ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[2601: 坪単価比較中さん]

>>2598 検討板ユーザーさん

特約つけると引き渡しまでに絶対に売れる売値まで下がってしまう可能性があるので特約なしです。

すべての銀行ではないですが現居の査定書を提出して売れる見通しがあれば買い先行でローン通ります。引き渡しの一定期間前までには媒介契約書か売買契約書の提出が条件ですが。とはいえ、1年以内には売りたいですね。住まない部屋のローン払い続けられませんので。

[2602: 検討板ユーザーさん]

>>2601 坪単価比較中さん
旧住戸を賃貸に出す選択肢はありませんか？
ローンより賃料が大きければ、2年間限定で貸して、並行して2年後の売却の募集も続けるのも良いかと思ったのですが。

[2603: 名無しさん]

>>2591 マンション掲示板さん
2期は値上げですか。強気ですね。

[2604: マンション検討中さん]

テラスやルーバル住戸はあんなに倍率ついていれば値上げも納得ですね。。

先着順は結構なくなりつつあるのでしょうか。。

[2605: 匿名]

>>2591 マンション掲示板さん
物件によると思いますよ。
売れると良いですね！

[2606: 匿名]

>>2602 検討板ユーザーさん
住宅ローンで賃貸は銀行から一括返済の可能性があるので、やめた方が良いですよ。

[2607: 検討板ユーザーさん]

>>2604 マンション検討中さん
今お盆休み中なので、次の休暇明け初日がどうなるかですかね。

[2608: 匿名希望さん]

>>2607 検討板ユーザーさん
先着も後数戸ですよね。

[2609: 口コミ知りたいさん]

現場を見ると結構な高さまで組まれていますが、今は何階相当でしょうか？まだ5階ぐらいでしょうかね。

[2610: マンション検討中さん]

セントラル以外も組まれてましたか？

[2611: マンション検討中さん]

>>2610 マンション検討中さん
東側はまだですが、西、南も組まれていました。

[2612: 検討板ユーザーさん]

今週はコンクリート打設作業のようです。

[2613: 検討板ユーザーさん]

今月のモデルルーム枠はもう31日しか空きがないじゃないですか。

[2614: 口コミ知りたいさん]

>>2613 検討板ユーザーさん
申込予定でしたか？電話すると良いと思います

[2615: 検討板ユーザーさん]

たまたまここに広告として出てきたデュオセーヌ大宮というシニア向けマンションが、色合いなど外観の雰囲気が、第一印象ここと似ている気がしたのですが、このような色合い、外観の建物はよくあるのでしょうか？クリーム色に黒だと珍しくもないのですかね。

いずれも細かく見るとそれぞれ違いますが。

[2616: 検討板ユーザーさん]

>>2614 口コミ知りたいさん

申込予定だと枠を紹介してもらえるのですか？

[2617: 検討板ユーザーさん]

>>2616 検討板ユーザーさん
当日キャンセルがあったときに、急遽枠を当ててもらえる可能性はあります。また、担当者のスケジュール次第ですが、確実に購入する意思が伝われば、時間外で説明してくれたりもするかもしれません。

いずれも事前に電話で聞くのが良いと思います。それか、初回オンライン相談をし、購入に前向きであることを伝えて、MRの予約入れ込むのが良いと思います。

HP上の枠は主に初回向けなので、商談中の人には別の枠もあります。私も第一期のときは、HP記載の枠以外でMRに通うこともありました。

[2618: マンション掲示板さん]

>>2615 検討板ユーザーさん

似てますかね？全然似てないような。そちらの物件は1階部は2色のタイル、2階以降はパネル仕上げです。

同じなのは逆梁構造に見えるとこくらいでしょうか

[2619: 通りすがり]

>>2615 検討板ユーザーさん
ヴィークコート代々木参宮橋とかの方が似てる気がします。

[2620: マンション掲示板さん]

ここの検討者が悩む競合マンションはどこになりますか？

[2621: 坪単価比較中さん]

こちらもブリリアシティ西早稲田と同じ定借物件ですけど、
あちらと違って定借がネック、リセールが不安などのコメントが少ないですね。
こちらのみなさん、永住志向な方が多いのでしょうか。

私は10年くらいで住んでリセールのつもりですが、
エリア最大規模にたいする将来的な評価、近隣の佐土原や納戸町の高い相場水準の支えを背景にそこそこの値段でリセール出来るのではないかと踏んでいます（流石に値上がりは厳しいかも）。

