ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[2684: マンション検討中さん]

2期はいつごろでしょうか？
先着順住居がある程度なくなって、年明けくらいのスケジュールですか？

[2685: マンション検討中さん]

>>2684 マンション検討中さん

狙っている部屋がありますが、2期までは出してくれないですよね？

[2686: 検討板ユーザーさん]

9月上旬に第1期2次をやったとして、11月くらいじゃないですか？
年明けに第2期2次であとは先着順になる気がします。
新規の来訪が絶えないので、第2期までにはかなり検討者が溜まってそうですね。

[2687: マンション検討中さん]

>>2686 検討板ユーザーさん
なるほど。
今検討中の方で2期待ちの方もいますか？
なるべくなら、間取り、向き、階数など、理想に近いものがよく、今出ている中だと悩ましいんですよね。
もっとも、2期で売り出し価格が上がるのであれば他も検討しますが。

[2688: 通りがかりさん]

国税庁路線価平米当たり70万円
公示価格換算で平米当たり87万5千円
一般借地権割合70パーセントなので定期借地権割合は設定時にその四分の一程度でその後は契約期間終了までゼロに近づいていきます。
建物代金と定期借地権代金を分けて検討すれば
定期借地権代金が高額な設定となっているかどうか判明します。

[2689: マンション検討中さん]

>>2688 通りがかりさん
そうなのかもしれん。でも事実として安い値段で売られている。例えば所有権で1億するような部屋が定借8000万で売られており、あなたの計算だと定借での相場は7000万なのかもしれんが、近くに比較できる定借新築マンションも無い。1億なら手が出ないが8000万なら手が出る人達が納得した上で(もしくはちゃんと計算しないで)買っているのさ。

[2690: 検討板ユーザーさん]

無視が一番

[2691: eマンションさん]

>>2687 マンション検討中さん
2期で売り出し価格が上がるというより、2期に77平米のやや広めの部屋を残してあるので、価格帯は少し上がるかもしれませんね。1期は70未満も出てましたから。

[2692: 検討板ユーザーさん]

2期で予定していた住戸を第1期2次に前倒しで販売するという話は営業の方から聞きました。
具体的な住戸は分かりませんが、第1期1次で想定以上に売れてしまったセントラルの西向きや南向き3Lが可能性高いと。

[2693: eマンションさん]

>>2682 eマンションさん
他社の営業が書き込むことなんてありますかね？
他社の悪評を書いたからと言って、自社の契約につながるとは限らないですし、書き込む動機が不明です。査定が良くなるわけではないですし。

むしろ、他社の悪評を書き込みしていることが発覚したときのリスクの方が大きいと思います。まともな会社であれば、譴責などの懲戒処分もあるのではないでしょうか。

[2694: 匿名さん]

>>2693 eマンションさん

だとすると？？
今後は無視していきましょう。

[2695: eマンションさん]

>>2694 匿名さん
実はここの物件の購入希望者の書き込みではないかと思っています。

そもそも、この物件に興味がなければ、頻繁にこのスレにアクセスしないですし、希望住戸について抽選になると競合関係にあるわけで、あえて悪評を書き込むことで、できる限りライバルは減らしたいのかと。

無視することは同意です。

[2696: 匿名さん]

>>2694 匿名さん
だとすると?
近隣だって自分たちの住んでるところ悪く言わないだろうね。
ただ買えなくて妬んでる人かなぁ

[2697: 匿名さん]

自分が住んでるとこより新しいマンションが出来て盛り上がってるから、疎ましく思っている近隣住民の仕業だと思います。
加賀町というより、この物件単体への発言が散見されます。
どちらにせよ、無視していきましょう。

[2698: 匿名さん]

>>2697 匿名さん
ないかな。だって誰も住まないゴーストマンションが近所や近辺にあるより、売れて人が入ってる方が誰だっていいでしょう。
買えなくて諦めた人は執着するよね

[2699: 匿名希望さん]

>>2698 匿名さん
1期1次で抽選落ちした人も可能性ありますね。

[2700: 匿名さん]

買いたい時が買い時とありますが、これ見ると思いますね。

https://tousinojikan.com/mansion_kakaku_suii/

[2701: マンション検討中さん]

私は検討者ですが、はっきり言って想像だけで近隣住民のこと悪く言い過ぎですね。ちょっと民度が低くて引きます。何故敢えて近隣住民vs当マンションみたいな構図を作ろうとするのか…住んだらご近所さんになる訳だし、過激な発言は控えましょう。

[2702: マンション検討中さん]

明日8月22日10時15分に1枠キャンセルが出てますよ。購入希望者は予約してはどうでしょうか。

[2703: 通りがかりさん]

定期借地権の時価評価について良く学んだ上でリセール価格について予想をするのが賢いです

[2704: 匿名さん]

