ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[1282: 検討板ユーザーさん]

>>1281 坪単価比較中さん
例えばどんな被害で使用しましたか？

[1283: 検討板ユーザーさん]

>>1279 マンション比較中さん
完全に同意です！

[1284: 匿名さん]

洗面台の三面鏡に曇り止めヒーター付いてないんだね…オプションの冊子に載ってるってことはそういうことなんだね…ちゃんと確認してなかった。

[1285: 匿名希望さん]

>>1284 匿名さん
付けるのですか？

[1286: 匿名さん]

迷ってます。有料オプションと言われると躊躇しますね…

[1287: マンション検討中さん]

みなさん、現時点で、つける予定のオプションは何ですか？

[1288: 匿名希望さん]

>>1286 匿名さん
鏡に埋込み壁にスイッチ、ですから後からつけるのは大変そうです。検索するとヒーター自体は2万円弱ですね。でも、本当に必要なのか諭しているページもありました。そういう意味では迷うのでしょうが、私は付けませんね。

[1289: 匿名さん]

ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス とブリリアcity西早稲田でまよっている。。。

[1290: マンション検討中さん]

>>1281 坪単価比較中さん

管理規約を見た限りついてない飲食です。追加でつけると組合費増額とかそういう話になるのかと。合意形成も苦労しそうですね。。他のマンションを知らないのですが加入具合はケースバイケースなのですね。

[1291: マンション検討中さん]

>>1289 匿名さん

>>1289 匿名さん
西早稲田のほうが価格安いですよね。
でも、住環境や立地でとるなら市谷加賀町だと思います

[1292: 匿名さん]

>>1289 匿名さん
どう迷ってるんですか？

[1293: マンション検討中さん]

>>1281 坪単価比較中さん
共用部は火災保険に入っていますが、
地震保険には入らないのが一般的ですよね？
地震保険は、居住者からの希望があったとき、
管理組合により総会の多数決で加入するか決められます。

[1294: マンション検討中さん]

>>1293 マンション検討中さん
例えば、屋上で過ごせる共有スペースを設置すべきということも、総会の多数決で決めれるんですか？

[1295: 坪単価比較中さん]

>>1293 マンション検討中さん

そうなんですか？それは失礼しました。
今住んでるマンションが入っていたと記憶していたもので
結構築年数経っているので途中で加入したのかもしれませんね。

[1296: 坪単価比較中さん]

>>1294 マンション検討中さん

決められるか決められないかで言えば決められますが、
まずスペースの問題、工事費用の問題で実現はほとんど不可能でしょう。

屋上へ安全に登れる階段があるのかも分かりませんし、
いま図面が手元にないのでこの物件は分かりませんが
屋上へはハシゴでしか登れないマンションも普通です。

[1297: マンション検討中さん]

マンションの自転車出入口、遠回りなんですね。
ボラードは、通るのは不可でしょうか。

[1298: 匿名希望さん]

>>1297 マンション検討中さん
バラードの設置の意味からして不可でしょうね。正面やや横から入るのでしょう。

[1299: 匿名希望さん]

>>1298 匿名希望さん
ボラードですね。バラードではお別れになってしまいます。

[1300: 匿名さん]

1289 です

そうなんです。

西早稲田がいいところ
・広い（安い）
・超充実した共有施設

市谷加賀町のいいところ
・立地
・デザイン

どちらも定借でいい物件ですよね。
買えるなら市谷加賀町の方がいいんでしょうが、8000万ぐらいの予算なんでかみさんは、キッズスペースとかの共用施設や部屋が広い西早稲田推しなんですよね・・・

[1301: マンション検討中さん]

市谷の杜、徐々に良い感じになってきましたね。

[1302: マンション検討中さん]

>>1300 匿名さん
西早稲田は、川沿い、ハザードマップで色付きなので、災害リスクが高そうですね。それが価格に反映され安くなっているのだと思います。

キッズスペースも使用するのは最初の数年だけだと思うので、そこをどう捉えるかですよね。

[1303: マンション検討中さん]

皆さんの中で、ヴィークコート市谷加賀町も検討されたことがある方、いらっしゃいますでしょうか？検討されたうえで、パークハウス市谷加賀町レジデンスの購入を決められたのであれば、ぜひともその理由を教えて頂けないでしょうか。

