ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[221: マンション検討中さん]

>>220 マンション検討中さん
そうですね、ご老人が集う億ションになりそうですね

[222: マンション検討中さん]

立地が良くないため500もしないという話です。

[223: マンション検討中さん]

>>222 マンション検討中さん
誰からの話？妄想？

[224: 買い替え検討中さん]

駅力が弱く、中古相場の弱いこのエリアでは価格は伸びないと考えるべき。

[225: マンション検討中さん]

>>224 買い替え検討中さん

でも、このエリアは価格伸びているんだよね?

[226: 買い替え検討中さん]

他のエリアに比べて全然伸びてないと思います。

[227: 販売関係者さん]

駅力が弱い？山手線内側のほぼ東京のど真ん中、、どういう価値観持っているのか。
発想力の欠如を感じます。

[228: マンション検討中さん]

借地を坪500で買うのか、、ついていけない

[229: 匿名さん]

70年後に価値ゼロになる事が確定しているマンション。資産性、換価性は期待出来ず、永住する覚悟でいくら出すのか悩ましい。

[230: 買い替え検討中さん]

>>227
なんとか歩いて行ける距離だとしても、飯田橋やJR市ヶ谷とは大江戸線の牛込柳町など月とすっぽんなのです。それが常識という物です。

[231: マンション検討中さん]

定期借地権というのは、所有権の7、8割でしたか？坪500というお話出ていますが、所有権の周辺相場でもそこまでしないようですよ。高くても450くらいのように思いました。定借なら320-360くらいですかね？

[232: 検討板ユーザーさん]

400弱です！悩みます。

[233: 評判気になるさん]

所有権のｘ80％とはいかないでしょうから、ｘ85％くらいでそれなりな金額になってくるのではないでしょうか。
共用部のコストのかけかたからしても平均の坪単価は400以上はするだろうと思いますし、400-420あたりが大半になるのかなと想像していて、あまり借地権だからということは関係ないような金額なんだろうと思っています。
各種費用も地代を含めて5万/月は越えるだろうと考えると、他の方も仰られていたようにリッチ層向けな物件ですね。

[234: マンション検討中さん]

借地権でもいろいろよい面があるなら、多少高いのもわかります。ただ、地代などの問題でランニングコストが所有権よりも高いのは確かだと思います。地代が2万としても70年で1680万、3万なら2520万高いはずです。ここから固定資産税分は差し引いて考えるとしても、ざっくり800-1600万くらいは所有権より高くかかるのかと。

[235: 口コミ知りたいさん]

>>232 検討板ユーザーさん
450出して所有権付きを買った方が長い目で見ると良いと思いますよ

[236: マンション検討中さん]

少し条件は悪いけど、坪350くらいの部屋を欲しいと思いました。
共用部がかっこいいです。

[237: マンション検討中さん]

なんで長い目で見るといいんですか？
そもそも長い目で見て、築50年とか60年とか70年のマンションを買いたいと思います？
建て替えとかの揉め事で、ただでさえまとまらないのに。
そもそも、昔の団地とかで容積にゆとりがあって金のかからない建て替えならまだしもそんな物件は都心の良い場所は皆無。山手線の内側なら尚。
しかも、解体金や建て替え費用、仮住まいまでして資金を捻出できる奴がどれほどいるのか。
マンションの歴史が始まって50から60年ないくらい。
素人意見もどうかと。

[238: マンション検討中さん]

定借マンションは資産性が無い代わりに負動産になる心配はない、という主張ですね

[239: マンション検討中さん]

>>237 マンション検討中さん
234さんが書いているようにランニングコストが高いのが問題。働いている間はまだしも70年も高い地代を払い続けられるのか？不安。じゃあ最初から貯めとけばいいのではと思うがそんな金あるなら所有権でコスト確定させたいと思う。相続しようにも次の世代もバカ高い地代がついてくる不動産よりは所有権の方がありがたい。

[240: マンション検討中さん]

