ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[3001: マンション検討中さん]

販売価格のうち定期借地権権利金はどのくらいですか？建物価格と権利金価格を分けて分析しないとあり正しい判断は出来ませんよ

[3002: マンション検討中さん]

>>3000 マンコミュファンさん
単に70平米分の部屋2つ分とほぼ同じであり、高すぎではないかということです。

[3003: マンション掲示板さん]

現地にあるご自由にお取りくださいの広告のビラがなくなってました。1部欲しかったのですが。

[3004: マンコミュファンさん]

>>3002 マンション検討中さん

ここは70平米で8000万円くらいしますよね、二倍で16000万円。140平米クラスだと単価も違ってきますし、2000万円を誤差と言うのは感覚の違いかもしれませんが、印象操作と勘ぐってしまいました。

[3005: 匿名]

>>2999 マンション検討中さん
電話して聞いたら、85m3の部屋が12000から13000万と言ってましたね。

[3006: 匿名]

>>3005 匿名さん
70m2台は10000万から12000万と言ってました。

[3007: 匿名さん]

>>3001 マンション検討中さん

区分マンションで土地代金と建物の内訳なんて見たってリセールには何も関係ない。ただの積算価格の考え。地所レジがいくらで土地を仕入れていくらで建物立てたのか、それだけの話。強いて言えば、いくら減価償却出来るのか分かるだけ。

結局アフターマーケットでは収益還元法と取引事例比較法のミックスで決まるから、ここを貸し出したときの賃料がいくらになるか考えたほうが建設的ですよ。

[3008: 匿名さん]

>>3007 匿名さん

正しい

[3009: マンション掲示板さん]

>>3007 匿名さん
一理あるがそうでもない面もある
収益還元法と言っても還元率やリスクプレミアムの設定によって価格はなんとでもなるという怪しさがある。結局、最も確実なのは土地の時価評価額なのでマーケットはこれをいつも織り込んで動くと思う。

[3010: マンション検討中さん]

市谷の杜は子供が遊べるところでしょうか？
それとも、緑の景観だけですか？お散歩コース的な。

[3011: マンション掲示板さん]

>>3010 マンション検討中さん
ちょっとしたお散歩コースですね。
子供が遊ぶとしたら、近くでは加賀公園、納戸町公園、なんど児童遊園ですかね。

[3012: マンション検討中さん]

>>3011 マンション掲示板さん
ありがとうございます！
お散歩コースですか。
近所だと結局あまり使わなそうですが、景観としては良さそうですね！

[3013: マンション検討中さん]

ゲストルームやコミュニティダイニングの使用料ご存知の方いますか？

[3014: マンション検討中さん]

>>3009 マンション掲示板さん

地価は関係ないとは言ってないんだよなあ。建物と土地が不可分な以上、分譲時の土地建物内訳に拘っても仕方がないと言ってる。当然、地価が上がれば家賃も上がるし周辺物件相場も上がるから価格には反映される。

土地の時価評価の上昇分を、じゃあ土地割合はx%だからと掛け合わせたところでしょうがないっていう話

[3015: マンション掲示板さん]

3LDK77.55平米の部屋が9780万円、
地代月額19804円で出ています。
70年間の地代総額は16635360円ですので9780万円に加えると1億1400万円となります。
地代の負担は想像以上ですね。

[3016: マンション検討中さん]

>>3015 マンション掲示板さん
その地代は特例適用前では？

[3017: 検討板ユーザーさん]

地代と言っても、固定資産税の転嫁分ですよね？
所有権マンションでも同じだけ払うわけですし、借地権だから負担が多いわけでもない気がします。

[3018: 検討板ユーザーさん]

>>3016 マンション検討中さん
特例とは？

[3019: 検討板ユーザーさん]

>>3017 検討板ユーザーさん
地主側のメリットはどこにあるのですか？

[3020: マンション検討中さん]

>>3018 検討板ユーザーさん

翌年から月10000円弱安くなるのですよね。

固定資産税も借地の場合、土地代にかかる税金はかからないと思います。

[3021: 検討板ユーザーさん]

>>3020 マンション検討中さん
そうなんですか
しかし、それだとますます地主側のメリットが何処にあるか分かりません
一体どうなっているんでしょうか？

[3022: 検討板ユーザーさん]

物件概要を読むと転借地権という用語が出てきます。地主と三菱地所レジデンスの間で定期借地権契約が締結され、三菱地所レジデンスと購入者の間で転借地権契約が締結されると解釈して間違いないでしょうか？
このスキームの何処かに地主側のメリットが忍ばせてあるのかと思ったりもします。
詳しい方おられましたら教えてください。

