い額ですね。。。

[3029: 通りがかりさん]

>>3028 匿名さん
70年後の貨幣価値なんて予測不能ですがどうやって権利金現在価値金額を算出してるんでしょうか？
謎は深まるばかりです。

[3030: 匿名さん]

>>3029 通りがかりさん
貨幣価値が今よりも低下すると良いですね。

[3031: 坪単価比較中さん]

>>3023 マンション検討中さん
サウス→セントラル→イースト→ウェストの順かと

[3032: マンション検討中さん]

>>2835 検討板ユーザーさん

悩んでます。
予算的に西早稲田の方が余裕があって、ゆとりある生活ができるかなと考えてますが、、、
リセールを考えるとこちらでしょうか？

[3033: マンション検討中さん]

>>3031 坪単価比較中さん

ただサウスは高いので買える層が限られますね。
家族構成にもよると思います。
ファミリー層には比較的広い間取りのあるイーストが人気のようです。あとテラスやルーバルが人気のようですね！

[3034: マンション検討中さん]

>>3032 マンション検討中さん
西早稲田も良いですよね。
こことは地域性が少し違うから、
実際空気感というか雰囲気で選ぶのも大切かと思います。
どちらに優劣つける訳でなく
自分たちとの相性ですよね。

この近辺は地味ではあるけれど、落ち着いていて
非常に住みやすい場所です。
子育てで出会った周りの方もみなさん良い方でした。
長い付き合いをしているし
転勤族の方も近辺の社宅から
ここらに家を買い永住した人が結構います。

売りは良く分かりませんが
転勤族が永住地に選ぶくらい住みやすい場所ではあります

[3035: 口コミ知りたいさん]

>>3013 マンション検討中さん
1泊5000円（2泊まで）
1時間1000円
だったと思います

[3036: マンション検討中さん]

>>3034 マンション検討中さん

3032です。
おっしゃる通りですね。
雰囲気を再度確認して検討します。
アドバイスありがとうございます。

[3037: 匿名]

>>3032 マンション検討中さん
リセールならこちらですね。ただ、個人的に、ゆとりある生活で、売る必要が将来的に無いなら西早稲田を買います。住宅費に合わせたカツカツの生活をしたく無いので。

[3038: マンション検討中さん]

>>3034 マンション検討中さん
私も以前この辺り（といっても牛込柳町駅付近）に住んでおり、今回こちらに住み替えようと考えています
。
落ち着いていながらも都心や神楽坂に近く、とても便利な街だと思います。

[3039: 匿名希望さん]

>>3037 匿名さん
売る必要がある場合は、西早稲田はやめておいた方が良いのですかね？

[3040: 匿名さん]

>>3039 匿名希望さん

パークハウス市谷加賀町の掲示板ですから、西早稲田のことが聞きたいなら西早稲田の掲示板へどうぞ。
あ、でもそもそもあなたは、西早稲田も検討から外すと言ってましたね。なんで今更そんなことを気にするんでしょう？

[3041: マンション検討中さん]

リセールを気にするなら含み益が反映されない定期借地権物件は不利だと思います
また借地期間が短くなってくるとリセールそのものが困難になると思われます

[3042: 匿名さん]

>>3041 マンション検討中さん
？？含み益が反映されないとはどういう意味ですか？

[3043: マンション検討中さん]

>>3042 匿名さん
土地の含み益のことです

[3044: 匿名さん]

>>3043 マンション検討中さん

含み益は反映されますよ。
ただ借地権自体の減価償却もあるので、それとどちらが大きいかによってリセールの値段が変わってきます。

[3045: 匿名さん]

マンション価格をいちいち土地とか建物で分ける意味がわからん。消費税や売却益の税金を計算するときしか意味なし。その土地の価値が上がれば、そこに住む価値も上がるから、定借だってあがる。沖さんも実践しているように、過去、よい立地の定借は値上がりしているし、むしろ儲けやすい。

[3046: 評判気になるさん]