立地・環境の希少性と共用部分などの仕様は魅力的、ただ分譲時の価格が最近の傾向もあってか高いこと、ランニングコストは所有権よりどうしても高いこと、これらがリセールの時にどう影響するかを考慮したいです

[241: 匿名さん]

新築の場合、各部屋の値付けが歪んで、中古ではつかない価格差があるので、割安な部屋は儲かり安い。同じく定借は嫌われるので、所有権に対して価格が歪んで、割安になりやすいです。だから、都心の定借は儲かり安い。

[242: 匿名さん]

借地権でそれなりの値段であれば共用部以外の部屋の仕様もよければいいんですが、割と一般的な感じみたいですね。

[243: マンション掲示板さん]

>>238 マンション検討中さん
50年後に果たして買い手が付くかどうか分かりません
地代と固定資産税だけは発生し続けるという点で負動産になり得ますね

[244: 匿名さん]

>>242 匿名さん
配棟計画、住戸割り、EVの数など基本的には郊外のマンションにもあるようなレベル。ちょっとおしゃれな団地って感じ。値段の割にはもう少し頑張って欲しかった。

[245: マンション検討中さん]

>>243 マンション掲示板さん
なるほど、売却可能額≦∑（地代+固都税+管理費等）なら負動産ですね

[246: 匿名さん]

都心は賃貸需要があるので、
賃料>>ランニングコスト
となり負動産にはなりません。

[247: マンション検討中さん]

部屋選べば損しないマンションだと思うよ。
ただ配棟や間取りがあまり良くないね。

[248: eマンションさん]

242さんの言うように、部屋の仕様は普通くらいみたいですね。価格は一部の部屋以外は基本坪400弱で、上の方は450-500弱のようです。悩みますね、、

[249: マンション検討中さん]

>>248 eマンションさん
坪400だと所有権500の方が価値ありと考える方もいるでしょう
かと言って所有権500で買える新築マンションでここくらいド都心ものは見当たりませんよね
消去法でしょうがなく買うのは嫌だけど、しょうがないのかな…

[250: 買い替え検討中さん]

1割高いな。いらない。

[251: マンション検討中さん]

定借、仕様のレベルを踏まえると割高です。専有部分の造り込み、仕様がもう少し良ければ前向きになれた気がします。

[252: eマンションさん]

前からこの近くに住みたくて注目していました。素人の意見ですが、ちょっと思ったことを書かせてください。比較できる近くの物件があまりないから、割高に感じる気もします。高台にあるとか広い土地であるとかブランドとか考えずに、アクセスや立地だけ注目すると、市ヶ谷駅からは距離があり、市ヶ谷に近いパークハウス市ヶ谷よりは安いはずで、最寄りは牛込柳町か牛込神楽坂ですが、今建てているクリオとかこの前立ったプラウド柳町などより遠いです。
加賀町内で見てみるとあまり新しい物件は少ないですが、パークハウス市谷加賀町が6年前でおそらく1番最近で、ネット上の中古販売価格で坪350-390なんですよね。分譲時より値上がりしていてこの値段、しかも所有権。
この数年のマンション価格高騰があるのでしょうが、今の加賀町所有権物件がお近くのウエリスほど高いとも思えないので、価格を聞いた時に定借でこの値段か、と思ってしまいました。

[253: eマンションさん]

252です。
建てている現場は何度か見ていて、素人目ですが人数多くて周りの安全にも配慮して、活気のある現場に感じました。人件費とか大きいマンションだとタワーじゃなくてもいろいろ大変なんでしょうかね。購入検討者からすると、前の方々が言われている値段と部屋の仕様のことはかなり気になってしまいます。

[254: マンション検討中さん]

今の時代は、高台過ぎてもだめなんです。
年寄り増えるし、フラットアプローチで
共働きには駅近。
中古の不人気ぶりが物語っているかと。

[255: 匿名さん]

定借残存期間35年でもこの価格
しかも毎月20万円以上のランニングコスト
要するにお金のある人には、利用価値が全て

コンドミニアム・ザ・葉山
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz192...

