ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[2972: マンコミュファンさん]

>>2971 匿名さん

二割の根拠は？昨今は二割も差がないですよね？

[2973: マンション掲示板さん]

>>2972 マンコミュファンさん

パークハウス市ヶ谷ヒルトップをベンチマークしてるのでは？この物件南向きは高いけど、東西低層は安いですし1.5-2割くらい安いですよ

[2974: マンション掲示板さん]

じゃあこの物件以外何買えば良いのと聞くと大抵いい答えは出てこない

一番いいのは港区で所有権でとびきりの立地の物件をキャピタル狙いで買うことだろうけど、予算が最低1.5-2億に跳ね上がる

中古は出物狙いだけど大抵はすっ高値のまま出てきて指値しようと待ってたらそのうち売れる。タイミングも難しい。

定借だけどほどほどの値段でほどほどの立地、10年住むだけなら所有権と変わらない。そんな人におすすめの物件

[2975: マンション掲示板さん]

>>2970 匿名さん

表面利回りだと3％後半から4%前半くらいが所有権新築マンションの相場でしょう。売却まで入れた実質利回りは物件にもよるしその人の現在の相場観にもよるので一概には言えませんよ

[2976: eマンションさん]

>>2971 匿名さん
3LDK70平米の部屋で土地代4000万位になると思います。
路線価75万の土地ですがマンションの場合、こんな値付けが行われるのが不思議です。
問題はそれが将来値上がりするかどうかですね。
定期借地権の場合はその値上がり益が見込めません。

[2977: 匿名]

>>2964 検討板ユーザーさん
70m2だと、月の賃料28万程度ではないでしょうか？
このエリア0.4万/m2くらいだと思ってました。0.5万/m2が適正でしょうか？

[2978: 匿名さん]

今日も精が出ますね。

[2979: 匿名さん]

>>2975 マンション掲示板さん

所有権と定借で価格がこの物件新築相場で2割離れてる中で、また、賃料は所有権、定借で変わらないので、ランニングコストが地代分高いとしても、利回りとしては所有権の方が悪いと思いますね。
前の方でこの物件の利回りが2.2パーセントという設定だとすると、それより利回り低くなりますね。

[2980: マンション掲示板さん]

>>2976 eマンションさん
路線価で考えてもしょうがないですよ。一種単価で考えましょう。

[2981: 匿名]

>>2977 匿名さん

パークアクシス市谷加賀町をベンチマークしてるのではないですかね。70平米2SLDKで35万の成約ありです。まあ築年数進めばその限りでないですが

[2982: 匿名さん]

先ずは住まいとして考えませんか。余程予算に余裕のある人は別として、所有権では予算が足らない立地、クオリティの物件に手が届いて住めるのが定借のメリットだと思ってます。

[2983: 匿名]

>>2979 匿名さん

所有権も売却まで考慮入れないとapple to appleの比較にならないですね。所有権のほうが年数経つにつれ有利です。とはいえ、2倍も高く売れないでしょうし最初の2割の差を埋められるかどうかは分かりません

[2984: 匿名]

>>2982 匿名さん

賃貸ではない以上、投資的な性格はありますので議論の対象になるのではないでしょうか

[2985: 匿名希望さん]

>>2983 匿名さん
選択肢としては、賃貸とする場合、売却する場合の2通り考えられますし、比較にあたってはそれぞれの時点でより合理的な選択をとることも考慮に入れたほうが良いかもしれません。

[2986: 匿名]

>>2981 匿名さん
教えて下さりありがとうございます。結構高いのですね。

[2987: マンション検討中さん]

>>2973 マンション掲示板さん

パークホームズの方は70平米で坪500程度と掲示板にあったのですが、間取りを見るとたぶん南向きなんですよ。パークハウスも南は坪460くらいしてたと思うのですが、もしパークホームズの価格ご存じでしたら教えてもらえないでしょうか。

[2988: 匿名さん]

>>2987 マンション検討中さん

電話したら教えてもらえますよ。70平米前半で1-1.1億円代と聞きました。坪450からですね

[2989: 匿名さん]

>>2988 匿名さん

ちなみに向きは聞いてないのですが回答からあらゆる向き、階数を含めて1億円代からという意味に解釈しました

[2990: マンション検討中さん]

>>2988 匿名さん

ありがとうございます。意外と単価差ないんですね。

[2991: マンション検討中さん]

pホームズのhpには大きく
所有権レジデンスって書いてありますね

[2992: 匿名希望さん]

>>2990 マンション検討中さん
それ以上にすると、ウエリスのように売れなくなるでしょう。

[2993: マンション検討中さん]

>>2991 マンション検討中さん
加えて、パークホームズのマップでは、ここのマンションの位置を文字で重ねて、あたかもないようにしているあたり、パークホームズ側の対抗意識が強いですね。

[2994: マンション検討中さん]

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスは南向き70平米で1億4000万円と予想します。
若松町で建設中のクレヴィアが南向きだと1億円を軽く超えてきそうですから高くなったものです。

[2995: マンコミュファンさん]

