ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[1251: マンション検討中さん]

>>1250 マンション検討中さん
確かに仕様は細かいところで気になりますよね。本当にあと少し良ければなぁ…

[1252: マンション検討中さん]

グランドメゾン目白新坂を投資で買っていますが、あそこは2年前の分譲で十分高値の時期でしたが、仕様もさすがグランドメゾンで良く価格も所有権で坪400前半でした。
立地も文字通り坂（傾斜地）ではありますが、関口1丁目という稀有な風致地区です。
もちろん立地は交通利便性は市ヶ谷エリアのわりに悪いながらも、ここのがいいとは思いますけどね。一応市ヶ谷エリアですから。

[1253: 購入経験者さん]

＞＞1243 匿名希望さん
108はめっちゃ欲しい部屋でした。おそらく予算オーバーになるし抽選外れたら元も子もないのであきらめましたけど。個人的には他の大きなテラス付きよりも間取りがいい。

[1254: 匿名希望]

>>1249 マンコミュファンさん
私なら収納の多い3LDKを選びます

[1255: マンション検討中さん]

>>1253 購入経験者さん
あのワイドスパンで全ての部屋がテラスに面している間取りは惹かれますよね。同じ間取りをもっと作って欲しかった…

[1256: 購入経験者さん]

1255 マンション検討中さん
108でLDKと隣の洋室を繋げて、LDKへの扉は壁にしてLDK側に収納を追加、洋室への扉を親子ドアににして入ると正面にテラスを見ながらリビングへ、みたいなことを買えもしないのに妄想してましたｗ

[1257: マンション検討中さん]

>>1256 購入経験者さん
いいですねぇ?やはり広い間取りは自由があるから想像が膨らみますね。

[1258: マンション検討中さん]

専有部分の仕様が残念なのは確かに、と思うのですが、共有部分の仕様は皆さんどう評価されていますか。

ゴミ置き場が一箇所という点は残念ですが、カッシーナやジーマティック仕様の共有施設がありエントランスの雰囲気としてはゴージャス感が多少なり味わえたりするのかなと期待しています。

ただ、CGだけでは、エントランスの雰囲気やエレベーターの仕様、外廊下・内廊下の雰囲気を把握するのにも限界あり、どこまで期待できるのかなと不安な部分もあります。

専有部分はオプションなどでお金をかければ（そんな無いですが）最悪どうにかなるのに対して、建物外観も含めて共有部分が蓋をあけたら残念、というのは避けたいですよね。。

[1259: マンション検討中]

借地の時点で検討外ですが、周辺に対しての割安感は評価します。まああくまで借地なので、資産価値は低いでしょうが。

[1260: 匿名希望]

この近くだと、神楽坂アインスタワーも定借ですが、中古の価値はどれほど下落したのですか？

[1261: マンコミュファンさん]

>>1254 匿名希望さん

ありがとうございます！
3LDKで80近くあれば充分ですかね？

[1262: マンション掲示板さん]

テラスやルーバルっていいなと思って検討中ですが、低層階の場合上層階のベランダ等から丸見えになる可能性はありますか？

[1263: マンション検討中さん]

>>1259 マンション検討中さん
上からだねー笑
検討外がなんでここいんの？

[1264: マンション掲示板さん]

>>1258 マンション検討中さん

私としてはカッシーナうんぬんより、屋上に出られてそこで過ごせる共有スペースが欲しかったです。

[1265: マンション検討中さん]

>>1262 マンション掲示板さん
可能性ではなく、丸見えです。それを気にしない人が買うんです。

[1266: マンション検討中さん]

>>1260　
どの程度下落したかはあまり意味がないでしょう、分譲時が安ければ上がる事もあるわけで。
現状おおざっぱに言って70㎡で7000万円程度のようです。
1年で１％下落するとして、築17年で割り戻すと現在新築なら8430万です。
資産価値は当然アインスタワーの方が高いと思われ、ここが築17年で7000万円を
キープできるとは思いませんが。
交通利便性はあちらが上ですし、これからの17年となると、基本的に人口減少ですしね。

[1267: 評判気になるさん]

＞＞1262 マンション掲示板さん
屋根がかかっていない部分は上階の人が覗き込めば丸見えですね。
でも、ここのイーストのテラスは屋根がかかっている部分があるので、屋根のかかっていないところに緑を置いて屋根のかかっているところでティータイムとか出来そうなんですよね。スロップシンクはリビングと反対側にあればいいのにと思いましたけど。
道路からは見えちゃうかも知れませんがそれを言い出すと一戸建ての庭だって同じことですし。

[1268: 匿名希望さん]

>>1267 評判気になるさん
屋根はどこにかかっているのでしょうか。図面も見てもわかりませんでしたが。105号室のサブエントランスの下ですか？

[1269: 匿名希望さん]

>>1265 マンション検討中さん
テラスは上層階のバルコニーからですと手摺りもあるので、身を乗り出さないと見えないのではないですか？ルーフバルコニーも、そんなに見えないのでは。

[1270: 評判気になるさん]

＞＞1268 匿名希望さん
テラスの引っ込んだ部分って屋根というか上の階の乗っかっているんじゃないですか？
107 https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/img/plan/pdf/E80Et.pdf
108 https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/img/plan/pdf/E80At.pdf
これの専用テラスと書かれている部分は上が空ですが、テラスとだけ書かれている部分は天井があって上の階からは見えないんじゃないかと。

[1271: マンコミュファンさん]

>>1266 マンション検討中さん
アインスは50年定借。残り33年。来年になると残り32年。
こちらは残り70年。あれ？交通利便性差し引いてもこちらのほうがもっと価値あるのでは？

