ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[1301: マンション検討中さん]

市谷の杜、徐々に良い感じになってきましたね。

[1302: マンション検討中さん]

>>1300 匿名さん
西早稲田は、川沿い、ハザードマップで色付きなので、災害リスクが高そうですね。それが価格に反映され安くなっているのだと思います。

キッズスペースも使用するのは最初の数年だけだと思うので、そこをどう捉えるかですよね。

[1303: マンション検討中さん]

皆さんの中で、ヴィークコート市谷加賀町も検討されたことがある方、いらっしゃいますでしょうか？検討されたうえで、パークハウス市谷加賀町レジデンスの購入を決められたのであれば、ぜひともその理由を教えて頂けないでしょうか。

ご参考までにこちらはSUUMOに掲載されているヴィークコート市谷加賀町の物件情報です。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

どちらの物件も凡そ坪単価400万円程度ですが、ヴィークコート市谷加賀町は所有権ですし、仕様もパークハウス市谷加賀町レジデンスよりは良いと思います。またこの部屋に限って言えば、広大なテラスも付いていますので、これらを総合的に勘案しますと、ヴィークコートの割安感、パークハウスの割高感を感じてしまっていますが、皆さんはどう考えていらっしゃいますでしょうか？

なお、もちろんヴィークコートは新築ではありませんので（築8年）、新築のパークハウスと単純に価格だけを比較することは難しいかと思いますが、ヴィークコートは新築時よりも価格が上がっていますので、そういう意味では昔はもっと割安だったと考えられます。

お忙しいところ恐縮ですが、皆さまの忌憚のないご意見頂けますと幸いです。よろしくお願い致します。

[1304: 評判気になるさん]

エアコン設置についてなのですが、こういったマンションって室内機から室外機への配管を通すためのパイプとかが設置されていて後からでも取り付け可能なようになっているものなんでしょうか？
リビングと隣の洋室を繋げて使って、リビングはエアコン無し、洋室のエアコンを馬力高めのものにしてサーキュレーターや扇風機で攪拌ってことにしようかと思っているんです。リビングのエアコン設置位置がテレビを置く予定のところの上なので壁コンの見栄えの悪さをどうにかしたくて。
やってみて具合が悪かった場合の追加での設置が家電店等で頼む業者さんでも問題なく出来るのかどうか。

[1305: 匿名希望さん]

>>1303 マンション検討中さん
私はこれはチェックしておりましたが、ヴィークコートは高いと思いました。この値段に割引はあるかもしれませんが、これに仲介手数料もかかるんですよね。

[1306: 匿名希望さん]

>>1304 評判気になるさん
配管は図面の通り設置されています。後付けは問題ないはすですよ。

[1307: 評判気になるさん]

＞＞1306 匿名希望さん
ありがとうございます。やっぱりそうなってるんですね。リビングは無しでやってみようかと思います。オプションだと高そうだし他の部屋も家電店に頼もうかと。まだかなり先の話ですけど。

[1308: 匿名さん]

>>1303 マンション検討中さん
テラス付きを謳っていますが東向きの地下住戸ですから、ファミリーを対象としたプランとのチグハグさを感じます。地下+内廊下で風通しも悪いでしょうし、特に今のような梅雨の時期は湿気がけっこうしんどそうですね。
やはり所有権マンションであるに越したことはないので、同様の占有面積で南向きの非地下住戸なら検討したいところです。当然その分お高くはなるでしょうが。

[1309: マンコミュファンさん]

>>1303 マンション検討中さん
ヴィークコートは、かなり前から売りに出ていますよね。何度か値下げした中で数ヶ月残り続けています。少し前は、同じ物件の1階西側テラス部屋も同時に売り出されていました。そちらも数ヶ月売れていなかったと思いますが、最近表示されなくなりました。
長期間売れていない＋直近で1階テラス部屋が複数売りに出ていたことを考えると、住みにくい要素があるのでしょうね。

お買い得物件であれば、パークハウス市谷加賀町(レジデンスではない)のように、中古で出た瞬間売れるのかと思います。

[1310: 口コミ知りたいさん]

ずっと「いちがやかがまち」だと思っていたら「いちがやかがちょう」だったんですね。

[1311: 坪単価比較中さん]

ヴィークコートとこちらの物件の違いは規模感かと思います。
85戸は決して小規模ではありませんが、周辺にいくつも競合があります。

こちらは200戸超で周辺では二度と出てこない希少性がウリになるはずです。

[1312: 匿名さん]

