ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[2184: 匿名]

>>2181 マンション掲示板さん
中古市場は、相対契約ですからね。価格なんてあって無いようなものです。欲しい人がいれば、高くても、いくらでも払ってくれますよ。

[2185: 評判気になるさん]

>>2178 マンション掲示板さん
別の人ですが、20%はあり得ない数字でもないんじゃないでしょうか？
新築プレミアム:5％（これくらいはありますよね？）
住宅ローン減税差額:4%（9000万物件をペアローンだとすると）
仲介手数料:3％
コロナによる影響:10%（適当ですが妥当な範囲かと）

[2186: マンション掲示板さん]

なるほど、誤読してました。新築分譲時に値引きで2割下がるという話ではなくて何年後かのリセールで2割下落の話だったんですね。それならあり得る話ですね。失礼しました。

[2187: マンション検討中さん]

竣工まであと1年以上あるんですよね。
かなり順調な販売状況ですね。
コロナで第1期前に価格調整せずとも完売まで行けたのに、という営業マンいるくらいですから、竣工後の姿を想像出来る方は検討すれば良いと思います。
専有部はいくらでも弄れるけど、この立地の大規模、この希少性は稀有だと思います。
予算厳しい方は西早稲田が良いと思いますよ。

[2188: eマンションさん]

定期借地権マンションって新築のときはパンピーは敬遠するから新築価格は弱めになる。何年か経って賃貸や売買のレコードができてくると、普通のマンションと変わらないことに安心して実需層が買いに来て相場が上がる。70年の定期借地権物件は基本的に買い。
利回りで評価しない個人が買い手の新築マンションだからこそ、価格の歪みがなかなか修正されない印象。70年先なんて所有権でもどうなってるか分かりませんね。

[2189: マンション検討中さん]

>>2180 マンション検討中さん

小規模宅地の特例ですか？
竣工翌年からですよ。
8月頃。

[2190: マンション検討中さん]

他にない立地・デザインなので稀少性が高く人気が出そうです。竣工後の様子を想像するだけで楽しみです。市谷の杜もできますし日本の伝統美を推しているでコロナが落ち着いたら海外の方にも人気が出そうな物件だと思っています。

[2191: 評判気になるさん]

>>2189 マンション検討中さん
ありがとうございます！

[2192: マンション検討中さん]

不動産なんて一物一価だから、相場がどうこうという物件全体で語るのは無理があるし、意味がない。この物件の中でも、向きや間取り、内廊下外廊下、テラス、ルーバルとか優劣出ると思うよ。
例えば内廊下のセントラルやフルバルコニーの東向きは希少。
ただ全体的に言えるのは、希少性等から中古になっても欲しい要素はこのマンションにはあると思う。

[2193: 匿名]

>>2188 eマンションさん
普通のマンションと同じように売れると良いのですが、ちょっとどうなるかわかりませんね。中古販売の時は、一般人は更に避けませんか？？周りで同程度の価格の所有権物件の中古があるので、そちらを購入するのではないでしょうか？また、こちらのマンションもそうですが、一般的な不動産の利回りを見るとそこまで魅力的ではありませんよね、投資で購入する人は多くは無いと思いますよ。
所有権があれば、建物の立て直しをすることができませんか？定借は取り壊してしまいますが、、、
永続的に住める物件は、定借物件より魅力的と思いますけど。

[2194: 匿名さん]

>>2193 匿名さん

建替費用の負担、そもそも建替の住民間合意、所有権も大変ですね。
その時に管理組合の活動されてるのはご高齢の方ばかりになる想像がつきます。
若い世代が建替近いタイミングの築古所有権なんてそれこそ手出せないですよね。

[2195: 通りがかりさん]

たしかに賃料は定借でも変わらないと思います。20年経ってから所有権との差が中古相場に色濃く出てくるでしょう。
とくに人口減少が進み、都内でも買い手が減るわけですから、資産性に劣る定借は不利になるはずです。

[2196: 匿名]

>>2194 匿名さん
建て替えがあるかもという事で購入するという若い人は、結構いますよ。また、このくらいのマンションを購入される方は、ある程度お金があるので、建て替え時の負担は可能だと思いますよ。
建て替え時の合意は、壊れるなどの合理的な理由が無いと合意は取るのは難しいかもしれないですが、住めるのであれば、建て替えは不要ですので、壊われそうになるまで住めば良いと思います。

[2197: 匿名]

>>2195 通りがかりさん
この地域は、賃貸付けるのが簡単なエリアでは無いので、更に劣勢です。

[2198: マンション比較中さん]

