ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[1662: マンション検討中さん]

こちらと納戸町、どちらにするか悩んでいます。
納戸町はまだ詳細分からないものの、MRに電話で聞いたら70平米のプラン（ホームページでは南東・南西中心）で価格は1.0ー1.1億程度の予定とのこと。
前日こちらのMRで聞いたところ、次期販売予定の南向き70平米は、７階や8階だと１億弱するようで、だとしたらさほど（1割くらいしか）値段は変わらず、ならば定借ではなく所有権の方がいいかなぁ、と。
出来れば納戸町の詳細情報（実際の部屋の向きや広さ等）を確認した上で比較したいのですが、納戸町のMRオープンは早くて9月のようなので、こちらの申し込みに間に合わないんですよね…。
同じように悩んでる方がいませんか？

[1663: 通りがかりさん]

>>1662 マンション検討中さん
価格が1割違うとだいぶ違いませんか？安く住めるなら同じようなエリアですし、パークハウスの方が良く無いですか？

[1664: 職人さん]

＞＞1662さん
確かに7階や8階だと高いですが、低層階だともっと価格抑えられますし、その場合だと2割くらいの価格差になりますね。一般的に定借と所有権だと15%くらいの価格差が妥当と言われている中では、低層階だとパークハウス市谷加賀町レジデンスのほうが割安といえるかもしれませんね。あとは、やはり大規模物件のほうがマンションの構造自体の作りはしっかりしているので、中古物件としてのバリューは高いのかなと思います。

[1665: マンション検討中さん]

>>1663 通りがかりさん
定借と所有権は2割程度違うと思っていたせいもあり、1割だとさほど違わないという感覚になってしまって…。
購入時に安くても、数十年後に売却した時に、やはり定借の方が売りにくくかつ安くなり、結果的に所有権の方が得なような気もしています。
先々のことは分からないんですけどね…

[1666: 通りがかりさん]

>>1665 マンション検討中さん
その場合は、賃貸に出す方法もあります。賃貸なら、所有権と同条件で貸し出せますし。

[1667: 口コミ知りたいさん]

＞＞1665さん
間取りや階数によって異なるかと思いますが、南側でも2割の価格差がある部屋もあるかと思いますので、部屋を選べば、定借物件の割安さのメリットを享受できると思います。あと、新築購入後10年～20年くらいは所有権物件と同じような値動きすると思いますよ。少し前までは50年定借が主流だった中で、パークハウス市谷加賀町レジデンスは20年住んでも50年残余期間がありますから、そこまでは大きく値下がりしないと思います。

[1668: 匿名希望さん]

>>1644 匿名希望さん
りそなのメリットってなんでしょう。利率ですか？

[1669: マンション検討中さん]

仕様がこちらは残念ながらコストカット
マンションですので、三井の仕様も考える必要があるなあ。

[1670: マンション検討中さん]

1662です。皆さま、いろいろご意見ありがとうございます。低い階だと売約済みや先着順の部屋が多いものの、うまく選べば定借メリットは享受できそうですね。明日が2回目のMR訪問なので、購入前提でいろいろ話しを聞いてきます。

[1671: 通りがかりさん]

>>1670 マンション検討中さん
1663です。コロナのせいで、マンション価格も来年になったら下がる可能性もありますし、なるべく安価に住まわれた方が良いのでは無いかとも思いました。

[1672: 通りがかりさん]

>>1669 マンション検討中さん
許容可能なコストカットのため、それで安くなっているのであれば、こちらの方が良いでしょう。

[1673: 検討中]

>>1670 マンション検討中さん
もし先着の部屋どこ空いているかなどの情報あれば、教えてください！来週頭MRに行く予定しており…。

[1674: 匿名希望さん]

>>1668 匿名希望さん
提携金融機関の中では変動利率が低いみたいですね

[1675: 匿名希望さん]

>>1674 匿名希望さん
三菱UFJ銀行の3年利率も低いですよね。

[1676: 評判気になるさん]

