ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[2912: 匿名]

>>2896 マンコミュファンさん
四谷はダメなんですか？？

[2913: マンション掲示板さん]

>>2912 匿名さん

？？？
四谷も使える番町のほうが立地として上だという趣旨の投稿では？

[2914: 匿名]

>>2913 マンション掲示板さん
そういう事ですか、ご回答ありがとうございました。四谷に住んでるので、評価が気になりました。

[2915: マンション検討中さん]

>>2914 匿名さん

四谷の話は誰もしてないですよ

[2916: 匿名希望さん]

>>2913 マンション掲示板さん
ここも四谷使いもできるのではないでしょうか。

[2917: マンション検討中さん]

>>2916 匿名希望さん
無理、無理

[2918: 匿名さん]

>>2917 マンション検討中さん
無理ではないかと。

[2919: 匿名さん]

>>2918 匿名さん
市ヶ谷の防衛省勤務の方は四谷まで歩いている方もいるようですよ。市谷加賀町は市谷本村町の隣なので、十分四谷も使えます。

[2920: マンション検討中さん]

>>2919 匿名さん
無理、無理

[2921: 匿名さん]

>>2920 マンション検討中さん
なぜですか？

屈強な自衛官であれば、四谷までの距離は歩けるものの、一般的には歩ける距離ではないということでしょうか？

[2922: 匿名]

>>2915 マンション検討中さん
四谷の話しされている方がいましたよ。

[2923: 検討板ユーザーさん]

>>2905 坪単価比較中さん
ただの暇人の可能性もあります。
自分の購入予定のスレが閑散としているので、遊びに来ているだけかもしれません。

[2924: マンション検討中さん]

まあ四谷は歩けるけど、現実的には自転車圏内かと思います。徒歩圏は15分以内かと。
強いて言えば四谷は徒歩可能圏？

[2925: マンション検討中さん]

>>2921 匿名さん
十分四谷も使えます、と言い切ったのだから、自分で歩いてみて下さい。
そして所要時間を教えて下さいよ。

[2926: マンション検討中さん]

>>2925 マンション検討中さん
私も四谷を普段使いは無理だと思います。
例え防衛省を通り抜けできたとしても厳しいかと。

[2927: 匿名さん]

>>2925 マンション検討中さん
歩かずともGoogle map等でだいたいの徒歩時間を把握できます。そちらの方が個人差がなく正確でしょう。
平均23分と出ます。

そのため早歩きの人で15分、遅く歩く人で30分ではないでしょうか。

[2928: 評判気になるさん]

学区の端っこに住んでいた同級生たちは毎日その倍以上の距離を歩いていたから出来なくはないんだろうけど今の自分には無理かな。

[2929: 匿名希望さん]

MRでも、曙橋駅の紹介はありましたが、四谷駅は説明なかったですね。

[2930: 匿名さん]

>>2929 匿名希望さん
MRで配布された市谷加賀町ライフスタイルブックでは、19、20ページで、徒歩ルートで点線のある駅の記載があります。これらが徒歩圏。それ以外の記載のある駅は自転車圏ですかね。

そうすると、牛込柳町、牛込神楽坂、市ヶ谷、神楽坂、飯田橋、曙橋が徒歩圏内。
四ツ谷、麹町、半蔵門、九段下、水道橋、後楽園、早稲田、西早稲田、若松河田、四谷三丁目、新宿御苑が自転車圏でしょうか。

[2931: 匿名希望さん]

>>2930 匿名さん
まとめをありがとうございます。飯田橋は少し遠い感じが致しますね。

[2932: マンション検討中さん]

みなさん市ヶ谷駅の坂とか四谷とか歩くのがお好きで時間に余裕がある方ばかりなんですね。私はこの暑さで参ってしまっていて、頑張っても片道だけで精一杯です。

[2933: 匿名希望さん]

>>2932 マンション検討中さん
歩くというより、毎日ジョギングをしております。

[2934: マンション掲示板さん]

>>2921 匿名さん
主人が省庁勤務で、確かに四谷駅から通勤していたことがありますが、四ツ谷駅近くの正門から当物件は倍ほどの距離がありますよ。
私自身は四谷三丁目までベビーカーで散歩に行くこともありましたが、四谷はなかなかの距離と坂道があり、普段使いは少しおっくうかと思います。

[2935: 匿名]

>>2932 マンション検討中さん
健康維持のために歩いていますよ。
体力に不安があるのですね。
往復できるようになると良いですね！
頑張って下さい！

[2936: マンション検討中さん]

定期借地権南向き70平米で9000万から1億円
加賀町アドレスってこんなに価値があるんですね

[2937: マンション掲示板さん]

>>2936 マンション検討中さん

南向きの話でしょうか。東西はもうちょい安いですよ

[2938: マンション検討中さん]