>>2193 匿名さん
70年定借だから築20年で売るときは土地に関しては以前よくあった50年定借と同じ。築50年の頃を考えるとこっちはあと20年で後腐れ無くお終いになりますが、所有権だと修繕、建て替え問題でややこしいことになるリスクが出てきます。所有権の場合の方が不利な部分もあり、一概に定借の方が不利ってことでもないように思っています。というか0円でも処分に困るというリスクはまずあり得ない定借の方がいいような気さえしています。
あと、雑な考え方ですが例えば所有権だと1億円のものが定借だと8千万円で2千万円差。これが年月が経って所有権のものが3割値落ちして7千万円になった頃、定借だと4割落ちして4800万円で2200万円差くらいならまあいいかなと。
実際には将来的にどれくらいの差になっていくのかよくわかりませんけど、金銭的な損得よりも絶対的な負動産問題のリスクの方を大きくとらえています。

[2199: 匿名さん]

>>2196 匿名さん

何千万円と掛かるのに、あえて建替が懸念されるマンションを若い世代が購入するというのが、しかも結構もいるんですね。
普通そんなに掛かるのなら、新築やもう少し長く住めるそこまで築年の経過していない中古買うと思いますが。。

[2200: 匿名]

>>2199 匿名さん
昔のマンションは容積率をすべて使ってい無かったりするので、建て替え後は、部屋が大きくなり、かなり美味しいので、購入していますね。あと、建て替えは、土地代も支払わないないので、通常よりかなり安く手に入りますし。

[2201: 評判気になるさん]

リセールで定借が有利になるわけないのに屁理屈こねくり回し過ぎ。

[2202: 匿名]

>>2198 マンション比較中さん
建て替えの問題などのややこしい事はあるかもしれませんが、ずっと住める家があるのは良い事だと思います。また、修理が無いと、かなりボロボロになるかもしれませんが、大手が作るマンションで、しっかりとした管理会社が運営し、住んでいる方がまともそうな都心のマンションに限っては、修繕のリスクは殆ど無いと思いますよ。建て替え無くても、かなりの期間住めるはずです。だから、定借はもったい無いのですよね。

[2203: マンション検討中さん]

将来の相場とか分かりませんので、自分だったら…という視点で考えました。
たとえば30年後に、築30年かつ40年後には強制退去が確実な物件を自分ならばいくらで買うのか…と想像した時、今の自分と同じ年代（30代半ば）なら、平均寿命80過ぎの時代に70半ばで追い出されることが確実な物件はいくら安くて便利な場所でもあえて買おうという気には全くなれず、なのでこの物件も購入は見送ろうかと思ってます。

[2204: 匿名]

>>2203 マンション検討中さん
それが良いかと思います。おっしゃる通りで、定借はリセールが難しいんですよね。投資する人は、買うのですが、一般人は見送るので、候補者が必然的に少なくなります。

[2205: 評判気になるさん]

私は10年前後で売るつもりなので多少の値下がりは覚悟しつつも賃貸で住んだ場合の家賃と比較してプラスになるならまぁいいかというゆるい基準でいます。そんなことより素敵な物件に住める満足度を取りたいなと。お金のことだけ考えると微妙ですね…

[2206: 匿名さん]

>>2200 匿名さん

あー権利床でかなり面積減らされちゃうやつですね。
建替後も従前と同じ面積とならず狭いワンルームくらいの広さに与えられ、一般分譲住戸より低い専有部仕様で掴まされるやつですね。
勝どきなんかのパークタワーもそんな感じらしいですね。

[2207: マンション検討中さん]

>>2202 匿名さん

ここ、定借期間70年なんですね。
だいぶ期間長いですね。
てっきり50年と思ってました。

[2208: 匿名]

>>2206 匿名さん
ものによりますね。勝どきも地権者は儲かったと思いますので、儲かれば、良いと思いますよ。

[2209: マンション比較中さん]

投資で考えている人は不動産投資出来るだけのお金があるのはうらやましいですが、その場合当たり前のことながら損得勘定を考えなきゃいけないわけで色々大変なんですね。自分が住む場合はここに住みたいかどうかが一番の問題で、是非とも住みたいなら金銭的にお得でなくても住みたいところに住むためにお金を使ったと思えばいいだけですけど。

[2210: 近隣住民さん]

ここの希少性に惹かれて住みたい人は、定借コストあれど、小規模宅地の特例を受け地代も翌年から下がり、スケールメリット活かして管理費と修繕積立金も低廉なので、永く住む分には良い物件だと思います。
出来上がった後の外観、共用部のグレード感はかなり上質だと思います。
外廊下も敷地外に向いている訳ではないですし。
周辺住民として、竣工が楽しみです。

[2211: 評判気になるさん]

>>2210 近隣住民さん
＞出来上がった後の外観、共用部のグレード感はかなり上質だと思います。

これは完成を楽しみにしたいですね。出来上がってみると意外ただの団地みたいになってしまうリスクもあるので。材料価格高騰＆コロナによる影響がないことを祈ります。

[2212: 近隣住民さん]