こちらの地代は2.5万円くらいでしょうか？管理費、修繕積立金などを合計すると５万円超となりそうですね。毎月の支払いで考えると、納戸町のパークホームズとさほど変わらないのではないかとも思いました。固定資産税（都税）がないことはメリットですが。
どうなのでしょう？

[1677: 匿名希望さん]

>>1676 評判気になるさん
諸費用は、最初の2年は5万弱、その後地代が1万円ほど安くなる感じだったかと

[1678: 評判気になるさん]

ありがとうございます！地代部分が３年目から１万円ほど安くなるのですね。
だとすると、所有権でいう固定資産税とほぼ変わらなそうですね。

[1679: 匿名希望さん]

>>1678 評判気になるさん
マンションマニアさんの記事に具体的な金額載っていました。
一例・・・71.75㎡の場合

管理費：17300円
修繕積立金：6460円
インターネット：1980円
地代：18323円（特例未反映）
解体準備金：5889円

合計：49952円（特例反映されると約4万円になる想定）

[1680: 匿名希望さん]

>>1675 匿名希望さん
どの銀行を選択する予定ですか？

[1681: 匿名さん]

>>1657 マンション検討中さん

私はナチュラルオークにしました。

[1682: マンション検討中さん]

MR行かれた方、西向き71.91の3LDK間取りご存知でしょうか？

[1683: 口コミ知りたいさん]

>>1682 マンション検討中さん

今手元に図面あります

[1684: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1685: 匿名希望さん]

>>1680 匿名希望さん
今回のマンションの購入で私は三菱ファンになりましたので、三菱UFJのつもりです。ここのネットバンキングは、サービスも良く、使いやすいのも気に入っています。

[1687: マンコミュファンさん]

>>1685 匿名希望さん
そうなんですね！仮審査は何社申し込みましたか？

[1688: 匿名希望さん]

>>1687 マンコミュファンさん
MRで勧められた2社と、いま独自に2社出しています。りそなには出していないので、よく知りません。

[1689: マンション検討中さん]

二期からは広い部屋ないのですね

[1690: マンコミュファンさん]

>>1689 マンション検討中さん
広い間取りは人気で1期で全部売れてしまいましたからね。
ただ、７０平米の後半の部屋は2期から販売であるはずです。

[1691: マンション検討中さん]

2期向けに残してある部屋で80平米以上なのは2部屋だけみたいですね。
504号室 84.19平米 セントラル東向きの5階一番北のルーフバルコニー付き
108号室 81.02平米 イースト1階（実質地下）のテラス付き
どちらもかなりの人気になりそう。108はキッチンが広いんですよね。

1期の残りでサウス8階814号室の82.10平米があるようです。これが残ってるのはちょっと意外。
90平米以上は全て決まったようです。

[1692: マンコミュファンさん]

[No.1686と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1693: マンション検討中さん]

70平米後半だとイーストに77.55平米の部屋が21部屋残してあるけど、これらはLDがクランクなのがちょっと。このタイプのほうがいいって人もいるのかも知れないけど。

[1694: マンコミュファンさん]

>>1693 マンション検討中さん
別の部屋の感覚で使えるので、これはこれで良いのでは。

[1695: マンション検討中さん]

70㎡台が多く、仕様といいデベの扱いがわかりすね。

[1696: 通りがかりさん]

1期で購入して、2期でも購入予定の方いますか？

[1697: マンコミュファンさん]

>>1695 マンション検討中さん
どういうことでしょう？

[1698: マンション検討中さん]

>>1692 マンコミュファンさんが書かれた部屋は2階（実質1階、道路より1mほど低い。下階はスタディブースとゲストルーム）で、ここは西側の道路がクランクになっている場所で植栽が豊富なので西側の住宅との間に15m×15mの公園があるような感じでしょうか（公園の中を道路が貫いてますけど）。
玄関が階段のすぐ隣であることが気にならなければいいかも知れません。
この列は8階まで全部同じ間取りですが、3階、5階、6階が赤枠になっていてもしかすると先着販売になっているかも。

