ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[2952: eマンションさん]

>>2949 マンション掲示板さん

鍵かけても外から硬貨使えば簡単に開けられますよ。

[2953: マンション検討中さん]

定期借地権なので投資用として購入する人は少ないと思われますが、そうなると賃貸で住む人は少なくなりそうですね
これは所有者にとって良いことです

[2954: マンション検討中さん]

>>2953 マンション検討中さん

勉強になります。

[2955: マンション検討中さん]

>>2953 マンション検討中さん
え？なんでそう思うんですか？
定期借地権なら所有権より安いから賃貸にした時、利回りが良くなりますよね？

[2956: マンション検討中さん]

定期借地権だからこそ利回りで見る投資家が買うかもね。特に相続対策系

どうせ家賃もらって10-20年で売るなら所有権も借地も関係ないしね。むしろ実需のほうが心理的な抵抗感で借地を回避しそう

[2957: 匿名]

>>2955 マンション検討中さん
定期借地は確かに賃貸向けですね。
ただ、それでも、とても利回りが低いので、投資対象にはならないと思いますよ。

[2958: 匿名希望さん]

>>2957 匿名さん

ここは賃貸は少なそうですね。

[2959: マンション検討中さん]

表面利回りを念頭に置いた見方が多いようですが、DCF実質利回りでは投資の出口の土地建物のキャピタルゲインを見込んで計算します
定期借地権物件はあまり実質利回りは良くないと思います

[2960: 匿名さん]

>>2959 マンション検討中さん
それぞれ何パーセントか試算はしていますでしょうか？

[2961: 匿名]

>>2958 匿名希望さん
殆ど実需だと思いますよ。

[2962: 匿名さん]

>>2961 匿名さん
ちなみに販売後しばらくの間は中古市場に出てこないですかね
1年内で中古が出るなら、そこで購入するのも価格的にさらに良いかと思いましたが。

[2963: マンション検討中さん]

>>2962 匿名さん

わざわざ一年で大幅値下げして売るバカがどこにいるのよ、、

[2964: 検討板ユーザーさん]

>>2960 匿名さん
厳密な試算していませんが良い結果は得られないでしょう。
以下、割引率を無視していますが簡単に試算してみました。
70平米南向き向き1億円の定期借地権の部屋で月額35万の家賃収入を想定してみます。年間賃料収入は420万、管理費修繕積立金と固定資産税等60万です。
50年間で得られる家賃収入は約2.1億円、支出は3千万円です。そうすると50年間で得られる収支差額は8千万となり、1年当たり160万円、つまり投資金額1億円に対して1.6%です。厳密には不動産所得にかかる所得税の支出がありますからさらに収支と利回りは悪くなります。
このような結果になるので当該物件は投資用としてお勧め出来ません。

[2965: 匿名さん]

>>2964 検討板ユーザーさん

なるほど。では所有権の物件はいかがですか？どのくらいの利回りになるでしょうか？

[2966: 通りがかりさん]

>>2964 検討板ユーザーさん
2.1-0.3＝0.8???

[2967: 通りがかりさん]

>>2966 通りがかりさん
初期購入の1億を考慮する必要があるのでは

[2968: マンション掲示板さん]

>>2966 通りがかりさん
2.1-1.0-0.3=0.8でしょう

50年しか見てないってことは50年後に売る前提？
もしくは借地期間を勘違いしてるか

残り20年だと少なくても2, 3000万では売れるのでは？

[2969: 通りがかりさん]

>>2968 マンション掲示板さん

2.2%の利回りですか

[2970: 匿名さん]

所有権だとどれくらいになるんですか？利回り

[2971: 匿名さん]

>>2970 匿名さん

購入価格が定借より2割は高くなるので、定借より利回り悪そうですね。

[2972: マンコミュファンさん]

>>2971 匿名さん

二割の根拠は？昨今は二割も差がないですよね？

[2973: マンション掲示板さん]

>>2972 マンコミュファンさん

パークハウス市ヶ谷ヒルトップをベンチマークしてるのでは？この物件南向きは高いけど、東西低層は安いですし1.5-2割くらい安いですよ

[2974: マンション掲示板さん]

じゃあこの物件以外何買えば良いのと聞くと大抵いい答えは出てこない

一番いいのは港区で所有権でとびきりの立地の物件をキャピタル狙いで買うことだろうけど、予算が最低1.5-2億に跳ね上がる

中古は出物狙いだけど大抵はすっ高値のまま出てきて指値しようと待ってたらそのうち売れる。タイミングも難しい。

定借だけどほどほどの値段でほどほどの立地、10年住むだけなら所有権と変わらない。そんな人におすすめの物件

[2975: マンション掲示板さん]

>>2970 匿名さん

表面利回りだと3％後半から4%前半くらいが所有権新築マンションの相場でしょう。売却まで入れた実質利回りは物件にもよるしその人の現在の相場観にもよるので一概には言えませんよ

[2976: eマンションさん]

