ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[2952: eマンションさん]

>>2949 マンション掲示板さん

鍵かけても外から硬貨使えば簡単に開けられますよ。

[2953: マンション検討中さん]

定期借地権なので投資用として購入する人は少ないと思われますが、そうなると賃貸で住む人は少なくなりそうですね
これは所有者にとって良いことです

[2954: マンション検討中さん]

>>2953 マンション検討中さん

勉強になります。

[2955: マンション検討中さん]

>>2953 マンション検討中さん
え？なんでそう思うんですか？
定期借地権なら所有権より安いから賃貸にした時、利回りが良くなりますよね？

[2956: マンション検討中さん]

定期借地権だからこそ利回りで見る投資家が買うかもね。特に相続対策系

どうせ家賃もらって10-20年で売るなら所有権も借地も関係ないしね。むしろ実需のほうが心理的な抵抗感で借地を回避しそう

[2957: 匿名]

>>2955 マンション検討中さん
定期借地は確かに賃貸向けですね。
ただ、それでも、とても利回りが低いので、投資対象にはならないと思いますよ。

[2958: 匿名希望さん]

>>2957 匿名さん

ここは賃貸は少なそうですね。

[2959: マンション検討中さん]

表面利回りを念頭に置いた見方が多いようですが、DCF実質利回りでは投資の出口の土地建物のキャピタルゲインを見込んで計算します
定期借地権物件はあまり実質利回りは良くないと思います

[2960: 匿名さん]

>>2959 マンション検討中さん
それぞれ何パーセントか試算はしていますでしょうか？

[2961: 匿名]

>>2958 匿名希望さん
殆ど実需だと思いますよ。

[2962: 匿名さん]

>>2961 匿名さん
ちなみに販売後しばらくの間は中古市場に出てこないですかね
1年内で中古が出るなら、そこで購入するのも価格的にさらに良いかと思いましたが。

[2963: マンション検討中さん]

>>2962 匿名さん

わざわざ一年で大幅値下げして売るバカがどこにいるのよ、、

[2964: 検討板ユーザーさん]

>>2960 匿名さん
厳密な試算していませんが良い結果は得られないでしょう。
以下、割引率を無視していますが簡単に試算してみました。
70平米南向き向き1億円の定期借地権の部屋で月額35万の家賃収入を想定してみます。年間賃料収入は420万、管理費修繕積立金と固定資産税等60万です。
50年間で得られる家賃収入は約2.1億円、支出は3千万円です。そうすると50年間で得られる収支差額は8千万となり、1年当たり160万円、つまり投資金額1億円に対して1.6%です。厳密には不動産所得にかかる所得税の支出がありますからさらに収支と利回りは悪くなります。
このような結果になるので当該物件は投資用としてお勧め出来ません。

[2965: 匿名さん]

>>2964 検討板ユーザーさん

なるほど。では所有権の物件はいかがですか？どのくらいの利回りになるでしょうか？

[2966: 通りがかりさん]

>>2964 検討板ユーザーさん
2.1-0.3＝0.8???

[2967: 通りがかりさん]

>>2966 通りがかりさん
初期購入の1億を考慮する必要があるのでは

[2968: マンション掲示板さん]

>>2966 通りがかりさん
2.1-1.0-0.3=0.8でしょう

50年しか見てないってことは50年後に売る前提？
もしくは借地期間を勘違いしてるか

残り20年だと少なくても2, 3000万では売れるのでは？

[2969: 通りがかりさん]

>>2968 マンション掲示板さん

2.2%の利回りですか

[2970: 匿名さん]

所有権だとどれくらいになるんですか？利回り

[2971: 匿名さん]

>>2970 匿名さん

購入価格が定借より2割は高くなるので、定借より利回り悪そうですね。

[2972: マンコミュファンさん]

>>2971 匿名さん

二割の根拠は？昨今は二割も差がないですよね？

[2973: マンション掲示板さん]

>>2972 マンコミュファンさん

パークハウス市ヶ谷ヒルトップをベンチマークしてるのでは？この物件南向きは高いけど、東西低層は安いですし1.5-2割くらい安いですよ

[2974: マンション掲示板さん]