>>2994 マンション検討中さん

絶対そんなにしないと思うんですが、、それこそ上で話題になってた番町とかで帰る水準ですよ。。

[2996: マンション検討中さん]

>>2995 マンコミュファンさん
建物7000万、土地7000万、合計1億4000万円なると思います
パークハウスよりも高級な仕様の物件なので相当高い価格設定になると思いますよ

[2997: 匿名]

>>2996 マンション検討中さん
推測していないで、販売室に電話で金額を聞くと良いと思いますよ。教えてくれますよ。

[2998: 通りがかりさん]

70㎡で1億4000なんて、ないから大丈夫。
感覚がズレ過ぎてます。

[2999: マンション検討中さん]

>>2998 通りがかりさん
ここの倍ではないですか。140平米の定借の物件かえますね

[3000: マンコミュファンさん]

>>2999 マンション検討中さん

倍まではいかないですよね？

140平米の定借の物件ってどこのですか？

[3001: マンション検討中さん]

販売価格のうち定期借地権権利金はどのくらいですか？建物価格と権利金価格を分けて分析しないとあり正しい判断は出来ませんよ

[3002: マンション検討中さん]

>>3000 マンコミュファンさん
単に70平米分の部屋2つ分とほぼ同じであり、高すぎではないかということです。

[3003: マンション掲示板さん]

現地にあるご自由にお取りくださいの広告のビラがなくなってました。1部欲しかったのですが。

[3004: マンコミュファンさん]

>>3002 マンション検討中さん

ここは70平米で8000万円くらいしますよね、二倍で16000万円。140平米クラスだと単価も違ってきますし、2000万円を誤差と言うのは感覚の違いかもしれませんが、印象操作と勘ぐってしまいました。

[3005: 匿名]

>>2999 マンション検討中さん
電話して聞いたら、85m3の部屋が12000から13000万と言ってましたね。

[3006: 匿名]

>>3005 匿名さん
70m2台は10000万から12000万と言ってました。

[3007: 匿名さん]

>>3001 マンション検討中さん

区分マンションで土地代金と建物の内訳なんて見たってリセールには何も関係ない。ただの積算価格の考え。地所レジがいくらで土地を仕入れていくらで建物立てたのか、それだけの話。強いて言えば、いくら減価償却出来るのか分かるだけ。

結局アフターマーケットでは収益還元法と取引事例比較法のミックスで決まるから、ここを貸し出したときの賃料がいくらになるか考えたほうが建設的ですよ。

[3008: 匿名さん]

>>3007 匿名さん

正しい

[3009: マンション掲示板さん]

>>3007 匿名さん
一理あるがそうでもない面もある
収益還元法と言っても還元率やリスクプレミアムの設定によって価格はなんとでもなるという怪しさがある。結局、最も確実なのは土地の時価評価額なのでマーケットはこれをいつも織り込んで動くと思う。

[3010: マンション検討中さん]

市谷の杜は子供が遊べるところでしょうか？
それとも、緑の景観だけですか？お散歩コース的な。

[3011: マンション掲示板さん]

>>3010 マンション検討中さん
ちょっとしたお散歩コースですね。
子供が遊ぶとしたら、近くでは加賀公園、納戸町公園、なんど児童遊園ですかね。

[3012: マンション検討中さん]

>>3011 マンション掲示板さん
ありがとうございます！
お散歩コースですか。
近所だと結局あまり使わなそうですが、景観としては良さそうですね！

[3013: マンション検討中さん]

ゲストルームやコミュニティダイニングの使用料ご存知の方いますか？

[3014: マンション検討中さん]

>>3009 マンション掲示板さん

地価は関係ないとは言ってないんだよなあ。建物と土地が不可分な以上、分譲時の土地建物内訳に拘っても仕方がないと言ってる。当然、地価が上がれば家賃も上がるし周辺物件相場も上がるから価格には反映される。

土地の時価評価の上昇分を、じゃあ土地割合はx%だからと掛け合わせたところでしょうがないっていう話

[3015: マンション掲示板さん]

3LDK77.55平米の部屋が9780万円、
地代月額19804円で出ています。
70年間の地代総額は16635360円ですので9780万円に加えると1億1400万円となります。
地代の負担は想像以上ですね。

[3016: マンション検討中さん]

>>3015 マンション掲示板さん
その地代は特例適用前では？

[3017: 検討板ユーザーさん]

地代と言っても、固定資産税の転嫁分ですよね？
所有権マンションでも同じだけ払うわけですし、借地権だから負担が多いわけでもない気がします。

[3018: 検討板ユーザーさん]

>>3016 マンション検討中さん
特例とは？

[3019: 検討板ユーザーさん]

>>3017 検討板ユーザーさん
地主側のメリットはどこにあるのですか？

[3020: マンション検討中さん]

>>3018 検討板ユーザーさん

翌年から月10000円弱安くなるのですよね。

固定資産税も借地の場合、土地代にかかる税金はかからないと思います。

[3021: 検討板ユーザーさん]

>>3020 マンション検討中さん
そうなんですか
しかし、それだとますます地主側のメリットが何処にあるか分かりません
一体どうなっているんでしょうか？