[256: マンション検討中さん]

こことは関係ない話だね。

[257: 匿名さん]

読解力の問題かな～
相手の言ってることに対して
表層的にしか捉えられない人と
本質を捉えられる人の差
前者の人とは会話が成立しない。

[258: マンション検討中さん]

こことは関係ない話だね。

[259: 匿名さん]

@400以下だったら欲しかった････････

[260: マンション検討中さん]

400以下の部屋たくさんあるよ！
向きと階数によるけど！

[261: マンション検討中さん]

向きと階数、こだわりたいです…やはり割高ですかね。

[262: eマンションさん]

南向きがいいなあと思っていたのですが、一番下でも坪400を少し超えるようでした。

[263: 買い替え検討中さん]

どうせ半地下でしょ？　それなら360くらいじゃないと買えない。

[264: マンション検討中さん]

半地下そのくらいであるよ！
あと部屋によっては中層階も400以下よ。本気で検討してるならモデルルーム行ってみればいいのに。

[265: 買い替え検討中さん]

半地下はいくらなんでもいりません。半地下に永住なんて、韓国の貧民みたいだ。

[266: マンション検討中さん]

もう価格出てるの？ 今は東京にいないからそうホイホイ見に行けないんだよなあ

[267: eマンションさん]

>>265 買い替え検討中さん
1階や2階で周辺のショボい戸建見ながら暮らすより、キレイなテラスを見ながら暮らす方がよほどまし、という人も居ます
ここは水害の心配もないので、半地下でも悪くないと思います

え、ワタシ？絶対買いませんけど

[268: 匿名さん]

東西の中間的な部屋だと＠425、南は＠４40って感じだね。
1割高いんだよな。
ちなみに１Fと地階は坪単価同じ。＠380ぐらい。

[269: eマンションさん]

1割高い、同意です。そう思います。
半地下は他よりはまだ手が届きそうな気もしますが、日当たりはないでしょうし、風通しとか、湿気とかどうなのでしょうね。

[270: 買い替え検討中さん]

ここは苦戦すると予想します。戸数が多いのに、定借でこの単価じゃ。
団地感もあるし、仕様もいまいちとくれば。

[271: eマンションさん]

向きとか改装によっては地面と同じ目線の2階でも1億超(75ー85平米と大きめというのもありますが)、価格は所有権並に感じます。
期間70年とはいっても定借は定借ですから、土地代は別にかかりますし。

[272: 検討板ユーザーさん]

逆にあんまりいけてない部屋は8500万くらいで80平米?あります。差が大きいね。

[273: マンション検討中さん]

そう言えば消費税って定借の場合はまるっと全体にかかるわけですよね？ 結構大きいなあ

[274: 匿名さん]

てことは減価償却費は高く取れる？
投資としてはアリなんでない？

[275: 匿名さん]

所有権だって土地には消費税はかからないので同じ。定借から権利金など抜いた建物価格は特に高い訳ではない。

[276: 匿名くん]

定期借地の地代が毎月3万円らしいです。広尾や麻布、渋谷でも1万円。

[277: eマンションさん]

地代は土地の所有者の言い値とかあるのでしょうか。

[278: 匿名さん]

パークコート渋谷ザタワーは、75m2で月25,000円くらいです。自治体だから割安と考えると、民間で3万円はいいとこ？

[279: マンション検討中さん]

>>278 匿名さん
PC渋谷ザ・タワーって地代は全額前払じゃなかったっけ？月払の地代ありましたっけ？

[280: 通りがかりさん]

そうですよね。しかも加賀町の地代は3年見直し。そもそも高く地下の上昇リスクまで負わされる。販売価格は所有権と変わらず、購入者に定期借地の経済的合理性があるのか疑問。この物件はミスプライスかも。

[281: 検討板ユーザーさん]

そうですか。地代月3万円で70年支払うと坪単価は販売価格と合算して約570万円。(地価が上昇すればこれ以上)。しかも70年後の価値はゼロ。定期借地の経済的メリットは所有権よりも安いことのはず。支払総額が所有権と同じで価値がゼロとなることが確定している物件を買う理由を知りたいです。そもそもどういう企画なのでしょうか？地主NTT さまの小作人にはなりたくないです。