先着順残り何戸ですか？

[2705: 匿名さん]

>>2703 通りがかりさん

おけ、もういいよ。

[2706: マンション検討中さん]

>>2702 マンション検討中さん
どの部屋がキャンセルになるんですか？

[2707: 口コミ知りたいさん]

これは買い。都心のマンション見てれば見てるほどわかる、買いです。以上。
近くのウエリスには最低限の感謝はした方がいいけど。笑

[2708: 匿名]

>>2707 口コミ知りたいさん
詳しく教えて頂けますか？

[2709: たかはし]

>>2708 匿名さん

単に馬鹿高い周辺新築物件が相場を引っ張ってくれるのを期待してるだけでしょう。あそこは坪600とかですからね

[2710: たかはし]

>>2706 マンション検討中さん

部屋じゃなくて予約枠のキャンセルでしょう

[2711: たかはし]

いま気づいたけどGmailとID連携したら勝手に名前が入るようになってしまった。まあ別にいいけど

[2712: マンション掲示板さん]

>>2711 たかはしさん
ほんとうは、名乗った方が良いとは思います。と言いながら私は匿名ですが。

[2713: マンション検討中さん]

>>2676 匿名さん
別人ですが、下記の記事が今朝の日経にありました。

https://r.nikkei.com/article/DGKKZO62636890U0A810C2QM8000?s=5

中古戸建の売り出し価格について、
都県別でみると、1都3県すべてで前月よりも下がった。なかでも東京23区は13.9%下がり、8033万円となった。

とのことです。中古戸建の話ですが、中古戸建が安くなれば一部の需要はそちらへシフトすることが想定され、結果的に今後マンションにも同じ減少傾向となる可能性があるのではないでしょうか。

[2714: 匿名希望さん]

>>2704 匿名さん
月曜日に更新予定になってますね、まだ19では。

[2715: 検討中さん]

>>2707 口コミ知りたいさん
ウエリスのMR行った方いますか？年収少ないと、冷やかしだと思われて門前払いされますかね？

[2716: 口コミ知りたいさん]

>>2714 匿名希望さん

8月上旬から日が経っているので最近の状況ご存知の方いないかと思った次第です。
来週初訪するのでその際に確認します。
有難うございました。

[2717: マンション掲示板さん]

>>2716 口コミ知りたいさん
担当者にメールすると、最新の情報教えてもらえますよ。

[2718: 口コミ知りたいさん]

>>2717 マンション掲示板さん

いや、まだ初訪が来週なので。担当者ついてないです。
有難うございます。
初回以降はこまめに確認できるんですね！

[2719: 匿名さん]

ウェリスがここを引っ張るなんてありえません。
あそこは高すぎて（値段付け間違えちゃって）、惨敗でしょ。
相場に見合ってなかったという事。

[2720: マンション掲示板さん]

>>2719 匿名さん
ここが上がるというより、ウェリスが高い分周辺の平均相場が、平均をとると本来よりも上がるので、ここの単価が安いように見えるということではないでしょうか。

事実を知らない人から見れば、周辺相場よりも安く感じることになります。

[2721: マンション検討中さん]

周りの新築が高ければ中古も上がるのは常識ですね。マンション売却活動で実感しました。

[2722: 匿名さん]

それは少し前までの話。
いまはコロナの影響で中古が新築についていかれないようになっている。

[2723: マンション検討中さん]

>>2722 匿名さん
それもあるかもしれませんね。
うちは結果的に逃げ切れてラッキーでした。

[2724: 匿名]

>>2722 匿名さん
そうかな？レインズ速報7月も単価の最高値更新してたやん。
まあ、ウエリスは小規模だからこの辺の相場に影響与えるほどのことは起こらないと思うけどね

[2725: 匿名さん]

レインズなんてすべて載っているわけじゃないからねえ。
高い成約は載せたいんじゃないの仲介業者も。

[2726: 口コミ知りたいさん]

>>2725 匿名さん
載せる載せないを選別しているようなら、不動産業会の闇と言えましょう。根拠がないことは書かないほうが良いでしょう。

[2727: 匿名さん]

ぜんぶ取引された物が載っているなんて思っているんですか！？
そもそもそういうデータではありません。
お客が載せなくていいといえばそれまで。

[2728: 匿名さん]

まあまあ、落ち着きましょうよ。
そんな煽らなくても。。

[2729: 口コミ知りたいさん]

>>2727 匿名さん
そう読めました？
全ての取引が載る訳ではないです。匿名さんは高い成約を選んでいると匂わせたので、それはないでしょうと述べたまでです。

[2730: 匿名さん]

載せたくないものがあれば、載せなくてもいいですよね！？と聞いて
ああいいですとなれば、載せなくてもいいのです。
載せたい物は、だまって載せればいいだけです。

[2731: 口コミ知りたいさん]