[3023: マンション検討中さん]

ぶっちゃけ、セントラル、イースト、ウエスト、サウスの人気順ってどんな感じなのかな

[3024: 匿名さん]

>>3021 検討板ユーザーさん

最初に権利金をまとめてもらえるのでそれだけじゃないですかね。あとは固定資産税の1.5倍の地代がもらえるので。

[3025: 匿名さん]

>>3022 検討板ユーザーさん

合ってると思います。地所入れたほうが管理がラクなんじゃないですか。NTTは不動産屋ではないので。

[3026: 通りがかりさん]

>>3024 匿名さん
相当高い権利金に見えますね
70平米で建物価格はせいぜい5000万といったところですから

[3027: 通りがかりさん]

>>3025 匿名さん
確かにそうですね
勉強になりました

[3028: 匿名]

>>3026 通りがかりさん
引くくらい、権利金凄い額ですね。。。

[3029: 通りがかりさん]

>>3028 匿名さん
70年後の貨幣価値なんて予測不能ですがどうやって権利金現在価値金額を算出してるんでしょうか？
謎は深まるばかりです。

[3030: 匿名さん]

>>3029 通りがかりさん
貨幣価値が今よりも低下すると良いですね。

[3031: 坪単価比較中さん]

>>3023 マンション検討中さん
サウス→セントラル→イースト→ウェストの順かと

[3032: マンション検討中さん]

>>2835 検討板ユーザーさん

悩んでます。
予算的に西早稲田の方が余裕があって、ゆとりある生活ができるかなと考えてますが、、、
リセールを考えるとこちらでしょうか？

[3033: マンション検討中さん]

>>3031 坪単価比較中さん

ただサウスは高いので買える層が限られますね。
家族構成にもよると思います。
ファミリー層には比較的広い間取りのあるイーストが人気のようです。あとテラスやルーバルが人気のようですね！

[3034: マンション検討中さん]

>>3032 マンション検討中さん
西早稲田も良いですよね。
こことは地域性が少し違うから、
実際空気感というか雰囲気で選ぶのも大切かと思います。
どちらに優劣つける訳でなく
自分たちとの相性ですよね。

この近辺は地味ではあるけれど、落ち着いていて
非常に住みやすい場所です。
子育てで出会った周りの方もみなさん良い方でした。
長い付き合いをしているし
転勤族の方も近辺の社宅から
ここらに家を買い永住した人が結構います。

売りは良く分かりませんが
転勤族が永住地に選ぶくらい住みやすい場所ではあります

[3035: 口コミ知りたいさん]

>>3013 マンション検討中さん
1泊5000円（2泊まで）
1時間1000円
だったと思います

[3036: マンション検討中さん]

>>3034 マンション検討中さん

3032です。
おっしゃる通りですね。
雰囲気を再度確認して検討します。
アドバイスありがとうございます。

[3037: 匿名]

>>3032 マンション検討中さん
リセールならこちらですね。ただ、個人的に、ゆとりある生活で、売る必要が将来的に無いなら西早稲田を買います。住宅費に合わせたカツカツの生活をしたく無いので。

[3038: マンション検討中さん]

>>3034 マンション検討中さん
私も以前この辺り（といっても牛込柳町駅付近）に住んでおり、今回こちらに住み替えようと考えています
。
落ち着いていながらも都心や神楽坂に近く、とても便利な街だと思います。

[3039: 匿名希望さん]

>>3037 匿名さん
売る必要がある場合は、西早稲田はやめておいた方が良いのですかね？

[3040: 匿名さん]

>>3039 匿名希望さん

パークハウス市谷加賀町の掲示板ですから、西早稲田のことが聞きたいなら西早稲田の掲示板へどうぞ。
あ、でもそもそもあなたは、西早稲田も検討から外すと言ってましたね。なんで今更そんなことを気にするんでしょう？

[3041: マンション検討中さん]

リセールを気にするなら含み益が反映されない定期借地権物件は不利だと思います
また借地期間が短くなってくるとリセールそのものが困難になると思われます

[3042: 匿名さん]

>>3041 マンション検討中さん
？？含み益が反映されないとはどういう意味ですか？

[3043: マンション検討中さん]

>>3042 匿名さん
土地の含み益のことです

[3044: 匿名さん]

>>3043 マンション検討中さん

含み益は反映されますよ。
ただ借地権自体の減価償却もあるので、それとどちらが大きいかによってリセールの値段が変わってきます。

[3045: 匿名さん]