ソアールタワーのような大通り沿い物件は別として、高さ制限の強い大久保通り内側の市谷加賀町、甲良町、二十騎町周辺では長らくここがランドマーク的マンションになるのでしょうね。
より一層定借が惜しいと感じますが、むしろ定借だからこそデベが実現できた案件と言うべきかもしれません。

[1313: マンション検討中さん]

ファミリーが増えるので、近隣の保育園等不足しそうですね。

[1314: 匿名希望さん]

入居する皆さんは、レジデンスケアには加入しますか？入らなくとも初期不良には対応してもらえるようですが、さらに10年間の不具合に対応してもらえるとのことですが。

[1315: マンション検討中さん]

>>1314 匿名希望さん
レジデンスケアに入ると、いくらかかりますか？

[1316: 検討板ユーザーさん]

モデルルーム満席ですね。

[1317: マンション検討中さん]

レジデンスケア、30万ほどだと思いますが
保険としては高くないですかね。
そんなに不具合故障あるかなぁ

[1318: 匿名希望さん]

>>1317 マンション検討中さん
24時間受付が売りのようですね。

[1319: 検討板ユーザーさん]

>>1318 匿名希望さん
真夜中に依頼する程、緊急性のある故障はそうそうないと思います。

[1320: 匿名希望さん]

>>1319 検討板ユーザーさん
やはり、必要なさそうですね。

[1321: マンション検討中さん]

>>1317 マンション検討中さん
必要なさそうですね。
見積書には最初からレジデンスケアが含まれていましたが、契約会の時に選択するのかな
30万浮くのは大きいですね！

[1322: マンション検討中さん]

>>1275 口コミ知りたいさん

他の定借物件でも延長の話が既に出ています。
延長すれば地代は地主に入るし、50年で壊すのは早いよねという趨勢があるという話です。

[1323: マンション検討中さん]

>>1276 坪単価比較中さん

だから、すでに過ぎた17年のアインスタワーが7000万するからといって、今から17年後なら7000万は維持できないと考えるのが妥当ではないかと
言っているだけですが。
資産価値とは、美人投票なので支持する人が多い、利便性の高いアインスタワーに軍配があがるという話です。

[1324: 検討板ユーザーさん]

>>1321 マンション検討中さん
浮いた30万を別のオプションに使用した方が、まだ良いですね。

[1325: 匿名希望さん]

>>1323 マンション検討中さん
不毛な議論になっていますね。
もともと、ここの下落率はどの程度が、という話題だったはずですが。

[1326: 名無しさん]

>>1317 マンション検討中さん
私が担当から聞いたところでは、レジデンスケアの保証期間内で、通常交換等のメンテが必要になるものが複数あり、レジデンスケアに入ればそれらが無償で出来るため、30万はかえって安くつくという話でした。どのようなメンテだったか、完全に無償なのか、詳細は忘れてしまいましたので、確認が必要かと思いますが、ご参考まで。

[1327: 匿名さん]

>>1326 名無しさん
通常交換というのは、故障ではなく、耐用年数が過ぎたから壊れていないけど交換するってことですよね？
その費用が賄えるなら30万は安いかもしれませんね。

[1328: マンコミュファンさん]

>>1323 マンション検討中さん
なぜ経過期間だけ問題にして定期借地権の残余期間を無視するのですか？所有権物件同士ならそれでもいいですが、アインスはもう残り33年しかないんですよ。しかも年々ローンが組める期間が減っていく。それも織り込まれた上でのこのリセール価格です。

定期借地権の期間に基づいてローンもつくので33年以上は組めないんですよ。こちらは17年経過しても残り53年、まだ余裕で35年ローンが組めます。築20年くらいまでは所有権と近い動きをする可能性が高いと思いますが。

[1329: マンコミュファンさん]

>>1322 マンション検討中さん

具体的にどの物件でその話が出ているか知りたいです。

[1330: 匿名]

>>1327 匿名さん
おいおいみんな得するなら、会社がつぶれるよ。
赤字になること続けるわけないじゃん。
新築マンション後生大事にしたい日本人の性質につけ込んでるだけだよ
傷付かない！ってフロアコートするのと一緒

[1331: 検討板ユーザーさん]

>>1330 匿名さん
実際は加入していることを忘れている人が多いんでしょうね。10年20年後も、覚えている自信がある人は、加入して損はしないのかもしれませんが。

徳になることはないですよね。

[1332: 名無し]

>>1327 匿名さん
そうですね。通常使用でも、一定期間経つと設備の交換が必要という話だったと思います。いずれにしても24時間対応だけという話ではなかったと思い、言及しました。改めて確認されて、全体のコストで判断されてはと思います。

[1333: マンション検討中さん]