>>2934 マンション掲示板さん
毎日深夜残業、国会対応ご苦労様です

[2939: 匿名]

>>2936 マンション検討中さん
たぶんあと数年しないと正解は分からないですが、今の所は価値がありますね。将来、どうなっても良いように、無理の無い範囲の借入とこの場所が気にいったなら買えば良いと思います。

[2940: 検討板ユーザーさん]

このマンションは、官僚の方が多いのですか？
どのような職業、会社にお勤めでしょう？

[2941: マンション掲示板さん]

>>2940 検討板ユーザーさん

ITです。

[2942: マンション掲示板さん]

官僚の給料じゃ買えないでしょ。実家が太いか、配偶者が高給なら買える

[2943: 口コミ知りたいさん]

>>2942 マンション掲示板さん
官僚は、残業代でも稼いでいるイメージですけどね。毎日深夜まで働いていても買えないですかね？

[2944: マンション掲示板さん]

>>2943 口コミ知りたいさん

30歳で手取り36万円だそうです。まあ、セクハラ財務次官や検察庁の黒川さんは学芸大学の一戸建に住んでましたからそこまで行けば買えるでしょうね。

https://news.livedoor.com/article/detail/6336442/

[2945: マンション検討中さん]

>>2936 マンション検討中さん

南は他に比べて日当たりも景色もいいですからね

[2946: 検討板ユーザーさん]

南側も良い感じに積み上がってきましたね

[2947: 口コミ知りたいさん]

>>2944 マンション掲示板さん
思いの外少なめなんですね。省庁により違うのでしょうか。
予算の少ない省庁の方なのではないですかね。

[2948: マンション掲示板さん]

>>2947 口コミ知りたいさん

経産省ですよ。五大官庁の一つです。
まあ、官僚の方が居たとしてもご年配の方じゃないですか？ところでなぜ官僚の人が住むかどうか気になるんですか？官僚の人に住んで欲しいですか？

[2949: マンション掲示板さん]

教えてください。洋室1に鍵がついているようですが、それを外すことはできますでしょうか？

[2950: 匿名希望さん]

>>2947 口コミ知りたいさん
公務員の給与は、省庁や省庁の予算の過多では決まりません。経歴、勤続年数、役職等で級と号俸が変わり、それに基づいて支給されます。

[2951: 匿名希望さん]

>>2949 マンション掲示板さん
オプションB 35があるくらいですから、外すこともできるでしょう。穴がどうなるかは、わかりませんけど。

[2952: eマンションさん]

>>2949 マンション掲示板さん

鍵かけても外から硬貨使えば簡単に開けられますよ。

[2953: マンション検討中さん]

定期借地権なので投資用として購入する人は少ないと思われますが、そうなると賃貸で住む人は少なくなりそうですね
これは所有者にとって良いことです

[2954: マンション検討中さん]

>>2953 マンション検討中さん

勉強になります。

[2955: マンション検討中さん]

>>2953 マンション検討中さん
え？なんでそう思うんですか？
定期借地権なら所有権より安いから賃貸にした時、利回りが良くなりますよね？

[2956: マンション検討中さん]

定期借地権だからこそ利回りで見る投資家が買うかもね。特に相続対策系

どうせ家賃もらって10-20年で売るなら所有権も借地も関係ないしね。むしろ実需のほうが心理的な抵抗感で借地を回避しそう

[2957: 匿名]

>>2955 マンション検討中さん
定期借地は確かに賃貸向けですね。
ただ、それでも、とても利回りが低いので、投資対象にはならないと思いますよ。

[2958: 匿名希望さん]

>>2957 匿名さん

ここは賃貸は少なそうですね。

[2959: マンション検討中さん]

表面利回りを念頭に置いた見方が多いようですが、DCF実質利回りでは投資の出口の土地建物のキャピタルゲインを見込んで計算します
定期借地権物件はあまり実質利回りは良くないと思います

[2960: 匿名さん]

>>2959 マンション検討中さん
それぞれ何パーセントか試算はしていますでしょうか？

[2961: 匿名]

>>2958 匿名希望さん
殆ど実需だと思いますよ。

[2962: 匿名さん]

>>2961 匿名さん
ちなみに販売後しばらくの間は中古市場に出てこないですかね
1年内で中古が出るなら、そこで購入するのも価格的にさらに良いかと思いましたが。

[2963: マンション検討中さん]

>>2962 匿名さん

わざわざ一年で大幅値下げして売るバカがどこにいるのよ、、

[2964: 検討板ユーザーさん]

>>2960 匿名さん
厳密な試算していませんが良い結果は得られないでしょう。
以下、割引率を無視していますが簡単に試算してみました。
70平米南向き向き1億円の定期借地権の部屋で月額35万の家賃収入を想定してみます。年間賃料収入は420万、管理費修繕積立金と固定資産税等60万です。
50年間で得られる家賃収入は約2.1億円、支出は3千万円です。そうすると50年間で得られる収支差額は8千万となり、1年当たり160万円、つまり投資金額1億円に対して1.6%です。厳密には不動産所得にかかる所得税の支出がありますからさらに収支と利回りは悪くなります。
このような結果になるので当該物件は投資用としてお勧め出来ません。

[2965: 匿名さん]

>>2964 検討板ユーザーさん

なるほど。では所有権の物件はいかがですか？どのくらいの利回りになるでしょうか？

[2966: 通りがかりさん]

>>2964 検討板ユーザーさん
2.1-0.3＝0.8???