[282: 匿名さん]

>>279 マンション検討中さん

前払い2100万円を70年でならした月額です。前払いなので、インフレリスクはありません。

[283: 評判気になるさん]

加賀町の地代は3年見直し。定期借地権契約に明記するらしいです。地価が下がるといいですね。一括前払いにすると誰も買わないので、工夫されたのでしょうか。

[284: 匿名さん]

地価が下がるような立地は、それはそれで定借立地としては問題かと。
定借の最大のメリットは、地主が絶対に手放したくない好立地に初期費用が安く住めること。

[285: 通りがかりさん]

>>282 匿名さん
デフレリスクはありますね

[286: 匿名さん]

世の中、ゼロリスクは存在しません。何かしらのリスクがあるのは自明なこと。自明なことを指摘するだけでは意味をなさず、リスクの大きさを評価して初めて意味をなします。人はリスクの大きさで意思決定するものだから。

[287: eマンションさん]

要するに高すぎる物件なのです。

[288: 買い替え検討中さん]

そこまでの立地でもないのにね。

[289: eマンションさん]

定期借地権のデメリットとか今までの分譲例とか購入検討者は情報集めますから、唯一のメリットである価格が高いとあっては、なかなか売れていかないように思います。まだ値段確定ではないらしいですが、少し購入者の目線に立ち返って考えてもらいたいです。

[290: eマンションさん]

そういえば、NTT所有の定期借地権マンションの事例って、ご存知の方いらっしゃいますか。

[291: 通りがかりさん]

>>290 eマンションさん
ブランズシティ世田谷中町？

[292: eマンションさん]

291さん。さっそく教えていただきありがとうございます！調べたところ、地代はここと似たくらいで、分譲価格が周辺の所有権と同じくらいで、アクセスが良くなかったことから、販売は難渋していたように見ました。
また、少し前のパークホームズ南麻布ザレジデンスもNTT社宅跡地の定借だったみたいですね。2013年で時期が違うのですけど、平均坪単価286万、地代は75平米で7500円/月くらいのようでした。地代は見直されたりするのかもしれませんが、ここまで差が出るものでしょうか。

[293: マンコミュファンさん]

南麻布であればリーズナブルな価格設定ですね。本物件は考えれば考えれるほど購入する合理性がなくなる、と言っては言い過ぎでしょうか。

[294: 買い替え検討中さん]

ポジトークが最近少ないぞ！がんばれ。

[295: 検討板ユーザーさん]

それすらできないのでしょうか。。。。

[296: マンション検討中さん]

なぜネガを言い続けるのか。。。まあ業者なんでしょう。

[297: 買い替え検討中さん]

定借でも過去の物件と比べて高いとか、きちんと論証であって、
ネガじゃないでしょ。

[298: eマンションさん]

注目度も高い物件だったので、みんなの期待は大きかったのでしょう。証明のしようがありませんが、私も業者ではなく購入検討者です。
定期借地権物件は買ったことがないことと、最近の分譲価格高騰の中で、妥当性将来性があるのかどうか、皆様と相談していきたいです。

[299: 周辺住民さん]

DNPが大工事をしています。印刷工場らしいですが、詳細が全くわかりません。印刷工場は土壌汚染が心配です。かなり深く掘っているのでまた高層ビルなのでしょうか。市ヶ谷の杜といわれるだけで、何ができるのかもわからずに購入しなければいけないのでしょうか。ポジトーク、プリーズ。

[300: 通りがかりさん]

>>299 周辺住民さん
「大日本印刷市谷工場整備事業」で検索すると環境影響評価書案のあらましのPDFがヒットします。
これを見ていただくと、整備計画や日影など周辺への影響がよく分かると思います。
既にご存知のことばかりでしたらごめんなさい。

[301: マンション検討中さん]

こんなことならプラウドにしておけば良かった
断念

[302: マンション検討中さん]

