ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[161: 通りがかりさん]

>>160 買い替え検討中さん
マンション価格が不思議なのは大通り沿いと裏通り沿いで近所だと値段が殆ど変わらないことです
閑静な住宅街といえば聞こえは良いですが裏通りの土地の転売価値から言えば明らかにぼられるケースが多いと思われます
大通り沿いの物件を購入しておくのが賢いやり方です

[162: 評判気になるさん]

>>159 匿名さん
神楽坂は歓楽街なので利便性という点では優れていますが防犯を含めて住環境としては確かに良いとは言えませんね
住む人の価値観にもよりますがファミリー向けではないように思いますのてそこのところお間違えのないようにということですね

[163: 買い替え検討中さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[164: マンション検討中さん]

>>156 マンション検討中さん
満期時の延長は地主絶対有利での交渉になるんしゃないですかね？
地代の大幅値上げを呑むことになりそう

[165: マンション掲示板さん]

>>164 マンション検討中さん
当然そうでしょうね
延長に期待するのは浅はかです

[166: マンション検討中さん]

>>156 マンション検討中さん
定期借地権制度ができてからまだ30年。
住宅用は最低50年なので、満期時の延長を具体的に検討した案件はまだないでしょう。
延長というケースはありえることはありえるでしょうが当てにできるものではないでしょう。
そんな与太話を素人に吹き込む建築関係者ってなんなの？って思いますが。

[167: 買い替え検討中さん]

>>166[
知ったかぶり、推測で物を言ってはいけません。具体的に検討している案件はあります。
麻布台パークハウスはほぼ決まっています。

[168: マンション検討中さん]

>>167 買い替え検討中さん
一部の人が騒いでるだけで何も決まってません
具体的な条件で合意に至ったものはなにもないですよね
満期後の地代、期間、解体条件…
何一つ決まってません

[169: 買い替え検討中さん]

詰めている段階でしょ。アメリカンクラブが延長でいいとしている事に違いはない。

[170: 匿名さん]

その時期にどうせ生きてないので子なし永住には関係ないです、買える値段にして欲しい。

[171: 口コミ知りたいさん]

>>168 マンション検討中さん
満期後の地代値上げは当然ですが更新時に特別更新料を請求されるのではないでしょうか
いずれにしても簡単には行かないですね

[172: 評判気になるさん]

借地権のマンションは売却時に買主側のローンが残存期間やローン基準の問題で組み辛いので売却難易度は高いですし永住向けかなと思います。

[173: 匿名さん]

定借のメリットは、とても売りに出ないであろう好立地に、所有権ならとても手が出ない価格であろう物件に住めること。
よって、そこまで立地が際立ってない定借は、メリットが少ない。
前者には、プラウドやパークコートなどのブランド物件があり、後者にはブリリアとかブランズの…

ここの立地の貴重性は、土地勘がないのでわかりません。

[174: マンション検討中さん]

半地下住戸が有りますよ
半地下だとどれだけ安くなるかな？

[175: 買い替え検討中さん]

そこまでの立地ではない。最近のトレンドからは外れる立地。

[176: マンション検討中さん]

タワーじゃない方がいい。定借でも構わない。駅近でなくても複数の路線に歩ける距離でアクセス出来たほうがいい。リタイア後から老人ホームに入るまでの長くても20年間くらいの都会暮らしのための住居をこんな条件で探しているのでここが買える価格ならかなりうれしい。

[177: 匿名さん]

>>176 マンション検討中さん
70平米換算で70から80百万円と予想します

[178: マンション検討中さん]

>>177 匿名さん
借地物件は地代も含めて判断しないとね

[179: マンション検討中さん]

所有権だと＠600
定借なので目安として85％として＠510
但し東西向きが多く見合いも厳しいので、上3層に思い切り乗っけて下4層はお値段控えめ、とみます

[180: マンション検討中さん]

所有権でも600もする高級マンションじゃないよ。

[181: マンション検討中さん]

>>180 マンション検討中さん
妥当な価値の議論ではなくデベの売値の予想です

[182: 匿名さん]

>>180 マンション検討中さん
同感です。近隣のヴィークコート市ヶ谷加賀町は築8年で坪単価450万程度で取引されてます。

[183: マンション検討中さん]

>>182 匿名さん
デベのレベルが違いすぎて比較にすらなりません
ゼネコン事業主で三井三菱に対抗できるのは鹿島だけでしょう

[184: 匿名さん]

>>183 マンション検討中さん
一概には言えないのでは？そもそもこのマンションはフジタ施工ですよ。最近は三菱＋長谷工マンションもあるくらいだから。

[185: マンション検討中さん]

>>184 匿名さん
事業主としてのレベルの話です
施工の話ではありません

[186: 匿名さん]