>>2730 匿名さん
それは初めて知りました。でも、それで高めに出るとは限りませんね？

[2732: 匿名さん]

安く出るよりは、高く出る可能性があるでしょう。
手間もかかるし、しょうもない物件の登録なんてやる意味ないし。
だいたいレインズなんて仲介会社の連中は重要視してないけどね。

[2733: 口コミ知りたいさん]

>>2732 匿名さん
ウェブで検索してみましたが、一般人が売却する時に、レインズに載せないことを勧められたら、その業者を疑え、と出てきました。レインズが仲介業者の拠り所とも、出てきます。不動産業会は、いろんな人がいて複雑ですね。

[2734: 匿名さん]

売却してしまったら、情報が載ろうが載りまいが、売り主にとってはどうでもいい話ですよね。思った価格で売れたら売主はそれでいいはずですよね。レインズに載ろうが載りまいが。

[2735: 口コミ知りたいさん]

>>2734 匿名さん
それで不動産屋さんにとって不都合なデータは消して、値段を釣り上げたいということですか。信じがたいです。

[2736: 匿名さん]

業界をあげて釣り上げるために、各自がやっているなんて言っていません。
結果的にそうなる蓋然性が高いと言っているだけです。

高値で出している中古は軒並み売れてないよ。
そもそも話の出発はそこだったはず。

[2737: 匿名さん]

フジタの評判はどうなんですかねー

[2738: 匿名さん]

ごく普通の中堅、準大手ゼネコンかと

[2739: 匿名さん]

>>2738 匿名さん
なぜ、大手のゼネコンにしなかったのでしょうか？

[2740: 匿名さん]

>>2739 匿名さん
大日本印刷もフジタだよ。
何故と言われてもそんなの知らん。

[2741: 匿名さん]

>>2739 匿名さん
すぐ隣の大日本印刷がらみで、相対的に安く発注できたんですかね。双方のプロジェクトの忙しさに応じて、人融通できそうですしね。

[2742: 匿名さん]

>>2739 匿名さん
大手のゼネコンは都心の再開発で忙しいのでチマチマした分譲マンションは受けてくれないのではないですか？

最近の大規模マンションの新築物件のゼネコンを調べてみるといいと思います。2024年竣工予定の2000戸規模のパークタワー勝どきはたしか鹿島大林組だったかと思いますが、ここ数年はなかなかそんなの無かったですよ。白金ザスカイも長谷工でしたし。

[2743: 匿名さん]

フジタは復活していたのか。

[2744: 匿名さん]

>>2743 匿名さん
復活とはどういうことでしょう？

[2745: 匿名さん]

>>2744 匿名さん

Wikipedia くらい見ればすぐわかることをいちいち聞いて自分で調べなよ。一回倒産しかかったんだよ

[2746: 通りすがりさん]

>>2745 匿名さん
旧フジタの不動産部門は、今の三菱地所レジデンスになっているのですね。

[2747: 匿名さん]

三菱ってついても実態は藤和不動産ってこと？

[2748: マンション検討中さん]

自転車用のエレベーターの箇所にも、ネットが張られはじめましたね。

[2749: 匿名さん]

フジタはちゃんとやってんのか

[2750: マンション検討中さん]

>>2745 匿名さん
フジタは復活していたのか。
って書き込んで
復活ってどういうことでしょうか？
って聞かれて、自分で調べろと突き放す…
確かに調べればわかる事だけど、掲示板上の単なる会話じゃないか。
そんなこと言ったら、最初の
フジタは復活していたのか。
すら調べれば分かるんだしいちいち自分の呟きレベルの事を書き込むなよって思うわ。

[2751: 評判気になるさん]

なんかギスギスしたスレだな

[2752: 名無しさん]

>>2494 匿名希望さん
お返事大変遅くなりました。
20代前半ですが、専業なので是非仲良くしてください。
未就学の習い事も豊富でとても子育てしやすいです。
子育て広場のようなところはゆったりーの、榎町支援センター、薬王寺児童館、中町児童館が近いです。
遊び場は公園くらいしかないのですが、後楽園のアソボーノ、信濃町のにこにこパーク、四谷三丁目のおもちゃ美術館あたりならコロナ前は自転車でよく行ってました。
柳町のみちくさくらすというところが子供向けのイベントを毎週末やっているので利用したりもしています。

[2753: 口コミ知りたいさん]

>>2750 マンション検討中さん
まあ、いろんな人がいるんですよね。匿名掲示板ですから、仕方ありません。

[2754: マンション検討中さん]

そのくらい調べろよって言う人はストレス溜まってるのでしょう。
自分から呟いたのがきっかけなら尚更。笑

[2755: 匿名さん]

これも全部購入検討者の仕業ということなのでしょうか。
そうとも思えないのですが。。
抽選間近でもないのに、抽選避けるためにそんなことしますかね。

[2756: 口コミ知りたいさん]