>>3044 匿名さん
それは普通借地権の場合のはなしですよ

[3047: マンション掲示板さん]

自分の思い込みのロジックで価格をウンウン考えてる頭でっかち若葉さんが多いなあ。もっとマーケット見ればいいのに。シティタワー品川、プラウド南麻布、ザ・パークハウス渋谷美竹など、土地価格上昇期に大きく値上がりしてる定期借地権物件が色々ある。

過去の事例を見てれば自分のロジックに穴があることがすぐ分かるのに謎の独自理論に閉じこもる。

この物件が値上がりするかどうかとは別の話だけどね。

[3048: 評判気になるさん]

>>3045 匿名さん
定期借地権物件の値上がりは論理的には地代相場の値上がりによって、設定当初の権利金が割安となるからと考えられます。

[3049: 匿名さん]

>>3046 評判気になるさん

そんなことはない笑
衝撃的な書き込みすぎて吹いたわ笑
もっと勉強してから書き込んでくれ。

[3050: マンション掲示板さん]

>>3046 評判気になるさん

定期借地権は期間の定めがある土地の使用権と考えれば、期間内における土地価格の上昇によってその使用権の価値も上昇するのは当たり前じゃないですか？仮に賃料が上下すればその物件の内在価値が変化するのは当然に思えます。これは所有権、普通借地権、定期借地権で変わりません。もちろん変化の度合いに影響はするでしょうが。

[3051: 匿名さん]

いろんなご意見をありがとうございます
定期借地権の時価形成については我が国では歴史が浅いので様々な意見が出て当然かと思います。
これ以上議論しても不毛ですのでここで一旦終わりにします。
機会があれば知り合いの不動産鑑定士さんに尋ねてみることにします。
勉強になりました。ありがとうございます。

[3052: 匿名]

>>3051 匿名さん
学者にでもなりたいのでしょうか？
不思議に思いました。居住用ですから、購入できる範囲の住みたい場所のマンションを買われるのが宜しいかと思いますよ。

[3053: マンション掲示板さん]

>>3052 匿名さん

本当に学者だったりして笑　とんだ勘違い野郎だが

[3054: 匿名さん]

歴史が浅いとか、様々な意見が出て当然とかそれっぽいこと言っているけど、定借の時価評価なんて確立されてるし、ここにいる若葉さんが無知なだけ。鑑定士に聞かなくても、google先生に聞けば、馬鹿でもわかるのに。
ここの検討者はレベルが低い？なんか悲しくなってくる。

[3055: 匿名さん]

>>3044 匿名さん
借地権の減価償却とはなんですか？

[3056: 匿名さん]

市場での中古売買価格は、市場が決める。それだけのこと。実績では、都心一等地の定借なら、所有権と遜色なく売買されている。
新築だと、ここにいるように、一定数毛嫌いする人がいるから割安で販売され、そこに中古価格との歪みが生じて儲けやすい。

[3057: 匿名]

>>3056 匿名さん
ここを中古で出すと、儲けられる可能性が高いと言うことですか？？

[3058: 匿名]

>>3055 匿名さん

単に期間の経過による経年減価という意味ではないですか。

会計税務的には定期借地権は減価償却できるケースと出来ないケースがあるみたいですね。権利金が前払い地代の一部だと契約書で位置づけられている場合は減価償却出来ると見ました。ただ、専門家ではないので詳しくは分かりません。

[3059: マンション検討者]

>>3057 匿名さん

儲けられるかもしれない、ですね。まあ誰にも分かりません。ここ最近出た、もしくはこれから出る所有権物件よりは安いことは確かですが、すでに価格高騰してますし市況全体がさらに上向かないとこれ以上の上昇はなさそうですねどね。

[3060: 口コミ知りたいさん]

定期借地権については下記をご参考に
http://www.japanvaluers.com/jp/contents7/c7-12/

[3061: 匿名さん]

>>3060 口コミ知りたいさん

だから、売買される中古価格とは、何にも関係ない。