ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[261: マンション検討中さん]

向きと階数、こだわりたいです…やはり割高ですかね。

[262: eマンションさん]

南向きがいいなあと思っていたのですが、一番下でも坪400を少し超えるようでした。

[263: 買い替え検討中さん]

どうせ半地下でしょ？　それなら360くらいじゃないと買えない。

[264: マンション検討中さん]

半地下そのくらいであるよ！
あと部屋によっては中層階も400以下よ。本気で検討してるならモデルルーム行ってみればいいのに。

[265: 買い替え検討中さん]

半地下はいくらなんでもいりません。半地下に永住なんて、韓国の貧民みたいだ。

[266: マンション検討中さん]

もう価格出てるの？ 今は東京にいないからそうホイホイ見に行けないんだよなあ

[267: eマンションさん]

>>265 買い替え検討中さん
1階や2階で周辺のショボい戸建見ながら暮らすより、キレイなテラスを見ながら暮らす方がよほどまし、という人も居ます
ここは水害の心配もないので、半地下でも悪くないと思います

え、ワタシ？絶対買いませんけど

[268: 匿名さん]

東西の中間的な部屋だと＠425、南は＠４40って感じだね。
1割高いんだよな。
ちなみに１Fと地階は坪単価同じ。＠380ぐらい。

[269: eマンションさん]

1割高い、同意です。そう思います。
半地下は他よりはまだ手が届きそうな気もしますが、日当たりはないでしょうし、風通しとか、湿気とかどうなのでしょうね。

[270: 買い替え検討中さん]

ここは苦戦すると予想します。戸数が多いのに、定借でこの単価じゃ。
団地感もあるし、仕様もいまいちとくれば。

[271: eマンションさん]

向きとか改装によっては地面と同じ目線の2階でも1億超(75ー85平米と大きめというのもありますが)、価格は所有権並に感じます。
期間70年とはいっても定借は定借ですから、土地代は別にかかりますし。

[272: 検討板ユーザーさん]

逆にあんまりいけてない部屋は8500万くらいで80平米?あります。差が大きいね。

[273: マンション検討中さん]

そう言えば消費税って定借の場合はまるっと全体にかかるわけですよね？ 結構大きいなあ

[274: 匿名さん]

てことは減価償却費は高く取れる？
投資としてはアリなんでない？

[275: 匿名さん]

所有権だって土地には消費税はかからないので同じ。定借から権利金など抜いた建物価格は特に高い訳ではない。

[276: 匿名くん]

定期借地の地代が毎月3万円らしいです。広尾や麻布、渋谷でも1万円。

[277: eマンションさん]

地代は土地の所有者の言い値とかあるのでしょうか。

[278: 匿名さん]

パークコート渋谷ザタワーは、75m2で月25,000円くらいです。自治体だから割安と考えると、民間で3万円はいいとこ？

[279: マンション検討中さん]

>>278 匿名さん
PC渋谷ザ・タワーって地代は全額前払じゃなかったっけ？月払の地代ありましたっけ？

[280: 通りがかりさん]

そうですよね。しかも加賀町の地代は3年見直し。そもそも高く地下の上昇リスクまで負わされる。販売価格は所有権と変わらず、購入者に定期借地の経済的合理性があるのか疑問。この物件はミスプライスかも。

[281: 検討板ユーザーさん]

そうですか。地代月3万円で70年支払うと坪単価は販売価格と合算して約570万円。(地価が上昇すればこれ以上)。しかも70年後の価値はゼロ。定期借地の経済的メリットは所有権よりも安いことのはず。支払総額が所有権と同じで価値がゼロとなることが確定している物件を買う理由を知りたいです。そもそもどういう企画なのでしょうか？地主NTT さまの小作人にはなりたくないです。

[282: 匿名さん]

>>279 マンション検討中さん

前払い2100万円を70年でならした月額です。前払いなので、インフレリスクはありません。

[283: 評判気になるさん]

加賀町の地代は3年見直し。定期借地権契約に明記するらしいです。地価が下がるといいですね。一括前払いにすると誰も買わないので、工夫されたのでしょうか。

[284: 匿名さん]

地価が下がるような立地は、それはそれで定借立地としては問題かと。
定借の最大のメリットは、地主が絶対に手放したくない好立地に初期費用が安く住めること。

[285: 通りがかりさん]

>>282 匿名さん
デフレリスクはありますね

[286: 匿名さん]

世の中、ゼロリスクは存在しません。何かしらのリスクがあるのは自明なこと。自明なことを指摘するだけでは意味をなさず、リスクの大きさを評価して初めて意味をなします。人はリスクの大きさで意思決定するものだから。

