ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[1451: 検討板ユーザーさん]

皆さんは初回の来場予約はどのように取りましたか？

[1452: マンション検討中さん]

ウォールドアはないのですかね？
オプションで付けられたりするのでしょうか？

リビング横の洋室です。

[1453: 匿名希望さん]

>>1452 マンション検討中さん
私は無償のプランでウォールドアを選択します。プランを提示されませんでしたか？

[1454: マンション検討中さん]

>>1425 匿名希望さん

4割、すごいですね！
うちは出せて2割くらいです。
皆様はどんな感じでしょうか？

[1455: マンション検討中さん]

>>1453 匿名希望さん

無償のプランがあるのですね。
ありがとうございます。
まだ説明会などに参加していませんでした。

[1456: 検討板ユーザーさん]

>>1454 マンション検討中さん
1割です！

[1457: 匿名希望さん]

>>1450 評判気になるさん
2日で17戸は売れ過ぎでしょう。一部は、私の様な1期抽選で外れて再登録した者が含まれると思います。

[1458: 匿名希望さん]

>>1455 マンション検討中さん
やはり場合により、リビングと洋室は繋ぎたいですよね。

[1459: 検討板ユーザーさん]

>>1457 匿名希望さん
再登録は抽選会当日のですか？抽選会当日の再登録分は、28戸には含まれていません。

抽選会外して、翌日先着で申し込みの人であれば、数名含まれるでしょう。

[1460: 検討板ユーザーさん]

>>1455 マンション検討中さん
部屋の間取りによっても、プランの有無は異なるようです。

[1461: 匿名希望さん]

>>1459 検討板ユーザーさん
そうでしたか。すごい売れ行きですね。

[1462: 評判気になるさん]

>>1458 匿名希望さん
うちはコロナで販売計画が遅れたせいでオプションを申し込むことが出来なくなった部屋ですが、要望書の段階で繋げて一つの部屋にするつもりだと伝えておいたところ、申し込みする段階での設計自体をウォールドアに変更してもらえました（ついでに物入れが増えました）。類似の間取りの部屋を要望している人たちからも同様の希望があったらしくウォールドアに変更されている部屋がいくつかあるそうです。繋げて広く使いたい人は多いみたいですね。

[1463: マンション検討中さん]

>>1458 匿名希望さん
子供が2人いますがまだ小さいので、当面は広く2LDKとして使い、ある程度大きくなったらそれぞれに個室を持たせたいと考えていました。

[1464: マンション検討中さん]

>>1461 匿名希望さん
簡単に信じ過ぎw

[1465: 検討板ユーザーさん]

>>1463 マンション検討中さん

何平米台のお部屋選びましたか？
我が家も子供二人で購入考えます

[1466: 検討板ユーザーさん]

>>1465 検討板ユーザーさん
私は子供2人で68にしました。

[1467: 検討板ユーザーさん]

>>1466 検討板ユーザーさん

お返事ありがとうございます！
この物件子育てするのにとても良い環境ですよね

[1468: 匿名希望さん]

>>1464 マンション検討中さん
suumoの11戸というのが信じがたいです。間取りの例が11戸という意味ですかね。不動産屋の入口扉の広告のようなことはないのでしょうか。

[1469: eマンションさん]

>>1468 匿名希望さん
納得できないようであれば、明日、モデルルームへ電話して聞いてみたらいかがでしょう。

[1470: マンション検討中さん]

NTTに対して支払っている権利金総額が約105億円ということで、約6800平米（約2050坪）で計算すると坪単価510万円となり、周辺の地価を考えると高く感じました（これとは別に毎月地代を賃料として払うという理解です）。所有権の物件の用地取得と変わらないのではないかと。

対して、仕上がりは所有権物件と比較して安く仕上っているのでその分建物で抑えているのでしょうか。専有部分の仕様が悪いのは理解してたのですが構造物として抑えているようですあれば、実際の完成品を見てショックを受けるパターンか、最初は判らなくとも長く住むと露見してきそうで心配になってきました。

[1471: 匿名希望さん]