じゃあこの物件以外何買えば良いのと聞くと大抵いい答えは出てこない

一番いいのは港区で所有権でとびきりの立地の物件をキャピタル狙いで買うことだろうけど、予算が最低1.5-2億に跳ね上がる

中古は出物狙いだけど大抵はすっ高値のまま出てきて指値しようと待ってたらそのうち売れる。タイミングも難しい。

定借だけどほどほどの値段でほどほどの立地、10年住むだけなら所有権と変わらない。そんな人におすすめの物件

[2975: マンション掲示板さん]

>>2970 匿名さん

表面利回りだと3％後半から4%前半くらいが所有権新築マンションの相場でしょう。売却まで入れた実質利回りは物件にもよるしその人の現在の相場観にもよるので一概には言えませんよ

[2976: eマンションさん]

>>2971 匿名さん
3LDK70平米の部屋で土地代4000万位になると思います。
路線価75万の土地ですがマンションの場合、こんな値付けが行われるのが不思議です。
問題はそれが将来値上がりするかどうかですね。
定期借地権の場合はその値上がり益が見込めません。

[2977: 匿名]

>>2964 検討板ユーザーさん
70m2だと、月の賃料28万程度ではないでしょうか？
このエリア0.4万/m2くらいだと思ってました。0.5万/m2が適正でしょうか？

[2978: 匿名さん]

今日も精が出ますね。

[2979: 匿名さん]

>>2975 マンション掲示板さん

所有権と定借で価格がこの物件新築相場で2割離れてる中で、また、賃料は所有権、定借で変わらないので、ランニングコストが地代分高いとしても、利回りとしては所有権の方が悪いと思いますね。
前の方でこの物件の利回りが2.2パーセントという設定だとすると、それより利回り低くなりますね。

[2980: マンション掲示板さん]

>>2976 eマンションさん
路線価で考えてもしょうがないですよ。一種単価で考えましょう。

[2981: 匿名]

>>2977 匿名さん

パークアクシス市谷加賀町をベンチマークしてるのではないですかね。70平米2SLDKで35万の成約ありです。まあ築年数進めばその限りでないですが

[2982: 匿名さん]

先ずは住まいとして考えませんか。余程予算に余裕のある人は別として、所有権では予算が足らない立地、クオリティの物件に手が届いて住めるのが定借のメリットだと思ってます。

[2983: 匿名]

>>2979 匿名さん

所有権も売却まで考慮入れないとapple to appleの比較にならないですね。所有権のほうが年数経つにつれ有利です。とはいえ、2倍も高く売れないでしょうし最初の2割の差を埋められるかどうかは分かりません

[2984: 匿名]

>>2982 匿名さん

賃貸ではない以上、投資的な性格はありますので議論の対象になるのではないでしょうか

[2985: 匿名希望さん]

>>2983 匿名さん
選択肢としては、賃貸とする場合、売却する場合の2通り考えられますし、比較にあたってはそれぞれの時点でより合理的な選択をとることも考慮に入れたほうが良いかもしれません。

[2986: 匿名]

>>2981 匿名さん
教えて下さりありがとうございます。結構高いのですね。

[2987: マンション検討中さん]

>>2973 マンション掲示板さん

パークホームズの方は70平米で坪500程度と掲示板にあったのですが、間取りを見るとたぶん南向きなんですよ。パークハウスも南は坪460くらいしてたと思うのですが、もしパークホームズの価格ご存じでしたら教えてもらえないでしょうか。

[2988: 匿名さん]

>>2987 マンション検討中さん

電話したら教えてもらえますよ。70平米前半で1-1.1億円代と聞きました。坪450からですね

[2989: 匿名さん]

>>2988 匿名さん

ちなみに向きは聞いてないのですが回答からあらゆる向き、階数を含めて1億円代からという意味に解釈しました

[2990: マンション検討中さん]

>>2988 匿名さん

ありがとうございます。意外と単価差ないんですね。

[2991: マンション検討中さん]

pホームズのhpには大きく
所有権レジデンスって書いてありますね

[2992: 匿名希望さん]

>>2990 マンション検討中さん
それ以上にすると、ウエリスのように売れなくなるでしょう。

[2993: マンション検討中さん]