マンション価格をいちいち土地とか建物で分ける意味がわからん。消費税や売却益の税金を計算するときしか意味なし。その土地の価値が上がれば、そこに住む価値も上がるから、定借だってあがる。沖さんも実践しているように、過去、よい立地の定借は値上がりしているし、むしろ儲けやすい。

[3046: 評判気になるさん]

>>3044 匿名さん
それは普通借地権の場合のはなしですよ

[3047: マンション掲示板さん]

自分の思い込みのロジックで価格をウンウン考えてる頭でっかち若葉さんが多いなあ。もっとマーケット見ればいいのに。シティタワー品川、プラウド南麻布、ザ・パークハウス渋谷美竹など、土地価格上昇期に大きく値上がりしてる定期借地権物件が色々ある。

過去の事例を見てれば自分のロジックに穴があることがすぐ分かるのに謎の独自理論に閉じこもる。

この物件が値上がりするかどうかとは別の話だけどね。

[3048: 評判気になるさん]

>>3045 匿名さん
定期借地権物件の値上がりは論理的には地代相場の値上がりによって、設定当初の権利金が割安となるからと考えられます。

[3049: 匿名さん]

>>3046 評判気になるさん

そんなことはない笑
衝撃的な書き込みすぎて吹いたわ笑
もっと勉強してから書き込んでくれ。

[3050: マンション掲示板さん]

>>3046 評判気になるさん

定期借地権は期間の定めがある土地の使用権と考えれば、期間内における土地価格の上昇によってその使用権の価値も上昇するのは当たり前じゃないですか？仮に賃料が上下すればその物件の内在価値が変化するのは当然に思えます。これは所有権、普通借地権、定期借地権で変わりません。もちろん変化の度合いに影響はするでしょうが。

[3051: 匿名さん]

いろんなご意見をありがとうございます
定期借地権の時価形成については我が国では歴史が浅いので様々な意見が出て当然かと思います。
これ以上議論しても不毛ですのでここで一旦終わりにします。
機会があれば知り合いの不動産鑑定士さんに尋ねてみることにします。
勉強になりました。ありがとうございます。

[3052: 匿名]

>>3051 匿名さん
学者にでもなりたいのでしょうか？
不思議に思いました。居住用ですから、購入できる範囲の住みたい場所のマンションを買われるのが宜しいかと思いますよ。

[3053: マンション掲示板さん]

>>3052 匿名さん

本当に学者だったりして笑　とんだ勘違い野郎だが

[3054: 匿名さん]

歴史が浅いとか、様々な意見が出て当然とかそれっぽいこと言っているけど、定借の時価評価なんて確立されてるし、ここにいる若葉さんが無知なだけ。鑑定士に聞かなくても、google先生に聞けば、馬鹿でもわかるのに。
ここの検討者はレベルが低い？なんか悲しくなってくる。

[3055: 匿名さん]

>>3044 匿名さん
借地権の減価償却とはなんですか？

[3056: 匿名さん]

市場での中古売買価格は、市場が決める。それだけのこと。実績では、都心一等地の定借なら、所有権と遜色なく売買されている。
新築だと、ここにいるように、一定数毛嫌いする人がいるから割安で販売され、そこに中古価格との歪みが生じて儲けやすい。

[3057: 匿名]

>>3056 匿名さん
ここを中古で出すと、儲けられる可能性が高いと言うことですか？？

[3058: 匿名]

>>3055 匿名さん

単に期間の経過による経年減価という意味ではないですか。

会計税務的には定期借地権は減価償却できるケースと出来ないケースがあるみたいですね。権利金が前払い地代の一部だと契約書で位置づけられている場合は減価償却出来ると見ました。ただ、専門家ではないので詳しくは分かりません。

[3059: マンション検討者]

>>3057 匿名さん

儲けられるかもしれない、ですね。まあ誰にも分かりません。ここ最近出た、もしくはこれから出る所有権物件よりは安いことは確かですが、すでに価格高騰してますし市況全体がさらに上向かないとこれ以上の上昇はなさそうですねどね。

[3060: 口コミ知りたいさん]

定期借地権については下記をご参考に
http://www.japanvaluers.com/jp/contents7/c7-12/

[3061: 匿名さん]

>>3060 口コミ知りたいさん

だから、売買される中古価格とは、何にも関係ない。

[3062: マンコミュファンさん]

>>3057 匿名さん

そもそも今の新築マンションで儲かる物件なんてないよ。もし、ここがそうなら北沖とかみたいに大抽選会になるはずだし。
この物件でいうと、周辺の中古の相場のとおり、大化けもしないし、大崩れもしない。今後、再開発があるわけでもないから、将来に期待するって立地でもない。