>>1470 マンション検討中さん
地代は、実質、土地の固定資産税の転嫁分ですよね。他のマンションの坪単価計算に、土地の固定資産税を含めていないのであれば、地代は比較上考慮外とすべきではないでしょうか。

[1472: 匿名希望さん]

>>1469 eマンションさん
それほど興味はありません。どなたか行った方の情報をお待ちします。

[1473: 匿名さん]

>>1467 検討板ユーザーさん
実際、子どもいるファミリーが結構いますよね。
今日の説明会でも複数組いました。

[1474: マンション検討中さん]

>>1472 匿名希望さん
興味ないなら知らなくてもいいじゃん

[1475: マンション検討中さん]

>>1471 匿名希望さん

有難うございます。そうですね、仰っている通り地代は固定資産税転嫁分なので比較すべきは権利金 vs 土地代となりますね。一般的にこの周辺の土地代はもっと高く、建物にかけている費用も他のパークハウス物件と比較して見劣りしないということであれば嬉しいのですが（場所にもよるのでしょうが）・・・

[1476: マンション検討中さん]

間取りをウォールドアに変えたという方は、元々は片開きのドアだったということですか？

[1477: 匿名希望さん]

>>1474 マンション検討中さん
それほど興味ない、と言っています。あまり、突っかかるのはよろしくないですね。

[1478: 匿名希望さん]

>>1476 マンション検討中さん
部屋の壁とドアですね。

[1479: マンション検討中さん]

>>1467 検討板ユーザー
まだ購入しておりませんが、68か71あたりと考えています。80平米超はさすがに価格、維持費ともに高いので。

[1480: マンション検討中さん]

>>1470 マンション検討中さん

どういう計算でしょうか。
平均坪単価は販売価格に権利金込みで400万円弱です。
※土地代はありません。
むしろ現在販売中の周辺の所有権物件に比べても相当割安です。

[1481: マンション検討中さん]

>>1480 マンション検討中さん、

ありがとうございます。
105億円の総権利金÷敷地面積2050坪＝約510万円、という計算です。

このあたりの土地は購入してももう少し安いのが相場と理解しており（路線価は時価とは別ですが加賀町エリアは780千円/m2＝坪単価250万円程度、時価にしても400万円程度という自分の理解）、所有権物件のパークホームズの納戸町の用地取得もほぼコスト変わらないかもっと安いのではないかなーと想像した次第です。つまりはNTTにかなり良いようにお金を取らている、という（それ自体は否定しないです）。

対して販売価格の仕上がりが周辺所有権物件より安いということは、三菱地所はどこでコストカットしてるのか心配になった次第です。建物のグレードに対して割高なものになっていないかと。

立地自体は気に入っており、購入前提で動いてるので自分の理解違いであって欲しいのですが権利金の金額を知って違和感を感じて心配しています。

[1482: 通りがかりさん]

>>1481 マンション検討中さん
マンション用地として権利金が設定されているので、敷地面積で計算するのはナンセンスだと私は思います。

もし建物のグレードを比較するのであれば、(購入価額から権利金を除いた金額)×原価率をみる必要があるかと思います。
権利金自体からはレジデンスはマージンを取っていないとの理解です。
また、いくら値段が高くても、利益率が高いだけであれば、建物のグレードが良いとは言えませんよね。

パークホームズなどの場合は、所有権のため、通常は、土地代からもマージンを取るのかと思います。購入者は土地の取得代＋利益がかかっていると考えると、今回、仮に時価400万/坪に、500万/坪払っていたとしても利益率20%のため違和感はありません。

[1483: マンション検討中さん]

>>1482 通りがかりさん

ありがとうございます。通常は土地代からもマージンを取るということであれば、仰っている通り、権利金には三菱地所のマージンは含まれていないので、時価400万/坪の相場に対して、500万/坪はそこまで違和感無いと整理できるのですね。

自分は、一般定期借地物件が所有権物件に比較して競争力ある価格で購入できるのは土地代が所有権に比して安いからと理解していたのですが、本物件は土地代はさほど変わらないものの、（１）大規模メリットでコスト削減、（２）多少の内装グレードダウン（天井カセットなど無し）で競争力ある価格を実現していると理解を改めました。利益率は本物件で特段多くとっているものではないと信じたいです。