>>185 マンション検討中さん
物件価格を左右する要素として事業主だけでなく施工がどこか、建物のクオリティ、仕様内容も重要な要素だと思います。

[187: マンション検討中さん]

>>186 匿名さん
それらを否定してはいません
文章読めない人ですか？

[188: 匿名さん]

>>187 マンション検討中さん
ヴィークコートと比較にすらならないと書かれていたので。

[189: 論点]

現地歩いてみて、土地の品の良さはよく分かりました。伝統的な閑静なお屋敷町。それだけで希少価値。それと昨今の利便性重視とのトレードオフが本案件のキーファクターと認識しました。価格次第ですかねー。所有権より2割以上割安なら買いですかねー。攻めて。

[190: 論点]

坪350切ったら買い。でなければ必要に迫られた人が買えばいいかなーって。

[191: 論点]

だって、リセールのリスク高いもん。

[192: 論点]

この土地でこのコンセプトにした時点でセラーも割り切ってるでしょ。

[193: 論点]

近隣のプラウドとかみてみればいいと思います。

[194: 論点]

南町の方ね。

[195: 論点]

モデルルーム見て、価格なりのバリューがあるかどうかですかね。永住覚悟の上で。

[196: マンション検討中さん]

スーパーやドラッグストアなどのある柳町駅からかなり歩きますよ
普通の速さで10分以上と考えておけば間違いないです
もう少し駅が近いと良いのですが

[197: マンション検討中さん]

老後、元気な間だけ都心に住んでみたい。時間はあるので少々の不便は許容。そのせいで安くなってる方がむしろありがたい。ただ、自分の予定よりはちょっと早い。でも都心でこんな物件そうそう出て来ないだろうからなあ。

[198: マンション検討中さん]

>>197 マンション検討中さん
神楽坂のアインスタワーの中古でいいんじゃない？

[199: 買い替え検討中さん]

ウェリス市谷加賀町はたかすぎるけど、あれで売れていくのかしらね！？
ここよりも物件属性的に明らかに高級物件なのはわかりますが。
もうちょっとで番町が買えるくらいの坪単価です。

[200: マンション検討中さん]

ウェリス市谷加賀町は平均面積102m2で戸数(20戸)も少なく、一般人向けというよりは一部の富裕層に高級路線で行くだろうから、坪600万円代は想定できる。
平均価格は1億8,000万円あたりだろうか。

[201: マンション検討中さん]

>>200 マンション検討中さん
ホームページに価格出てますよ。

[202: 買い替え検討中さん]

平均で2億以上だな。

[203: マンション検討中さん]

ウェリス市谷加賀町に果たしてそんな大金を出す価値があるのか謎

[204: マンション検討中さん]

ウェリスの方は、間取り、室内3D、仕様が流石の高級感と思いますが、開口部が狭くて残念だなと思います。近隣に配慮しているのでしょうけど。こちらのパークハウスら3D・仕様・開口部がんばってほしい。

[205: 評判気になるさん]

ここはお金に余裕のあるファミリー層などがターゲットでしょうか。市ヶ谷駅に比較的近いことや、DNPの緑地化事業もあって魅力的ですが、定期借地権だとどうしても売却時のリスクは問題になるかと思います。スタディーブースやコンシェルジュサービスなどいろいろ高級感が出てますが、販売価格が高くなるようでは、ファミリー層は買いにくいのではないでしょうか。

[206: 匿名さん]

ここに住んでも勾配の大きい市ヶ谷駅を日常使いすることはないと思う。わざわざ市ヶ谷まで下りて行かなくても、柳町から新宿まで直通8分だし大江戸線の割にはホームが浅くラッシュ知らずで相当便利。食事は神楽坂。周辺は閑静で治安もこの上なく良い。価格次第ではあるが人気になる予感。

[207: マンション検討中さん]

>>206 匿名さん
日常使いできるのが大江戸線だけってのはパワーカップルには致命的弱点
リタイヤ層がのんびり暮らすにはいいと思う
借地期間切れる前に寿命だし
介護サービスつければ人気のマンションになりそう

[208: マンコミュファンさん]

>>206 匿名さん
近所に住んでますが牛込柳町は本当に便利ですよ。新宿まで3駅ですし、タクシー使っても1500円かかりません。大手町や東京駅へは乗り換え一回です。
治安が良く、何処へ向かうにもアクセスが良い都心の住宅地は意外と少ないものです。
休みの日には神楽坂まで散歩して食事して帰ることが出来るのも大きなメリットです。

[209: 買い替え検討中さん]

それにしてもこの辺の中古相場が弱いという事実があります。
それはなぜなのか考えてみましょう。

[210: マンション検討中さん]

この物件から徒歩2-3分の場所に竣工予定の三井物件も片側は傾斜の高台で開けてたいので眺めも良さそうですしいいなぁと思いました。
概要の公開が待ち遠しいです。