ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[1222: 職人さん]

>>1213さん

広さや間取りについては、個人差があり皆さまそれぞれ感じ方は異なるかと思いますので、一概には言えないですが、あくまで一般論としては、お子さまがお二人いらっしゃったら最低70平米は必要かと言われております。少しゆったり目の広さを好まれる方は80平米以上を選ばれる方も多いと聞いたことがありますので、70平米～80平米以上は必要になってくるのではないでしょうか。

[1223: マンション検討中さん]

電話のマナーが悪い。
電話で会話をしている受話器の先で、
外野が、「次のスケジュールはまだダメ」とか、「新規は取れない」と言っている声が聞こえた。
電話対応してくれた女性は感じが良かったが、
電話中の会話の声を遮って話してくる別の男性の声が丸聞こえで、不快に感じた。電話中に話しかけるのは如何なものでしょうか？
物件には興味があるけれども、そんな雰囲気のところで話を聞く気になれなくなりました。
実際に見学された方、きちんと対応していただけましたか？良い物件なのでしょうか？

[1224: マンション検討中さん]

>>1221 マンション検討中さん

第一期の販売住戸で、登録にならなかったお部屋が先着順になっています。
ただ、言い換えるなら、第一期の売れ残りなので、
数が少なくて、選べるお部屋が少ないので、
今、見学行っても、満足のいくお部屋は選べないかもしれません。次期が8月からのようなので、8月に行けば検討出来そうなお部屋も出てくるかもしれません。

[1225: 匿名希望さん]

>>1223 マンション検討中さん
そうですね。対応はきちんとして頂けましたよ。
何度もMR通いましたが、受付の方、担当の方も良い方でした。

[1226: 匿名希望さん]

>>1223 マンション検討中さん
物件の良し悪しと電話マナーは関係ないですよね。
新規として、予約も取れてないようですし、今回はご縁がなかったと考えて、別の物件を探してはいかがでしょうか。

[1227: 匿名希望]

>>1224 マンション検討中さん
確かにご指摘の通り、数が少なくいわゆる残りものですが、私の印象では結構良い部屋が残っていると思いました。2期につなげる意味でも早めにコンタクトした方が良いと思います。ただ、もう予約枠が8月なので、この議論は意味が無さそうです。先方としては非常にタイトなスケジュールが続きます。電話の後ろでの聞こえるべきではないやり取りも納得しますね。

[1228: マンション検討中さん]

28/118が売れ残りなので、少なくないと思います。要望書が入った部屋しか売り出していないはずですから、止めた人もそれだけいるという事でしょう。
戸数も多く、完売は遠そうな気がします。

[1229: 匿名希望さん]

総戸数 228戸
販売戸数 28戸
駐車場 総戸数に対して59台（機械式:54台、身障者用:1台、平置:4台）
販売価格 6,640万円～11,130万円
最多価格帯 8,500万円台(3戸)(100万円単位)
間取り 2LDK・3LDK
専有面積 60.37m2～83.47m2
バルコニー面積 5.86m2～11.2m2　テラス面積5.91m2・6.40m2 専用テラス12.60m2・14.94m2

販売予定 先着順申込受付中 ※先着順のためご希望の住戸が販売済の際はご容赦下さい。
モデルルーム モデルルーム公開中【完全予約制】

[1230: 匿名希望さん]

>>1228 マンション検討中さん
28戸の傾向みると、他の部屋と価格を比較して、相対的に割高感がある部屋が残っている印象です。
例えば、WESTの210、312、413、511は1列全て残っています。212、314、415、513の列と同じ部屋タイプですが、前者が200万から300万円高いです。目の前に見える住宅が新築かどうかという違いはありますが、それが200万の差の価値があるのか疑問に思った人が多いのでしょう。
ただ、そのような部屋は最終的に値下げして売り切るのではないでしょうか。
6階以上は、80万円差でほぼ同額であることから前者の列でも売り切れています。

あと、ルーフバルコニー、テラス狙いではずれた人は、2期待ちでしょうね。

[1231: 匿名希望さん]

>>1230 匿名希望さん
28戸の中にもすぐ売れるだろうという部屋は複数ありますね。

[1232: マンション検討中さん]

公式サイトのプランのページに載っている部屋が以前とちょっと変わっていたんですね。これらが先着順申込受付中の一部ってことでしょうか？

[1233: マンション検討中さん]

甲良町以来の新築ですから、待っていた人で、多少割高でも買う人は今回買ったのでしょう。
この物件が割安だと言っている人がいますが、わずか200万円の差でそこまで売れない部屋があるなら、そもそも割安ではなかったから。
中古の築浅所有権でも坪400ちょっとですから、やはりここは割高だと僕は思っています。
割高でも欲しかったから買う人、割安と思いこんで買う人がいなくなれば、戸数が多いだけにやはり残りの138戸を捌くのは容易じゃないと思います。