皆さんどうお考えですか？

[2622: 評判気になるさん]

>>2621 坪単価比較中さん
加賀町の中古物件の相場を見て、リセールは期待してないです。

[2623: 検討板ユーザーさん]

ここは市ヶ谷物件と捉えるか、都営大江戸線沿線物件と捉えるかで、リセール評価も変わる気がします。
これまでの加賀町2丁目物件と異なり、本物件は市ヶ谷にも徒歩10分程度の大規模物件なので、比較対象も新築ではパークホームズと見る向きも多いので、市ヶ谷物件と考えれば良い物件だと思います。

[2624: 通りがかりさん]

ここの営業すごいな。
マイナス投稿があるとすぐにフォローしてくる。
スレを営業の担当者が監視してるのか（笑）
お疲れ！

[2625: 匿名]

>>2621 坪単価比較中さん
最悪、購入金額の1割引くらいで売却可能かと思っております。

[2626: 坪単価比較中さん]

よろしければ通りがかりさんのご意見もお伺いしたいです

[2627: マンション掲示板さん]

>>2624 通りがかりさん
営業の担当者ではなく、単なる購入者ではないでしょうか。
それだけ良い物件だと思う人が多いということです。

[2628: 通りがかりさん]

>>2627 マンション掲示板さん
半分くらいが営業の投稿だったりして（笑）
頑張れ営業！

[2629: マンション掲示板さん]

>>2628 通りがかりさん
固定の5、6人程度の人が多く書き込んでいる印象はありますが、営業の人は書き込んではいないと思いますよ。

仮に営業担当者が書き込んでいるのであれば、勤務時間帯の書き込みがなくなるはずです。

[2630: 評判気になるさん]

他社の営業さんが書き込んでいる感じを受けますね。

[2631: 匿名希望さん]

こういう掲示板は匿名性が高いので、難しいですね。とりあえず、冷やかしは不愉快です。

[2632: 評判気になるさん]

>>2623 検討板ユーザーさん
客観的に見て、表記上市ヶ谷駅まで徒歩10分以内の物件に該当しませんし、実際にあの坂を上り下りするとは結構大変なので市ヶ谷物件と見なすのは無理があると思います。

[2633: 匿名希望さん]

>>2632 評判気になるさん
市ヶ谷も南北有楽町線であれば普段使いできるかと思いますし、この近所の人も普通に利用しています。総武線と都営新宿線はやや遠いため普段使いは大変というのであれば、理解はできます。

[2634: 通りがかりさん]

色々ネガられてるけど、コロナ禍にあっても販売順調だし、とりあえず周辺住民や他社営業はド無視していきましょう。

[2635: マンション検討中さん]

加賀町2丁目の物件は市ヶ谷まで15分以上だから、都営大江戸線物件は間違いないですね。

[2636: 通りがかりさん]

定期借地権でこの価格は高すぎます
リセールは金融情勢によって大きく左右されるので何とも言えませんが10年後に2?3割程度は減価すると見ておくのが安全です

[2637: マンション検討中さん]

>>2636 通りがかりさん

何を根拠に高すぎますと言い切れますか？

[2638: 買い替え検討中さん]

いくらなら適正なんでしょうか…

[2639: 坪単価比較中さん]

いずれにせよ、楽しみですね。竣工後の推移が

もし10年後2?3割減価するなら絶対に買いますね。賃貸で回しても利回りめちゃ取れますからね

[2640: マンション掲示板さん]

>>2635 マンション検討中さん
市谷加賀町2丁目と言っても、北西側と南東側では違うと思いますよ。北西側であれば牛込柳町物件ですし、南東側であれば、牛込柳町と市ヶ谷の中間です。

[2641: 通りがかりさん]

>>2634 通りがかりさん
この物件の一部の購入者と営業、ちょっと怖いよ?

