ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[1651: 口コミ知りたいさん]

>>1649 匿名希望さん
グラウンドがあること承知の上で購入していることが前提なのでこちら側が中学校にグラウンドの土埃対策
をお願いするのは難しいように思います
嫌なら東を避ければいい話ですし‥‥

[1652: 通りがかり]

>>1651 口コミ知りたいさん

仰るとおりです。

[1653: 口コミ知りたいさん]

夫婦の寝室分けてますか？
一緒の部屋ですか？

[1654: 匿名さん]

>>1653 口コミ知りたいさん
同じです

[1655: 坪単価比較中さん]

夫婦の寝室まで人に聞くのかよ…

[1656: マンション検討中さん]

匿名の掲示板だからこそ、そんな話題も話せるんじゃないかと思う。

[1657: マンション検討中さん]

>>1650 匿名希望さん
ナチュラルオークのほうが部屋が明るく広く見えそうですよね
モデルルームはクロスと照明のせいもあるのか暗い印象でした
子どもがいるので明るいほうが良いけど、ドアが白すぎて迷ってます

[1658: マンション検討中さん]

>>1642 匿名希望さん
内廊下のあるセントラルコートは他と比較して管理費が高いのですか？

[1659: 通りがかりさん]

>>1658 マンション検討中さん
管理費は、どの位置でも広さに応じて一緒だと思いますよ

[1660: マンション検討中さん]

エントランスの上や駐車場の上など、下階に部屋がないお部屋もありますか？
子供たちがうるさいので、なるべく下階に誰もいない部屋が良く。
とはいえ、1階は避けたいと考えています。

[1661: マンション検討中さん]

>>1660 マンション検討中さん
ありますよ

[1662: マンション検討中さん]

こちらと納戸町、どちらにするか悩んでいます。
納戸町はまだ詳細分からないものの、MRに電話で聞いたら70平米のプラン（ホームページでは南東・南西中心）で価格は1.0ー1.1億程度の予定とのこと。
前日こちらのMRで聞いたところ、次期販売予定の南向き70平米は、７階や8階だと１億弱するようで、だとしたらさほど（1割くらいしか）値段は変わらず、ならば定借ではなく所有権の方がいいかなぁ、と。
出来れば納戸町の詳細情報（実際の部屋の向きや広さ等）を確認した上で比較したいのですが、納戸町のMRオープンは早くて9月のようなので、こちらの申し込みに間に合わないんですよね…。
同じように悩んでる方がいませんか？

[1663: 通りがかりさん]

>>1662 マンション検討中さん
価格が1割違うとだいぶ違いませんか？安く住めるなら同じようなエリアですし、パークハウスの方が良く無いですか？

[1664: 職人さん]

＞＞1662さん
確かに7階や8階だと高いですが、低層階だともっと価格抑えられますし、その場合だと2割くらいの価格差になりますね。一般的に定借と所有権だと15%くらいの価格差が妥当と言われている中では、低層階だとパークハウス市谷加賀町レジデンスのほうが割安といえるかもしれませんね。あとは、やはり大規模物件のほうがマンションの構造自体の作りはしっかりしているので、中古物件としてのバリューは高いのかなと思います。

[1665: マンション検討中さん]

>>1663 通りがかりさん
定借と所有権は2割程度違うと思っていたせいもあり、1割だとさほど違わないという感覚になってしまって…。
購入時に安くても、数十年後に売却した時に、やはり定借の方が売りにくくかつ安くなり、結果的に所有権の方が得なような気もしています。
先々のことは分からないんですけどね…

[1666: 通りがかりさん]

>>1665 マンション検討中さん
その場合は、賃貸に出す方法もあります。賃貸なら、所有権と同条件で貸し出せますし。

[1667: 口コミ知りたいさん]

＞＞1665さん
間取りや階数によって異なるかと思いますが、南側でも2割の価格差がある部屋もあるかと思いますので、部屋を選べば、定借物件の割安さのメリットを享受できると思います。あと、新築購入後10年～20年くらいは所有権物件と同じような値動きすると思いますよ。少し前までは50年定借が主流だった中で、パークハウス市谷加賀町レジデンスは20年住んでも50年残余期間がありますから、そこまでは大きく値下がりしないと思います。

[1668: 匿名希望さん]

>>1644 匿名希望さん
りそなのメリットってなんでしょう。利率ですか？

[1669: マンション検討中さん]

仕様がこちらは残念ながらコストカット
マンションですので、三井の仕様も考える必要があるなあ。

[1670: マンション検討中さん]

1662です。皆さま、いろいろご意見ありがとうございます。低い階だと売約済みや先着順の部屋が多いものの、うまく選べば定借メリットは享受できそうですね。明日が2回目のMR訪問なので、購入前提でいろいろ話しを聞いてきます。

[1671: 通りがかりさん]

>>1670 マンション検討中さん
1663です。コロナのせいで、マンション価格も来年になったら下がる可能性もありますし、なるべく安価に住まわれた方が良いのでは無いかとも思いました。

