ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[2201: 評判気になるさん]

リセールで定借が有利になるわけないのに屁理屈こねくり回し過ぎ。

[2202: 匿名]

>>2198 マンション比較中さん
建て替えの問題などのややこしい事はあるかもしれませんが、ずっと住める家があるのは良い事だと思います。また、修理が無いと、かなりボロボロになるかもしれませんが、大手が作るマンションで、しっかりとした管理会社が運営し、住んでいる方がまともそうな都心のマンションに限っては、修繕のリスクは殆ど無いと思いますよ。建て替え無くても、かなりの期間住めるはずです。だから、定借はもったい無いのですよね。

[2203: マンション検討中さん]

将来の相場とか分かりませんので、自分だったら…という視点で考えました。
たとえば30年後に、築30年かつ40年後には強制退去が確実な物件を自分ならばいくらで買うのか…と想像した時、今の自分と同じ年代（30代半ば）なら、平均寿命80過ぎの時代に70半ばで追い出されることが確実な物件はいくら安くて便利な場所でもあえて買おうという気には全くなれず、なのでこの物件も購入は見送ろうかと思ってます。

[2204: 匿名]

>>2203 マンション検討中さん
それが良いかと思います。おっしゃる通りで、定借はリセールが難しいんですよね。投資する人は、買うのですが、一般人は見送るので、候補者が必然的に少なくなります。

[2205: 評判気になるさん]

私は10年前後で売るつもりなので多少の値下がりは覚悟しつつも賃貸で住んだ場合の家賃と比較してプラスになるならまぁいいかというゆるい基準でいます。そんなことより素敵な物件に住める満足度を取りたいなと。お金のことだけ考えると微妙ですね…

[2206: 匿名さん]

>>2200 匿名さん

あー権利床でかなり面積減らされちゃうやつですね。
建替後も従前と同じ面積とならず狭いワンルームくらいの広さに与えられ、一般分譲住戸より低い専有部仕様で掴まされるやつですね。
勝どきなんかのパークタワーもそんな感じらしいですね。

[2207: マンション検討中さん]

>>2202 匿名さん

ここ、定借期間70年なんですね。
だいぶ期間長いですね。
てっきり50年と思ってました。

[2208: 匿名]

>>2206 匿名さん
ものによりますね。勝どきも地権者は儲かったと思いますので、儲かれば、良いと思いますよ。

[2209: マンション比較中さん]

投資で考えている人は不動産投資出来るだけのお金があるのはうらやましいですが、その場合当たり前のことながら損得勘定を考えなきゃいけないわけで色々大変なんですね。自分が住む場合はここに住みたいかどうかが一番の問題で、是非とも住みたいなら金銭的にお得でなくても住みたいところに住むためにお金を使ったと思えばいいだけですけど。

[2210: 近隣住民さん]

ここの希少性に惹かれて住みたい人は、定借コストあれど、小規模宅地の特例を受け地代も翌年から下がり、スケールメリット活かして管理費と修繕積立金も低廉なので、永く住む分には良い物件だと思います。
出来上がった後の外観、共用部のグレード感はかなり上質だと思います。
外廊下も敷地外に向いている訳ではないですし。
周辺住民として、竣工が楽しみです。

[2211: 評判気になるさん]

>>2210 近隣住民さん
＞出来上がった後の外観、共用部のグレード感はかなり上質だと思います。

これは完成を楽しみにしたいですね。出来上がってみると意外ただの団地みたいになってしまうリスクもあるので。材料価格高騰＆コロナによる影響がないことを祈ります。

[2212: 近隣住民さん]

>>2211 評判気になるさん

ここは西側、南側が雁行デザイン、北側はセットバックによるルーバル住戸、南側もルーバル住戸ということで、建物全体に動きもあり、植栽も4面に豊富に植えられる計画ですし、所謂団地デザインとはかなり離れたイメージになると思います。
なのでかなり期待できると思います。
団地というのはどういうのイメージされてます？

[2213: マンション掲示板さん]