>>1309 マンコミュファンさん

もし、8000万の指値通ったらヴィークコートの方がいいですよね？

[1334: 通りがかりさん]

定期借地権付き物件の良さが未だ理解できません
所有権付き物件と比較してどの程度安く購入できるのでしょうか
素人目には定期借地権付き物件は割に合わないと感じます

[1335: マンション検討中さん]

>>1334 通りがかりさん
過去ログ

[1336: マンコミュファンさん]

>>1333 マンション検討中さん
8000万円出すのであれば、私なら新築の市谷加賀町レジデンス選ぶと思います。
あり得ないと思いますが7500万円まで下がれば、ヴィークコートを選ぶ可能性もあるかなといったところです。

実際に物件を見たわけでもないですが、ヴィークコートにあまり第一印象で魅力を感じないんですよね…。好みの問題だと思いますが。

[1337: 匿名希望さん]

>>1334 通りがかりさん
どのあたりが割に合わないと感じていますか？

[1338: 通りがかり]

あえて中古のマンションと比較しなくてもいいと思います。
安価で市谷加賀町の新築マンションに住めるのですから。
一応、市谷に借家ではなく自宅があると言えるのですからね。

[1339: 希望さん]

>>1338 通りがかりさん
そうですよね。こちらのマンションが良いです

[1340: マンション比較中さん]

＞＞1303 マンション検討中さん
ヴィークコート市谷加賀町のその部屋と似た部屋をパークコート市谷加賀町レジデンスで探すと112のE-70G1t 8190万円ってことになると思います（第2期に同タイプの110が残っている）。ヴィークコートのほうが専有面積もテラスも少し広いですが。
ただ、テラスの東がパークコートでは植栽-私道-中学校で校舎（3階建て？）は私道から少し離れている上、部屋が実質地下1階ですからテラスから上を見ると空しか見えないんじゃないかと思いますが、ヴィークコートは東に道路はなく植栽があるだけで隣のウエリスが建ち、ウエリスは西側にテラスを設けるようなので建物はある程度離れていますが地上5階建てなのでヴィークコートのテラスから離れているとは言えウエリスががっつり見えちゃうんじゃないかと思います（いずれも推測です）。
建物の四方が道路で南が市谷の杜という緑なのも捨てがたいところがあります。
広いテラス付の物件ですからテラスを利用したときどんな感じなのか、離れてはいるけど大きな建物が見えるヴィークコートと、地下で壁があるけどプライバシー感があるパークコートとどちらが好みなのかによるってことかも知れません。自分なら気兼ねのないほうを選びます。
個人的にはおそらく20～30年で売るのでそういう場合なら所有権との金銭的な差はでないんじゃないかと思いますし、こっちの第2期110を狙いたいところです。新築と中古の違いもありますし。
全くの個人的な感想ですのであしからず。

[1341: 評判気になるさん]

パークコートじゃなくてザ・パークハウスね

[1342: 匿名希望さん]

>>1341 評判気になるさん
似た名前のマンションが多いね

[1343: 匿名希望さん]

>>1340 マンション比較中さん
そうですか。110は倍率上がりそうですね。

[1344: マンション比較中さん]

ヴィークコートが8900万円のままなら断然108のE-80Atのほうがいいね
https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/img/plan/pdf/E80At.pdf
まだ価格がわからないけど似た間取りでほんの少し広い106と107が第1期で8990万円だった

[1345: マンション検討中さん]

ヴィークコート坪400万円を切っているから、高くはないはず。ただ交渉次第で8300～8500にはなるでしょうよ。手数料なんて今時安いところあるから、1％とか。
現在賃貸住まいの人なら、すぐに入居できれば家賃が浮きます。ここなら完成まで
家賃を払い続ける必要がある。家賃は来年11月までなら400万円くらいにはなる。

[1346: マンション検討中さん]

じゃあ買えば？

[1347: マンション検討中さん]

やはり所有権ですし、安くなるなら買おうかな。

[1348: 匿名希望さん]

>>1347 マンション検討中さん
見学はした方が良いですよ。特に写真に載っていない個室も見た上で判断した方が良いかと。

[1349: マンション検討中さん]

ありがとうございます。多少事は200万円もあれば綺麗になります。まだ10年経っていませんし。仕様はヴィークコートの方がよさそうです。共用部はもちろん規模もあるこちらですが。

[1350: マンション検討中さん]

今週土日は予定通り実施ですかね？

[1351: 検討板ユーザーさん]

TPHって何の略か理解できなかったのですが、ザ・パークハウスの略なんですね…。

[1352: eマンションさん]

