ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[1442: マンコミュファンさん]

>>1437 口コミ知りたいさん

なかなか豪華なスペースでした

[1443: マンション検討中さん]

>>1440 マンション検討中さん
中学校のグラウンドで開けているので採光は問題ないでしょう。離隔も十分ありますし、日陰シュミレーションで確認されてはいかがでしょう？

砂ぼこりは洗濯物干しで気にされてるのですか？私は乾燥機で全部やってしまうのでほとんど気にしてません。今も小学校の隣のマンションに住んでますが、音のほうが気にされる方は多いかもしれません。音に神経質な人は辞めたほうがいいですね。

[1444: マンコミュファンさん]

>>1440 マンション検討中さん
予算の問題で2階か3階にしているのであれば、西側でしょう。2階は実質1階なので、3階以上がおすすめです。
西側の他の住戸を気にするのであれば東側が良いです。

東側であれば、北の方を選べば目の前はグラウンドではないため、土埃の影響は少ないでしょう。

[1445: マンション検討中さん]

第1期はすでに完売しているのでしょうか？

[1446: マンション検討中さん]

変動金利の提携住宅ローンは、りそな銀行が1番低金利でしょうか。
特に一覧表とか渡されなかったので、りそな銀行にしようかと思っておりますが、みなさんはホームローンだとどこを検討されていますか。

[1447: マンコミュファンさん]

>>1445 マンション検討中さん
1期1次の残りの先着が若干残っていると思いますが、今は、先週モデルルームに行った人たちが、事前審査し、そろそろ申し込み始めている頃ではないでしょうか。

2期がすぐ始まります。8月から。まずはモデルルーム予約し、話を聞くのが先でしょう。
1度行って担当者をつけることができれば、その後は担当者へ直接連絡すれば良いので心配ありません。

担当者つかなければ、申し込みしたくても出来ないので。

[1448: 評判気になるさん]

1445 マンション検討中さん
SUUMOなどに載っている部屋は残っていると思います。価格とともに部屋番号も載っていまが、売れた部屋を部屋番号付きで載せ続けることはないでしょう。交渉中でも一旦引っ込めるものなんじゃないでしょうか。先着順なのでまずは問い合わせてみては？

[1449: マンション検討中さん]

>>1446 マンション検討中さん
金利だけでなく初期費用も考慮に入れて実質金利を計算されることをオススメしますよ。特に10年くらいしか住まない場合ですと保証料は金利上乗せ形がおすすめです

[1450: 評判気になるさん]

>>1448 評判気になるさん
28戸中、先週の月曜日金曜日のみで、残り11戸まで売れたのですね。(この土日はモデルルーム休みだったので)

明日でさらに売れて、7月中には在庫なくなりそうですね。

[1451: 検討板ユーザーさん]

皆さんは初回の来場予約はどのように取りましたか？

[1452: マンション検討中さん]

ウォールドアはないのですかね？
オプションで付けられたりするのでしょうか？

リビング横の洋室です。

[1453: 匿名希望さん]

>>1452 マンション検討中さん
私は無償のプランでウォールドアを選択します。プランを提示されませんでしたか？

[1454: マンション検討中さん]

>>1425 匿名希望さん

4割、すごいですね！
うちは出せて2割くらいです。
皆様はどんな感じでしょうか？

[1455: マンション検討中さん]

>>1453 匿名希望さん

無償のプランがあるのですね。
ありがとうございます。
まだ説明会などに参加していませんでした。

[1456: 検討板ユーザーさん]

>>1454 マンション検討中さん
1割です！

[1457: 匿名希望さん]

>>1450 評判気になるさん
2日で17戸は売れ過ぎでしょう。一部は、私の様な1期抽選で外れて再登録した者が含まれると思います。

[1458: 匿名希望さん]

>>1455 マンション検討中さん
やはり場合により、リビングと洋室は繋ぎたいですよね。

[1459: 検討板ユーザーさん]

>>1457 匿名希望さん
再登録は抽選会当日のですか？抽選会当日の再登録分は、28戸には含まれていません。

抽選会外して、翌日先着で申し込みの人であれば、数名含まれるでしょう。

[1460: 検討板ユーザーさん]

>>1455 マンション検討中さん
部屋の間取りによっても、プランの有無は異なるようです。

[1461: 匿名希望さん]

>>1459 検討板ユーザーさん
そうでしたか。すごい売れ行きですね。

[1462: 評判気になるさん]