>>2211 評判気になるさん

ここは西側、南側が雁行デザイン、北側はセットバックによるルーバル住戸、南側もルーバル住戸ということで、建物全体に動きもあり、植栽も4面に豊富に植えられる計画ですし、所謂団地デザインとはかなり離れたイメージになると思います。
なのでかなり期待できると思います。
団地というのはどういうのイメージされてます？

[2213: マンション掲示板さん]

外観の仕上がりがどうなるか、かなり重要ですよね。
MRで見る限り上質そうな素材に見えましたが、出来上がってみると何故か安っぽく見えてしまうケースもあり得ますから。想像以上の出来になることを祈ってます。

[2214: ご近所さん]

セントラルコートのC-80Cの部屋（サウスコート向きのバルコニーがＬ字の80超えの部屋）を検討された方もしくは購入された方いますか？これから1部屋出るようで検討しているのですが、ここは結構人気なんですかね？

[2215: マンション検討中さん]

セントラルコートのC70-Eがまだ空いてるようなんですが、角部屋で良さそうに見えたのですが、検討して辞めた方のご意見あれば参考までに伺いたいです　よろしくお願いします

[2216: マンション掲示板さん]

>>2214 ご近所さん

検討しました。単価が安いのでその列はほとんど抽選になったんではなかったでしたっけ？今ある部屋は上の階になるので割安度は少し低いですが、採光はそこまで悪くなさそうなのでありだと思います。眺望はイーストの外廊下になるのでそこが気にならない方は間違いないと思います。私はどうしても眺望の抜けが欲しかったので検討辞めましたが、下の方の売れた階はリセール期待できそうだなと思ってました。

[2217: マンション掲示板さん]

>>2215 マンション検討中さん

リビング洋室3の間取り(クランクリビング＋リビングイン洋室)と洋室2,3の採光がイマイチだとは思いますが、その分単価が安いのでデメリットが気にならなければお買い得かと思われます。

[2218: マンション検討中さん]

ずっと団地団地と主張する輩がいますね

[2219: マンション検討中さん]

>>2216 マンション掲示板さん

有難う御座います。そうですよね、我が家は、あんまり眺望気にしないので、チャレンジしようかなと思います

[2220: マンション検討中さん]

>>2217 マンション掲示板さん

なるほど、参考になります！有難うございます

[2221: 検討板ユーザーさん]

物件概要見たら、先週から1週間で9戸減ってますね。
9戸は先着順の部屋で決まったのでしょうかね。
お盆明けから、第1期2次間近になる中、動きが早いですねー。

[2222: マンション検討中さん]

>>2221 検討板ユーザーさん
どの部屋が減ってましたか？

[2223: 検討板ユーザーさん]

>>2222 マンション検討中さん

あくまで物件概要見ただけなので、、分かりません。

[2224: マンション検討中さん]

>>2215 マンション検討中さん
検討しましたよ。やはり間取りが使いにくそうなのでやめました。メニュープランで洋室3を潰してリビングと洋室2を広げるプランがありましたが、コロナの影響で選べなくなりましたので。

[2225: 通りがかりさん]

>>2220 マンション検討中さん
私も、3人家族でこの部屋を検討しました。2階は前が壁ながら小さくともテラスがあり良いと思いましたが、洋室2つが4畳であり、子供のベッドと机を置くのにスペースが足りないため他にしました。引き戸なので使いやすそうですね。

[2226: 通りがかりさん]

>>2219 マンション検討中さん
7階なら南の採光がかなり期待できそうですね。

[2227: 匿名さん]

小学校の評判ってどうでしょうか？
夫婦ともども、私立で競争社会だったので、
息子には受験はせず、
公立でのびのびさせたいと思っていますが、
評判が気になります。
中学校は、良さそうですね。

[2228: 匿名さん]

>>2227 匿名さん
ほとんどの子が受験するのでのびのびできるかはその子次第では？
結局高校受験はあるし

[2229: 通りがかりさん]

>>2227 匿名さん
私立でのびのびできる学校もあるのでは。

[2230: 評判気になるさん]

>>2225 通りがかりさん

2階の前の壁がどうにも気になりますよね

[2231: 評判気になるさん]

>>2226 通りがかりさん

シュミレーションみたいなものでは6階以上だとそれなりに採光が期待出来そうな感じでしたね。
何倍くらいなんですかね。あたるといいのですが

[2232: マンション掲示板さん]

>>2227 匿名さん
市谷小学校は比較的評判良さそうです。地域の不動産屋から新宿区の人気校を聞いたことあるのですが、愛日、市谷、落合第４、四谷、早稲田でした。
この辺りはみんな中学校受験させるので、お隣はどうなんでしょうね。公立ですし小規模なので、どんな学年になるかは運の要素が大きい気がします。
学校選択制なので他も検討しては？早稲田の二校が人気みたいですよ。
https://frsp.jp/shinjukuku-syougakkou-ekkyou/

[2233: 通りがかりさん]

>>2231 評判気になるさん
いわゆる赤枠ですけど、早めに先着順で売ってもらえないのでしょうか？