>>2991 マンション検討中さん
加えて、パークホームズのマップでは、ここのマンションの位置を文字で重ねて、あたかもないようにしているあたり、パークホームズ側の対抗意識が強いですね。

[2994: マンション検討中さん]

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスは南向き70平米で1億4000万円と予想します。
若松町で建設中のクレヴィアが南向きだと1億円を軽く超えてきそうですから高くなったものです。

[2995: マンコミュファンさん]

>>2994 マンション検討中さん

絶対そんなにしないと思うんですが、、それこそ上で話題になってた番町とかで帰る水準ですよ。。

[2996: マンション検討中さん]

>>2995 マンコミュファンさん
建物7000万、土地7000万、合計1億4000万円なると思います
パークハウスよりも高級な仕様の物件なので相当高い価格設定になると思いますよ

[2997: 匿名]

>>2996 マンション検討中さん
推測していないで、販売室に電話で金額を聞くと良いと思いますよ。教えてくれますよ。

[2998: 通りがかりさん]

70㎡で1億4000なんて、ないから大丈夫。
感覚がズレ過ぎてます。

[2999: マンション検討中さん]

>>2998 通りがかりさん
ここの倍ではないですか。140平米の定借の物件かえますね

[3000: マンコミュファンさん]

>>2999 マンション検討中さん

倍まではいかないですよね？

140平米の定借の物件ってどこのですか？

[3001: マンション検討中さん]

販売価格のうち定期借地権権利金はどのくらいですか？建物価格と権利金価格を分けて分析しないとあり正しい判断は出来ませんよ

[3002: マンション検討中さん]

>>3000 マンコミュファンさん
単に70平米分の部屋2つ分とほぼ同じであり、高すぎではないかということです。

[3003: マンション掲示板さん]

現地にあるご自由にお取りくださいの広告のビラがなくなってました。1部欲しかったのですが。

[3004: マンコミュファンさん]

>>3002 マンション検討中さん

ここは70平米で8000万円くらいしますよね、二倍で16000万円。140平米クラスだと単価も違ってきますし、2000万円を誤差と言うのは感覚の違いかもしれませんが、印象操作と勘ぐってしまいました。

[3005: 匿名]

>>2999 マンション検討中さん
電話して聞いたら、85m3の部屋が12000から13000万と言ってましたね。

[3006: 匿名]

>>3005 匿名さん
70m2台は10000万から12000万と言ってました。

[3007: 匿名さん]

>>3001 マンション検討中さん

区分マンションで土地代金と建物の内訳なんて見たってリセールには何も関係ない。ただの積算価格の考え。地所レジがいくらで土地を仕入れていくらで建物立てたのか、それだけの話。強いて言えば、いくら減価償却出来るのか分かるだけ。

結局アフターマーケットでは収益還元法と取引事例比較法のミックスで決まるから、ここを貸し出したときの賃料がいくらになるか考えたほうが建設的ですよ。

[3008: 匿名さん]

>>3007 匿名さん

正しい

[3009: マンション掲示板さん]

>>3007 匿名さん
一理あるがそうでもない面もある
収益還元法と言っても還元率やリスクプレミアムの設定によって価格はなんとでもなるという怪しさがある。結局、最も確実なのは土地の時価評価額なのでマーケットはこれをいつも織り込んで動くと思う。

[3010: マンション検討中さん]

市谷の杜は子供が遊べるところでしょうか？
それとも、緑の景観だけですか？お散歩コース的な。

[3011: マンション掲示板さん]

>>3010 マンション検討中さん
ちょっとしたお散歩コースですね。
子供が遊ぶとしたら、近くでは加賀公園、納戸町公園、なんど児童遊園ですかね。

[3012: マンション検討中さん]

>>3011 マンション掲示板さん
ありがとうございます！
お散歩コースですか。
近所だと結局あまり使わなそうですが、景観としては良さそうですね！

[3013: マンション検討中さん]

ゲストルームやコミュニティダイニングの使用料ご存知の方いますか？

[3014: マンション検討中さん]

>>3009 マンション掲示板さん

地価は関係ないとは言ってないんだよなあ。建物と土地が不可分な以上、分譲時の土地建物内訳に拘っても仕方がないと言ってる。当然、地価が上がれば家賃も上がるし周辺物件相場も上がるから価格には反映される。