>>1458 匿名希望さん
うちはコロナで販売計画が遅れたせいでオプションを申し込むことが出来なくなった部屋ですが、要望書の段階で繋げて一つの部屋にするつもりだと伝えておいたところ、申し込みする段階での設計自体をウォールドアに変更してもらえました（ついでに物入れが増えました）。類似の間取りの部屋を要望している人たちからも同様の希望があったらしくウォールドアに変更されている部屋がいくつかあるそうです。繋げて広く使いたい人は多いみたいですね。

[1463: マンション検討中さん]

>>1458 匿名希望さん
子供が2人いますがまだ小さいので、当面は広く2LDKとして使い、ある程度大きくなったらそれぞれに個室を持たせたいと考えていました。

[1464: マンション検討中さん]

>>1461 匿名希望さん
簡単に信じ過ぎw

[1465: 検討板ユーザーさん]

>>1463 マンション検討中さん

何平米台のお部屋選びましたか？
我が家も子供二人で購入考えます

[1466: 検討板ユーザーさん]

>>1465 検討板ユーザーさん
私は子供2人で68にしました。

[1467: 検討板ユーザーさん]

>>1466 検討板ユーザーさん

お返事ありがとうございます！
この物件子育てするのにとても良い環境ですよね

[1468: 匿名希望さん]

>>1464 マンション検討中さん
suumoの11戸というのが信じがたいです。間取りの例が11戸という意味ですかね。不動産屋の入口扉の広告のようなことはないのでしょうか。

[1469: eマンションさん]

>>1468 匿名希望さん
納得できないようであれば、明日、モデルルームへ電話して聞いてみたらいかがでしょう。

[1470: マンション検討中さん]

NTTに対して支払っている権利金総額が約105億円ということで、約6800平米（約2050坪）で計算すると坪単価510万円となり、周辺の地価を考えると高く感じました（これとは別に毎月地代を賃料として払うという理解です）。所有権の物件の用地取得と変わらないのではないかと。

対して、仕上がりは所有権物件と比較して安く仕上っているのでその分建物で抑えているのでしょうか。専有部分の仕様が悪いのは理解してたのですが構造物として抑えているようですあれば、実際の完成品を見てショックを受けるパターンか、最初は判らなくとも長く住むと露見してきそうで心配になってきました。

[1471: 匿名希望さん]

>>1470 マンション検討中さん
地代は、実質、土地の固定資産税の転嫁分ですよね。他のマンションの坪単価計算に、土地の固定資産税を含めていないのであれば、地代は比較上考慮外とすべきではないでしょうか。

[1472: 匿名希望さん]

>>1469 eマンションさん
それほど興味はありません。どなたか行った方の情報をお待ちします。

[1473: 匿名さん]

>>1467 検討板ユーザーさん
実際、子どもいるファミリーが結構いますよね。
今日の説明会でも複数組いました。

[1474: マンション検討中さん]

>>1472 匿名希望さん
興味ないなら知らなくてもいいじゃん

[1475: マンション検討中さん]

>>1471 匿名希望さん

有難うございます。そうですね、仰っている通り地代は固定資産税転嫁分なので比較すべきは権利金 vs 土地代となりますね。一般的にこの周辺の土地代はもっと高く、建物にかけている費用も他のパークハウス物件と比較して見劣りしないということであれば嬉しいのですが（場所にもよるのでしょうが）・・・

[1476: マンション検討中さん]

間取りをウォールドアに変えたという方は、元々は片開きのドアだったということですか？

[1477: 匿名希望さん]

>>1474 マンション検討中さん
それほど興味ない、と言っています。あまり、突っかかるのはよろしくないですね。

[1478: 匿名希望さん]

>>1476 マンション検討中さん
部屋の壁とドアですね。

[1479: マンション検討中さん]

>>1467 検討板ユーザー
まだ購入しておりませんが、68か71あたりと考えています。80平米超はさすがに価格、維持費ともに高いので。

[1480: マンション検討中さん]

>>1470 マンション検討中さん

どういう計算でしょうか。
平均坪単価は販売価格に権利金込みで400万円弱です。
※土地代はありません。
むしろ現在販売中の周辺の所有権物件に比べても相当割安です。

[1481: マンション検討中さん]