[1484: マンション検討中さん]

周辺物件より割安という人がいますが、ここは借地権物件ですから、坪400万なら安くないでしょう。所有権で500万弱計算となります。

[1485: マンション検討中さん]

30代半ば１馬力（額面1700万円）で8000万円台購入予定ですがちょっと無理してるかなと感じています。
頭金も１割程度しか入れる予定はないので。皆様年収が同じくらいの方は頭金を多く入れる予定でしょうか。低金利のうちは良いですが、金利が上がったリスクを考えて躊躇してしまいます。

[1486: 匿名希望さん]

>>1485 マンション検討中さん
世帯年収1300万で、8000万円購入予定です。
低金利のため頭金は必要以上に入れない予定です。

頭金に入れると他の選択肢がなくなるため、手許にある程度残す予定です。金利上昇した場合は、将来繰上返済することも想定しています。

[1487: 匿名さん]

>>1484 マンション検討中さん
安くないという根拠は何でしょう？
他の借地権は、近隣所有権よりもさらに安い例があるということでしょうか。

[1488: マンション検討中さん]

所有権換算で500万円ですから安くないと言っておりますが。
500万円あれば三井の納戸町も買えますし、ザパークハウス市ヶ谷も買えますし、
選択肢はいろいろあります。

[1489: 匿名さん]

>>1488 マンション検討中さん
定借の物件をわざわざ所有権換算する意味がわかりません。
相場通りに定借の条件加味されて坪単価が安くなっているので、特に問題はないでしょう。
所有権500万/坪と、定借400万/坪であれば、定借の条件を度外視する人にとっては、後者の方が確実に割安です。

[1490: マンション検討中さん]

意味がわからないのが僕にはわからないですね。
所有権物件と比較するのは当たり前の事で、比較するなら換算しないと
比較できません。
後者の方が割安、これは日本語の使い方が間違っています。
絶対額としては安くなるというのならわかりますが、割安とは、値段以外の諸々を
比較した上でないと語れない話です。

[1491: マンション検討中さん]

物件比較で割高割安の意見があるようですが、あくまで平均ですから、部屋によりけりでしょう。
そもそも、立地、デベ、時期、共有部、専有部、間取り、広さ、二つとして同じ物件はないわけで、実需なら割高割安だけで購入する人はいないのだから、そこだけを議論してもあまり意味はないと思います。本人が納得するなら買えばいいだけ。

[1492: 匿名希望さん]

>>1491 マンション検討中さん

おっしゃる通りです！

[1493: マンション検討中さん]

ムキになって正当性を主張する人が居座ってますねぇ..
お疲れ様です。

[1494: 評判気になるさん]

自分は所有権か定借か以外の条件が全く同じであるなら絶対的な価格が安い定借のほうがいいな。
それを割安と呼ぶのはおかしいのかも知れないが言葉の問題はどうでもいいです。

[1495: マンション検討中さん]

皆さんのなかで、IHクッキングヒーターのビルトインオプションを検討されている方はいらっしゃいますか？ビルトインオプションで注文をすると40万円以上するのですが、入居後に自前で調達すると半額くらいになりそうです。。ただ、配線の関係で比較的大掛かりな工事が必要とのことで（ただ工事費込みでも20万円くらいとのこと）、200Vの配線が外に出てしまうリスクもあり、非常に悩んでおります。皆さま、どうされますか？

[1496: 評判気になるさん]

＞＞1495 マンション検討中さん
高すぎなので断念しました。とりあえずガスを使ってボロくなった頃にどうするか考えます。あれって、コンセントさえあれば簡単に取り替えられるんですよね。ただ落とし込んであるだけ。
IHだと鍋が熱くなるだけでほんのちょっと離れればもう全然熱くないので調理スペースを広く使えてよかったのですが。炎がないのでビニール袋とかがうっかり鍋によっちゃっても何の問題も無いし。
と、嘆いていたのですが、……
シンクやコンロの後ろ側の電子レンジ等を置くスペースが狭く、電子レンジ、電気炊飯器、電気ポットを置くとトースターが置けなくて困ったなあと思っていましたがガスなら炊飯土鍋使えるじゃないかと気づき、電気炊飯器を無しにしてトースター置くことにしました。ガスで良かったってことにしましたｗ