土地の時価評価の上昇分を、じゃあ土地割合はx%だからと掛け合わせたところでしょうがないっていう話

[3015: マンション掲示板さん]

3LDK77.55平米の部屋が9780万円、
地代月額19804円で出ています。
70年間の地代総額は16635360円ですので9780万円に加えると1億1400万円となります。
地代の負担は想像以上ですね。

[3016: マンション検討中さん]

>>3015 マンション掲示板さん
その地代は特例適用前では？

[3017: 検討板ユーザーさん]

地代と言っても、固定資産税の転嫁分ですよね？
所有権マンションでも同じだけ払うわけですし、借地権だから負担が多いわけでもない気がします。

[3018: 検討板ユーザーさん]

>>3016 マンション検討中さん
特例とは？

[3019: 検討板ユーザーさん]

>>3017 検討板ユーザーさん
地主側のメリットはどこにあるのですか？

[3020: マンション検討中さん]

>>3018 検討板ユーザーさん

翌年から月10000円弱安くなるのですよね。

固定資産税も借地の場合、土地代にかかる税金はかからないと思います。

[3021: 検討板ユーザーさん]

>>3020 マンション検討中さん
そうなんですか
しかし、それだとますます地主側のメリットが何処にあるか分かりません
一体どうなっているんでしょうか？

[3022: 検討板ユーザーさん]

物件概要を読むと転借地権という用語が出てきます。地主と三菱地所レジデンスの間で定期借地権契約が締結され、三菱地所レジデンスと購入者の間で転借地権契約が締結されると解釈して間違いないでしょうか？
このスキームの何処かに地主側のメリットが忍ばせてあるのかと思ったりもします。
詳しい方おられましたら教えてください。

[3023: マンション検討中さん]

ぶっちゃけ、セントラル、イースト、ウエスト、サウスの人気順ってどんな感じなのかな

[3024: 匿名さん]

>>3021 検討板ユーザーさん

最初に権利金をまとめてもらえるのでそれだけじゃないですかね。あとは固定資産税の1.5倍の地代がもらえるので。

[3025: 匿名さん]

>>3022 検討板ユーザーさん

合ってると思います。地所入れたほうが管理がラクなんじゃないですか。NTTは不動産屋ではないので。

[3026: 通りがかりさん]

>>3024 匿名さん
相当高い権利金に見えますね
70平米で建物価格はせいぜい5000万といったところですから

[3027: 通りがかりさん]

>>3025 匿名さん
確かにそうですね
勉強になりました

[3028: 匿名]

>>3026 通りがかりさん
引くくらい、権利金凄い額ですね。。。

[3029: 通りがかりさん]

>>3028 匿名さん
70年後の貨幣価値なんて予測不能ですがどうやって権利金現在価値金額を算出してるんでしょうか？
謎は深まるばかりです。

[3030: 匿名さん]

>>3029 通りがかりさん
貨幣価値が今よりも低下すると良いですね。

[3031: 坪単価比較中さん]

>>3023 マンション検討中さん
サウス→セントラル→イースト→ウェストの順かと

[3032: マンション検討中さん]

>>2835 検討板ユーザーさん

悩んでます。
予算的に西早稲田の方が余裕があって、ゆとりある生活ができるかなと考えてますが、、、
リセールを考えるとこちらでしょうか？

[3033: マンション検討中さん]

>>3031 坪単価比較中さん

ただサウスは高いので買える層が限られますね。
家族構成にもよると思います。
ファミリー層には比較的広い間取りのあるイーストが人気のようです。あとテラスやルーバルが人気のようですね！

[3034: マンション検討中さん]

>>3032 マンション検討中さん
西早稲田も良いですよね。
こことは地域性が少し違うから、
実際空気感というか雰囲気で選ぶのも大切かと思います。
どちらに優劣つける訳でなく
自分たちとの相性ですよね。

この近辺は地味ではあるけれど、落ち着いていて
非常に住みやすい場所です。
子育てで出会った周りの方もみなさん良い方でした。
長い付き合いをしているし
転勤族の方も近辺の社宅から
ここらに家を買い永住した人が結構います。