ご参考までにこちらはSUUMOに掲載されているヴィークコート市谷加賀町の物件情報です。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

どちらの物件も凡そ坪単価400万円程度ですが、ヴィークコート市谷加賀町は所有権ですし、仕様もパークハウス市谷加賀町レジデンスよりは良いと思います。またこの部屋に限って言えば、広大なテラスも付いていますので、これらを総合的に勘案しますと、ヴィークコートの割安感、パークハウスの割高感を感じてしまっていますが、皆さんはどう考えていらっしゃいますでしょうか？

なお、もちろんヴィークコートは新築ではありませんので（築8年）、新築のパークハウスと単純に価格だけを比較することは難しいかと思いますが、ヴィークコートは新築時よりも価格が上がっていますので、そういう意味では昔はもっと割安だったと考えられます。

お忙しいところ恐縮ですが、皆さまの忌憚のないご意見頂けますと幸いです。よろしくお願い致します。

[1304: 評判気になるさん]

エアコン設置についてなのですが、こういったマンションって室内機から室外機への配管を通すためのパイプとかが設置されていて後からでも取り付け可能なようになっているものなんでしょうか？
リビングと隣の洋室を繋げて使って、リビングはエアコン無し、洋室のエアコンを馬力高めのものにしてサーキュレーターや扇風機で攪拌ってことにしようかと思っているんです。リビングのエアコン設置位置がテレビを置く予定のところの上なので壁コンの見栄えの悪さをどうにかしたくて。
やってみて具合が悪かった場合の追加での設置が家電店等で頼む業者さんでも問題なく出来るのかどうか。

[1305: 匿名希望さん]

>>1303 マンション検討中さん
私はこれはチェックしておりましたが、ヴィークコートは高いと思いました。この値段に割引はあるかもしれませんが、これに仲介手数料もかかるんですよね。

[1306: 匿名希望さん]

>>1304 評判気になるさん
配管は図面の通り設置されています。後付けは問題ないはすですよ。

[1307: 評判気になるさん]

＞＞1306 匿名希望さん
ありがとうございます。やっぱりそうなってるんですね。リビングは無しでやってみようかと思います。オプションだと高そうだし他の部屋も家電店に頼もうかと。まだかなり先の話ですけど。

[1308: 匿名さん]

>>1303 マンション検討中さん
テラス付きを謳っていますが東向きの地下住戸ですから、ファミリーを対象としたプランとのチグハグさを感じます。地下+内廊下で風通しも悪いでしょうし、特に今のような梅雨の時期は湿気がけっこうしんどそうですね。
やはり所有権マンションであるに越したことはないので、同様の占有面積で南向きの非地下住戸なら検討したいところです。当然その分お高くはなるでしょうが。

[1309: マンコミュファンさん]

>>1303 マンション検討中さん
ヴィークコートは、かなり前から売りに出ていますよね。何度か値下げした中で数ヶ月残り続けています。少し前は、同じ物件の1階西側テラス部屋も同時に売り出されていました。そちらも数ヶ月売れていなかったと思いますが、最近表示されなくなりました。
長期間売れていない＋直近で1階テラス部屋が複数売りに出ていたことを考えると、住みにくい要素があるのでしょうね。

お買い得物件であれば、パークハウス市谷加賀町(レジデンスではない)のように、中古で出た瞬間売れるのかと思います。

[1310: 口コミ知りたいさん]

ずっと「いちがやかがまち」だと思っていたら「いちがやかがちょう」だったんですね。

[1311: 坪単価比較中さん]

ヴィークコートとこちらの物件の違いは規模感かと思います。
85戸は決して小規模ではありませんが、周辺にいくつも競合があります。

こちらは200戸超で周辺では二度と出てこない希少性がウリになるはずです。

[1312: 匿名さん]

ソアールタワーのような大通り沿い物件は別として、高さ制限の強い大久保通り内側の市谷加賀町、甲良町、二十騎町周辺では長らくここがランドマーク的マンションになるのでしょうね。
より一層定借が惜しいと感じますが、むしろ定借だからこそデベが実現できた案件と言うべきかもしれません。