>>2755 匿名さん
キャラクターでしょ。

[2757: 匿名さん]

>>2750 マンション検討中さん
いや、「復活してたのか」って書き込んだの自分じゃないんだけど。

[2758: マンション検討中さん]

>>2757 匿名さん
どっちでもいいけど、掲示板なんだから
逐一突き放すなよって主旨は分かるかな？

[2759: 口コミ知りたいさん]

>>2749 匿名さん
煽りますね。どなたに向けて言っているのでしょうか。
三菱のcheck eyeに期待しましょう。

[2760: マンション検討中さん]

多少荒れるくらいが丁度いいよ。人気物件の証拠。

[2761: 匿名さん]

フジタか。
やっぱり引っかかるな。

[2762: マンション検討中さん]

>>2761 匿名さん
何が引っかかるのですか？
調べてから聞いた方が良いですかね。

[2763: マンション検討中さん]

>>2762 マンション検討中さん
すぐ怒る人がいるので調べてから聞いたほうが無難ですね

[2764: 口コミ知りたいさん]

>>2763 マンション検討中さん
これは煽りですので、匿名さんが引っかかる点について説明する義務があります。

[2765: 検討板ユーザーさん]

ちなみにこの物件の近くで、牛込柳町駅近辺の相場よりかなり高い中古マンションの話に以前なっていましたが、もう売れてしまいましたか？

[2766: 匿名さん]

またくだらない言い争いを。。
こういう方々が実際に住むとなったら管理組合は荒れそう。

[2767: 検討板ユーザーさん]

>>2766 匿名さん
さすがに対面で話すことになれば、それぞれの立場もありますし皆まともになるのではないでしょうか。

[2768: 口コミ知りたいさん]

>>2765 検討板ユーザーさん
まだ、そのままの値段で販売中ですね。高いままです。ヴィークコートもそのままです。

[2769: 匿名希望さん]

>>2752 名無しさん
ありがとうございます！子育て環境はかなり良さそうですね。小さな公園も周りにたくさんありそうですし。
今日MRに行きますが、ここに決めようと考えています。

[2770: 匿名さん]

ここも中古になったらその売れていない物件以下になるという事ですよ。
定借ですし。

[2771: 匿名さん]

>>2770 匿名さん
そうなんですね！その場合、どのような問題があるのでしょうか？

[2772: 口コミ知りたいさん]

>>2770 匿名さん
1億4000万で出されているプラウドのことを話題にしているのですが(笑)。

[2773: 匿名さん]

個別の物件属性はさておき、このエリア的に中古の販売の現況がそうだという事です。
築年数はもちろん考慮しますが、所有権でもそんなもんだという事です。
ここが8年経てば・・・・

[2774: マンション検討中さん]

>>2773 匿名さん
そうですね。忠告ありがとうございます！

[2775: 検討板ユーザーさん]

皆さんは、この物件、ローンは総額の何割で組む予定ですか？

[2776: 匿名さん]

>>2775 検討板ユーザーさん

フルローン一択です。ただし、ローン組む人の年齢にもよります

[2777: 匿名]

>>2775 検討板ユーザーさん
1億から1.2億の部屋を7割くらいで申し込みしようと検討しています。年収1200くらいです。

[2778: 匿名さん]

>>2777 匿名さん

貯金たくさんありますね！

[2779: 名無しさん]

>>2769 匿名希望さん
とても良い環境で気に入っております。参考になりましたら幸いです。
現在も加賀町に住むママ友からお聞きしたのですが10年前ほどから何度か学区変更(市谷小→仲之小)を検討されているようです。
(仲之小は韓国学校、コンフォートガーデンのあるエリアでもあり在日韓国人の方が多くいらっしゃる小学校です。治安は悪い印象はなく、優秀な韓国人ばかりですが。)
署名運動をし、ことがおさまる、ということをここ数年で何度か繰り返しているようです。
我が家は今年幼稚園受験、不合格だったら小学校受験を考えているのであまり気にしていないのですが、区立小を考えている場合は注意が必要です。
こちらのマンションの担当者はこの情報は知らない様子でした。

[2780: 匿名]

>>2778 匿名さん
昨今のマンション価格の高騰で、貯金が結構できました。参考に、皆さんのローンの割合は気になりますよね。

[2781: 口コミ知りたいさん]

>>2773 匿名さん
ネガティヴな方ですね。
今はコロナ禍で成約件数が減っているので、ここのエリアと限定するのが分かりません。

[2782: マンション検討中さん]

市谷小学校の方が近いし、加賀町1丁目は学区変更ならなければいいですが、少し心配ですね。

[2783: マンション掲示板さん]

>>2782 マンション検討中さん
仮にそうなる場合は、署名を集めて反対しましょう。