[2642: 通りがかりさん]

>>2641 通りがかりさん
どのあたりが怖いですか？

[2643: 匿名希望さん]

購入者は契約者スレ作ってそっちでやればいいんじゃない。

[2644: 契約済みさん]

作りましたよー

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/663852/

[2645: マンション検討中さん]

>>2639 坪単価比較中さん
10年と言わずコロナの影響が表面化したらすぐに二割減ありますよ。

新築プレミアム:5％（これくらいはありますよね？）
住宅ローン減税差額:4%（ペアローン40万×10年）
仲介手数料:3％
コロナによる影響:10%（適当ですが妥当な範囲かと）

[2646: 匿名さん]

>>2645 マンション検討中さん

まあそれを言ったらどこも一緒かと。物件個別の話じゃないですよね

[2647: マンション検討中さん]

仲介手数料3%も払う人いるんですね。

[2648: 匿名希望さん]

>>2643 匿名希望さん
そういう問題ではないでしょう。

[2649: 通りがかりさん]

>>2646 匿名さん
そうですね。同時期に買い替えをするのであれば、特にコロナにより影響は他の物件も下がっているわけで、考慮外でも良さそうです。

[2650: 評判気になるさん]

>>2649 通りがかりさん
考慮外ということではないのでは？タワマンほどではないものの引き渡しまで一年以上ありますし、今新築を買うというリスクですよね？一次取得者にとっては影響大きいですよ？足下、中古は新築よりもコロナリスク織り込んでるように見えるので、影響なしと言い切るのは少々強引なのでは？

[2651: 通りがかりさん]

>>2650 評判気になるさん
供給側が、供給量を調整し、新築価格が著しく下落しないようにするのではないでしょうか。今後、長期在庫となれば値引きせざるを得ないですが。

このマンションについて、コロナリスクを負って今契約するのと、竣工後21年11月に買うのと、どちらが良いかという話ですか？

どの部屋でも良いのであれば、後者が良いかと思いますし、また、ここ以外のマンションでも良いのであれば、様子見の方が良いかもしれませんね。

このエリア、このマンション一択なのであれば、買わない選択肢はないでしょう。早く購入して、条件の良い部屋を手にした方が良いです。

[2652: 匿名]

>>2632 評判気になるさん
ちょっとした坂がある都心の町に住んだことが3年ありますが、もう坂は歩きたく無いと思いました。こちらの物件、市ヶ谷から歩きましたが、大変だったので、購入は見送りました。

[2653: 匿名]

>>2638 買い替え検討中さん
中古の相場を確認するのが良いかと思いますよ。ただ、こちらは、借地を考慮して、5%から10%くらい値引いた額でか考えると適正な値段かと思います。

[2654: 匿名希望さん]

>>2652 匿名さん
そうですか、このマンションに永住するのであれば、坂道が辛くならないよう体力をつけておいた方が良さそうですね。

[2655: 匿名希望さん]

>>2650 評判気になるさん
頭金を入れずにフルローンを組む場合だと、コロナ禍においては、取得直後から不動産の価値がローン残高を下回る可能性があり、今後の売却に備えて追加のキャッシュを用意しておく必要があるということでしょうか？
万が一、急遽売却することになれば、差額の支払いを求められ事になり、キャッシュがないのであれば、他のローン(住宅ローンに比べて金利高い)を組まないといけないと。

コロナリスクが10%であるのであれば、頭金は最低10%入れておくか、同等のキャッシュを預金等で保有しておくと安心ですかね。(他のリスクまでカバーするのであれば20%？)

他方、将来的に、リストラ、転職、病気、家族構成の変化などあらゆる状況が生じても、ローン返済が可能であり、永住予定であるのであれば、特段コロナリスクとは無縁ですかね。

急いで売却する必要がない場合は、時間をかけて高値で売却を待つか、景気が上向き再び不動産価格が上昇する局面を待つと良いので、特段コロナリスクはなさそうですね。

[2656: 通りがかりさん]

>>2647 マンション検討中さん

普通は何%なのですか

[2657: マンション検討中さん]

>>2656 通りがかりさん

情報弱者って辛いですね。大手でも手数料なんて客見て設定しますからね。

[2658: 通りがかりさん]

>>2645 マンション検討中さん

とりあえず適当な設定ということであまり有益でない情報ということは良く分かりました。

[2659: 評判気になるさん]

>>2658 通りがかりさん

適当な設定ですが大きくずれてはないんじゃないですか？

[2660: マンション検討中さん]

>>2657 マンション検討中さん
嫌味な人だねぇ

[2661: 通りがかりさん]

>>2659 評判気になるさん

ちなみにコロナによる影響10パーセントってなんですか？既に顕在化している数値ですか？こんなの良く書けるなと思います。あ、匿名だから適当なこと書けるのか。笑

[2662: マンション掲示板さん]

