ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[1402: マンション検討中さん]

>>1378さん、
わたしも目を疑いました。。(笑) この価格では間違いなく成約はしないでしょうね。同じ新宿区とはいえ、市谷加賀町と原町では土地としての圧倒的な差がありますから、原町アドレスでこの価格はありえませんね。。。

[1403: マンション検討中さん]

土地・エリアのことを気にされている方もいらっしゃると思うので、こちらご参考までに。

https://www.renovation-soup.com/property/10836/

〈新宿区〉神楽坂、市谷砂土原町、市谷加賀町、若宮町、下落合

[1404: マンション検討中さん]

マンション価格が加賀町と砂土原とはまた違いすぎますけどね。
富裕層向けに造ったウェリスは大苦戦です。ここくらいの低仕様の価格を抑えた
サラリーマン層向けの物件が出来ている事自体、加賀町は富裕層向けとも言えなくなりました。かつてのお屋敷が立ち並ぶ時代とは違うわけです。

[1405: 匿名希望さん]

>>1404 マンション検討中さん
サラリーマンの中でも相対的に上位に位置する年収の人しか買えないと思いますけどね。

[1406: 通りがかりさん]

この辺りパークハウス多いですね。
タクシー呼ぶとき間違われませんか？

[1407: 検討板ユーザーさん]

加賀町は高級住宅街と言う感じはしないけどな。
住宅街で落ち着いているとは思うけど、一方で、最寄りは大江戸線、駅近とはいえない、買い物も不便、大手塾が近くにない等、妻評価は高いとは言えないです。
あ、ちなみに購入者です。手が出せる価格帯という意味で及第点な物件だと思ってます。

[1408: 通りがかりさん]

>>1407 検討板ユーザーさん
塾についてあまり詳しくはないですが、
四谷大塚が近くにありませんか？

[1409: マンション検討中さん]

>>1405

今時はダブルインカムは当たり前ですので、1億前後は商社やマスコミなどの
高給企業勤務でなくとも、問題ないレベルでしょう。

[1410: 検討板ユーザーさん]

>>1408 通りがかりさん
市ヶ谷駅近くのですか？坂も急だし毎日子供に通わせる距離ではないかなと思ってます。
サピックスだと高田馬場、茗荷谷、御茶ノ水どこも行きにくいんですよね。

[1411: 通りがかりさん]

>>1410 検討板ユーザーさん
やや離れていますが、私なら坂毎日歩けば、体力もついて良いと思います。体力なければ、長時間の勉強もできませんし。

[1412: 検討板ユーザーさん]

>>1407 検討板ユーザーさん

及第点レベルかな？価格水準を考慮したらなかなかの優良物件と思うけど。確かに徒歩だと買い物もスーパーまで5ー6分歩きますけど、自転車なら不便と思えるレベルじゃないかと。というか本当に利便性だけを考えるなら、中古含めもっと他にもいろいろあると思いますので、敢えてここを選ばなくても？

[1413: 匿名さん]

>>1409 マンション検討中さん
ぶっちゃけどれくらいの年収の方が購入するんでしょうか？我が家も検討してますが、背伸びしているんじゃないかと不安です。

[1414: マンション検討中さん]

＞＞1410検討板ユーザーさん
市ヶ谷駅近くの四谷大塚って、たった徒歩10分ほどですよね。。。価値観人それぞれだと思いますが、この距離を通わせたくないってよほど贅沢な方なのでしょうか。。。もはやこの物件との相性が良いとは言えないと思いますので、他の物件を検討なさってはいかがでしょうか。。。。

[1415: 検討板ユーザーさん]

>>1413 匿名さん
私は800台です

[1416: 匿名さん]

>>1415 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。というか人に聞いておいてこちらの事を書いていないのは失礼ですね。
私は30代夫婦共働き子1人で、世帯年収1000です。

[1417: マンション検討中さん]

ルーバル付とかの部屋じゃない限り、大体みんな同じくらいですね。

[1418: 口コミ知りたいさん]

皆さんは、もともと昔からこの辺りにお住まいですか？
それとも全く別の場所から引っ越されますか？

[1419: 匿名希望]