パークハウス市ヶ谷と、パークハウス市谷加賀町はどちらが人気ですか？

[1353: 検討板ユーザーさん]

>>1352 eマンションさん
ターゲット層が違うと思います
市ヶ谷は単身者やDINKS向け、加賀町はファミリー向けっぽい

[1354: 通りがかりさん]

>>1353 検討板ユーザーさん
しかも前者は分譲済み、後者は分譲中。

[1355: 検討板ユーザーさん]

>>1353 検討板ユーザーさん
ファミリー向けの競合はどこになるんですかね？
少し前に話題に出ていた西早稲田でしょうか？

[1356: 通りがかりさん]

>>1354 通りがかりさん

あと5戸・2LDKのみみたいですが、まだ分譲中ですよ。

[1357: 通りがかりさん]

>>1356 通りがかりさん
本当ですね。失礼しました。

[1358: 検討板ユーザーさん]

MR行きたくても空いてない

[1359: 検討板ユーザーさん]

無償オプションの、色セレクトは何を選びますか？

[1360: マンション検討中さん]

ここは即転すれば、値上がるだろうな。
再開発隣接物件は黙って買いだわ。
駅徒歩関係ない立地がこの世にはある。

[1361: 検討板ユーザーさん]

>>1360 マンション検討中さん
1期で買った人が、2期に買うこともできるんですかね？
そしたら、一人でたくさん買えば、利益出ますね

[1362: 匿名希望さん]

>>1359 検討板ユーザーさん
無難にキャメルチークですね。

[1363: 坪単価比較中さん]

即転難しいと思うけどなあ?。
まあ今の相場のままで、かつ竣工までに完売してたらいける部屋もあるかもくらいかなあ。

再開発隣接と言っても杜と名前がついた広場・空地が出来るだけで
何の実際的利益もないからね。まあ道がキレイになること自体はいいことだけど、
駅ができたりオフィスビルが何本も建ったり駅が建ったりするわけでもなし。

[1364: マンコミュファンさん]

>>1360 マンション検討中さん
即転ならブリリアシティ西早稲田の方が利益出るよ。

[1365: 検討板ユーザーさん]

>>1364 マンコミュファンさん
なぜ？

[1366: 検討板ユーザーさん]

>>1362 匿名希望さん
色によって、将来売るときの売りやすさ変わったりするんですかね。

[1367: 検討板ユーザーさん]

他のモデルルームで聞いた話ですけど、最近の若い人20-30代は圧倒的に白系もしくはライトブラウン系を選ぶ人が多いそうです。
なので今の流行りは薄い色。ただ年配の方は圧倒的にダークブラウンを選ぶようです。
なので、次に買ってくれる人を想像するのがいいのではないですかね。一方で10年くらい前は暗い色のほうが流行りだった印象が個人的にはあるので10年後にはまたトレンドが回帰しているかもしれません。

[1368: マンコミュファンさん]

>>1365 検討板ユーザーさん
割安だから。

[1369: 匿名希望さん]

>>1366 検討板ユーザーさん
色で印象は変わりますから影響するかもしれませんね。でも、フローリングなどは購入者が張り替えるのではないでしょうか。

[1370: マンション検討中さん]

ここらが再開発って、ちょっとおかしい方がいますね。
しかも今時即転売狙いなんて、時代錯誤でしょう。相場は割高なのに。

[1371: 評判気になるさん]

ブラウンウォールナットはよほど広い間取りじゃないと合わないだろうと思ってキャメルチークにした。本当はもう少し明るい色でもいいかと思ったくらいだけどナチュラルオークは明るすぎる。ナチュラルオークという名称はおかしいんじゃないかってほど白い。

[1372: 匿名希望さん]

ここは高台にあるのは承知しているのですが、ゲリラ豪雨の場合の排水はどのようになっているのか、ご存知の方はいらっしゃいますか。1階がいわゆる地下1階で、その下にはピットがありめすが、それは1階分なのでしょうか。そこから下水には直結なのでしょうか？

[1373: 評判気になるさん]

>>1372 匿名希望さん
ピットは地下にありますね。その容量は通常のマンションの何倍もあり、そこに水を逃がします。そのため浸水することは想定されないとのことです。
建物の外にも塀を設けており水が入りにくい構造となっているようです。

[1374: 匿名さん]

>>1373 評判気になるさん
九州の豪雨だって想定しない雨量でああなった訳だし、絶対大丈夫ってことは無い。それを踏まえて自分で納得するかどうかだよね。上に行けば地震が心配、下に行けば雨が心配。日本に住んでりゃ災害は常に意識しとかないと。

[1375: 匿名希望さん]