>>2661 通りがかりさん
真面目な話、これを示すデータがあったら提示して欲しいです。今は中古市場の動きが滞っているようですが、変わらないのか下がっているのか。新築は成約件数が減り、価格は上がっていますよね。

[2663: 通りがかりさん]

>>2662 マンション掲示板さん

直近では、中古も件数が減って成約単価上がってますね。適当に10パーセント下がるとか本当に匿名とはいえ、酷すぎですね。この物件をネガティブな方向に持っていきたいのは別として、嘘や適当な情報流すのはあり得ないと思います。情報開示請求します。

https://www.jutaku-s.com/news/id/0000027531

[2664: マンション掲示板さん]

>>2663 通りがかりさん
情報をありがとうございます。なかなか、これを引き当てられずにいました。

[2665: 通りがかりさん]

>>2664 マンション掲示板さん

レインズのデータなので、嘘の情報ではないと思いますよ。匿名掲示板で変な嘘や恣意的な情報流れますが、流されないようにしましょう。

[2666: マンション掲示板さん]

>>2665 通りがかりさん
私は、ここに決めてからも相変わらずsuumoをチェックしていますが、中古が下がっている感じがなかったものですから、納得します。個人的な問題で中古が下がっているかどうかで争っているものですから、先程のデータは参考になりました。ありがとうございます。

[2667: 匿名]

>>2654 匿名希望さん
体力とかの話ではなく、面倒なんですよね。長く住めば住むほど、言っていることが良く分かると思いますよ。

[2668: 匿名]

>>2656 通りがかりさん
中古物件を売る時、買う時に支払う仲介手数料だと思ったのですが、物件の3%を不動産屋に払わないといけないですよ。だいたい値下げしないですよ。

[2669: マンション検討中さん]

>>2666 マンション掲示板さん

ヒント:不動産価格は遅効性

[2670: マンション掲示板さん]

>>2668 匿名さん
上限が、3％＋6万円と決められていますね。大抵すこし割り引くようですが。

[2671: マンション掲示板さん]

>>2669 マンション検討中さん
それは理解しているつもりです。

[2672: マンション検討中さん]

>>2669 マンション検討中さん
ヒントじゃないじゃん。自分なりの答えを言っちゃってるじゃん。

[2673: マンション検討中さん]

>>2663 通りがかりさん
情報開示請求に期待してますね。どうなったかも是非ここで報告してくださいよ！

[2674: 匿名希望さん]

>>2667 匿名さん
私はこの近辺に10年近く住んでおり、今回このマンションに移る予定です。坂もほぼ毎日利用していますが、少なくとも今の段階ではそのように感じることはないです。

50、60になると面倒になるのでしょうか？

[2675: マンション掲示板さん]

>>2670 マンション掲示板さん

あなた、これまで取引したことあるの？何回も物件売買したけど、一回しか引いてもらったことないわ。

半額業者とか無料業者とかもあるけどそれも良し悪しだよね。交渉とかネットワークが弱いこともあるし。気持ちよく満額手数料払って思い切り交渉してもらったり、高く売ってもらったりするほうがずっといいよ。

[2676: 匿名さん]

>>2669 マンション検討中さん

それがなんで10パーセント下がるになるんですか？大きく外してないとまで言えるんですか？コロナ禍にあって新築も中古も成約件数減って成約単価上がってるんですけど。

[2677: 検討版ユーザーさん]

>>2675 マンション掲示板さん
昨年4月まで所謂財閥系子会社の仲介会社にて従事しておりましたが、不動産会社として喉から手が出るほど欲しい物件は当たり前に半額までなら手数料値引きしてでも仕事取りにいきました。また、良く手数料の構造などご存知の方から契約前に専任媒介契約を条件に値引きを引き出されたことはあります。
3%払うものだと固定観念持たれている方は多くいらっしゃるのは事実ですし、仲介業は大した仕事してないのに頂けるのは有難いと思っておりました。

[2678: マンション掲示板さん]

>>2675 マンション掲示板さん
この視点を意識したことはありませんでしたが、中古の取引では、仲介会社は、売主、買主、双方から手数料を頂くのですね。どちらにも良い顔をしなければならないとは結構な仕事です。

[2679: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2680: マンション検討中さん]

なんか急に雰囲気が荒れてきましたね。

[2681: マンション掲示板さん]

>>2680 マンション検討中さん
不動産業界の負の面でしょうね。

[2682: eマンションさん]