>>1418 口コミ知りたいさん

私は全く違う他県から引っ越します

[1420: マンション掲示板さん]

>>1417 マンション検討中さん
そうなんですね！ローン組む方が多いでしょうか？

[1421: eマンションさん]

222号室のみ、レジデンスからではなく、三菱地所から譲り受けるとのことですが、なぜそのようなスキームにしているのでしょうか？
222号室のみ引き渡しが1日遅れのようですし。
全く関係ない部屋なのですが、気になりました。

[1422: マンション検討中さん]

面白いですね。何か権利関係や法律絡みで技術的に必要なんでしょうね

[1423: マンション検討中さん]

借地借家法より引用させていただきます。
さすが地所さんですね。

第十五条　借地権を設定する場合においては、他の者と共に有することとなるときに限り、借地権設定者が自らその借地権を有することを妨げない。
２　借地権が借地権設定者に帰した場合であっても、他の者と共にその借地権を有するときは、その借地権は、消滅しない。
（強行規定）

[1424: マンション検討中さん]

222号室のみ三菱地所、その他は三菱地所レジデンスということです。

[1425: 匿名希望さん]

>>1420 マンション掲示板さん
私は頭金4割ほどで組みますね。ほとんどの方がローンは組むのてはないですか。中には金利が低いので、あえて組む人もいるでしょうけど。

[1426: 匿名希望さん]

>>1406 通りがかりさん
コンシェルジュが工夫してくれるのでは？

[1427: 匿名希望さん]

>>1419 匿名希望さん
私は江東区からですね。

[1428: マンション検討中さん]

>>1397 マンション検討中さん

[1429: マンション掲示板さん]

>>1423 マンション検討中さん
そういうことですか！勉強になりました

[1430: マンション掲示板さん]

>>1428 マンション検討中さん

？

[1431: 口コミ知りたいさん]

>>1427 匿名希望さん
全く馴染みのない土地に引っ越すことに決めるのは抵抗はありませんでしたか？

[1432: 検討板ユーザーさん]

>>1431 口コミ知りたいさん
同じ都内なのに全く馴染みのないと何で決めつけるんですか？笑

[1433: 匿名希望さん]

>>1431 口コミ知りたいさん
実は、市ヶ谷は昔父がマンションを持っていたため土地勘はありました。検討する際にそれも考慮に入れてはいました。相変わらず良いところですね。

[1434: マンション掲示板さん]

重要事項の説明すごく長いですね…

[1435: マンコミュファンさん]

>>1434 マンション掲示板さん

子どもを連れて行ったら長くて大変でした
なかなか担当の方が来なくて待たされるし

[1436: 匿名希望さん]

>>1435 マンコミュファンさん
3時間だそうですね。私はこれからです。

[1437: 口コミ知りたいさん]

>>1435 マンコミュファンさん
子どもを遊ばせるスペースがありましたね。

[1438: マンション検討中さん]

念のため確認ですが、ここ70年の借地権なので、70年後は地主に更地で返さないといけないんですよね？更新は契約上できない理解です。

[1439: 匿名さん]

>>1438 マンション検討中さん
借主は、三菱地所レジデンスに返します。その後、解体更地作業を、三菱地所レジデンスが行い、NTT東日本に返却します。

その辺りの細かい話は、重要事項説明でなされます。
原契約の更新はできません。

[1440: マンション検討中さん]

物件を検討しているものです。

中学校の土埃と騒音の可能性がある東側と、西側だったら総じてどちらがお勧めでしょうか？
個人的には、朝日が入る方が良いので東が好きですが、土埃を気にしています。
そもそも低層では採光は取れないでしょうか？

いずれにしても2階か3階の低層です。

[1441: 匿名さん]

専業主婦の方いらっしゃいますか？共働きが多いのでしょうか？

[1442: マンコミュファンさん]

>>1437 口コミ知りたいさん

なかなか豪華なスペースでした

[1443: マンション検討中さん]