>>1373 評判気になるさん
ピットは何倍もあるのですね。駐車場は地下2階まであると思いますが、どのくらいの雨まで想定してあるのでしょうか。

[1376: 評判気になるさん]

>>1374 匿名さん
それはそうですが、このマンションで大規模浸水することがあれば、東日本大震災以上の災害が起きる時でしょう。その時は東京全体が浸水していると思います。

地震の時は、避難所がすぐ隣にありますし、災害面では、心配する要素は他のマンションより少ないのでは。

[1377: 匿名さん]

>>1375 匿名希望さん
普通に考えれば問題ないと思うけど、近年の異常気象はその普通を越えてきますからね。まあ高台だし近くに氾濫しそうな川もないですけどね。

[1378: 匿名さん]

近隣の中古物件も比較していますが、柳町アドレスの大通り沿いで200万/m2ってすごくないですか？チャレンジ価格を掲げるのは売主の自由とはいえ、思わず目を疑ってしまいました。

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinjuku/nc_94239434/?suit=STkr2018...

[1379: マンション検討中さん]

牛込柳町自体弱いエリアなのに・・。

[1380: 口コミ知りたいさん]

あの辺りは道路拡張が終わったあとどうなるかですね。若松河田のほうは工事進んでますけど、牛込柳町のほうはいつになるのか。いずれにしろ加賀町とは趣が違いますけど。

[1381: 評判気になるさん]

>>1378 匿名さん
新築価格よりも高いということですか？

[1382: 検討板ユーザーさん]

今日モデルルーム行った人いますか？
部屋はどのあたり残っていましたか？

[1383: 匿名希望さん]

>>1381 評判気になるさん
プラウド、9階、ルーバル付で、強気なのでしょうね。

[1384: 検討板ユーザーさん]

>>1381 評判気になるさん

1億行くか行かないかぐらいの新築価格ではないですか？
んー、この価格で成約するとはとても思えませんけどね。

[1385: マンション検討中さん]

>>1384 検討板ユーザーさん

もしかしたら、売主もそう思っていて、大幅値下げして、お得感を出す作戦なのかもしれません。

最初から1億より、1億4千万から４千万値下げして1億の方が得した気分になれます。仮に1億4千万で売れたらラッキーですし。

[1386: 検討板ユーザーさん]

【お知らせ】
申込会・重要事項説明会を開催させていただくため、
7月18日（土）・20日（日）はマンションギャラリーをクローズさせていただきます。
予めご了承ください。

[1387: 検討板ユーザーさん]

手付金は、明日明後日で振込用紙がもらえるんですか？

[1388: 匿名希望さん]

>>1387 検討板ユーザーさん
そうです

[1389: 匿名さん]

>>1380 口コミ知りたいさん
あの工事は終わらないのではないですかね。。

[1390: 匿名さん]

>>1347 マンション検討中さん

買うことにしましたか？

[1391: マンション掲示板さん]

ビルトインオプションの冊子もらいましたが、一番びっくりしたのはキッチンシンク下の戸棚が観音開きがデフォルトでスライドはオプションだったたことですね。今どき観音開きが標準仕様って、、

専有部仕様は細かいコストカットを積み重ねてる印象です。

[1392: マンション検討中さん]

>>1391 マンション掲示板さん
観音開きは使いにくいですか？

[1393: 匿名さん]

>>1392 マンション検討中さん
スライドに比べるとね。奥の物が取り出しにくい。

[1394: マンション検討中さん]

>>1392 マンション検討中さん
シンク下は引き出しだとかえって使いづらくないですか？
配管とかディスポーザーとかを避けた形での引き出しになるのでモノがあんまり入りません
私は観音開きの方がいいです
収納無しのオープン仕立てだともっとよいのですが（ゴミ箱とか置けるし）
とにかく見栄えが大事、料理なんかしないしって人は、引き出しじゃないなんてアウト！なのかも

[1395: マンション検討中さん]

>>1393 匿名さん
スライドの方が2段なので収納増えますしね

[1396: 匿名希望さん]

>>1391 マンション掲示板さん
人によって不要なものとかもあるので、それで価格が抑えられるのであれば良いのではないでしょうか。

[1397: マンション検討中さん]

価格がその分安いので有りですね。
いづれはキッチンのリフォームで
スライド式に変えたりできるのでしょうか。

[1398: 匿名希望さん]

>>1397 マンション検討中さん
一般的には100万ほどでキッチン一式リフォームできるみたいですね。

[1399: マンション検討中さん]

>>1398 匿名希望さん
それなら気軽にできますねー！

[1400: eマンションさん]

10時から説明会参加されますか？