ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[2564: 名無しさん]

>>2563 検討板ユーザーさん
窓が少なく建築基準法的に部屋と呼べないものをサービスルームと呼びます。

[2565: マンション検討中さん]

窓がない部屋も洋室とサービスルームで別れていますが、それは広さの違いでしょうか。

[2566: 匿名さん]

>>2565 マンション検討中さん
ここに書き込むくらいなら、ググった方が早いって
自分で調べようって発送ないのかしらん

[2567: 名無しさん]

>>2565 マンション検討中さん
リビングに面して引戸なら、洋室にカウントできます。

[2568: 名無しさん]

>>2566 匿名さん
意外とハードルが高いのでは？
あと、C60-E,F,Hのサービスルームは、クローゼットはありますがエアコンを取り付けることはできません。

[2569: マンション検討中さん]

>>2566 匿名さん
度々その語尾を使う方が見受けられますが
同一人物ですかね。笑

[2570: マンコミュファンさん]

自分で調べてどこに送るのですかね？
発送とは？

[2571: 名無しさん]

>>2570 マンコミュファンさん
発想、ですよね。

[2572: マンコミュファンさん]

>>2570 マンコミュファンさん
文脈から変換間違いであることわかるでしょう。

[2573: マンション掲示板さん]

マンションや周辺地域に何の関係も無い無意味な書き込みは、もう無視しませんか？
どうせ荒らし目的か、単なるかまってちゃんでしょうから。

[2574: 評判気になるさん]

>>2566 匿名さん
すいません、建築基準法について知識がないので質問させてもらいました。

適用条文を調べていたのですが、
建築基準法
第2条
四　居室　居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室をいう。

と定義され、採光の基準(第28条第2項)と換気の基準(第28条第3項)がある。ただし、引戸は、第28条第4項の例外規定があるということでしょうか。

また、
第二十八条　住宅、学校、病院、診療所、寄宿舎、下宿その他これらに類する建築物で政令で定めるものの居室（居住のための居室、学校の教室、病院の病室その他これらに類するものとして政令で定めるものに限る。）には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、住宅にあつては七分の一以上、その他の建築物にあつては五分の一から十分の一までの間において政令で定める割合以上としなければならない。ただし、地階若しくは地下工作物内に設ける居室その他これらに類する居室又は温湿度調整を必要とする作業を行う作業室その他用途上やむを得ない居室については、この限りでない。
２　居室には換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、二十分の一以上としなければならない。ただし、政令で定める技術的基準に従つて換気設備を設けた場合においては、この限りでない。
４　ふすま、障子その他随時開放することができるもので仕切られた二室は、前三項の規定の適用については、一室とみなす。

とあります。
例えば、C-60A2の部屋は、サービスルーム5畳は、引戸となっておりリビングと1室で判定されるのかと思いますが、どの要件に当てはまらず(どのような計算で)、居室判定されていないのでしょうか？

[2575: 名無しさん]

>>2574 評判気になるさん
良い質問ですね。
C-60AとBで何が違うのか、私も分かりません。

[2576: マンション検討中さん]

モデルルームの予約はいっぱいですが、契約締結に至っているお部屋は多くなさそうですね？

[2577: 名無しさん]

>>2576 マンション検討中さん
いまは先着順か、1期2次しかありませんからね。

[2578: マンション検討中さん]

>>2574 評判気になるさん
まあ素人じゃわからないレベルの基準なんじゃない？詳しく知りたければMRで聞くといいよ。
全く同じ間取りでも階層によって洋室になったりサービスルームになったりすることもあるし。
つかそんなに気にすることじゃなくない？

[2579: 評判気になるさん]

ここってあまり生活感ないイメージですが、買い物ってどこになるんですかね。福太郎かまいばす？まさか佐内坂のほうのマルエツ？

[2580: マンション掲示板さん]

>>2579 評判気になるさん

牛込柳町駅前のよしやでしょう

[2581: 評判気になるさん]

>>2578 マンション検討中さん
万が一、居室なのにサービスルーム扱いだったり、その逆だったりした場合、後々、不利益を被るおそれもあるので、法に照らして適切であるか理解しておきたいと思いまして。

複雑な判断が入るのであれば、プロであっても誤るリスクはゼロではないかと。

[2582: 匿名希望さん]

>>2579 評判気になるさん
牛込神楽坂のキッチンコートですかね

[2583: 匿名希望さん]

>>2579 評判気になるさん
牛込中央通りには、クリエイトや三徳もあります。

[2584: 名無しさん]