外観の仕上がりがどうなるか、かなり重要ですよね。
MRで見る限り上質そうな素材に見えましたが、出来上がってみると何故か安っぽく見えてしまうケースもあり得ますから。想像以上の出来になることを祈ってます。

[2214: ご近所さん]

セントラルコートのC-80Cの部屋（サウスコート向きのバルコニーがＬ字の80超えの部屋）を検討された方もしくは購入された方いますか？これから1部屋出るようで検討しているのですが、ここは結構人気なんですかね？

[2215: マンション検討中さん]

セントラルコートのC70-Eがまだ空いてるようなんですが、角部屋で良さそうに見えたのですが、検討して辞めた方のご意見あれば参考までに伺いたいです　よろしくお願いします

[2216: マンション掲示板さん]

>>2214 ご近所さん

検討しました。単価が安いのでその列はほとんど抽選になったんではなかったでしたっけ？今ある部屋は上の階になるので割安度は少し低いですが、採光はそこまで悪くなさそうなのでありだと思います。眺望はイーストの外廊下になるのでそこが気にならない方は間違いないと思います。私はどうしても眺望の抜けが欲しかったので検討辞めましたが、下の方の売れた階はリセール期待できそうだなと思ってました。

[2217: マンション掲示板さん]

>>2215 マンション検討中さん

リビング洋室3の間取り(クランクリビング＋リビングイン洋室)と洋室2,3の採光がイマイチだとは思いますが、その分単価が安いのでデメリットが気にならなければお買い得かと思われます。

[2218: マンション検討中さん]

ずっと団地団地と主張する輩がいますね

[2219: マンション検討中さん]

>>2216 マンション掲示板さん

有難う御座います。そうですよね、我が家は、あんまり眺望気にしないので、チャレンジしようかなと思います

[2220: マンション検討中さん]

>>2217 マンション掲示板さん

なるほど、参考になります！有難うございます

[2221: 検討板ユーザーさん]

物件概要見たら、先週から1週間で9戸減ってますね。
9戸は先着順の部屋で決まったのでしょうかね。
お盆明けから、第1期2次間近になる中、動きが早いですねー。

[2222: マンション検討中さん]

>>2221 検討板ユーザーさん
どの部屋が減ってましたか？

[2223: 検討板ユーザーさん]

>>2222 マンション検討中さん

あくまで物件概要見ただけなので、、分かりません。

[2224: マンション検討中さん]

>>2215 マンション検討中さん
検討しましたよ。やはり間取りが使いにくそうなのでやめました。メニュープランで洋室3を潰してリビングと洋室2を広げるプランがありましたが、コロナの影響で選べなくなりましたので。

[2225: 通りがかりさん]

>>2220 マンション検討中さん
私も、3人家族でこの部屋を検討しました。2階は前が壁ながら小さくともテラスがあり良いと思いましたが、洋室2つが4畳であり、子供のベッドと机を置くのにスペースが足りないため他にしました。引き戸なので使いやすそうですね。

[2226: 通りがかりさん]

>>2219 マンション検討中さん
7階なら南の採光がかなり期待できそうですね。

[2227: 匿名さん]

小学校の評判ってどうでしょうか？
夫婦ともども、私立で競争社会だったので、
息子には受験はせず、
公立でのびのびさせたいと思っていますが、
評判が気になります。
中学校は、良さそうですね。

[2228: 匿名さん]

>>2227 匿名さん
ほとんどの子が受験するのでのびのびできるかはその子次第では？
結局高校受験はあるし

[2229: 通りがかりさん]

>>2227 匿名さん
私立でのびのびできる学校もあるのでは。

[2230: 評判気になるさん]

>>2225 通りがかりさん

2階の前の壁がどうにも気になりますよね

[2231: 評判気になるさん]

>>2226 通りがかりさん

シュミレーションみたいなものでは6階以上だとそれなりに採光が期待出来そうな感じでしたね。
何倍くらいなんですかね。あたるといいのですが

[2232: マンション掲示板さん]