[287: eマンションさん]

要するに高すぎる物件なのです。

[288: 買い替え検討中さん]

そこまでの立地でもないのにね。

[289: eマンションさん]

定期借地権のデメリットとか今までの分譲例とか購入検討者は情報集めますから、唯一のメリットである価格が高いとあっては、なかなか売れていかないように思います。まだ値段確定ではないらしいですが、少し購入者の目線に立ち返って考えてもらいたいです。

[290: eマンションさん]

そういえば、NTT所有の定期借地権マンションの事例って、ご存知の方いらっしゃいますか。

[291: 通りがかりさん]

>>290 eマンションさん
ブランズシティ世田谷中町？

[292: eマンションさん]

291さん。さっそく教えていただきありがとうございます！調べたところ、地代はここと似たくらいで、分譲価格が周辺の所有権と同じくらいで、アクセスが良くなかったことから、販売は難渋していたように見ました。
また、少し前のパークホームズ南麻布ザレジデンスもNTT社宅跡地の定借だったみたいですね。2013年で時期が違うのですけど、平均坪単価286万、地代は75平米で7500円/月くらいのようでした。地代は見直されたりするのかもしれませんが、ここまで差が出るものでしょうか。

[293: マンコミュファンさん]

南麻布であればリーズナブルな価格設定ですね。本物件は考えれば考えれるほど購入する合理性がなくなる、と言っては言い過ぎでしょうか。

[294: 買い替え検討中さん]

ポジトークが最近少ないぞ！がんばれ。

[295: 検討板ユーザーさん]

それすらできないのでしょうか。。。。

[296: マンション検討中さん]

なぜネガを言い続けるのか。。。まあ業者なんでしょう。

[297: 買い替え検討中さん]

定借でも過去の物件と比べて高いとか、きちんと論証であって、
ネガじゃないでしょ。

[298: eマンションさん]

注目度も高い物件だったので、みんなの期待は大きかったのでしょう。証明のしようがありませんが、私も業者ではなく購入検討者です。
定期借地権物件は買ったことがないことと、最近の分譲価格高騰の中で、妥当性将来性があるのかどうか、皆様と相談していきたいです。

[299: 周辺住民さん]

DNPが大工事をしています。印刷工場らしいですが、詳細が全くわかりません。印刷工場は土壌汚染が心配です。かなり深く掘っているのでまた高層ビルなのでしょうか。市ヶ谷の杜といわれるだけで、何ができるのかもわからずに購入しなければいけないのでしょうか。ポジトーク、プリーズ。

[300: 通りがかりさん]

>>299 周辺住民さん
「大日本印刷市谷工場整備事業」で検索すると環境影響評価書案のあらましのPDFがヒットします。
これを見ていただくと、整備計画や日影など周辺への影響がよく分かると思います。
既にご存知のことばかりでしたらごめんなさい。

[301: マンション検討中さん]

こんなことならプラウドにしておけば良かった
断念

[302: マンション検討中さん]

さすがに評価書案では購入はできません。計画も大幅遅延、変更しているようです。販売会社からきちんとした説明はありましたか。

[303: マンション検討中さん]

近隣住民ですが、DNPは建物・敷地のデザインや周辺道路整備への取り組みが素晴らしく、散歩していて気持ち良いエリアです。そりゃ市ヶ谷一体の大地主ですから自分の土地の価値をしっかり高める努力をされます。検討中の方は現地に赴けば閑静で落ち着いた雰囲気がわかると思います。

この物件で唯一気になるのは隣が学校のグラウンドで、土日もナイターで野球をやってますので、部屋の向きによっては眩しくないか、金属バット音が気にならないか、要確認です。

[304: 通りがかりさん]

>>302 マンション検討中さん
販売会社からの説明を書いたところで、「さすがに販売会社からの説明を鵜呑みにはできません。」と返されるのがオチでしょうから、どうぞご自分でDNPに赴くなり何なりご随意にお確かめください。

[305: 職人さん]

DNPの工事について売り手から説明がないことを指摘なさっているだけなのに、八つ当たりされなくても。販売会社さんももうすこしがんばらないと。

[306: マンション検討中さん]

70平米換算で8000万円前後ということでしょうか？
そうなら値段が高すぎます。
駅からかなり歩きますし。

[307: 検討板ユーザーさん]

この立地で坪300代後半だと新築は無理じゃない？
中古のヴィークコートも築8年で坪400弱。
地代が痛いけど、決して高くないと思うけどな。

[308: マンション検討中さん]

>>307 検討板ユーザーさん
でも70年後に価値ゼロになるマンションだからね。比較するのは、なかなか難しいと思います。

[309: eマンションさん]