>>2581 評判気になるさん
是非MRで聞いて頂きたいと思います。不動産業界は、素人ご関わることが多いのに業界用語が多くあり、理解できないことも多いです。C-60AとBは反転しているだけなのに、なぜ片や洋室で片やサービスルームなのか分かりません。

[2585: 匿名希望さん]

>>2579 評判気になるさん
公式ホームページのロケーションのページに最寄りの商業施設まとまっていますよ。

[2586: 匿名さん]

>>2584 名無しさん
採光が基準に達していかどうかです。サービスルームは（昔は納戸と表記していましたが）建築基準法上　採光基準に満たないことを意味します。

[2587: マンション掲示板さん]

>>2579 評判気になるさん
まいばす、ウエルシア、もしくは牛込神楽坂のキッチンコート（京王）、牛込柳町のよしや、若松河田のほうまでいくとサミットがあります。
いずれも食品スーパーで単価高めです。イトーヨーカ堂のような総合スーパーはありません。

ただ牛込柳町のよしやは階段のみの3階構造なので非常に使いにくいです。

[2588: 匿名希望さん]

>>2587 マンション掲示板さん
自転車利用可能であれば、若松河田まで行くとサントクとライフ、坂を下り飯田橋の方へ行くと肉のハナマサ、神楽坂駅の方には業務スーパー、四谷駅は、コモレ四谷内にライフがあります。

[2589: 匿名さん]

>>2586 匿名さん
https://kakunin-shinsei.com/calculation-lighting/
こういうhpなど見てなんとなく理解できるような気がしますが、建築基準法は意外に奥が深いのですね。

[2590: マンション検討中さん]

コロナの影響で、新築マンションや中古マンションの市場はどのようになるのでしょうか。
大きい買い物なので、先行き不透明な中、悩みます。

[2591: マンション掲示板さん]

>>2590 マンション検討中さん

ずばり誰も分かりません。ここも二期から値上げすると営業が言ってましたが、反響なければ価格調整当然するでしょうしリセールも定かではないです。

待てば安くなるかもしれませんが、安くなるかもわかりませんし中古の出物がいいタイミングで出るかも分かりません。

そんな私は一期でこちらの物件買いましたが、目下悩みは今の物件が来年の今頃から冬にかけて期待通り売れるかどうか。金額次第で買える家具のグレードが大きく変わります泣

[2592: 匿名希望さん]

>>2590 マンション検討中さん
将来のことは誰にもわかりませんし、それは今だけではなく将来にも言えることです。1年前コロナの影響があるとは誰も想像していませんでしたし。

将来のことを気にしすぎると、いつまでたってもマンションの購入はできないと思います。
ここに限らず、気にいる物件、部屋を見つけたら購入するのが良いと思います。同じような物件は、しばらく出てこない可能性もありますよ。その時になってあのとき買っておけば良かったと後悔しても遅いです。

確かに将来価格が下がることもあるかもしれませんが、気に入った物件であれば、それは許容できるのではないでしょうか。将来価格が下がったとしても、住みたいと思える物件を購入すれば良いです。そこまで気にいる物件ではないのであれば、そこは購入すべきではないでしょう。

また景気には波があります。絶対に○年後売却しないといけないということがなければ、また上昇する局面で売却することもできます。

[2593: 検討板ユーザーさん]

全く同じ間取りでも階数が違うと彩光に差がでるので2LDK＋Sと3LDKになるそうです
検索サイトで3LDKを選択すると前者は弾かれてしまうのでリセールには差が出るかもしれません

[2594: 名無しさん]

>>2589 匿名さん
確かにC 60A2は、南からの採光が他より少なそうです。ここのサービスルームは自然光的には暗いのですね。

[2595: 名無しさん]

>>2591 マンション掲示板さん
それは気がかりですね。心中お察しします。

[2596: マンション検討中さん]

>>2591 マンション掲示板さん
うちも買い替えなので、来年の今頃がどうなっているか不透明な中、難しいなと感じました。
年内から売りに出して住み替えまでの数ヶ月賃貸にすることも視野に入れたほうが良いかなぁとも考えています。

[2597: マンション検討中さん]

ダブルローンで審査通るなんてすごいですね。
もし現マンションが売れなくても暫くは支障ないのでしょうか。

[2598: 検討板ユーザーさん]

>>2597 マンション検討中さん
買い替えの特約ではないですか？

[2599: 通りすがり]

>>2596 マンション検討中さん
うちもしばらくダブルローンです。利益は期待してませんが損なく売れればいいのですが。

[2600: マンション検討中さん]

今ならまだ高く売れるので、売ってしまうのもありですね。

[2601: 坪単価比較中さん]