>>1440 マンション検討中さん
中学校のグラウンドで開けているので採光は問題ないでしょう。離隔も十分ありますし、日陰シュミレーションで確認されてはいかがでしょう？

砂ぼこりは洗濯物干しで気にされてるのですか？私は乾燥機で全部やってしまうのでほとんど気にしてません。今も小学校の隣のマンションに住んでますが、音のほうが気にされる方は多いかもしれません。音に神経質な人は辞めたほうがいいですね。

[1444: マンコミュファンさん]

>>1440 マンション検討中さん
予算の問題で2階か3階にしているのであれば、西側でしょう。2階は実質1階なので、3階以上がおすすめです。
西側の他の住戸を気にするのであれば東側が良いです。

東側であれば、北の方を選べば目の前はグラウンドではないため、土埃の影響は少ないでしょう。

[1445: マンション検討中さん]

第1期はすでに完売しているのでしょうか？

[1446: マンション検討中さん]

変動金利の提携住宅ローンは、りそな銀行が1番低金利でしょうか。
特に一覧表とか渡されなかったので、りそな銀行にしようかと思っておりますが、みなさんはホームローンだとどこを検討されていますか。

[1447: マンコミュファンさん]

>>1445 マンション検討中さん
1期1次の残りの先着が若干残っていると思いますが、今は、先週モデルルームに行った人たちが、事前審査し、そろそろ申し込み始めている頃ではないでしょうか。

2期がすぐ始まります。8月から。まずはモデルルーム予約し、話を聞くのが先でしょう。
1度行って担当者をつけることができれば、その後は担当者へ直接連絡すれば良いので心配ありません。

担当者つかなければ、申し込みしたくても出来ないので。

[1448: 評判気になるさん]

1445 マンション検討中さん
SUUMOなどに載っている部屋は残っていると思います。価格とともに部屋番号も載っていまが、売れた部屋を部屋番号付きで載せ続けることはないでしょう。交渉中でも一旦引っ込めるものなんじゃないでしょうか。先着順なのでまずは問い合わせてみては？

[1449: マンション検討中さん]

>>1446 マンション検討中さん
金利だけでなく初期費用も考慮に入れて実質金利を計算されることをオススメしますよ。特に10年くらいしか住まない場合ですと保証料は金利上乗せ形がおすすめです

[1450: 評判気になるさん]

>>1448 評判気になるさん
28戸中、先週の月曜日金曜日のみで、残り11戸まで売れたのですね。(この土日はモデルルーム休みだったので)

明日でさらに売れて、7月中には在庫なくなりそうですね。

[1451: 検討板ユーザーさん]

皆さんは初回の来場予約はどのように取りましたか？

[1452: マンション検討中さん]

ウォールドアはないのですかね？
オプションで付けられたりするのでしょうか？

リビング横の洋室です。

[1453: 匿名希望さん]

>>1452 マンション検討中さん
私は無償のプランでウォールドアを選択します。プランを提示されませんでしたか？

[1454: マンション検討中さん]

>>1425 匿名希望さん

4割、すごいですね！
うちは出せて2割くらいです。
皆様はどんな感じでしょうか？

[1455: マンション検討中さん]

>>1453 匿名希望さん

無償のプランがあるのですね。
ありがとうございます。
まだ説明会などに参加していませんでした。

[1456: 検討板ユーザーさん]

>>1454 マンション検討中さん
1割です！

[1457: 匿名希望さん]

>>1450 評判気になるさん
2日で17戸は売れ過ぎでしょう。一部は、私の様な1期抽選で外れて再登録した者が含まれると思います。

[1458: 匿名希望さん]

>>1455 マンション検討中さん
やはり場合により、リビングと洋室は繋ぎたいですよね。

[1459: 検討板ユーザーさん]

>>1457 匿名希望さん
再登録は抽選会当日のですか？抽選会当日の再登録分は、28戸には含まれていません。

抽選会外して、翌日先着で申し込みの人であれば、数名含まれるでしょう。

[1460: 検討板ユーザーさん]

>>1455 マンション検討中さん
部屋の間取りによっても、プランの有無は異なるようです。

[1461: 匿名希望さん]

