ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[1201: マンション検討中さん]

定借にどうしても抵抗があるのですが、
皆さまは購入後、どうされる予定ですか？

ある程度(10から20年)したら売却、もしくは賃貸にだす、でしょうか？
所有権と比較して、リセールバリューが下がるのではないかと懸念してしまうのですが…。

[1202: 口コミ知りたいさん]

長期で見ればリセールは下がります。ただ20年後ぐらいまではそこまで影響ないかと思います。過去の定借マンションの現在の流通相場を確認されてみてはいかがでしょうか。定借で分譲されたマンションでも物によっては上がってます。特殊例ですがシティータワー品川は残り期間60年で80平米6500?7500万円くらいで現在の流通していて分譲時の2倍以上となっています。ここも70年なので定借はそこまで気にしなくても良いかなというのが私の結論です。

[1203: 検討板ユーザーさん]

>>1200 マンション検討中さん

マンション内にキッズルームはないです。

[1204: マンション検討中さん]

スタディブースはどのくらい用意があるのでしょう

[1205: 検討板ユーザーさん]

>>1204 マンション検討中さん
5席と聞いています。

[1206: マンション検討中さん]

>1202さん
ありがとうございます。
子供が小さいので20年は住み続けたいと思い、とはいえ所有権に１億は出せず、悩ましいです。
金額は魅力的ですね。定借なので地代も気になるところですが。

[1207: マンション検討中さん]

>>1206 マンション検討中さん
何平米希望ですか？

[1208: 職人さん]

わたしも1202さんと同意見です。以前は50年定借が主流であった中で、本物件は70年の定借ということですので、20年住んでも残存期間は50年ありますので、リセールバリューにはあまり影響ないかと存じます。ただ、一部の銀行では、中古の定借物件にはローンを出さないところもございますので、そういった意味では、所有権対比では売りにくさはあるかと存じますが、リセールバリューに影響出るほどのものではないと理解しています。また、先ほどの投稿のとおり、本物件は定借物件の中でも割安物件となっていますので、リセールには困らないという前提のうえで、わたしも購入を決めました。

[1209: 検討板ユーザーさん]

ここのユーザーの方は親切な人が多いですね。
きっとお住まいになってからも良いコミュニティが出来そうですね。（関係無い内容ですいません）

[1210: 口コミ知りたいさん]

この物件は子育て世代に人気ありそうですね

[1211: マンション検討中さん]

>>1210 口コミ知りたいさん
抽選の時も子供何組かいました。

[1212: マンション掲示板さん]

若葉マークはどうしたらはずれるのでしょうか？

[1213: 口コミ知りたいさん]

>>1211 マンション検討中さん

子供がいる皆さんどの間取りというか平米数を選んでいるんだろう
子供ができて初めてのマンション購入なので迷います
住み替えなしで考えると何平米くらいが妥当なのかな

[1214: 匿名希望さん]

>>1213 口コミ知りたいさん

子どもは一人ですか？

[1215: 口コミ知りたいさん]

>>1214 匿名希望さん

2人です！

[1216: マンション検討中さん]

ファミリーで住む予定の方々、結構間取りや平米数で悩む方多いのですね

[1217: マンション掲示板さん]

>>1215 口コミ知りたいさん

最低70ですかね

[1218: マンション検討中さん]

子供いる方、共働きですか？

[1219: マンコミュファンさん]

>>1218 マンション検討中さん
それ聞いて何か参考になります？

[1220: マンション検討中さん]

>>1218 マンション検討中さん
専業です

[1221: マンション検討中さん]

今日MRに行かれた方いますか？
どのあたりの部屋売り出されてました？

[1222: 職人さん]

>>1213さん

広さや間取りについては、個人差があり皆さまそれぞれ感じ方は異なるかと思いますので、一概には言えないですが、あくまで一般論としては、お子さまがお二人いらっしゃったら最低70平米は必要かと言われております。少しゆったり目の広さを好まれる方は80平米以上を選ばれる方も多いと聞いたことがありますので、70平米～80平米以上は必要になってくるのではないでしょうか。