>>2598 検討板ユーザーさん

特約つけると引き渡しまでに絶対に売れる売値まで下がってしまう可能性があるので特約なしです。

すべての銀行ではないですが現居の査定書を提出して売れる見通しがあれば買い先行でローン通ります。引き渡しの一定期間前までには媒介契約書か売買契約書の提出が条件ですが。とはいえ、1年以内には売りたいですね。住まない部屋のローン払い続けられませんので。

[2602: 検討板ユーザーさん]

>>2601 坪単価比較中さん
旧住戸を賃貸に出す選択肢はありませんか？
ローンより賃料が大きければ、2年間限定で貸して、並行して2年後の売却の募集も続けるのも良いかと思ったのですが。

[2603: 名無しさん]

>>2591 マンション掲示板さん
2期は値上げですか。強気ですね。

[2604: マンション検討中さん]

テラスやルーバル住戸はあんなに倍率ついていれば値上げも納得ですね。。

先着順は結構なくなりつつあるのでしょうか。。

[2605: 匿名]

>>2591 マンション掲示板さん
物件によると思いますよ。
売れると良いですね！

[2606: 匿名]

>>2602 検討板ユーザーさん
住宅ローンで賃貸は銀行から一括返済の可能性があるので、やめた方が良いですよ。

[2607: 検討板ユーザーさん]

>>2604 マンション検討中さん
今お盆休み中なので、次の休暇明け初日がどうなるかですかね。

[2608: 匿名希望さん]

>>2607 検討板ユーザーさん
先着も後数戸ですよね。

[2609: 口コミ知りたいさん]

現場を見ると結構な高さまで組まれていますが、今は何階相当でしょうか？まだ5階ぐらいでしょうかね。

[2610: マンション検討中さん]

セントラル以外も組まれてましたか？

[2611: マンション検討中さん]

>>2610 マンション検討中さん
東側はまだですが、西、南も組まれていました。

[2612: 検討板ユーザーさん]

今週はコンクリート打設作業のようです。

[2613: 検討板ユーザーさん]

今月のモデルルーム枠はもう31日しか空きがないじゃないですか。

[2614: 口コミ知りたいさん]

>>2613 検討板ユーザーさん
申込予定でしたか？電話すると良いと思います

[2615: 検討板ユーザーさん]

たまたまここに広告として出てきたデュオセーヌ大宮というシニア向けマンションが、色合いなど外観の雰囲気が、第一印象ここと似ている気がしたのですが、このような色合い、外観の建物はよくあるのでしょうか？クリーム色に黒だと珍しくもないのですかね。

いずれも細かく見るとそれぞれ違いますが。

[2616: 検討板ユーザーさん]

>>2614 口コミ知りたいさん

申込予定だと枠を紹介してもらえるのですか？

[2617: 検討板ユーザーさん]

>>2616 検討板ユーザーさん
当日キャンセルがあったときに、急遽枠を当ててもらえる可能性はあります。また、担当者のスケジュール次第ですが、確実に購入する意思が伝われば、時間外で説明してくれたりもするかもしれません。

いずれも事前に電話で聞くのが良いと思います。それか、初回オンライン相談をし、購入に前向きであることを伝えて、MRの予約入れ込むのが良いと思います。

HP上の枠は主に初回向けなので、商談中の人には別の枠もあります。私も第一期のときは、HP記載の枠以外でMRに通うこともありました。

[2618: マンション掲示板さん]

>>2615 検討板ユーザーさん

似てますかね？全然似てないような。そちらの物件は1階部は2色のタイル、2階以降はパネル仕上げです。

同じなのは逆梁構造に見えるとこくらいでしょうか

[2619: 通りすがり]

>>2615 検討板ユーザーさん
ヴィークコート代々木参宮橋とかの方が似てる気がします。

[2620: マンション掲示板さん]

ここの検討者が悩む競合マンションはどこになりますか？

[2621: 坪単価比較中さん]

こちらもブリリアシティ西早稲田と同じ定借物件ですけど、
あちらと違って定借がネック、リセールが不安などのコメントが少ないですね。
こちらのみなさん、永住志向な方が多いのでしょうか。

私は10年くらいで住んでリセールのつもりですが、
エリア最大規模にたいする将来的な評価、近隣の佐土原や納戸町の高い相場水準の支えを背景にそこそこの値段でリセール出来るのではないかと踏んでいます（流石に値上がりは厳しいかも）。

皆さんどうお考えですか？

[2622: 評判気になるさん]