>>2227 匿名さん
市谷小学校は比較的評判良さそうです。地域の不動産屋から新宿区の人気校を聞いたことあるのですが、愛日、市谷、落合第４、四谷、早稲田でした。
この辺りはみんな中学校受験させるので、お隣はどうなんでしょうね。公立ですし小規模なので、どんな学年になるかは運の要素が大きい気がします。
学校選択制なので他も検討しては？早稲田の二校が人気みたいですよ。
https://frsp.jp/shinjukuku-syougakkou-ekkyou/

[2233: 通りがかりさん]

>>2231 評判気になるさん
いわゆる赤枠ですけど、早めに先着順で売ってもらえないのでしょうか？

[2234: 匿名]

>>2233 通りがかりさん
赤枠は要望書の部屋ですので、無理だと思いますよますよ。

[2235: 口コミ知りたいさん]

>>2233 通りがかりさん
それはないでしょう。公平に2次抽選からかと思います。

[2236: 評判気になるさん]

赤枠からも一部先着順に回すらしいというレスがありましたが、少なくとも複数の方から問い合わせがある部屋を先着順で出すことはないでしょう。逆に考えると問い合わせをしておけば誰かに先に買われてしまうってことはないんじゃないでしょうか。

[2237: 検討板ユーザーさん]

>>2222 マンション検討中さん

物件概要見たら、最小面積が68平米となっておりましたので、66平米の部屋は間違いなく売れた感じですね。
東向きのフルバルコニー部屋ですが、物件内でフルバルコニーはこのタイプしかないので、希少ですしね。
あとフルバルコニー部屋は、2期に残してるテラス一部屋と、1期2次で売りに出るであろう一部屋だけで、それ以外は完売ですね。
残り2戸はどちらも抽選になりそうですね。

[2238: 評判気になるさん]

>>2227 匿名さん
私も8割近く受験するという環境が気になります。我が家も夫婦共に私立でしたが、結局高偏差値の私立でもいじめもあれば変な子もいるので公立でいいと思っていて。私立だからといってレベルの高い講師が揃ってるわけでもありませんし。。でもみんなが受験するとなると塾行かないと友達がいないとかみんな習い事で遊び相手がいないとかにならないかと思っていて。

[2239: マンション検討中さん]

>>2238 評判気になるさん
8割ってデータとかあるんですかね。感覚で言ってそう。

[2240: マンション掲示板さん]

>>2239 マンション検討中さん
学校評判で検索すると8割受験するという内容のレビューが出てきますね。その信憑性を確かめることは出来ませんが。

とはいえ、半分くらいは受験する人いそうです。場所柄的に。まあこれも感覚ですが。

[2241: 評判気になるさん]

>>2240 マンション掲示板さん
市ヶ谷駅の反対側で育ってるので受験が盛んな地域ということは把握していますが、8割というのはネット情報なので信憑性は定かではありません。

[2242: 通りがかりさん]

>>2237 検討板ユーザーさん
フルバルコニーって、そんなに価値を置かれるんですね。知りませんでした。66平米は少し手狭と思い見送りました。

[2243: 匿名さん]

>>2242 通りがかりさん

リビング重視で隣の洋室取っ払って整形な広いリビングを洗濯するディンクスやプレファミリーもいそうですね。
他はクランクリビングがメインですし。
リビングの形状悪いだけで使い勝手良くないと思う方もいそうです。

[2244: 通りがかりさん]

>>2243 匿名さん
クランクリビングは、ダイニングテーブルとソファとで、ほぼ2部屋として使うのでしょうか。ちょっとイメージがわかなかったので、敬遠してしまいましたが。

[2245: マンション掲示板さん]

内廊下が良いのですが、セントラルコートだとどのタイプが人気でしょうか？抽選は避けたいです。
60平米後半から70平米後半で考えています。

[2246: マンション検討中さん]

>>2245 マンション掲示板さん
テラス付が人気だろうね。次は上の方。なるべく抽選避けたいなら多分C-60EかFの低層が狙い目。

[2247: 検討板ユーザーさん]