前の方が計算してくれていましたが、地代が3万で固定として(実際には変動するので更に上がる可能性あり)、35年で1260万、70年で2520万です。70平米で換算すれば、永住する場合の70年では坪単価119万上乗せです。これも加味して考える必要はあるかと思います。

[310: 匿名さん]

いくら待てども説得力のあるポジティブトークなし。まだメリットが理解できない物件です。

[311: 購入経験者さん]

当時パークホームズ南麻布検討してたけど、結局買わなかった。あの頃は定借の評価が今より大分低くて、坪280万でも高いと思っていた層もそれなりにいたんだよ…なので売れ行きは良かったけどそれなりに検討者は考える時間があった。あれからすっかりマーケットが変わったとはいえ、ここに地代を除いて坪400～払うのはちょっと高い印象だなぁ

[312: 匿名さん]

>>309 eマンションさん
え、坪単価がプラス119万円ですか。400万に加えて。

[313: 通りがかりさん]

防衛省があるので加賀町上空は自衛隊の大型ヘリコプターが爆音を立てて飛行するそうです。(私は業者ではありません)。

[314: 通りがかりさん]

>>307 検討板ユーザーさん
所有権で400万円弱でも売れ残りなのに、実質ここは500を超えた借地権でも決して高くないというご意見ですね。

[315: マンション検討中さん]

ヘリはたまに土日の午前中に行き来する程度です。防衛省と機動隊、最強の治安です。

[316: eマンションさん]

坪320-400ちょいくらいの価格帯であって欲しかった。高くするなら南側にもエレベーターつけたり、間取りを大きめ中心にしてゆとりのある形にしたり、それぞれの場所の仕様を上げて欲しかった。

[317: 匿名さん]

>>309 eマンションさん
地代を払う代わりに、固定資産税都市計画税は掛かりませんけどね

[318: 匿名さん]

>>317 匿名さん
（土地の）

[319: 買い替え検討中さん]

最近、試験飛行をしている西麻布や広尾の飛行機音に比べたら、たまの土日のヘリコプター音は何でもないです。

[320: 検討板ユーザーさん]

>>319 買い替え検討中さん
西麻布や広尾の騒音はそんなに酷いのですか？
騒音には慣れが生ずるとはいえ残念ですね

[321: マンション検討中さん]

待ってました！頑張れ超前向きポジトーク。
ヘリ大好き。自衛官・機動隊員大好き。価格以外はなんとでも言える。
税金も地代よりも高ければノープロブレム。

[322: 匿名さん]

町に順位をつけるのは品が無いとは思うが、それでも敢えて「屋敷町」の観点で並べると、ここ市谷加賀町は、東京一とは言い難いがベスト3やベスト5には入るだろう。
松濤、島津山、元麻布には及ばねど、その次のグループには確実に入ってる。
歴史と風格を読み取れる品の良い方々が静かに買っていくのだろう。
割高論を唱える方は残念ながらお呼びでないということ。
文句を言っても何も生まれない。
ご自分に見合った物件に目を向ける方がよほど生産的。

[323: マンション検討中さん]

そうだ！理屈じゃない！気合いだ！ちまちま考えずに買うだけだ。

[324: デベにお勤めさん]

静かに売れる。文句を言う人は客でない。本当に立派です。

[325: 周辺住民さん]

自衛隊は土日営業なのですか。

[326: 周辺住民さん]

自衛隊は土日営業なのですね。

[327: マンション検討中さん]

DNPビルから部屋の中を覗かれそうなので南向きは避けた方が良さそうでがんす

[328: 匿名さん]

>>324 デベにお勤めさん
デベさんから褒められるなんて照れちゃうわ

[329: 買い替え検討中さん]

>>322
＞＞松濤、島津山、元麻布には及ばねど、その次のグループには確実に入ってる。

なんの根拠もないですね。たしかに元々お屋敷町だった事は認めますが、
今や人気や価格という点で埋められない天地の差があるかと思います。

[330: 通りがかりさん]

>>329 買い替え検討中さん

論理性、合理性のある材料がなければ根拠なく情緒に訴えるしかないのでしょう。市場原理軽視の帰結。

[331: 職人さん]

真の賢者は大地主のNTTさまかもしれません。
販売価格7000万円の60%が権利金として4200万円。228戸で95億7600万円。加えて、地代毎月３万円年間36万、70年で2520万円。これも228戸で57億4560万円。権利金プラス地代70年分の合計153億2160万円。敷地面積6797平米で割ると、一平米あたり225万円、坪で744万円。しかも70年後に更地で確実に土地は戻る。

[332: 匿名さん]