>>2621 坪単価比較中さん
加賀町の中古物件の相場を見て、リセールは期待してないです。

[2623: 検討板ユーザーさん]

ここは市ヶ谷物件と捉えるか、都営大江戸線沿線物件と捉えるかで、リセール評価も変わる気がします。
これまでの加賀町2丁目物件と異なり、本物件は市ヶ谷にも徒歩10分程度の大規模物件なので、比較対象も新築ではパークホームズと見る向きも多いので、市ヶ谷物件と考えれば良い物件だと思います。

[2624: 通りがかりさん]

ここの営業すごいな。
マイナス投稿があるとすぐにフォローしてくる。
スレを営業の担当者が監視してるのか（笑）
お疲れ！

[2625: 匿名]

>>2621 坪単価比較中さん
最悪、購入金額の1割引くらいで売却可能かと思っております。

[2626: 坪単価比較中さん]

よろしければ通りがかりさんのご意見もお伺いしたいです

[2627: マンション掲示板さん]

>>2624 通りがかりさん
営業の担当者ではなく、単なる購入者ではないでしょうか。
それだけ良い物件だと思う人が多いということです。

[2628: 通りがかりさん]

>>2627 マンション掲示板さん
半分くらいが営業の投稿だったりして（笑）
頑張れ営業！

[2629: マンション掲示板さん]

>>2628 通りがかりさん
固定の5、6人程度の人が多く書き込んでいる印象はありますが、営業の人は書き込んではいないと思いますよ。

仮に営業担当者が書き込んでいるのであれば、勤務時間帯の書き込みがなくなるはずです。

[2630: 評判気になるさん]

他社の営業さんが書き込んでいる感じを受けますね。

[2631: 匿名希望さん]

こういう掲示板は匿名性が高いので、難しいですね。とりあえず、冷やかしは不愉快です。

[2632: 評判気になるさん]

>>2623 検討板ユーザーさん
客観的に見て、表記上市ヶ谷駅まで徒歩10分以内の物件に該当しませんし、実際にあの坂を上り下りするとは結構大変なので市ヶ谷物件と見なすのは無理があると思います。

[2633: 匿名希望さん]

>>2632 評判気になるさん
市ヶ谷も南北有楽町線であれば普段使いできるかと思いますし、この近所の人も普通に利用しています。総武線と都営新宿線はやや遠いため普段使いは大変というのであれば、理解はできます。

[2634: 通りがかりさん]

色々ネガられてるけど、コロナ禍にあっても販売順調だし、とりあえず周辺住民や他社営業はド無視していきましょう。

[2635: マンション検討中さん]

加賀町2丁目の物件は市ヶ谷まで15分以上だから、都営大江戸線物件は間違いないですね。

[2636: 通りがかりさん]

定期借地権でこの価格は高すぎます
リセールは金融情勢によって大きく左右されるので何とも言えませんが10年後に2?3割程度は減価すると見ておくのが安全です

[2637: マンション検討中さん]

>>2636 通りがかりさん

何を根拠に高すぎますと言い切れますか？

[2638: 買い替え検討中さん]

いくらなら適正なんでしょうか…

[2639: 坪単価比較中さん]

いずれにせよ、楽しみですね。竣工後の推移が

もし10年後2?3割減価するなら絶対に買いますね。賃貸で回しても利回りめちゃ取れますからね

[2640: マンション掲示板さん]

>>2635 マンション検討中さん
市谷加賀町2丁目と言っても、北西側と南東側では違うと思いますよ。北西側であれば牛込柳町物件ですし、南東側であれば、牛込柳町と市ヶ谷の中間です。

[2641: 通りがかりさん]

>>2634 通りがかりさん
この物件の一部の購入者と営業、ちょっと怖いよ?

[2642: 通りがかりさん]

>>2641 通りがかりさん
どのあたりが怖いですか？

[2643: 匿名希望さん]

購入者は契約者スレ作ってそっちでやればいいんじゃない。

[2644: 契約済みさん]

作りましたよー

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/663852/

[2645: マンション検討中さん]

>>2639 坪単価比較中さん
10年と言わずコロナの影響が表面化したらすぐに二割減ありますよ。

新築プレミアム:5％（これくらいはありますよね？）
住宅ローン減税差額:4%（ペアローン40万×10年）
仲介手数料:3％
コロナによる影響:10%（適当ですが妥当な範囲かと）

[2646: 匿名さん]

>>2645 マンション検討中さん

まあそれを言ったらどこも一緒かと。物件個別の話じゃないですよね

[2647: マンション検討中さん]

仲介手数料3%も払う人いるんですね。

[2648: 匿名希望さん]