[1497: マンション検討中さん]

このあたりは閑静な住宅街ですが、夜道は暗めですよね。
それなりに駅から距離があるので。

学区は市谷小学校ですが、愛日へは行けないのですよね？
小学校事情に詳しい方、市谷小学校について教えていただけると嬉しいです。

[1498: マンション検討中さん]

>>1481 マンション検討中さん
マンション用地なので敷地面積で割ったら意味ないですよー。その敷地に建てられる建築面積で出さないと

[1499: マンション検討中さん]

>>1494 評判気になるさん

絶対額が安いのは買う時だけ話であって
資産価値とか考えた場合はまた違ってくるかも。
一生住むなら買う時安い方がいいんじゃないでしょうか。

[1500: マンション検討中さん]

先週初めて伺いましたが金額入っているのは1次で未登録だった28戸でした。
皆さまのおっしゃる赤枠？青枠？は金額が入っていない状態で、今は選べない様子でした。

次回、ローン仮審査予約は8月以降となりましたが、2次の登録開始は8月頭からなのでしょうか？青枠から選べるタイミングを知りたいのですが。

[1501: マンション検討中さん]

>>1500 マンション検討中さん
すでに面談してるなら、MRの担当者に聞いてみるのが一番確実かと。

[1502: 匿名希望さん]

>>1500 マンション検討中さん
28戸の販売状況に目処がついてからだと思います！
赤枠の値段はわかりますよ。ただし2期で値上げ又は値下げがある可能性もあります。

青枠も全てを2期で出すかは現時点で不明ですよね。もしかしたら一部は3期に残すかもしれませんし。

希望の住戸があれば、担当者に伝えるのが良いのではないでしょうか。

[1503: マンション検討中さん]

>>1481 マンション検討中さん

戸建て用地ではないのですからその計算なんの意味もないですよ。その土地にどれくらいのボリュームの建物が建てられるのかによっても土地の値段も変わってきます。

この物件と同規模の建物が建てられる土地が市谷加賀町でいくらなら買えるか考えてみたらいかがでしょうか。坪510万より高くなるはずですよ。

[1504: マンコミュファンさん]

>>1497 マンション検討中さん

詳しくはないのですが、新宿区の選択制は終了したので市谷にしか行けません
ここで以前学区が変わるかもと書き込みしてる方がいたのでそれが心配です

[1505: 評判気になるさん]

>>1497 マンション検討中さん
夜道が明るければ、それは繁華街でしょう。

[1506: 匿名希望さん]

>>1504 マンコミュファンさん
市谷小学校と愛日小学校はどちらが人気などありますか？

[1507: マンション検討中さん]

＞＞1504さん
わたしもそれは気にしていたので、営業担当者の方に聞いたり、自分でも調べましたが、そういった情報は一切確認できませんでした。

[1508: 検討板ユーザーさん]

所有権、駅徒歩二分、、こっちの方が良かった気もする。
https://www.nomu.com/mansion/id/WE500015/?utm_source=criteo&utm_medium...

[1509: 匿名さん]

>>1508 検討板ユーザーさん

本気で言ってる？

[1510: マンション検討中さん]

私も同じ値段なら中古の方がいいなぁ

[1511: マンション検討中さん]

新築至上主義も変わってきていますしね。
あちらは小規模ですが、いいマンションだと思います。

[1512: マンション検討中さん]

>>1510 マンション検討中さん
購入されては？

[1513: 評判気になるさん]

南側に建物が建っているのと南側が緑地なのは大きな違いだと思う

[1514: マンション検討中さん]

>>1512
9000万くらいまでに下がればすぐ売れちゃうでしょ。

[1515: マンション検討中さん]