[1699: 匿名希望さん]

>>1698 マンション検討中さん
この部屋は先着順のはずです。難点は、地下1階のドライエリアの向こうに壁があり眺望がほとんどないことです。また、その壁には扉と地下1階への階段があります。

[1700: マンション検討中さん]

リビングダイニングの広さは11畳から13畳が多いですね
14畳だとかなり広めですか？

[1701: マンション検討中さん]

>>1699 匿名希望さん
すみません。先着販売かもと書いたのは3、5、6階のことです。2階はSUUMOに載っているのですから先着販売確定してますね。
壁は気づきませんでした。
セントラル西向きの一番北の部屋は検討していたこともあって自転車用エレベーター等の壁があることに気づいていたんですけど。

[1702: マンション検討中さん]

1番人通りが多いのはパークサイドエントランスから牛込柳町の動線でしょうかね

[1703: 匿名希望さん]

>>1702 マンション検討中さん
東側エントランスも、市ヶ谷方面にいくため同じぐらい人通りそうですけどね。

[1704: マンション検討中さん]

>>1701 マンション検討中さん
セントラルのその部屋は角部屋なだけにもったいないですよね。
あのEVの壁のせいで2階なのに一日中日当たり悪そうだし。

[1705: 匿名希望さん]

>>1702 マンション検討中さん
ただ、自転車置き場ゴミ置き場が近くにあり、またエレベーター2台の近くなので、パークサイドエントランスが人通り多いですかね。

[1706: 匿名希望さん]

>>1704 マンション検討中さん
私は良い部屋だと思っていました。壁で西日が遮られますし、壁がなかったところで、道路を挟んで住宅なので眺望は望めません。リビングぎクランクであるため私は見送りました。

[1707: マンション検討中さん]

神楽坂方面はグランドエントランス経由ですね

[1708: 検討板ユーザーさん]

リビングにソファーなしで過ごしている方いますか？
間取りの家具配置考え出したらどうも狭くて、ソファーなしだと広く使えるのですがソファーなしがどういう感じか知りたいです

[1709: マンション掲示板さん]

>>1708 検討板ユーザーさん

ソファーなしだとカーペット敷いてその地べたに座る感じになりますね。あとはヨギボーとか無印の身体にフィットするクッションソファーみたいなの買うか。

いずれにせよ、一人暮らしの家みたいになるのでできればソファはあったほうがいいような。

間取りが悪い部屋が多いのがこの物件のネックですね。クランクリビングやハーフバフコニーのせいで家具配置の制限が大きいです。

[1710: 検討板ユーザーさん]

今回始めてのマンション購入ですが、LDの広さって普通どのくらいなのでしょう
家族がくつろぐには狭いLDが多いような気がしてます

[1711: 検討板ユーザーさん]

個人的にはクランクリビング好きですけどね。
クランクは狭く感じるってことでしょうか。

[1712: 検討板ユーザーさん]

>>1711 検討板ユーザーさん

テレビとソファーの配置が難しいように思います
テレビとソファーが近すぎてしまって
私の配置が悪いのかもしれませんが

[1713: 通りがかりさん]

>>1710 検討板ユーザーさん
家族構成、子供の年齢、個人の感覚にもよりますが、4人暮らしで、私の意見ですが、LDは15畳以上無いと狭く感じると思いますよ。

[1714: 通りがかりさん]

>>1713 通りがかりさん
捕捉です。キッチンは除きます。

[1715: 検討板ユーザーさん]

>>1713 通りがかりさん
うちLD13畳ちょっとしかないです
リビングには最低限のものしか置かないようにするしかないか‥

[1716: 通りがかりさん]

>>1715 検討板ユーザーさん
まあ、住めば都ですよ。

[1717: 検討板ユーザーさん]

>>1713 通りがかりさん
こちらの物件でLD15畳以上だとごくわずかしかないですね

[1718: 通りがかりさん]

突然すいません。三面鏡框付の框って何なんですか？あるとどう便利なんですか？誰か教えてください。

[1719: 匿名]