売りは良く分かりませんが
転勤族が永住地に選ぶくらい住みやすい場所ではあります

[3035: 口コミ知りたいさん]

>>3013 マンション検討中さん
1泊5000円（2泊まで）
1時間1000円
だったと思います

[3036: マンション検討中さん]

>>3034 マンション検討中さん

3032です。
おっしゃる通りですね。
雰囲気を再度確認して検討します。
アドバイスありがとうございます。

[3037: 匿名]

>>3032 マンション検討中さん
リセールならこちらですね。ただ、個人的に、ゆとりある生活で、売る必要が将来的に無いなら西早稲田を買います。住宅費に合わせたカツカツの生活をしたく無いので。

[3038: マンション検討中さん]

>>3034 マンション検討中さん
私も以前この辺り（といっても牛込柳町駅付近）に住んでおり、今回こちらに住み替えようと考えています
。
落ち着いていながらも都心や神楽坂に近く、とても便利な街だと思います。

[3039: 匿名希望さん]

>>3037 匿名さん
売る必要がある場合は、西早稲田はやめておいた方が良いのですかね？

[3040: 匿名さん]

>>3039 匿名希望さん

パークハウス市谷加賀町の掲示板ですから、西早稲田のことが聞きたいなら西早稲田の掲示板へどうぞ。
あ、でもそもそもあなたは、西早稲田も検討から外すと言ってましたね。なんで今更そんなことを気にするんでしょう？

[3041: マンション検討中さん]

リセールを気にするなら含み益が反映されない定期借地権物件は不利だと思います
また借地期間が短くなってくるとリセールそのものが困難になると思われます

[3042: 匿名さん]

>>3041 マンション検討中さん
？？含み益が反映されないとはどういう意味ですか？

[3043: マンション検討中さん]

>>3042 匿名さん
土地の含み益のことです

[3044: 匿名さん]

>>3043 マンション検討中さん

含み益は反映されますよ。
ただ借地権自体の減価償却もあるので、それとどちらが大きいかによってリセールの値段が変わってきます。

[3045: 匿名さん]

マンション価格をいちいち土地とか建物で分ける意味がわからん。消費税や売却益の税金を計算するときしか意味なし。その土地の価値が上がれば、そこに住む価値も上がるから、定借だってあがる。沖さんも実践しているように、過去、よい立地の定借は値上がりしているし、むしろ儲けやすい。

[3046: 評判気になるさん]

>>3044 匿名さん
それは普通借地権の場合のはなしですよ

[3047: マンション掲示板さん]

自分の思い込みのロジックで価格をウンウン考えてる頭でっかち若葉さんが多いなあ。もっとマーケット見ればいいのに。シティタワー品川、プラウド南麻布、ザ・パークハウス渋谷美竹など、土地価格上昇期に大きく値上がりしてる定期借地権物件が色々ある。

過去の事例を見てれば自分のロジックに穴があることがすぐ分かるのに謎の独自理論に閉じこもる。

この物件が値上がりするかどうかとは別の話だけどね。

[3048: 評判気になるさん]

>>3045 匿名さん
定期借地権物件の値上がりは論理的には地代相場の値上がりによって、設定当初の権利金が割安となるからと考えられます。

[3049: 匿名さん]

>>3046 評判気になるさん

そんなことはない笑
衝撃的な書き込みすぎて吹いたわ笑
もっと勉強してから書き込んでくれ。

[3050: マンション掲示板さん]

>>3046 評判気になるさん

定期借地権は期間の定めがある土地の使用権と考えれば、期間内における土地価格の上昇によってその使用権の価値も上昇するのは当たり前じゃないですか？仮に賃料が上下すればその物件の内在価値が変化するのは当然に思えます。これは所有権、普通借地権、定期借地権で変わりません。もちろん変化の度合いに影響はするでしょうが。

[3051: 匿名さん]

いろんなご意見をありがとうございます
定期借地権の時価形成については我が国では歴史が浅いので様々な意見が出て当然かと思います。
これ以上議論しても不毛ですのでここで一旦終わりにします。
機会があれば知り合いの不動産鑑定士さんに尋ねてみることにします。
勉強になりました。ありがとうございます。