>>1459 検討板ユーザーさん
そうでしたか。すごい売れ行きですね。

[1462: 評判気になるさん]

>>1458 匿名希望さん
うちはコロナで販売計画が遅れたせいでオプションを申し込むことが出来なくなった部屋ですが、要望書の段階で繋げて一つの部屋にするつもりだと伝えておいたところ、申し込みする段階での設計自体をウォールドアに変更してもらえました（ついでに物入れが増えました）。類似の間取りの部屋を要望している人たちからも同様の希望があったらしくウォールドアに変更されている部屋がいくつかあるそうです。繋げて広く使いたい人は多いみたいですね。

[1463: マンション検討中さん]

>>1458 匿名希望さん
子供が2人いますがまだ小さいので、当面は広く2LDKとして使い、ある程度大きくなったらそれぞれに個室を持たせたいと考えていました。

[1464: マンション検討中さん]

>>1461 匿名希望さん
簡単に信じ過ぎw

[1465: 検討板ユーザーさん]

>>1463 マンション検討中さん

何平米台のお部屋選びましたか？
我が家も子供二人で購入考えます

[1466: 検討板ユーザーさん]

>>1465 検討板ユーザーさん
私は子供2人で68にしました。

[1467: 検討板ユーザーさん]

>>1466 検討板ユーザーさん

お返事ありがとうございます！
この物件子育てするのにとても良い環境ですよね

[1468: 匿名希望さん]

>>1464 マンション検討中さん
suumoの11戸というのが信じがたいです。間取りの例が11戸という意味ですかね。不動産屋の入口扉の広告のようなことはないのでしょうか。

[1469: eマンションさん]

>>1468 匿名希望さん
納得できないようであれば、明日、モデルルームへ電話して聞いてみたらいかがでしょう。

[1470: マンション検討中さん]

NTTに対して支払っている権利金総額が約105億円ということで、約6800平米（約2050坪）で計算すると坪単価510万円となり、周辺の地価を考えると高く感じました（これとは別に毎月地代を賃料として払うという理解です）。所有権の物件の用地取得と変わらないのではないかと。

対して、仕上がりは所有権物件と比較して安く仕上っているのでその分建物で抑えているのでしょうか。専有部分の仕様が悪いのは理解してたのですが構造物として抑えているようですあれば、実際の完成品を見てショックを受けるパターンか、最初は判らなくとも長く住むと露見してきそうで心配になってきました。

[1471: 匿名希望さん]

>>1470 マンション検討中さん
地代は、実質、土地の固定資産税の転嫁分ですよね。他のマンションの坪単価計算に、土地の固定資産税を含めていないのであれば、地代は比較上考慮外とすべきではないでしょうか。

[1472: 匿名希望さん]

>>1469 eマンションさん
それほど興味はありません。どなたか行った方の情報をお待ちします。

[1473: 匿名さん]

>>1467 検討板ユーザーさん
実際、子どもいるファミリーが結構いますよね。
今日の説明会でも複数組いました。

[1474: マンション検討中さん]

>>1472 匿名希望さん
興味ないなら知らなくてもいいじゃん

[1475: マンション検討中さん]

>>1471 匿名希望さん

有難うございます。そうですね、仰っている通り地代は固定資産税転嫁分なので比較すべきは権利金 vs 土地代となりますね。一般的にこの周辺の土地代はもっと高く、建物にかけている費用も他のパークハウス物件と比較して見劣りしないということであれば嬉しいのですが（場所にもよるのでしょうが）・・・

[1476: マンション検討中さん]

間取りをウォールドアに変えたという方は、元々は片開きのドアだったということですか？

[1477: 匿名希望さん]

>>1474 マンション検討中さん
それほど興味ない、と言っています。あまり、突っかかるのはよろしくないですね。

[1478: 匿名希望さん]

>>1476 マンション検討中さん
部屋の壁とドアですね。

[1479: マンション検討中さん]

>>1467 検討板ユーザー
まだ購入しておりませんが、68か71あたりと考えています。80平米超はさすがに価格、維持費ともに高いので。

[1480: マンション検討中さん]