>>1718 通りがかりさん

縁のこと？見た目が良いのかと思います。

[1720: 通りがかりさん]

>>1717 検討板ユーザーさん
工夫して住むしか無いと思います。

[1721: マンション掲示板さん]

南東の角部屋が1番いい部屋でしたね

[1722: 匿名希望さん]

>>1721 マンション掲示板さん
倍率9倍ですし

[1723: マンション掲示板さん]

>>1722 匿名希望さん

そこは南西の最上階だと思います

[1724: 通りがかりさん]

>>1719 匿名さん
見た目の話なんですね。ありがとうございます。

[1725: マンション検討中さん]

>>1724 通りがかりさん
見た目と指紋が付きにくいことですね。オプションでも付けられないそうです。

[1726: 匿名希望さん]

ビルトイン何つけますか？

[1727: マンション検討中さん]

三面鏡の框って自分で何か貼っちゃうんじゃダメなのかな？

[1728: よこさん]

このマンションは、ミストサウナついていますか？

[1729: 匿名希望さん]

>>1728 よこさん
ついています。

[1730: 匿名希望さん]

>>1726 匿名希望さん
食器棚下台と吊戸棚は欲しいですけど、ビルトインで頼むかどうか迷っています。ここで頼むと高いのでしょうが、他でお願いするのも煩わしくて。

[1731: 通りがかりさん]

>>1730 匿名希望さん
他からちょうど良い仕様探すのは大変ですよね。

[1732: 周辺住民さん]

部屋の広さとか仕様を考えると、三井の納戸町の方がおすすめします。
所有権である分高くても、満足度が違うでしょう。

[1733: マンション検討中さん]

>>1731 通りがかりさん
内覧会で採算→既製品から選ぶ。ビルトインを参考にリフォーム業者に見積依頼→内覧会で採寸→引渡後に設置。引越してから依頼。などですかね。

[1734: 匿名希望さん]

>>1732 周辺住民さん
お勧めされても、値段等詳細が分からず、所有権である以上に高そうですよね。

[1735: 通りがかりさん]

>>1732 周辺住民さん
他に誘導しようとして、必死ですね。。。

[1736: 匿名希望さん]

>>1735 通りがかりさん
営業の方でしたか。

[1737: マンコミュファンさん]

>>1730 匿名希望さん

高すぎますよね…

[1738: 匿名希望さん]

>>1737 マンコミュファンさん
リビング横の洋室は、床暖房拡張しようと思っています。これは妥当な値段ではないかと。

[1739: 通りがかりさん]

>>1736 匿名希望さん
1735です。営業の方ですね。唐突で違和感しかないですよね。それか、倍率を下げようとしている個人の方のどちらかだと。

[1740: 周辺住民さん]

唐突じゃないですよ、だって狭い狭いってみなさん言っているんだから。
予算の無い人は安普請のこちらで我慢してください。
物件としてどうみてもあちらの方がいいという事です。

[1741: 評判気になるさん]

＞＞1738 匿名希望さん
床暖房拡張は他のオプションに比べて順当な価格に感じますね。コンロやトイレなんかは新築での仕様変更なんだから差額であるべきと思うのにとてもそうとは思えないビックリ価格。あとから他の業者さんに頼んだ方が安いくらいでしょう。やりたくないんでしょうかね。食洗機は深いタイプにしたかったなあ。

[1742: マンション検討中さん]

>>1740 周辺住民さん
安普請なんですか？
具体的にどの辺りがそうなのか、そして納戸町がそうではないと言える根拠等を教えてください。

[1743: 通りがかりさん]

>>1742 マンション検討中さん
もういいじゃないですか。放っておきましょう。

[1744: 匿名希望さん]

>>1732 周辺住民さん
私はパークハウス一択です！

[1745: 検討板ユーザーさん]