>>2643 匿名希望さん
そういう問題ではないでしょう。

[2649: 通りがかりさん]

>>2646 匿名さん
そうですね。同時期に買い替えをするのであれば、特にコロナにより影響は他の物件も下がっているわけで、考慮外でも良さそうです。

[2650: 評判気になるさん]

>>2649 通りがかりさん
考慮外ということではないのでは？タワマンほどではないものの引き渡しまで一年以上ありますし、今新築を買うというリスクですよね？一次取得者にとっては影響大きいですよ？足下、中古は新築よりもコロナリスク織り込んでるように見えるので、影響なしと言い切るのは少々強引なのでは？

[2651: 通りがかりさん]

>>2650 評判気になるさん
供給側が、供給量を調整し、新築価格が著しく下落しないようにするのではないでしょうか。今後、長期在庫となれば値引きせざるを得ないですが。

このマンションについて、コロナリスクを負って今契約するのと、竣工後21年11月に買うのと、どちらが良いかという話ですか？

どの部屋でも良いのであれば、後者が良いかと思いますし、また、ここ以外のマンションでも良いのであれば、様子見の方が良いかもしれませんね。

このエリア、このマンション一択なのであれば、買わない選択肢はないでしょう。早く購入して、条件の良い部屋を手にした方が良いです。

[2652: 匿名]

>>2632 評判気になるさん
ちょっとした坂がある都心の町に住んだことが3年ありますが、もう坂は歩きたく無いと思いました。こちらの物件、市ヶ谷から歩きましたが、大変だったので、購入は見送りました。

[2653: 匿名]

>>2638 買い替え検討中さん
中古の相場を確認するのが良いかと思いますよ。ただ、こちらは、借地を考慮して、5%から10%くらい値引いた額でか考えると適正な値段かと思います。

[2654: 匿名希望さん]

>>2652 匿名さん
そうですか、このマンションに永住するのであれば、坂道が辛くならないよう体力をつけておいた方が良さそうですね。

[2655: 匿名希望さん]

>>2650 評判気になるさん
頭金を入れずにフルローンを組む場合だと、コロナ禍においては、取得直後から不動産の価値がローン残高を下回る可能性があり、今後の売却に備えて追加のキャッシュを用意しておく必要があるということでしょうか？
万が一、急遽売却することになれば、差額の支払いを求められ事になり、キャッシュがないのであれば、他のローン(住宅ローンに比べて金利高い)を組まないといけないと。

コロナリスクが10%であるのであれば、頭金は最低10%入れておくか、同等のキャッシュを預金等で保有しておくと安心ですかね。(他のリスクまでカバーするのであれば20%？)

他方、将来的に、リストラ、転職、病気、家族構成の変化などあらゆる状況が生じても、ローン返済が可能であり、永住予定であるのであれば、特段コロナリスクとは無縁ですかね。

急いで売却する必要がない場合は、時間をかけて高値で売却を待つか、景気が上向き再び不動産価格が上昇する局面を待つと良いので、特段コロナリスクはなさそうですね。

[2656: 通りがかりさん]

>>2647 マンション検討中さん

普通は何%なのですか

[2657: マンション検討中さん]

>>2656 通りがかりさん

情報弱者って辛いですね。大手でも手数料なんて客見て設定しますからね。

[2658: 通りがかりさん]

>>2645 マンション検討中さん

とりあえず適当な設定ということであまり有益でない情報ということは良く分かりました。

[2659: 評判気になるさん]

>>2658 通りがかりさん

適当な設定ですが大きくずれてはないんじゃないですか？

[2660: マンション検討中さん]

>>2657 マンション検討中さん
嫌味な人だねぇ

[2661: 通りがかりさん]

>>2659 評判気になるさん

ちなみにコロナによる影響10パーセントってなんですか？既に顕在化している数値ですか？こんなの良く書けるなと思います。あ、匿名だから適当なこと書けるのか。笑

[2662: マンション掲示板さん]

>>2661 通りがかりさん
真面目な話、これを示すデータがあったら提示して欲しいです。今は中古市場の動きが滞っているようですが、変わらないのか下がっているのか。新築は成約件数が減り、価格は上がっていますよね。

[2663: 通りがかりさん]

>>2662 マンション掲示板さん

直近では、中古も件数が減って成約単価上がってますね。適当に10パーセント下がるとか本当に匿名とはいえ、酷すぎですね。この物件をネガティブな方向に持っていきたいのは別として、嘘や適当な情報流すのはあり得ないと思います。情報開示請求します。

https://www.jutaku-s.com/news/id/0000027531