[1672: 通りがかりさん]

>>1669 マンション検討中さん
許容可能なコストカットのため、それで安くなっているのであれば、こちらの方が良いでしょう。

[1673: 検討中]

>>1670 マンション検討中さん
もし先着の部屋どこ空いているかなどの情報あれば、教えてください！来週頭MRに行く予定しており…。

[1674: 匿名希望さん]

>>1668 匿名希望さん
提携金融機関の中では変動利率が低いみたいですね

[1675: 匿名希望さん]

>>1674 匿名希望さん
三菱UFJ銀行の3年利率も低いですよね。

[1676: 評判気になるさん]

こちらの地代は2.5万円くらいでしょうか？管理費、修繕積立金などを合計すると５万円超となりそうですね。毎月の支払いで考えると、納戸町のパークホームズとさほど変わらないのではないかとも思いました。固定資産税（都税）がないことはメリットですが。
どうなのでしょう？

[1677: 匿名希望さん]

>>1676 評判気になるさん
諸費用は、最初の2年は5万弱、その後地代が1万円ほど安くなる感じだったかと

[1678: 評判気になるさん]

ありがとうございます！地代部分が３年目から１万円ほど安くなるのですね。
だとすると、所有権でいう固定資産税とほぼ変わらなそうですね。

[1679: 匿名希望さん]

>>1678 評判気になるさん
マンションマニアさんの記事に具体的な金額載っていました。
一例・・・71.75㎡の場合

管理費：17300円
修繕積立金：6460円
インターネット：1980円
地代：18323円（特例未反映）
解体準備金：5889円

合計：49952円（特例反映されると約4万円になる想定）

[1680: 匿名希望さん]

>>1675 匿名希望さん
どの銀行を選択する予定ですか？

[1681: 匿名さん]

>>1657 マンション検討中さん

私はナチュラルオークにしました。

[1682: マンション検討中さん]

MR行かれた方、西向き71.91の3LDK間取りご存知でしょうか？

[1683: 口コミ知りたいさん]

>>1682 マンション検討中さん

今手元に図面あります

[1684: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1685: 匿名希望さん]

>>1680 匿名希望さん
今回のマンションの購入で私は三菱ファンになりましたので、三菱UFJのつもりです。ここのネットバンキングは、サービスも良く、使いやすいのも気に入っています。

[1687: マンコミュファンさん]

>>1685 匿名希望さん
そうなんですね！仮審査は何社申し込みましたか？

[1688: 匿名希望さん]

>>1687 マンコミュファンさん
MRで勧められた2社と、いま独自に2社出しています。りそなには出していないので、よく知りません。

[1689: マンション検討中さん]

二期からは広い部屋ないのですね

[1690: マンコミュファンさん]

>>1689 マンション検討中さん
広い間取りは人気で1期で全部売れてしまいましたからね。
ただ、７０平米の後半の部屋は2期から販売であるはずです。

[1691: マンション検討中さん]

2期向けに残してある部屋で80平米以上なのは2部屋だけみたいですね。
504号室 84.19平米 セントラル東向きの5階一番北のルーフバルコニー付き
108号室 81.02平米 イースト1階（実質地下）のテラス付き
どちらもかなりの人気になりそう。108はキッチンが広いんですよね。

1期の残りでサウス8階814号室の82.10平米があるようです。これが残ってるのはちょっと意外。
90平米以上は全て決まったようです。

[1692: マンコミュファンさん]

[No.1686と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1693: マンション検討中さん]

70平米後半だとイーストに77.55平米の部屋が21部屋残してあるけど、これらはLDがクランクなのがちょっと。このタイプのほうがいいって人もいるのかも知れないけど。

[1694: マンコミュファンさん]

>>1693 マンション検討中さん
別の部屋の感覚で使えるので、これはこれで良いのでは。

[1695: マンション検討中さん]

70㎡台が多く、仕様といいデベの扱いがわかりすね。

[1696: 通りがかりさん]

1期で購入して、2期でも購入予定の方いますか？

[1697: マンコミュファンさん]

>>1695 マンション検討中さん
どういうことでしょう？

[1698: マンション検討中さん]

>>1692 マンコミュファンさんが書かれた部屋は2階（実質1階、道路より1mほど低い。下階はスタディブースとゲストルーム）で、ここは西側の道路がクランクになっている場所で植栽が豊富なので西側の住宅との間に15m×15mの公園があるような感じでしょうか（公園の中を道路が貫いてますけど）。
玄関が階段のすぐ隣であることが気にならなければいいかも知れません。
この列は8階まで全部同じ間取りですが、3階、5階、6階が赤枠になっていてもしかすると先着販売になっているかも。

[1699: 匿名希望さん]

>>1698 マンション検討中さん
この部屋は先着順のはずです。難点は、地下1階のドライエリアの向こうに壁があり眺望がほとんどないことです。また、その壁には扉と地下1階への階段があります。

[1700: マンション検討中さん]

リビングダイニングの広さは11畳から13畳が多いですね
14畳だとかなり広めですか？