さすがに評価書案では購入はできません。計画も大幅遅延、変更しているようです。販売会社からきちんとした説明はありましたか。

[303: マンション検討中さん]

近隣住民ですが、DNPは建物・敷地のデザインや周辺道路整備への取り組みが素晴らしく、散歩していて気持ち良いエリアです。そりゃ市ヶ谷一体の大地主ですから自分の土地の価値をしっかり高める努力をされます。検討中の方は現地に赴けば閑静で落ち着いた雰囲気がわかると思います。

この物件で唯一気になるのは隣が学校のグラウンドで、土日もナイターで野球をやってますので、部屋の向きによっては眩しくないか、金属バット音が気にならないか、要確認です。

[304: 通りがかりさん]

>>302 マンション検討中さん
販売会社からの説明を書いたところで、「さすがに販売会社からの説明を鵜呑みにはできません。」と返されるのがオチでしょうから、どうぞご自分でDNPに赴くなり何なりご随意にお確かめください。

[305: 職人さん]

DNPの工事について売り手から説明がないことを指摘なさっているだけなのに、八つ当たりされなくても。販売会社さんももうすこしがんばらないと。

[306: マンション検討中さん]

70平米換算で8000万円前後ということでしょうか？
そうなら値段が高すぎます。
駅からかなり歩きますし。

[307: 検討板ユーザーさん]

この立地で坪300代後半だと新築は無理じゃない？
中古のヴィークコートも築8年で坪400弱。
地代が痛いけど、決して高くないと思うけどな。

[308: マンション検討中さん]

>>307 検討板ユーザーさん
でも70年後に価値ゼロになるマンションだからね。比較するのは、なかなか難しいと思います。

[309: eマンションさん]

前の方が計算してくれていましたが、地代が3万で固定として(実際には変動するので更に上がる可能性あり)、35年で1260万、70年で2520万です。70平米で換算すれば、永住する場合の70年では坪単価119万上乗せです。これも加味して考える必要はあるかと思います。

[310: 匿名さん]

いくら待てども説得力のあるポジティブトークなし。まだメリットが理解できない物件です。

[311: 購入経験者さん]

当時パークホームズ南麻布検討してたけど、結局買わなかった。あの頃は定借の評価が今より大分低くて、坪280万でも高いと思っていた層もそれなりにいたんだよ…なので売れ行きは良かったけどそれなりに検討者は考える時間があった。あれからすっかりマーケットが変わったとはいえ、ここに地代を除いて坪400～払うのはちょっと高い印象だなぁ

[312: 匿名さん]

>>309 eマンションさん
え、坪単価がプラス119万円ですか。400万に加えて。

[313: 通りがかりさん]

防衛省があるので加賀町上空は自衛隊の大型ヘリコプターが爆音を立てて飛行するそうです。(私は業者ではありません)。

[314: 通りがかりさん]

>>307 検討板ユーザーさん
所有権で400万円弱でも売れ残りなのに、実質ここは500を超えた借地権でも決して高くないというご意見ですね。

[315: マンション検討中さん]

ヘリはたまに土日の午前中に行き来する程度です。防衛省と機動隊、最強の治安です。

[316: eマンションさん]

坪320-400ちょいくらいの価格帯であって欲しかった。高くするなら南側にもエレベーターつけたり、間取りを大きめ中心にしてゆとりのある形にしたり、それぞれの場所の仕様を上げて欲しかった。

[317: 匿名さん]

>>309 eマンションさん
地代を払う代わりに、固定資産税都市計画税は掛かりませんけどね

[318: 匿名さん]

>>317 匿名さん
（土地の）

[319: 買い替え検討中さん]

最近、試験飛行をしている西麻布や広尾の飛行機音に比べたら、たまの土日のヘリコプター音は何でもないです。

[320: 検討板ユーザーさん]

>>319 買い替え検討中さん
西麻布や広尾の騒音はそんなに酷いのですか？
騒音には慣れが生ずるとはいえ残念ですね