[3063: 匿名さん]

北仲な 笑

[3064: 匿名さん]

なんというか決め手のないマンションですな

[3065: マンコミュファンさん]

>>3054 匿名さん
特定の人物の発言のみから全体を語ることはできないでしょう。

[3066: 匿名希望さん]

>>3064 匿名さん
西早稲田はどうですか。

[3067: マンション検討中さん]

>>3066 匿名希望さん

もっと決め手にかけるかな。現地行けばわかるけど安いだけなんだよね。あとテスラのカーシェア笑

[3068: 匿名さん]

西早稲田とか銀座東とか方角入れるマンションは胡散臭いと思います

[3069: 匿名さん]

だって豊島区高田じゃないですか

[3070: 匿名]

>>3039 匿名希望さん
売る必要が良く分かりませんが、個人的には、居住用住宅を将来金銭面で売却する必要がありそうなら、経済状態によっては、売却費が残債割れする可能性もあるので、住居を購入するのはやめた方が良いと思ってます。

[3071: 匿名希望さん]

>>3069 匿名さん
豊島区はなんか微妙ですね。千代田区が1番好きです。

[3072: 匿名さん]

釣り堀の向こうは千代田区ね。
近くて遠いとはまさにこのこと。

[3073: マンション検討中さん]

>>3068 匿名さん
西早稲田は駅名だからさ、許してあげて、、銀座東って駅はないけど。東銀座駅はあるけどね。

[3074: 口コミ知りたいさん]

西早稲田の物件は低層階南向きが軒並み10倍を超えるそう。やはり安いは正義
テスラには惹かれたけど何となく周辺雰囲気が好きじゃなくてこっち買っちゃったけど、あちらを買ってよりゆとりある生活も良かったなあ。頑張って働こう。

[3075: 口コミ知りたいさん]

>>3074 口コミ知りたいさん
あそこの低層は、川が近いですからね。高台の低層とは事情が異なりますよ。

[3076: 匿名さん]

西早稲田が第1期でどれくらい供給されるか楽しみですね

[3077: 口コミ知りたいさん]

>>3076 匿名さん
予想では半数の200戸以上ですかね。

[3078: 匿名さん]

>>3077 口コミ知りたいさん

200戸だったら、ほぼこのマンションの全戸数ですね。そう考えると無茶苦茶すごい数です。
そうなったら、今年一番人気のマンションになりますね。

[3079: マンション比較中さん]

いっぺんに200出してくるとしたら事前の手応えが相当あったってことになるでしょうね

[3080: 口コミ知りたいさん]

>>3078 匿名さん
ここも1期1次で約半数出ましたし、そうなる可能性はありませんか？

むしろそれぐらい出さないと竣工まで売り切るのも大変かと思います。

[3081: 匿名さん]

>>3080 口コミ知りたいさん

100/200と、200/400では比率は同じですが、相当難易度は違う気がします。ましてやこのご時世…。
まぁ、様子見てましょう。

[3082: マンション検討中さん]

1期1次118戸販売
抽選日7月12日
1倍58戸、2倍16戸、3倍4戸、4倍3戸、5倍1戸、9倍1戸
申込なし35戸
その後、再登録7戸

1期1次後の先着
7月13日時点　先着順、残28戸
8月3日時点　先着順、残19戸
8月25日時点　先着順、残11戸
9月1日時点　先着順、残11戸

1期2次販売戸数29戸
抽選日9月6日

今後販売予定
1期赤枠残12戸
2期青枠残69戸

[3083: 1969&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PHI394&PCA267&MSU3739]

第1期2次登録受付2020/9/4-9/6（抽選9/6）
総戸数：228戸／全42タイプ
販売戸数：29戸（第1期は118戸／累計放出64.47%）
販売価格：6,710万円～11,500万円(第1期は6,030万円～16,080万円)
専有面積：60.37m2～87.08m2(第1期は49.23m2～110.08m2)
間　 取：2LDK～4LDK(第1期は1LDK～4LDK)
駐車場：59台(31000円-38000円)
駐輪場：238台
建築面積：約3434m2（延床面積約21049m2）
入 居：2021-令和3年/11月中旬予定(完成8月予定）

現行新宿区は、東京15区制定時の江戸城総構の見附御門地である牛込区・四谷区に
その後、成立した淀橋区を取り込んだ行政区で、江戸期1600年代から市中化されていた、
歴史も古い街だ。牛込地区は、大久保通りを基幹道路に、江戸期の町割りを
引き継いでいる部分も多く、新宿区の西部地区とは趣も違うが永年居住者も多い。