>>1480 マンション検討中さん、

ありがとうございます。
105億円の総権利金÷敷地面積2050坪＝約510万円、という計算です。

このあたりの土地は購入してももう少し安いのが相場と理解しており（路線価は時価とは別ですが加賀町エリアは780千円/m2＝坪単価250万円程度、時価にしても400万円程度という自分の理解）、所有権物件のパークホームズの納戸町の用地取得もほぼコスト変わらないかもっと安いのではないかなーと想像した次第です。つまりはNTTにかなり良いようにお金を取らている、という（それ自体は否定しないです）。

対して販売価格の仕上がりが周辺所有権物件より安いということは、三菱地所はどこでコストカットしてるのか心配になった次第です。建物のグレードに対して割高なものになっていないかと。

立地自体は気に入っており、購入前提で動いてるので自分の理解違いであって欲しいのですが権利金の金額を知って違和感を感じて心配しています。

[1482: 通りがかりさん]

>>1481 マンション検討中さん
マンション用地として権利金が設定されているので、敷地面積で計算するのはナンセンスだと私は思います。

もし建物のグレードを比較するのであれば、(購入価額から権利金を除いた金額)×原価率をみる必要があるかと思います。
権利金自体からはレジデンスはマージンを取っていないとの理解です。
また、いくら値段が高くても、利益率が高いだけであれば、建物のグレードが良いとは言えませんよね。

パークホームズなどの場合は、所有権のため、通常は、土地代からもマージンを取るのかと思います。購入者は土地の取得代＋利益がかかっていると考えると、今回、仮に時価400万/坪に、500万/坪払っていたとしても利益率20%のため違和感はありません。

[1483: マンション検討中さん]

>>1482 通りがかりさん

ありがとうございます。通常は土地代からもマージンを取るということであれば、仰っている通り、権利金には三菱地所のマージンは含まれていないので、時価400万/坪の相場に対して、500万/坪はそこまで違和感無いと整理できるのですね。

自分は、一般定期借地物件が所有権物件に比較して競争力ある価格で購入できるのは土地代が所有権に比して安いからと理解していたのですが、本物件は土地代はさほど変わらないものの、（１）大規模メリットでコスト削減、（２）多少の内装グレードダウン（天井カセットなど無し）で競争力ある価格を実現していると理解を改めました。利益率は本物件で特段多くとっているものではないと信じたいです。

[1484: マンション検討中さん]

周辺物件より割安という人がいますが、ここは借地権物件ですから、坪400万なら安くないでしょう。所有権で500万弱計算となります。

[1485: マンション検討中さん]

30代半ば１馬力（額面1700万円）で8000万円台購入予定ですがちょっと無理してるかなと感じています。
頭金も１割程度しか入れる予定はないので。皆様年収が同じくらいの方は頭金を多く入れる予定でしょうか。低金利のうちは良いですが、金利が上がったリスクを考えて躊躇してしまいます。

[1486: 匿名希望さん]

>>1485 マンション検討中さん
世帯年収1300万で、8000万円購入予定です。
低金利のため頭金は必要以上に入れない予定です。

頭金に入れると他の選択肢がなくなるため、手許にある程度残す予定です。金利上昇した場合は、将来繰上返済することも想定しています。

[1487: 匿名さん]

>>1484 マンション検討中さん
安くないという根拠は何でしょう？
他の借地権は、近隣所有権よりもさらに安い例があるということでしょうか。

[1488: マンション検討中さん]

所有権換算で500万円ですから安くないと言っておりますが。
500万円あれば三井の納戸町も買えますし、ザパークハウス市ヶ谷も買えますし、
選択肢はいろいろあります。

[1489: 匿名さん]

>>1488 マンション検討中さん
定借の物件をわざわざ所有権換算する意味がわかりません。
相場通りに定借の条件加味されて坪単価が安くなっているので、特に問題はないでしょう。
所有権500万/坪と、定借400万/坪であれば、定借の条件を度外視する人にとっては、後者の方が確実に割安です。

[1490: マンション検討中さん]

意味がわからないのが僕にはわからないですね。
所有権物件と比較するのは当たり前の事で、比較するなら換算しないと
比較できません。
後者の方が割安、これは日本語の使い方が間違っています。
絶対額としては安くなるというのならわかりますが、割安とは、値段以外の諸々を
比較した上でないと語れない話です。

[1491: マンション検討中さん]

物件比較で割高割安の意見があるようですが、あくまで平均ですから、部屋によりけりでしょう。
そもそも、立地、デベ、時期、共有部、専有部、間取り、広さ、二つとして同じ物件はないわけで、実需なら割高割安だけで購入する人はいないのだから、そこだけを議論してもあまり意味はないと思います。本人が納得するなら買えばいいだけ。