確かにわたしもパークハウス市谷加賀町は気になっていた物件でした。ただ、実際現地を見に行くと、小規模だからか意外とショボく見えてしまいました。また、駅への距離ですが、確かに牛込柳町には近くなりますが、その分神楽坂駅や市ヶ谷駅へは遠くなってしまうのは少し残念かなと思います。パークハウス市谷加賀町レジデンスだと、意外と神楽坂や市ヶ谷駅、結構使えると思います。

[1516: マンション検討中さん]

坂があるとはいえ、JRが徒歩圏なのはとても強い。
道も整備されてるし。

[1517: マンション検討中さん]

二期から参戦予定なんですが、二階(実質一階)のテラス付ってどのくらい残っているかわかる方いらっしゃいますか？

[1518: 評判気になるさん]

何を重要視するかってことなんでしょう。どちらかが一方的に良いってことではなく。

[1519: マンション検討中さん]

＞＞1517 マンション検討中さん
2階テラス付きで2期向けに残してあるのはセントラルコート西向きの205、206（いずれも68.16平米の2LDKS）の2つだけのようです。

[1520: マンション検討中さん]

>>1519 マンション検討中さん
残っているんですね！ありがとうございます！
テラス付が希望なんで、よかったです。

[1521: マンコミュファンさん]

>>1506 匿名希望さん
ネットで検索した範囲でしかわかりませんが、公立の学区制なので人気というよりはそれぞれの好みとそのときの教員次第かなという印象です
愛日の校舎は綺麗ですよね

[1522: マンコミュファンさん]

>>1507 マンション検討中さん

それは良かったです
愛日、市谷ならどこでも良いような印象ですが、仲之は小規模でも津久戸とは違いそうですよね

[1523: 口コミ知りたいさん]

値下げなしでいけそうなのですかね

[1524: マンション検討中さん]

キッチンの吊り戸棚って無償で外せるのでしょうか？

[1525: マンション検討中さん]

>>1522 マンコミュファンさん
牛込仲之はさすがに遠いですよね。
どこの情報なのでしょうかね、気になりますね。

[1526: 検討板ユーザーさん]

>>1513 評判気になるさん
この物件で南側に建物の部屋ってありましたっけ？
南側は全て緑地だったような‥‥

[1527: マンション検討中さん]

＞＞1526 検討板ユーザーさん
パークハウス市谷加賀町と市谷加賀町レジデンスの違いの話ですよ

[1528: マンション検討中さん]

>>1524 マンション検討中さん
付けるか付けないかを無償でセレクトできるけど、一部の部屋はもう選べないはず。

[1529: 評判気になるさん]

付けるつもりでいたけど選べずに付けられないことになりました。収納をどうするか悩みどころですがスッキリしていいと考えることにしました。

[1530: マンション検討中さん]

>>1528 マンション検討中さん
ありがとうございます。
仕様が残念という口コミもありましたが、外せないとなると残念です。。

[1531: 職人さん]

＞＞1516さん
わたし実際現地から市ヶ谷駅（有楽町線・南北線）と神楽坂駅まで歩いてみましたが、市ヶ谷駅までは9分かからずで到着しました。神楽坂駅までも徒歩10分と意外と早く着けたのは予想外にポジティブな要因でした。気持ち早歩きではあったと思いますが、ベビーカーを押しながらでしたので、意外と近いなぁという印象です。

[1532: マンション検討中さん]

>>1531 職人さん
行きは下り坂だけど、帰りは登り坂だから…

[1533: マンション検討中さん]

>>1531 職人さん
ベビーカーでそれは早いですね！
今住んでいる街と比べると、複数路線使えるのが最高です。

[1534: 通りがかりさん]

>>1530 マンション検討中さん
どこら辺が残念仕様なんでしょうか？

[1535: 評判気になるさん]

＞＞1530 マンション検討中さん
選べなくなっているのはセントラルの低い階とか一部ですよ。それ以外のところでは選べます。
また、選べなくなっているところはキッチンの吊り戸棚はモデルルーム仕様になるとのことで吊り戸棚無しになるはずです。

[1536: マンション検討中さん]

>>1532 マンション検討中さん
坂については、市ヶ谷駅から当該立地まで登っていくのに、東西に4本ほど経路がありますが、DNPプラザに接している坂だけは、たいした傾斜がないと思います。その坂が最短ですし、経路に沿ってDNPの再開発(緑地と文化施設等)がかかりますので、個人的にはそれほど悪くないかと。