>>2246 マンション検討中さん

サービスルーム含めた3部屋リビングインをどう考えるかですかね！
キッチンも部屋向いてますしね。
収納豊富なのと、なんと言っても内廊下は良いですね！

[2248: マンション比較中さん]

抽選避けたいといってもその人の生活スタイルで使いづらい間取りを選ぶわけにも行かないだろうし悩ましいですね。

[2249: マンション検討中さん]

60平米前半の間取りは無駄がなく綺麗ですね

[2250: マンション検討中さん]

>>2245 マンション掲示板さん

内廊下がいいですよね、天カセでもないようなので譲れないところだと我が家も考えてます。
うちはC 70 Eを検討してます

[2251: 周辺住民さん]

パークコート千代田四番町が本日SUUMOにupされました。さすがに千代田区だと手が出ない。

[2252: マンション検討中さん]

>>2250 マンション検討中さん
C-70Eは検討しましたが、やはり4畳の部屋が微妙過ぎてやめました。

[2253: マンション検討中さん]

うちは陽当たりを考え、東向きを検討しています。
お隣は中学校なので、低中層階でも比較的、陽当たりは良いかと考えているのですが、どうでしょうか？
3、4、5階を検討しています。

[2254: マンション検討中さん]

>>2253 マンション検討中さん
うちも東検討していましたがグラウンドの土埃の関係で南にしました

[2255: マンション検討中さん]

>>2253 マンション検討中さん

近所に住んでますが、なんかグランド工事みたいのしてますよね。
人工芝とかにもしなるのであれば東もありかなと思います。
東でも北側の部屋だとたぶんグランドから外れるのでそこもありかなと思ってます

[2256: 通りがかりさん]

>>2255 マンション検討中さん
これは南側の壁の工事です。グラウンドには手をつけないと聞きました。

[2257: 匿名希望さん]

>>2255 マンション検討中さん
ご近所とのことですが、ここは土埃はすごいですか？

[2258: マンション比較中さん]

C-60F、C-70Eはキッチンの向きと冷蔵庫の位置がどうもイマイチなんですよね。
カウンターがああいう向きなのは単身向けの1LDKなんかではときどき見ますけどファミリーには使いづらい感じ。冷蔵庫の位置が食器棚の影みたいなことになっちゃうのは使いづらいんじゃないかと。

[2259: 評判気になるさん]

>>2254 マンション検討中さん
うちは最上階にする予定なので東でも気にならないです。土埃が気になる方は上の方の階を購入されればいいのでは？

[2260: マンション検討中さん]

>>2255 マンション検討中さん

人工芝になることはなさそうな気がします
校庭解放やナイター利用等新宿区の運動施設にもなっているようなので砂のままだと思います

[2261: 検討板ユーザーさん]

東向きの低層でも学校側にも植栽、マンション側にも植栽が施されてるので、相応に軽減されると思います。
特に北側寄りであれば影響はほとんどないかと思います。

[2262: マンション検討中さん]

砂埃に関しては正直住んでみないとなんとも言えませんがここは実質、?1階の高さの造りで全体としても7階までしかないですし、隣のグラウンドとの距離も近いので心配ならグラウンド側はやめた方が無難でしょうか
風向きもあるのでしょうけど窓開ける度に風向き気にするのも面倒ですし、砂埃考えずに窓を開けられる部屋を検討します

[2263: マンション検討中さん]

カウンター窓が残念ですが、最近だと逆梁施工が多いので一般的なのでしょうか？

[2264: マンション検討中さん]

セントラルコートの西向きテラスは、前の私道の人通りが少し気になりそうかな

[2265: 匿名希望さん]

>>2264 マンション検討中さん
前の住居は、玄関は向こう側なので、人通りは関係者だけではないでしょうか。植栽もありますし、問題ないような気がします。

[2266: 検討板ユーザーさん]

セントラルはナロースパンの間取りの悪さが気になりますね。
内廊下の設えってパース等もなく、ブラックボックスなのも気になります。
全体における面積割合も少ないし、高額帯のタイプないから、空調の有無や仕様などがコストカットされてないかも気になるところですね。
契約者の方で仕様等確認された方いるのでしょうかね。