前々から絡んできた近隣住民やこの物件の販売が順調だからか他社営業が書き込んでいるのが掲示板が荒れてきた要因でしょう。

前に誰かが書いていたように無視しましょう。

[2683: 匿名さん]

たいした物件ではないですが、安いだけで売れていたんですけどね。

[2684: マンション検討中さん]

2期はいつごろでしょうか？
先着順住居がある程度なくなって、年明けくらいのスケジュールですか？

[2685: マンション検討中さん]

>>2684 マンション検討中さん

狙っている部屋がありますが、2期までは出してくれないですよね？

[2686: 検討板ユーザーさん]

9月上旬に第1期2次をやったとして、11月くらいじゃないですか？
年明けに第2期2次であとは先着順になる気がします。
新規の来訪が絶えないので、第2期までにはかなり検討者が溜まってそうですね。

[2687: マンション検討中さん]

>>2686 検討板ユーザーさん
なるほど。
今検討中の方で2期待ちの方もいますか？
なるべくなら、間取り、向き、階数など、理想に近いものがよく、今出ている中だと悩ましいんですよね。
もっとも、2期で売り出し価格が上がるのであれば他も検討しますが。

[2688: 通りがかりさん]

国税庁路線価平米当たり70万円
公示価格換算で平米当たり87万5千円
一般借地権割合70パーセントなので定期借地権割合は設定時にその四分の一程度でその後は契約期間終了までゼロに近づいていきます。
建物代金と定期借地権代金を分けて検討すれば
定期借地権代金が高額な設定となっているかどうか判明します。

[2689: マンション検討中さん]

>>2688 通りがかりさん
そうなのかもしれん。でも事実として安い値段で売られている。例えば所有権で1億するような部屋が定借8000万で売られており、あなたの計算だと定借での相場は7000万なのかもしれんが、近くに比較できる定借新築マンションも無い。1億なら手が出ないが8000万なら手が出る人達が納得した上で(もしくはちゃんと計算しないで)買っているのさ。

[2690: 検討板ユーザーさん]

無視が一番

[2691: eマンションさん]

>>2687 マンション検討中さん
2期で売り出し価格が上がるというより、2期に77平米のやや広めの部屋を残してあるので、価格帯は少し上がるかもしれませんね。1期は70未満も出てましたから。

[2692: 検討板ユーザーさん]

2期で予定していた住戸を第1期2次に前倒しで販売するという話は営業の方から聞きました。
具体的な住戸は分かりませんが、第1期1次で想定以上に売れてしまったセントラルの西向きや南向き3Lが可能性高いと。

[2693: eマンションさん]

>>2682 eマンションさん
他社の営業が書き込むことなんてありますかね？
他社の悪評を書いたからと言って、自社の契約につながるとは限らないですし、書き込む動機が不明です。査定が良くなるわけではないですし。

むしろ、他社の悪評を書き込みしていることが発覚したときのリスクの方が大きいと思います。まともな会社であれば、譴責などの懲戒処分もあるのではないでしょうか。

[2694: 匿名さん]

>>2693 eマンションさん

だとすると？？
今後は無視していきましょう。

[2695: eマンションさん]

>>2694 匿名さん
実はここの物件の購入希望者の書き込みではないかと思っています。

そもそも、この物件に興味がなければ、頻繁にこのスレにアクセスしないですし、希望住戸について抽選になると競合関係にあるわけで、あえて悪評を書き込むことで、できる限りライバルは減らしたいのかと。

無視することは同意です。

[2696: 匿名さん]

>>2694 匿名さん
だとすると?
近隣だって自分たちの住んでるところ悪く言わないだろうね。
ただ買えなくて妬んでる人かなぁ

[2697: 匿名さん]

自分が住んでるとこより新しいマンションが出来て盛り上がってるから、疎ましく思っている近隣住民の仕業だと思います。
加賀町というより、この物件単体への発言が散見されます。
どちらにせよ、無視していきましょう。

[2698: 匿名さん]

>>2697 匿名さん
ないかな。だって誰も住まないゴーストマンションが近所や近辺にあるより、売れて人が入ってる方が誰だっていいでしょう。
買えなくて諦めた人は執着するよね

[2699: 匿名希望さん]

>>2698 匿名さん
1期1次で抽選落ちした人も可能性ありますね。

[2700: 匿名さん]

買いたい時が買い時とありますが、これ見ると思いますね。

https://tousinojikan.com/mansion_kakaku_suii/