>>331 職人さん
まともな経営感覚なら土地を売ってその売却代金を本業に投下しますよね
それを70年なら少なくとも4?5倍にはしないとまともな経営とは言えない
国民の財産をただでゲットしたぬるま湯会社ならではの発想だな

[333: マンション検討中さん]

>>332 匿名さん

経営学をもう少し勉強しなさい。

[334: 匿名さん]

>>333 マンション検討中さん
あなたに学ぶことはないことくらいは分かります

[335: デベにお勤めさん]

元手は「ただでゲット」で、実質ゼロリスクで固めにみてもこれだけ儲かるのであれば嬉しいでしょうね。販売会社より上手かも。借地人は静かに買ってくれるそうですし。

[336: マンション検討中さん]

で、価格表は？

[337: 通りがかりさん]

>>336 マンション検討中さん
地下室で7000万、南向きは1億円以上らしいです。感動。

[338: 匿名くん]

>>336 マンション検討中さん
見るのも時間の無駄です

[339: 匿名さん]

>>338 匿名くん
このスレ見るのも時間の無駄じゃない？

[340: 販売関係者さん]

そうです。終わりにして出直します。

[341: マンション検討中さん]

こちらの物件と二丁目の所有権のウエリスとで価格比較して検討したいです。
タイミングとして難しくなければ、是非お願いしたいところです。

[342: 匿名さん]

>>341 マンション検討中さん
誰に何をお願いしたいのですか？

[343: 口コミ知りたいさん]

>>337 通りがかりさん
70平米換算で、
加賀町ってそんなに高級な場所なんでしょうか
国税庁の路線価みても大したことないですし

[344: 販売関係者さん]

昔から某社巨大印刷工場がある場所を高級というのはかなり無理では

[345: マンション検討中さん]

いいエリアだと思いますけどね。

[346: 匿名さん]

印刷工場なんてこの100年弱の仮の姿
江戸開府以来この地は大名屋敷町
パークハウスになるのは言わば王政復古
やれ駅力だか定借だか些末なことに拘るのは愚の骨頂
王の住まいは王らしく住まうべき

[347: 匿名さん]

>>346 匿名さん
意味不明

[348: 買い替え検討中さん]

ウェリスとは物件属性、ターゲットが違いすぎて比較になりません。

[349: 買い替え検討中さん]

ここは現代の大名のような車通勤の方しか買ってはいけません。
サラリーマン層（下級武士）が住むような地でないという事でしょう。

[350: 名無しさん]

考えれば考えるほど買う理由がなくなる不思議な物件です。取り柄が全くありません。売るためには失敗を認め大幅値下げしかないでしょう。

[351: マンコミュファンさん]

8000から1億の予算があってお金を気にしない人たちが200組くらいみつかるといいですね。

[352: 買い替え検討中]

周囲の雰囲気はいいですね。
駅からの距離と中古相場と比較してどうするかが判断ポイントでしょうか。

[353: 買い替え検討中]

マンマニさんがモデルルーム行かれてますね。
どんな評価をされるのか楽しみです！

[354: マンコミュファンさん]

ウエリスの方に書いてあった、マンションマニアさんの周辺相場みても高いと思うのですけど、土地の価値を考えれば値段は関係ないという流れでしたかね。
定借物件他にも増えていますので、どう考えているのかも含めて、どんな評価されるのか気になりますね。

[355: 匿名さん]

定期借地権だと自己資金はどのくらい必要でしょうか？

[356: 買い替え検討中]

どの部屋を買われるかによるかと思いますが400万円程度あれば諸費用賄えます。
所有権物件とそこまで大きく変わらない印象です。

[357: マンション検討中さん]

地代3万程度のほか、管理費や修繕積立金、解体積立金はどの程度なのでしょうか。どなたかモデルルーム行った方で分かる方いらっしゃいますか？

[358: 検討板ユーザーさん]

広さによるけど地代三万もしないよ
70平米で管理費修繕、解体準備金と地代で五万くらい。

[359: マンション検討中さん]

予定販売価格出てたんですね
販売価格 6,000万円台～16,000万円台（予定）※100万円単位
予定最多価格帯 8,400万円台（予定）※100万円単位
間取り 1LDK～4LDK
専有面積 49.23m2～110.08m2
予想されていたくらいの感じ？
地代、管理費、修繕積立金はどれくらいなんだろうか

[360: マンション比較中さん]

定借悩ましい。ディンクス、定年迄+/-10年、居住+/-25年目度だと有りかなぁ。
それ以外の懸念は学校真横の立地。50分毎のチャイム、運動場の授業・行事、部活。自宅仕事場だと問題か。