[1234: 匿名さん]

>>1233 マンション検討中さん
あなたは、割高に感じて今回購入を控えたのですか？

[1235: マンション検討中さん]

価格も割高だと思いますが、仕様が見合っていないから。全体的なランドプランも団地感があって。仕様や建物の造りが良ければ、今の価格でもありでした。天井高も低い（普通）ですね。7階建てにして3次元のゆとりを持たせてほしかった。

[1236: 通りがかりさん]

>>1235 マンション検討中さん
同感です。
私もギリギリまで検討していましたが、最後まで納得できませんでした。利便性や子育て環境、良いところもありましたが、天井高、サッシ高、天カセなし、一部のみの内廊下、ゴミ捨て場が一ヶ所のみ、色々引っかかりました。賃貸、転売を考えると尚更、この価格、エリアに見合った仕様にして欲しかったです。

[1237: 通りがかりさん]

購入しないと決めたマンションのスレッドに未練がましく残っているのはなぜでしょう？

[1238: 口コミ知りたいさん]

4LDKは人気だっんですね！

[1239: 匿名希望]

>>1237 通りがかりさん
抽選に外れたなどの理由で、購入できず、欠点となりうる点をあげて正当化しているのでは。

それか、他のスレは閑散としているので、ここに集まってきたかですかね。

[1240: 匿名希望]

>>1238 口コミ知りたいさん
4LDKはそもそも数が少ないですからね。2期含めて残り3戸あるかどうかでは。

[1241: 口コミ知りたいさん]

>>1240 匿名希望さん

その残りもおそらく北東ですしね‥‥
北東ってどうなんでしょう

[1242: 匿名希望]

>>1241 口コミ知りたいさん
そうですね。南側は全部売り切れですね。
グラウンド側ではなく校舎側なので、砂埃の影響は少ないですが。

北東が気になるのであれば、2期販売予定のやや広めの3LDKが候補ですかね。75平米、77平米です。

[1243: 匿名希望]

108のテラス付きも3LDKですが８０平米超えてあと1部屋なので人気になりそうですね。

[1244: マンション検討中さん]

一般的に東はかなり好条件なはずなのにこの物件の場合、東側が中学校しかも土グラウンドってところがネックですね
南西に4LDK作って欲しかったな‥‥

[1245: マンション検討中さん]

このエリアでずっと探していて、ココを買わない細かい理由をあげ、掲示板は書き込む事で自分を納得させるのに必死な人は、一生購入決断出来ないタイプ。

[1246: マンション検討中さん]

一度このエリアで買って他に行っています。また戻る事も考えています。
なのであなたの推測は外れています。
この物件に未練がましくとはまったく的外れです。

[1247: マンション検討中さん]

このマンションのどこに団地感あるのか理解しかねます..笑
どこの国の人？

[1248: マンション検討中さん]

失礼しました。高級な団地です。

[1249: マンコミュファンさん]

収納の少ない4LDKと収納の多い3LDKだとどちらがいいのでしょうか

[1250: マンション検討中さん]

立地や物件の良いところに惹かれてつつも、仕様等から割高に感じる方は少なくないと思います。
他物件を見ると、立地最優先でなければ同価格帯で仕様に力を入れた物件は結構あると知りました。2期以降、希望住戸が納得の価格になるなら購入するかもしれません。悩んでいます。

[1251: マンション検討中さん]

>>1250 マンション検討中さん
確かに仕様は細かいところで気になりますよね。本当にあと少し良ければなぁ…

[1252: マンション検討中さん]

グランドメゾン目白新坂を投資で買っていますが、あそこは2年前の分譲で十分高値の時期でしたが、仕様もさすがグランドメゾンで良く価格も所有権で坪400前半でした。
立地も文字通り坂（傾斜地）ではありますが、関口1丁目という稀有な風致地区です。
もちろん立地は交通利便性は市ヶ谷エリアのわりに悪いながらも、ここのがいいとは思いますけどね。一応市ヶ谷エリアですから。

[1253: 購入経験者さん]

＞＞1243 匿名希望さん
108はめっちゃ欲しい部屋でした。おそらく予算オーバーになるし抽選外れたら元も子もないのであきらめましたけど。個人的には他の大きなテラス付きよりも間取りがいい。

[1254: 匿名希望]

>>1249 マンコミュファンさん
私なら収納の多い3LDKを選びます

[1255: マンション検討中さん]