[2967: 通りがかりさん]

>>2966 通りがかりさん
初期購入の1億を考慮する必要があるのでは

[2968: マンション掲示板さん]

>>2966 通りがかりさん
2.1-1.0-0.3=0.8でしょう

50年しか見てないってことは50年後に売る前提？
もしくは借地期間を勘違いしてるか

残り20年だと少なくても2, 3000万では売れるのでは？

[2969: 通りがかりさん]

>>2968 マンション掲示板さん

2.2%の利回りですか

[2970: 匿名さん]

所有権だとどれくらいになるんですか？利回り

[2971: 匿名さん]

>>2970 匿名さん

購入価格が定借より2割は高くなるので、定借より利回り悪そうですね。

[2972: マンコミュファンさん]

>>2971 匿名さん

二割の根拠は？昨今は二割も差がないですよね？

[2973: マンション掲示板さん]

>>2972 マンコミュファンさん

パークハウス市ヶ谷ヒルトップをベンチマークしてるのでは？この物件南向きは高いけど、東西低層は安いですし1.5-2割くらい安いですよ

[2974: マンション掲示板さん]

じゃあこの物件以外何買えば良いのと聞くと大抵いい答えは出てこない

一番いいのは港区で所有権でとびきりの立地の物件をキャピタル狙いで買うことだろうけど、予算が最低1.5-2億に跳ね上がる

中古は出物狙いだけど大抵はすっ高値のまま出てきて指値しようと待ってたらそのうち売れる。タイミングも難しい。

定借だけどほどほどの値段でほどほどの立地、10年住むだけなら所有権と変わらない。そんな人におすすめの物件

[2975: マンション掲示板さん]

>>2970 匿名さん

表面利回りだと3％後半から4%前半くらいが所有権新築マンションの相場でしょう。売却まで入れた実質利回りは物件にもよるしその人の現在の相場観にもよるので一概には言えませんよ

[2976: eマンションさん]

>>2971 匿名さん
3LDK70平米の部屋で土地代4000万位になると思います。
路線価75万の土地ですがマンションの場合、こんな値付けが行われるのが不思議です。
問題はそれが将来値上がりするかどうかですね。
定期借地権の場合はその値上がり益が見込めません。

[2977: 匿名]

>>2964 検討板ユーザーさん
70m2だと、月の賃料28万程度ではないでしょうか？
このエリア0.4万/m2くらいだと思ってました。0.5万/m2が適正でしょうか？

[2978: 匿名さん]

今日も精が出ますね。

[2979: 匿名さん]

>>2975 マンション掲示板さん

所有権と定借で価格がこの物件新築相場で2割離れてる中で、また、賃料は所有権、定借で変わらないので、ランニングコストが地代分高いとしても、利回りとしては所有権の方が悪いと思いますね。
前の方でこの物件の利回りが2.2パーセントという設定だとすると、それより利回り低くなりますね。

[2980: マンション掲示板さん]

>>2976 eマンションさん
路線価で考えてもしょうがないですよ。一種単価で考えましょう。

[2981: 匿名]

>>2977 匿名さん

パークアクシス市谷加賀町をベンチマークしてるのではないですかね。70平米2SLDKで35万の成約ありです。まあ築年数進めばその限りでないですが

[2982: 匿名さん]

先ずは住まいとして考えませんか。余程予算に余裕のある人は別として、所有権では予算が足らない立地、クオリティの物件に手が届いて住めるのが定借のメリットだと思ってます。

[2983: 匿名]

>>2979 匿名さん

所有権も売却まで考慮入れないとapple to appleの比較にならないですね。所有権のほうが年数経つにつれ有利です。とはいえ、2倍も高く売れないでしょうし最初の2割の差を埋められるかどうかは分かりません

[2984: 匿名]

>>2982 匿名さん

賃貸ではない以上、投資的な性格はありますので議論の対象になるのではないでしょうか

[2985: 匿名希望さん]

>>2983 匿名さん
選択肢としては、賃貸とする場合、売却する場合の2通り考えられますし、比較にあたってはそれぞれの時点でより合理的な選択をとることも考慮に入れたほうが良いかもしれません。

[2986: 匿名]