>>1470 マンション検討中さん

どういう計算でしょうか。
平均坪単価は販売価格に権利金込みで400万円弱です。
※土地代はありません。
むしろ現在販売中の周辺の所有権物件に比べても相当割安です。

[1481: マンション検討中さん]

>>1480 マンション検討中さん、

ありがとうございます。
105億円の総権利金÷敷地面積2050坪＝約510万円、という計算です。

このあたりの土地は購入してももう少し安いのが相場と理解しており（路線価は時価とは別ですが加賀町エリアは780千円/m2＝坪単価250万円程度、時価にしても400万円程度という自分の理解）、所有権物件のパークホームズの納戸町の用地取得もほぼコスト変わらないかもっと安いのではないかなーと想像した次第です。つまりはNTTにかなり良いようにお金を取らている、という（それ自体は否定しないです）。

対して販売価格の仕上がりが周辺所有権物件より安いということは、三菱地所はどこでコストカットしてるのか心配になった次第です。建物のグレードに対して割高なものになっていないかと。

立地自体は気に入っており、購入前提で動いてるので自分の理解違いであって欲しいのですが権利金の金額を知って違和感を感じて心配しています。

[1482: 通りがかりさん]

>>1481 マンション検討中さん
マンション用地として権利金が設定されているので、敷地面積で計算するのはナンセンスだと私は思います。

もし建物のグレードを比較するのであれば、(購入価額から権利金を除いた金額)×原価率をみる必要があるかと思います。
権利金自体からはレジデンスはマージンを取っていないとの理解です。
また、いくら値段が高くても、利益率が高いだけであれば、建物のグレードが良いとは言えませんよね。

パークホームズなどの場合は、所有権のため、通常は、土地代からもマージンを取るのかと思います。購入者は土地の取得代＋利益がかかっていると考えると、今回、仮に時価400万/坪に、500万/坪払っていたとしても利益率20%のため違和感はありません。

[1483: マンション検討中さん]

>>1482 通りがかりさん

ありがとうございます。通常は土地代からもマージンを取るということであれば、仰っている通り、権利金には三菱地所のマージンは含まれていないので、時価400万/坪の相場に対して、500万/坪はそこまで違和感無いと整理できるのですね。

自分は、一般定期借地物件が所有権物件に比較して競争力ある価格で購入できるのは土地代が所有権に比して安いからと理解していたのですが、本物件は土地代はさほど変わらないものの、（１）大規模メリットでコスト削減、（２）多少の内装グレードダウン（天井カセットなど無し）で競争力ある価格を実現していると理解を改めました。利益率は本物件で特段多くとっているものではないと信じたいです。

[1484: マンション検討中さん]

周辺物件より割安という人がいますが、ここは借地権物件ですから、坪400万なら安くないでしょう。所有権で500万弱計算となります。

[1485: マンション検討中さん]

30代半ば１馬力（額面1700万円）で8000万円台購入予定ですがちょっと無理してるかなと感じています。
頭金も１割程度しか入れる予定はないので。皆様年収が同じくらいの方は頭金を多く入れる予定でしょうか。低金利のうちは良いですが、金利が上がったリスクを考えて躊躇してしまいます。

[1486: 匿名希望さん]

>>1485 マンション検討中さん
世帯年収1300万で、8000万円購入予定です。
低金利のため頭金は必要以上に入れない予定です。

頭金に入れると他の選択肢がなくなるため、手許にある程度残す予定です。金利上昇した場合は、将来繰上返済することも想定しています。

[1487: 匿名さん]

>>1484 マンション検討中さん
安くないという根拠は何でしょう？
他の借地権は、近隣所有権よりもさらに安い例があるということでしょうか。

[1488: マンション検討中さん]

所有権換算で500万円ですから安くないと言っておりますが。
500万円あれば三井の納戸町も買えますし、ザパークハウス市ヶ谷も買えますし、
選択肢はいろいろあります。

[1489: 匿名さん]