[2267: マンション検討中さん]

>>2256 通りがかりさん

あ、そうなんですね！情報有難う御座います

[2268: マンション検討中さん]

>>2264 マンション検討中さん

なんか前の戸建てが結構古いのでそこが一番気になってしまってます

[2269: 検討板ユーザーさん]

>>2268 マンション検討中さん

下手に見える3階、4階よりテラス付の2階の方が植栽やらフェンスがあって良いかもですね。

[2270: マンション検討中さん]

>>2268 マンション検討中さん
同じくです

[2271: 評判気になるさん]

過去にグラウンドの隣の物件に住んだことある方いますか？

[2272: マンション検討中さん]

>>2269 検討板ユーザーさん

そうかもですね！この辺は治安もいいので1階でも全然いいですよね

[2273: マンション検討中さん]

確かに西向きの3階4階では向かいの戸建てが気になるかもしれませんね
東向きなら気にならないかな

[2274: マンション掲示板さん]

セントラルの内廊下は当然、空調機能ついてますよね,.？

[2275: 口コミ知りたいさん]

南ってあまり話題になってないようですが南希望してる方いますか？

[2276: マンション比較中さん]

西の戸建て、結構高さがあるんですよね。その西の日銀の寮と比較すると実質3階ではかなりがっつり見えてしまいそう。気にならないくらいとなると実質5階（つまり、ここの6階）以上でないとダメかも。売れ残っている1階テラス付きなんかは正面は自転車用エレベーター棟の壁があるので意外にプライベート感覚になるかも？西日遮られるし。

[2277: マンション検討中さん]

西日の暑さ、眩しさがあまり想像できませんが、どんな感じですかね.,

[2278: マンション掲示板さん]

>>2276 マンション比較中さん
戸建てに住んでいる人からすると、目の前に部屋がたくさんあるので、戸建ての方が嫌だと思いますよ。

[2279: マンション検討中さん]

>>2276 マンション比較中さん
すみません。ここでよく皆さんが西側の戸建ての事を悪く言っておられますが、こちらの側の立場に立てばいきなり隣に大型マンションが建つなんて、本当に迷惑な話になるわけですよね。新しく入居される側なんですからもっと謙虚になりましょう。そもそも戸建ての側の方が先住の新宿区加賀町の人ですからね。戸建ての家のことを小馬鹿にしているコメントが多くて、びっくりしましたので、失礼しました。

[2280: マンション検討中さん]

>>2279 マンション検討中さん
小馬鹿にしてるのではなく、高い買い物だからこそ色んな意味でいい条件の部屋が欲しいだけです。ただ、言い方には気をつけるようにします。

[2281: マンション検討中さん]

古いとは言ってますが、それは事実ですよね。
別に小馬鹿にしてる人はいないと思いますよ。

[2282: 匿名希望さん]

こちらには、以前はNTTの大型社宅があったわけですので、いきなり大きな建築物がだったわけではなく、建て替えに近い感覚だと思います。もちろん、解体、施工でご迷惑をかけているのは間違いないことですが。

[2283: 検討板ユーザーさん]

>>2279 マンション検討中さん

いきなり建つのではなく、建替に近いですよね。
現地見ましたが、社宅時代よりかなりセットバックして建てているので、かなり戸建群に配慮してると思いますよ。
都心なので隣でマンション建ったりは仕方ないですね。
それも承知で戸建を建設されたんだと思いますが。

[2284: マンコミュファンさん]

階数と西の戸建てとの関係はしっかり価格に反映されていますので、予算との関係で検討されたらいいと思います。他の方も書いておられるように、古い戸建てが多いことは事実なので、普通に考えれば10年後には多くが建て替わっているかもしれませんね。

[2285: マンション掲示板さん]

10年後にはさらに古くなってるだけですよ。

[2286: マンコミュファンさん]

>>2285 マンション掲示板さん
ま、そうかもわかりませんが、いま一軒新しく建て替わってますし、10年20年で何軒かは新築になるような気も。

[2287: マンション比較中さん]