>>2981 匿名さん
教えて下さりありがとうございます。結構高いのですね。

[2987: マンション検討中さん]

>>2973 マンション掲示板さん

パークホームズの方は70平米で坪500程度と掲示板にあったのですが、間取りを見るとたぶん南向きなんですよ。パークハウスも南は坪460くらいしてたと思うのですが、もしパークホームズの価格ご存じでしたら教えてもらえないでしょうか。

[2988: 匿名さん]

>>2987 マンション検討中さん

電話したら教えてもらえますよ。70平米前半で1-1.1億円代と聞きました。坪450からですね

[2989: 匿名さん]

>>2988 匿名さん

ちなみに向きは聞いてないのですが回答からあらゆる向き、階数を含めて1億円代からという意味に解釈しました

[2990: マンション検討中さん]

>>2988 匿名さん

ありがとうございます。意外と単価差ないんですね。

[2991: マンション検討中さん]

pホームズのhpには大きく
所有権レジデンスって書いてありますね

[2992: 匿名希望さん]

>>2990 マンション検討中さん
それ以上にすると、ウエリスのように売れなくなるでしょう。

[2993: マンション検討中さん]

>>2991 マンション検討中さん
加えて、パークホームズのマップでは、ここのマンションの位置を文字で重ねて、あたかもないようにしているあたり、パークホームズ側の対抗意識が強いですね。

[2994: マンション検討中さん]

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスは南向き70平米で1億4000万円と予想します。
若松町で建設中のクレヴィアが南向きだと1億円を軽く超えてきそうですから高くなったものです。

[2995: マンコミュファンさん]

>>2994 マンション検討中さん

絶対そんなにしないと思うんですが、、それこそ上で話題になってた番町とかで帰る水準ですよ。。

[2996: マンション検討中さん]

>>2995 マンコミュファンさん
建物7000万、土地7000万、合計1億4000万円なると思います
パークハウスよりも高級な仕様の物件なので相当高い価格設定になると思いますよ

[2997: 匿名]

>>2996 マンション検討中さん
推測していないで、販売室に電話で金額を聞くと良いと思いますよ。教えてくれますよ。

[2998: 通りがかりさん]

70㎡で1億4000なんて、ないから大丈夫。
感覚がズレ過ぎてます。

[2999: マンション検討中さん]

>>2998 通りがかりさん
ここの倍ではないですか。140平米の定借の物件かえますね

[3000: マンコミュファンさん]

>>2999 マンション検討中さん

倍まではいかないですよね？

140平米の定借の物件ってどこのですか？

[3001: マンション検討中さん]

販売価格のうち定期借地権権利金はどのくらいですか？建物価格と権利金価格を分けて分析しないとあり正しい判断は出来ませんよ

[3002: マンション検討中さん]

>>3000 マンコミュファンさん
単に70平米分の部屋2つ分とほぼ同じであり、高すぎではないかということです。

[3003: マンション掲示板さん]

現地にあるご自由にお取りくださいの広告のビラがなくなってました。1部欲しかったのですが。

[3004: マンコミュファンさん]

>>3002 マンション検討中さん

ここは70平米で8000万円くらいしますよね、二倍で16000万円。140平米クラスだと単価も違ってきますし、2000万円を誤差と言うのは感覚の違いかもしれませんが、印象操作と勘ぐってしまいました。

[3005: 匿名]

>>2999 マンション検討中さん
電話して聞いたら、85m3の部屋が12000から13000万と言ってましたね。

[3006: 匿名]

>>3005 匿名さん
70m2台は10000万から12000万と言ってました。

[3007: 匿名さん]

>>3001 マンション検討中さん

区分マンションで土地代金と建物の内訳なんて見たってリセールには何も関係ない。ただの積算価格の考え。地所レジがいくらで土地を仕入れていくらで建物立てたのか、それだけの話。強いて言えば、いくら減価償却出来るのか分かるだけ。

結局アフターマーケットでは収益還元法と取引事例比較法のミックスで決まるから、ここを貸し出したときの賃料がいくらになるか考えたほうが建設的ですよ。

[3008: 匿名さん]

>>3007 匿名さん

正しい

[3009: マンション掲示板さん]

>>3007 匿名さん
一理あるがそうでもない面もある
収益還元法と言っても還元率やリスクプレミアムの設定によって価格はなんとでもなるという怪しさがある。結局、最も確実なのは土地の時価評価額なのでマーケットはこれをいつも織り込んで動くと思う。

[3010: マンション検討中さん]

市谷の杜は子供が遊べるところでしょうか？
それとも、緑の景観だけですか？お散歩コース的な。

[3011: マンション掲示板さん]

>>3010 マンション検討中さん
ちょっとしたお散歩コースですね。
子供が遊ぶとしたら、近くでは加賀公園、納戸町公園、なんど児童遊園ですかね。