皆さん狭いとかオプション高いとか中学校から砂が飛んでくるとか言ってますが全て折り込みだから安いわけで。
ここは都内の聞こえの良い場所に家族で住める新築が欲しいけど、億は出すのはつらいと言う人の物件（事実、大半の間取りが70平米前後）。
定借であることに加えて、天カセ・玄関前カメラ付きインターホン・三面鏡框なし、食器棚オプション、外廊下、最低限の共有施設と全体的に仕様を落として間口を広くしてるのは事実かと。
余裕ある人は他の物件にすれば良いし、無いけど新築が良いからここを選択するわけで。

[1746: 匿名希望さん]

>>1745 検討板ユーザーさん
仕様を落とすと言っても、十分な仕様だと思いますけどね。

[1747: 評判気になるさん]

100m離れていてもあれだけ大きいとドーンって感じですね

[1748: マンション検討中さん]

>>1746 匿名希望さん
私も生活するには十分だと思いますが、モデルルーム回って仕様の良い物件見ると少し物足りなく感じる点があるのは事実です。まあ、住んでしまえば慣れると思いますし、他の部屋と比較する機会は滅多になくなると思うので自身（とご家族）が納得すればいいのではないかと。

[1749: マンション検討中さん]

＞＞1745さん
いずれもどうでもいい仕様のように思いますけどね。それで物件を決める決定打にはならないかと。仮に1億以上の予算があっても、パークホームズではなくパークハウスを選びますけどね。

[1750: 匿名希望さん]

>>1747 評判気になるさ存在感ありますよね。少し日陰になったり、BSの電波に影響があるようです。そのための市谷の杜の整備やスポーツクラブの開放などに熱心に取り組んでいるのでしょうね。

[1751: 検討板ユーザーさん]

パークホームズが良い人は、わざわざこのスレに来ないで、パークホームズのスレで会話すれば良いでしょう。

[1752: 通りがかりさん]

納戸町の三井はパークホームズなんですね。
現地を見たら囲まれ感がひどく、そもそも三井は立地等を十分精査した上で、パークマンション、パークコート、パークホームズに設定していますよね。
パークコートなら検討の余地もあったかも知れませんが、定借も加味しても、パークコートが２物件ある加賀町の三菱が正解かと思います。

[1753: 匿名希望さん]

>>1751 検討板ユーザーさん
先程、あちらのスレを見てきたら、書き込みが増えてきており、勉強になりました。こちらとは視点やスレの雰囲気が大分違います。

[1754: 匿名希望さん]

>>1752 通りがかりさん
肝心の南側がどうなるかわからないようです。

[1755: マンション検討中さん]

>>1753 匿名希望さん
こちらのスレッドの盛り上がりはすごいですね

[1756: マンション掲示板さん]

東向きの南寄りを検討していますがグラウンドの砂埃の心配があり迷っています
東向きの何階以上なら砂埃の影響がなくなるのでしょうか
最上階をもってしても砂が飛んでくるようなら他の向きも検討しています
ご教示いただけますでしょうか

[1757: マンション検討中さん]

>>1756 マンション掲示板さん
竜巻級の強風が吹かない限り最上階であれば大丈夫だとは思いますが…。砂が舞い上がらなければ上層階の影響はないかと。

少しでも砂埃気になるのであれば、他の向きも検討いかがでしょう。

[1758: 匿名希望さん]

>>1755 マンション検討中さん
母集団が多いですし、それだけの関心を呼ぶ物件だからと思います。

[1759: 匿名希望さん]

>>1757 マンション検討中さん
これについては、この掲示板でも情報が不足しており、検討がつきません。眺望が将来に渡って抜けているとプラスに考えることもできると思いますが、それが難しいなら他の方角ですね、

[1760: 通りがかりさん]

>>1740 周辺住民さん
1735です。パークハウスのスレですから、パークホームズのスレに行って下さい。荒らしにしか見えません、ルール違反ですよ。

[1761: 匿名さん]

>>1755 マンション検討中さん
この物件、人気あるんですね?
同じ加賀町でも二丁目のウエリスのスレは全く投稿がありませんね。大丈夫かな？