大久保通りは、都心方面からは旧来飯田橋五差路交差点入路が一般的だったが、
近年、新隆慶橋が完成し、小石川・本郷方面とは、目白通りを挟んで、2016年に
高規格道路（30m幅員)が貫通。
後楽園・白山通り方面との行き来が、柳町⇔後楽園間で4分程短縮されるなど、大きな
利便性向上をもたらし、上野御徒町・秋葉原・御茶ノ水・神田・大手町丸の内等の
都心主要地区方面との行き来が大幅に改善され便利になった。皇居至近住民等の
東西移動での受益も大きい。
この道路整備は、文京牛天神あたりから拡張、都市計画開始されて久しいが、
蔵前通り・春日通・中央&昭和通・外堀&本郷&日比谷通他、多数の基幹道路との
走行接続が飛躍的に改善された効果は大きい。
新道路開通ttps://www.metro.tokyo.lg.jp/INET/OSHIRASE/2016/03/DATA/20q33400.pdf

また、ご当地西部の柳町南北を走る環3外苑東通りの、抜本的整備事業も鋭意進捗しており、
早稲田地区&四谷3曙橋地区・牛込柳町・明治通り大久保馬場等の街区方面との
アクセスも一段と快適になる整備も進捗中で、街路自体の雰囲気も更に良くなり、
早稲田方面ともども新宿駅東部の四谷3界隈まで、全体完成すると沿道の雰囲気は
格段に上がる。また、まだ共用されてないが、ショートカット接着道も整備中だ。
◇整備計画
薬王寺ttps://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000040235.pdf
弁天町ttps://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000041764.pdf
荒木町ttps://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000026891.pdf

また、三菱が先に販売した戸山地区物件も完成入居後程良く先月に完売した。
ここは戸山公園・早稲田・穴八幡・馬場等と接続する古くからの好相応地だった。
なお今回2次の販売で、放出累計販売戸数は147戸になり、放出率は64.47％になった。
第1期初回販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
主要教育機関群https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/731/

[3084: 匿名さん]

>>3082 マンション検討中さん
これは苦戦し始めたのでしょうか？

[3085: 匿名さん]

>>3084 匿名さん

第2期待ちも多いんでしょうね。
竣工一年前で約65パーセント供給してるのは順調でしょう。

[3086: マンション検討中さん]

外廊下設計ですか？
うち廊下設定ですか？

[3087: マンコミュファンさん]

>>3083 1969&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PHI394&PCA267&MSU3739さん

早稲田は良い物件でしたね。

[3088: 匿名さん]

>>3086 マンション検討中さん

両方です

[3089: マンション掲示板さん]

2期待ちの人っているのですか？
なぜ2期にしようと思いましたか？

[3090: 匿名]

>>3089 マンション掲示板さん
私は、欲しい部屋が二期でしたので。

[3091: マンション検討中さん]

将来、地代の値上げはあり得ますか？

[3092: マンション検討中さん]

>>3091 マンション検討中さん
可能性はある

[3093: 名無しさん]

>>3089 マンション掲示板さん
私は、1期抽選でテラス付に落ちた時に、2期まで待とうか悩みました。結局、再登録しましたが。

[3094: eマンションさん]

>>3092 マンション検討中さん
三菱地所レジデンスと揉めそうで心配ですね
取壊し費用の積立ても将来揉め事の種かもしれません

[3095: 匿名さん]

>>3092 マンション検討中さん
え？一般定期借地権で借地期間更新もないのに地代値上げあるのですか？

[3096: 匿名希望さん]

>>3095 匿名さん
あくまで可能性の話をしているだけで、限りなく起こりえないことかと思います。

[3097: マンション検討中さん]

>>3095 匿名さん

地代は土地持分固定資産税相当額1.5倍になるように連動して動きます。
地価が上がれば地代も変わるそれだけです。

[3098: マンション検討中さん]

>>3096 匿名希望さん
いや、普通に起きますよ。ここ数年ずっと地価は上がってたので。
固定資産税は3年に一回改定されます。むしろ地代が上がるほうが資産価値の維持に有利です。

[3099: マンション検討中さん]

https://tochidai.info/tokyo/shinjuku/

加賀町の公示地価はありませんが甲良町で昨年比6%、佐土原で8%、
今年は流石に下がるとして年率2、3%は最低でも見ておきたいですね

バブル期から2000年代半ばまでは逆にほぼずっと下げてました。

[3100: マンション検討中さん]

>>3099 マンション検討中さん
70年間にわたる地代値上げを考えると随分と高くつきそうですね
地主に都合よく仕組んである気がします