[1313: マンション検討中さん]

ファミリーが増えるので、近隣の保育園等不足しそうですね。

[1314: 匿名希望さん]

入居する皆さんは、レジデンスケアには加入しますか？入らなくとも初期不良には対応してもらえるようですが、さらに10年間の不具合に対応してもらえるとのことですが。

[1315: マンション検討中さん]

>>1314 匿名希望さん
レジデンスケアに入ると、いくらかかりますか？

[1316: 検討板ユーザーさん]

モデルルーム満席ですね。

[1317: マンション検討中さん]

レジデンスケア、30万ほどだと思いますが
保険としては高くないですかね。
そんなに不具合故障あるかなぁ

[1318: 匿名希望さん]

>>1317 マンション検討中さん
24時間受付が売りのようですね。

[1319: 検討板ユーザーさん]

>>1318 匿名希望さん
真夜中に依頼する程、緊急性のある故障はそうそうないと思います。

[1320: 匿名希望さん]

>>1319 検討板ユーザーさん
やはり、必要なさそうですね。

[1321: マンション検討中さん]

>>1317 マンション検討中さん
必要なさそうですね。
見積書には最初からレジデンスケアが含まれていましたが、契約会の時に選択するのかな
30万浮くのは大きいですね！

[1322: マンション検討中さん]

>>1275 口コミ知りたいさん

他の定借物件でも延長の話が既に出ています。
延長すれば地代は地主に入るし、50年で壊すのは早いよねという趨勢があるという話です。

[1323: マンション検討中さん]

>>1276 坪単価比較中さん

だから、すでに過ぎた17年のアインスタワーが7000万するからといって、今から17年後なら7000万は維持できないと考えるのが妥当ではないかと
言っているだけですが。
資産価値とは、美人投票なので支持する人が多い、利便性の高いアインスタワーに軍配があがるという話です。

[1324: 検討板ユーザーさん]

>>1321 マンション検討中さん
浮いた30万を別のオプションに使用した方が、まだ良いですね。

[1325: 匿名希望さん]

>>1323 マンション検討中さん
不毛な議論になっていますね。
もともと、ここの下落率はどの程度が、という話題だったはずですが。

[1326: 名無しさん]

>>1317 マンション検討中さん
私が担当から聞いたところでは、レジデンスケアの保証期間内で、通常交換等のメンテが必要になるものが複数あり、レジデンスケアに入ればそれらが無償で出来るため、30万はかえって安くつくという話でした。どのようなメンテだったか、完全に無償なのか、詳細は忘れてしまいましたので、確認が必要かと思いますが、ご参考まで。

[1327: 匿名さん]

>>1326 名無しさん
通常交換というのは、故障ではなく、耐用年数が過ぎたから壊れていないけど交換するってことですよね？
その費用が賄えるなら30万は安いかもしれませんね。

[1328: マンコミュファンさん]

>>1323 マンション検討中さん
なぜ経過期間だけ問題にして定期借地権の残余期間を無視するのですか？所有権物件同士ならそれでもいいですが、アインスはもう残り33年しかないんですよ。しかも年々ローンが組める期間が減っていく。それも織り込まれた上でのこのリセール価格です。

定期借地権の期間に基づいてローンもつくので33年以上は組めないんですよ。こちらは17年経過しても残り53年、まだ余裕で35年ローンが組めます。築20年くらいまでは所有権と近い動きをする可能性が高いと思いますが。

[1329: マンコミュファンさん]

>>1322 マンション検討中さん

具体的にどの物件でその話が出ているか知りたいです。

[1330: 匿名]

>>1327 匿名さん
おいおいみんな得するなら、会社がつぶれるよ。
赤字になること続けるわけないじゃん。
新築マンション後生大事にしたい日本人の性質につけ込んでるだけだよ
傷付かない！ってフロアコートするのと一緒

[1331: 検討板ユーザーさん]

>>1330 匿名さん
実際は加入していることを忘れている人が多いんでしょうね。10年20年後も、覚えている自信がある人は、加入して損はしないのかもしれませんが。

徳になることはないですよね。