[1272: マンション検討中さん]

初期の50年の定借は、延長が規定路線でしょう。

[1273: マンション検討中さん]

人口の減る今から築17年、残り53年で7000万あるかという話をしているので、よく読みましょう。

[1274: 匿名希望さん]

>>1270 評判気になるさん
なるほど、わかりました。あとはMRのように傘をつけても良いのでしょうね。

[1275: 口コミ知りたいさん]

延長が既定路線っていうのは何の根拠もないような。。
さらに言えば、前払地代なども50年を前提に支払っているわけで延長するのであれば
更新料や延長料の追加の支出が発生しうる。

[1276: 坪単価比較中さん]

>>1273 マンション検討中さん
人口減少→資産価値低下の話を云々するならマンション買うこと自体辞めたほうがいいのでは？大きなトレンドの前には神楽坂も市ヶ谷も関係ないですよね。

[1277: マンション検討中さん]

>>1264 マンション掲示板さん

屋上、めっちゃ分かります！その点は残念ですね。

[1278: マンション検討中さん]

本物件のコの字の形状から地震による各棟接続部分の被害の懸念がありますが、地震保険は加入しない管理費前提になっており、築浅マンションでは一般的なのでしょうか。

[1279: マンション比較中さん]

資産価値はあるのでは？
私はこのような物件をずっと探していました。
アインスのようなタワーではない。地盤も固い。
かつ緑が多く、住宅街の穏やかな雰囲気が享受できる。
駅近至上主義も結構ですが、このようなコンサル風情の発言には辟易します。

[1280: 検討板ユーザーさん]

これから引き渡しまでが待ち遠しいです

[1281: 坪単価比較中さん]

管理組合で建物共用部の地震保険に加入するのが普通だと思っていましたが、
しないのですか？我が家の5階建て小規模低層でも組合が地震保険入ってます。
ちょっとした被害でも保障出ますし入ったほうが結局得なような気がしますけどね。

[1282: 検討板ユーザーさん]

>>1281 坪単価比較中さん
例えばどんな被害で使用しましたか？

[1283: 検討板ユーザーさん]

>>1279 マンション比較中さん
完全に同意です！

[1284: 匿名さん]

洗面台の三面鏡に曇り止めヒーター付いてないんだね…オプションの冊子に載ってるってことはそういうことなんだね…ちゃんと確認してなかった。

[1285: 匿名希望さん]

>>1284 匿名さん
付けるのですか？

[1286: 匿名さん]

迷ってます。有料オプションと言われると躊躇しますね…

[1287: マンション検討中さん]

みなさん、現時点で、つける予定のオプションは何ですか？

[1288: 匿名希望さん]

>>1286 匿名さん
鏡に埋込み壁にスイッチ、ですから後からつけるのは大変そうです。検索するとヒーター自体は2万円弱ですね。でも、本当に必要なのか諭しているページもありました。そういう意味では迷うのでしょうが、私は付けませんね。

[1289: 匿名さん]

ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス とブリリアcity西早稲田でまよっている。。。

[1290: マンション検討中さん]

>>1281 坪単価比較中さん

管理規約を見た限りついてない飲食です。追加でつけると組合費増額とかそういう話になるのかと。合意形成も苦労しそうですね。。他のマンションを知らないのですが加入具合はケースバイケースなのですね。

[1291: マンション検討中さん]

>>1289 匿名さん

>>1289 匿名さん
西早稲田のほうが価格安いですよね。
でも、住環境や立地でとるなら市谷加賀町だと思います

[1292: 匿名さん]

>>1289 匿名さん
どう迷ってるんですか？

[1293: マンション検討中さん]

>>1281 坪単価比較中さん
共用部は火災保険に入っていますが、
地震保険には入らないのが一般的ですよね？
地震保険は、居住者からの希望があったとき、
管理組合により総会の多数決で加入するか決められます。

[1294: マンション検討中さん]

>>1293 マンション検討中さん
例えば、屋上で過ごせる共有スペースを設置すべきということも、総会の多数決で決めれるんですか？

[1295: 坪単価比較中さん]

>>1293 マンション検討中さん

そうなんですか？それは失礼しました。
今住んでるマンションが入っていたと記憶していたもので
結構築年数経っているので途中で加入したのかもしれませんね。

[1296: 坪単価比較中さん]

>>1294 マンション検討中さん

決められるか決められないかで言えば決められますが、
まずスペースの問題、工事費用の問題で実現はほとんど不可能でしょう。

屋上へ安全に登れる階段があるのかも分かりませんし、
いま図面が手元にないのでこの物件は分かりませんが
屋上へはハシゴでしか登れないマンションも普通です。

[1297: マンション検討中さん]

マンションの自転車出入口、遠回りなんですね。
ボラードは、通るのは不可でしょうか。

[1298: 匿名希望さん]

>>1297 マンション検討中さん
バラードの設置の意味からして不可でしょうね。正面やや横から入るのでしょう。

[1299: 匿名希望さん]

>>1298 匿名希望さん
ボラードですね。バラードではお別れになってしまいます。

[1300: 匿名さん]

1289 です

そうなんです。

西早稲田がいいところ
・広い（安い）
・超充実した共有施設

市谷加賀町のいいところ
・立地
・デザイン

どちらも定借でいい物件ですよね。
買えるなら市谷加賀町の方がいいんでしょうが、8000万ぐらいの予算なんでかみさんは、キッズスペースとかの共用施設や部屋が広い西早稲田推しなんですよね・・・