西向きについてですが、植栽の成長に伴い2.3階辺りの高さは視線が気にならなくなるように思います。
植栽の種類によるのでしょうが、順調に成長してくれるといいですね。

[2288: 匿名希望さん]

>>2287 マンション比較中さん
確か2年以内に枯れたら保障してくれるようですね。

[2289: 購入経験者さん]

建築中の建物は全くセットバックしてませんね。何をご存知でその意見？敷地目一杯建っててみんな驚いてます。地所さんも、借地分もうけ出すためカツカツなんだねと。
旧社宅の図面ご存知ない方や土地のブランドでこの地に入る新参者があれこれ言ってて笑えます。
そうでない方ももちろんたくさんいらっしゃるのであんまり悪く言いたくないし、我がもの顔でない方に住んでいただきたい。この周辺の住民は小学校含めみんな突然入って来る大規模軍団に怯えています…。
自由になんの配慮もなく住民になりきってご意見言われてる方って本当に想像力に欠けますね。
自分たちは入ってくる側で、近所の皆さんは騒音と振動など色々我慢してる中
仲良くして行けたらって前向きにみなさん思っていらっしゃるところ、あまりに利己的なお考えでガッカリです。あれこれ言うのであれば、梅原龍三郎邸宅跡の高級マンションに行かれたらいかがでしょうか？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[2290: 評判気になるさん]

>>2289 購入経験者さん
このあたりに古くから住んでいる者ですが、新たにご入居される方に対して『新参者があれこれ言っていて笑える』なんて思いませんよ。新しいマンションもこれまでもたくさんできてきましたし、それに対して周辺の住民や小学校が怯えたりというのは聞いたことがありませんね。若い方が増えることは良いことですしね。攻撃的な方は少ないと思います。

[2291: 通りがかりさん]

>>2289 購入経験者さん
ここで主張しても購入者の層も人数も変わらないでしょうし、腹立てて中傷するくらいなら掲示板覗かないほうがよろしいのではないでしょうか
ここを見て何かあなたにメリットありますか

[2292: マンファンコミュさん]

>>2290 評判気になるさん
私はこの界隈は6年くらい（1度転居）ですが至る所で新築マンション建築していますよね

[2293: マンション検討中さん]

先に近隣に住んでいたら、何を根拠にそんなに偉いのでしょうか。
購入検討者からすれば、笑える/新参者/軍団/牢屋
のような言葉を平気で使ってる先住民様方の方が
どうかと思いますよ。
購入検討者は「古い」としか言ってませんよね？

話し変わりますけど、旧梅原邸宅ってどこでしょうか。

[2294: 匿名さん]

放っといてあげなよ。
妬ましさのあまり喧嘩腰に好き勝手なことを言う人はどこにでもいるから。

[2295: マンション検討中さん]

廃墟とも、ボロいとも、景色がとも…
書いてあったの読みました。。。
色んな人が居ますからね。
お互いさまでしょう。

[2296: マンション検討中さん]

80㎡台ってこの辺りでは広い部類に入るのでしょうか？
それとも平均ですか？
初めてマンション購入予定ですがなかなか情報がなく教えていただけるとありがたいです

[2297: 評判気になるさん]

周辺の戸建てのことを廃虚と書いているのは市谷加賀町レジデンスをディスってる人だけですね。購入を前提に検討している書き込みには周辺の戸建てを廃虚と表現しているものはありません。
周辺の戸建てをボロい、ボロと表現している書き込みは見つかりません。

[2298: 匿名希望さん]

>>2297 評判気になるさん
だからお互い様ということで、もうやめなよ。

[2299: 匿名さん]

>>2289 購入経験者さん
「我がもの顔でない方に住んでいただきたい」って地主でもないのに・・・周辺の土地を買い占めて住む人を選んだらどうですか？そんなお金も権限もないのにすごいものいいですね。

[2300: 評判気になるさん]

>>2298 匿名希望さん
存在しない書き込みを根拠にお互い様というのはちょっとおかしいかと。