>>1253 購入経験者さん
あのワイドスパンで全ての部屋がテラスに面している間取りは惹かれますよね。同じ間取りをもっと作って欲しかった…

[1256: 購入経験者さん]

1255 マンション検討中さん
108でLDKと隣の洋室を繋げて、LDKへの扉は壁にしてLDK側に収納を追加、洋室への扉を親子ドアににして入ると正面にテラスを見ながらリビングへ、みたいなことを買えもしないのに妄想してましたｗ

[1257: マンション検討中さん]

>>1256 購入経験者さん
いいですねぇ?やはり広い間取りは自由があるから想像が膨らみますね。

[1258: マンション検討中さん]

専有部分の仕様が残念なのは確かに、と思うのですが、共有部分の仕様は皆さんどう評価されていますか。

ゴミ置き場が一箇所という点は残念ですが、カッシーナやジーマティック仕様の共有施設がありエントランスの雰囲気としてはゴージャス感が多少なり味わえたりするのかなと期待しています。

ただ、CGだけでは、エントランスの雰囲気やエレベーターの仕様、外廊下・内廊下の雰囲気を把握するのにも限界あり、どこまで期待できるのかなと不安な部分もあります。

専有部分はオプションなどでお金をかければ（そんな無いですが）最悪どうにかなるのに対して、建物外観も含めて共有部分が蓋をあけたら残念、というのは避けたいですよね。。

[1259: マンション検討中]

借地の時点で検討外ですが、周辺に対しての割安感は評価します。まああくまで借地なので、資産価値は低いでしょうが。

[1260: 匿名希望]

この近くだと、神楽坂アインスタワーも定借ですが、中古の価値はどれほど下落したのですか？

[1261: マンコミュファンさん]

>>1254 匿名希望さん

ありがとうございます！
3LDKで80近くあれば充分ですかね？

[1262: マンション掲示板さん]

テラスやルーバルっていいなと思って検討中ですが、低層階の場合上層階のベランダ等から丸見えになる可能性はありますか？

[1263: マンション検討中さん]

>>1259 マンション検討中さん
上からだねー笑
検討外がなんでここいんの？

[1264: マンション掲示板さん]

>>1258 マンション検討中さん

私としてはカッシーナうんぬんより、屋上に出られてそこで過ごせる共有スペースが欲しかったです。

[1265: マンション検討中さん]

>>1262 マンション掲示板さん
可能性ではなく、丸見えです。それを気にしない人が買うんです。

[1266: マンション検討中さん]

>>1260　
どの程度下落したかはあまり意味がないでしょう、分譲時が安ければ上がる事もあるわけで。
現状おおざっぱに言って70㎡で7000万円程度のようです。
1年で１％下落するとして、築17年で割り戻すと現在新築なら8430万です。
資産価値は当然アインスタワーの方が高いと思われ、ここが築17年で7000万円を
キープできるとは思いませんが。
交通利便性はあちらが上ですし、これからの17年となると、基本的に人口減少ですしね。

[1267: 評判気になるさん]

＞＞1262 マンション掲示板さん
屋根がかかっていない部分は上階の人が覗き込めば丸見えですね。
でも、ここのイーストのテラスは屋根がかかっている部分があるので、屋根のかかっていないところに緑を置いて屋根のかかっているところでティータイムとか出来そうなんですよね。スロップシンクはリビングと反対側にあればいいのにと思いましたけど。
道路からは見えちゃうかも知れませんがそれを言い出すと一戸建ての庭だって同じことですし。

[1268: 匿名希望さん]

>>1267 評判気になるさん
屋根はどこにかかっているのでしょうか。図面も見てもわかりませんでしたが。105号室のサブエントランスの下ですか？

[1269: 匿名希望さん]

>>1265 マンション検討中さん
テラスは上層階のバルコニーからですと手摺りもあるので、身を乗り出さないと見えないのではないですか？ルーフバルコニーも、そんなに見えないのでは。

[1270: 評判気になるさん]

＞＞1268 匿名希望さん
テラスの引っ込んだ部分って屋根というか上の階の乗っかっているんじゃないですか？
107 https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/img/plan/pdf/E80Et.pdf
108 https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/img/plan/pdf/E80At.pdf
これの専用テラスと書かれている部分は上が空ですが、テラスとだけ書かれている部分は天井があって上の階からは見えないんじゃないかと。

[1271: マンコミュファンさん]

>>1266 マンション検討中さん
アインスは50年定借。残り33年。来年になると残り32年。
こちらは残り70年。あれ？交通利便性差し引いてもこちらのほうがもっと価値あるのでは？