>>1488 マンション検討中さん
定借の物件をわざわざ所有権換算する意味がわかりません。
相場通りに定借の条件加味されて坪単価が安くなっているので、特に問題はないでしょう。
所有権500万/坪と、定借400万/坪であれば、定借の条件を度外視する人にとっては、後者の方が確実に割安です。

[1490: マンション検討中さん]

意味がわからないのが僕にはわからないですね。
所有権物件と比較するのは当たり前の事で、比較するなら換算しないと
比較できません。
後者の方が割安、これは日本語の使い方が間違っています。
絶対額としては安くなるというのならわかりますが、割安とは、値段以外の諸々を
比較した上でないと語れない話です。

[1491: マンション検討中さん]

物件比較で割高割安の意見があるようですが、あくまで平均ですから、部屋によりけりでしょう。
そもそも、立地、デベ、時期、共有部、専有部、間取り、広さ、二つとして同じ物件はないわけで、実需なら割高割安だけで購入する人はいないのだから、そこだけを議論してもあまり意味はないと思います。本人が納得するなら買えばいいだけ。

[1492: 匿名希望さん]

>>1491 マンション検討中さん

おっしゃる通りです！

[1493: マンション検討中さん]

ムキになって正当性を主張する人が居座ってますねぇ..
お疲れ様です。

[1494: 評判気になるさん]

自分は所有権か定借か以外の条件が全く同じであるなら絶対的な価格が安い定借のほうがいいな。
それを割安と呼ぶのはおかしいのかも知れないが言葉の問題はどうでもいいです。

[1495: マンション検討中さん]

皆さんのなかで、IHクッキングヒーターのビルトインオプションを検討されている方はいらっしゃいますか？ビルトインオプションで注文をすると40万円以上するのですが、入居後に自前で調達すると半額くらいになりそうです。。ただ、配線の関係で比較的大掛かりな工事が必要とのことで（ただ工事費込みでも20万円くらいとのこと）、200Vの配線が外に出てしまうリスクもあり、非常に悩んでおります。皆さま、どうされますか？

[1496: 評判気になるさん]

＞＞1495 マンション検討中さん
高すぎなので断念しました。とりあえずガスを使ってボロくなった頃にどうするか考えます。あれって、コンセントさえあれば簡単に取り替えられるんですよね。ただ落とし込んであるだけ。
IHだと鍋が熱くなるだけでほんのちょっと離れればもう全然熱くないので調理スペースを広く使えてよかったのですが。炎がないのでビニール袋とかがうっかり鍋によっちゃっても何の問題も無いし。
と、嘆いていたのですが、……
シンクやコンロの後ろ側の電子レンジ等を置くスペースが狭く、電子レンジ、電気炊飯器、電気ポットを置くとトースターが置けなくて困ったなあと思っていましたがガスなら炊飯土鍋使えるじゃないかと気づき、電気炊飯器を無しにしてトースター置くことにしました。ガスで良かったってことにしましたｗ

[1497: マンション検討中さん]

このあたりは閑静な住宅街ですが、夜道は暗めですよね。
それなりに駅から距離があるので。

学区は市谷小学校ですが、愛日へは行けないのですよね？
小学校事情に詳しい方、市谷小学校について教えていただけると嬉しいです。

[1498: マンション検討中さん]

>>1481 マンション検討中さん
マンション用地なので敷地面積で割ったら意味ないですよー。その敷地に建てられる建築面積で出さないと

[1499: マンション検討中さん]

>>1494 評判気になるさん

絶対額が安いのは買う時だけ話であって
資産価値とか考えた場合はまた違ってくるかも。
一生住むなら買う時安い方がいいんじゃないでしょうか。

[1500: マンション検討中さん]

先週初めて伺いましたが金額入っているのは1次で未登録だった28戸でした。
皆さまのおっしゃる赤枠？青枠？は金額が入っていない状態で、今は選べない様子でした。

次回、ローン仮審査予約は8月以降となりましたが、2次の登録開始は8月頭からなのでしょうか？青枠から選べるタイミングを知りたいのですが。

[1501: マンション検討中さん]

>>1500 マンション検討中さん
すでに面談してるなら、MRの担当者に聞いてみるのが一番確実かと。