>>2971 匿名さん
3LDK70平米の部屋で土地代4000万位になると思います。
路線価75万の土地ですがマンションの場合、こんな値付けが行われるのが不思議です。
問題はそれが将来値上がりするかどうかですね。
定期借地権の場合はその値上がり益が見込めません。

[2977: 匿名]

>>2964 検討板ユーザーさん
70m2だと、月の賃料28万程度ではないでしょうか？
このエリア0.4万/m2くらいだと思ってました。0.5万/m2が適正でしょうか？

[2978: 匿名さん]

今日も精が出ますね。

[2979: 匿名さん]

>>2975 マンション掲示板さん

所有権と定借で価格がこの物件新築相場で2割離れてる中で、また、賃料は所有権、定借で変わらないので、ランニングコストが地代分高いとしても、利回りとしては所有権の方が悪いと思いますね。
前の方でこの物件の利回りが2.2パーセントという設定だとすると、それより利回り低くなりますね。

[2980: マンション掲示板さん]

>>2976 eマンションさん
路線価で考えてもしょうがないですよ。一種単価で考えましょう。

[2981: 匿名]

>>2977 匿名さん

パークアクシス市谷加賀町をベンチマークしてるのではないですかね。70平米2SLDKで35万の成約ありです。まあ築年数進めばその限りでないですが

[2982: 匿名さん]

先ずは住まいとして考えませんか。余程予算に余裕のある人は別として、所有権では予算が足らない立地、クオリティの物件に手が届いて住めるのが定借のメリットだと思ってます。

[2983: 匿名]

>>2979 匿名さん

所有権も売却まで考慮入れないとapple to appleの比較にならないですね。所有権のほうが年数経つにつれ有利です。とはいえ、2倍も高く売れないでしょうし最初の2割の差を埋められるかどうかは分かりません

[2984: 匿名]

>>2982 匿名さん

賃貸ではない以上、投資的な性格はありますので議論の対象になるのではないでしょうか

[2985: 匿名希望さん]

>>2983 匿名さん
選択肢としては、賃貸とする場合、売却する場合の2通り考えられますし、比較にあたってはそれぞれの時点でより合理的な選択をとることも考慮に入れたほうが良いかもしれません。

[2986: 匿名]

>>2981 匿名さん
教えて下さりありがとうございます。結構高いのですね。

[2987: マンション検討中さん]

>>2973 マンション掲示板さん

パークホームズの方は70平米で坪500程度と掲示板にあったのですが、間取りを見るとたぶん南向きなんですよ。パークハウスも南は坪460くらいしてたと思うのですが、もしパークホームズの価格ご存じでしたら教えてもらえないでしょうか。

[2988: 匿名さん]

>>2987 マンション検討中さん

電話したら教えてもらえますよ。70平米前半で1-1.1億円代と聞きました。坪450からですね

[2989: 匿名さん]

>>2988 匿名さん

ちなみに向きは聞いてないのですが回答からあらゆる向き、階数を含めて1億円代からという意味に解釈しました

[2990: マンション検討中さん]

>>2988 匿名さん

ありがとうございます。意外と単価差ないんですね。

[2991: マンション検討中さん]

pホームズのhpには大きく
所有権レジデンスって書いてありますね

[2992: 匿名希望さん]

>>2990 マンション検討中さん
それ以上にすると、ウエリスのように売れなくなるでしょう。

[2993: マンション検討中さん]

>>2991 マンション検討中さん
加えて、パークホームズのマップでは、ここのマンションの位置を文字で重ねて、あたかもないようにしているあたり、パークホームズ側の対抗意識が強いですね。

[2994: マンション検討中さん]

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスは南向き70平米で1億4000万円と予想します。
若松町で建設中のクレヴィアが南向きだと1億円を軽く超えてきそうですから高くなったものです。

[2995: マンコミュファンさん]

>>2994 マンション検討中さん

絶対そんなにしないと思うんですが、、それこそ上で話題になってた番町とかで帰る水準ですよ。。

[2996: マンション検討中さん]

>>2995 マンコミュファンさん
建物7000万、土地7000万、合計1億4000万円なると思います
パークハウスよりも高級な仕様の物件なので相当高い価格設定になると思いますよ

[2997: 匿名]

>>2996 マンション検討中さん
推測していないで、販売室に電話で金額を聞くと良いと思いますよ。教えてくれますよ。

[2998: 通りがかりさん]

70㎡で1億4000なんて、ないから大丈夫。
感覚がズレ過ぎてます。

[2999: マンション検討中さん]

>>2998 通りがかりさん
ここの倍ではないですか。140平米の定借の物件かえますね

[3000: マンコミュファンさん]

>>2999 マンション検討中さん

倍まではいかないですよね？

140平米の定借の物件ってどこのですか？

[3001: マンション検討中さん]

販売価格のうち定期借地権権利金はどのくらいですか？建物価格と権利金価格を分けて分析しないとあり正しい判断は出来ませんよ