[1537: 匿名さん]

>>1520 マンション検討中さん
地下のテラス付もまだ空いてます

[1538: 検討板ユーザーさん]

テラスは2期抽選で、倍率は確実につきますよね。
戸数少ないので、倍率かなり高くなりそうです。

[1539: マンション検討中さん]

>>1537 匿名さん
現在、地下のテラス付に住んでいるので、地下は避けるつもりです。
まあ倍率高くなるのは承知の上で参加します。

[1540: 職人さん]

＞＞1531
すみません、少し誤った説明をしてしまいましたが、正確に申し上げると市ヶ谷駅⇒レジデンスまでが8分30秒くらいでしたので、上り坂でした。確かに市ヶ谷駅出た直後の坂は急でしたが、それ意外は気になるところはありませんでした。ほかの方も仰っているようにDNP周りにも多少坂はありますが、個人的にはそこは全然気になるレベルではなかったですね。

[1541: マンション検討中さん]

>>1540 職人さん
凄い…普通に凄い。私も一度歩きましたが、信号に一度引っかかって12分程でした。足短いのかな…

[1542: マンション検討中さん]

>>1534 通りがかりさん

専有部の仕様なんてマンションオタク以外は関係ないかもですが、本物件で気になる点といえば、

廊下床タイルオプション
トイレタンク付き(タンクレスオプション)
三面鏡框なし
洗濯機上部吊戸棚オプション
カップボードオプション
天井カセットエアコンなし (オプションも不可)
キッチンシンク下、洗面台扉観音開き
シンク下包丁置き場オプション
ユニットバス壁パネルが石調じゃない(すいません、なんと言うのか分かりません)
全熱交換式やレンジフード同時吸排じゃない
間取りがナロースパンな田の字型
クランク型リビング間取りが多い

あと共用部ですが、セントラル以外外廊下。逆にいいところはサッシ高高い、梁が少ないあたりでしょうか。

外観、エントランスや共用施設の作り込みはすばらしいので、予算がここで尽きてしまったんでしょうか。せめて立地に見合った専有部仕様だと最高だったのですが。

それが分かってるからか、私の営業さんはモデルルーム内に入ると今まであんなに喋ってたのに急にダンマリになります（笑）

[1543: 匿名さん]

>>1542 マンション検討中さん
あと確か玄関前のインターフォンはカメラ無しではなかったでしたっけ？

[1544: マンション検討中さん]

>>1542 マンション検討中さん
購入検討者です。ご指摘の点の多くは自分も気になりますが、全部必要とまでは思わず、オプションで対応できる範囲でいいかなとも。仮に専有部の標準仕様が良くて価格が同じなら最高ですが、高くなるようならそれはそれで迷ったと思います。
>>1543 匿名さん
玄関前はカメラなしですね。

[1545: 買い替え検討中さん]

なぜ地下テラスはダメなんですか？

[1546: 検討板ユーザーさん]

>>1545 買い替え検討中さん

大雨の日、水が流れてくるので。

[1547: 匿名さん]

>>1545 買い替え検討中さん
1539ですが、私への質問ですかね？
現在、地下テラス部屋ですが、メリットデメリットあります。1番のデメリットはやはり湿気です。特にこの時期は、除湿機が手放せませんし、クローゼットの中に除湿剤もマストです。あと冬はめっちゃ寒いです。まあ天気の良い日はテラスで朝食食べたりしてますし、良い面もあります。だからこの物件の地上テラスは非常に惹かれました。

[1548: 匿名希望さん]

>>1544 マンション検討中さん
ザ・パークハウスは、外廊下、玄関前カメラなしの物件が多い気がします。ポリシーではないかと思います。

[1549: マンコミュファンさん]

>>1530 マンション検討中さん

一応ヒアリングはするみたいなこと言ってましたけどね

[1550: マンション検討中さん]

トイレってタンクありが標準でしたっけ？
ビルトインオプションの標準仕様みたら
タンクレスに見えましたが