[1223: マンション検討中さん]

電話のマナーが悪い。
電話で会話をしている受話器の先で、
外野が、「次のスケジュールはまだダメ」とか、「新規は取れない」と言っている声が聞こえた。
電話対応してくれた女性は感じが良かったが、
電話中の会話の声を遮って話してくる別の男性の声が丸聞こえで、不快に感じた。電話中に話しかけるのは如何なものでしょうか？
物件には興味があるけれども、そんな雰囲気のところで話を聞く気になれなくなりました。
実際に見学された方、きちんと対応していただけましたか？良い物件なのでしょうか？

[1224: マンション検討中さん]

>>1221 マンション検討中さん

第一期の販売住戸で、登録にならなかったお部屋が先着順になっています。
ただ、言い換えるなら、第一期の売れ残りなので、
数が少なくて、選べるお部屋が少ないので、
今、見学行っても、満足のいくお部屋は選べないかもしれません。次期が8月からのようなので、8月に行けば検討出来そうなお部屋も出てくるかもしれません。

[1225: 匿名希望さん]

>>1223 マンション検討中さん
そうですね。対応はきちんとして頂けましたよ。
何度もMR通いましたが、受付の方、担当の方も良い方でした。

[1226: 匿名希望さん]

>>1223 マンション検討中さん
物件の良し悪しと電話マナーは関係ないですよね。
新規として、予約も取れてないようですし、今回はご縁がなかったと考えて、別の物件を探してはいかがでしょうか。

[1227: 匿名希望]

>>1224 マンション検討中さん
確かにご指摘の通り、数が少なくいわゆる残りものですが、私の印象では結構良い部屋が残っていると思いました。2期につなげる意味でも早めにコンタクトした方が良いと思います。ただ、もう予約枠が8月なので、この議論は意味が無さそうです。先方としては非常にタイトなスケジュールが続きます。電話の後ろでの聞こえるべきではないやり取りも納得しますね。

[1228: マンション検討中さん]

28/118が売れ残りなので、少なくないと思います。要望書が入った部屋しか売り出していないはずですから、止めた人もそれだけいるという事でしょう。
戸数も多く、完売は遠そうな気がします。

[1229: 匿名希望さん]

総戸数 228戸
販売戸数 28戸
駐車場 総戸数に対して59台（機械式:54台、身障者用:1台、平置:4台）
販売価格 6,640万円～11,130万円
最多価格帯 8,500万円台(3戸)(100万円単位)
間取り 2LDK・3LDK
専有面積 60.37m2～83.47m2
バルコニー面積 5.86m2～11.2m2　テラス面積5.91m2・6.40m2 専用テラス12.60m2・14.94m2

販売予定 先着順申込受付中 ※先着順のためご希望の住戸が販売済の際はご容赦下さい。
モデルルーム モデルルーム公開中【完全予約制】

[1230: 匿名希望さん]

>>1228 マンション検討中さん
28戸の傾向みると、他の部屋と価格を比較して、相対的に割高感がある部屋が残っている印象です。
例えば、WESTの210、312、413、511は1列全て残っています。212、314、415、513の列と同じ部屋タイプですが、前者が200万から300万円高いです。目の前に見える住宅が新築かどうかという違いはありますが、それが200万の差の価値があるのか疑問に思った人が多いのでしょう。
ただ、そのような部屋は最終的に値下げして売り切るのではないでしょうか。
6階以上は、80万円差でほぼ同額であることから前者の列でも売り切れています。

あと、ルーフバルコニー、テラス狙いではずれた人は、2期待ちでしょうね。

[1231: 匿名希望さん]

>>1230 匿名希望さん
28戸の中にもすぐ売れるだろうという部屋は複数ありますね。

[1232: マンション検討中さん]

公式サイトのプランのページに載っている部屋が以前とちょっと変わっていたんですね。これらが先着順申込受付中の一部ってことでしょうか？

[1233: マンション検討中さん]

甲良町以来の新築ですから、待っていた人で、多少割高でも買う人は今回買ったのでしょう。
この物件が割安だと言っている人がいますが、わずか200万円の差でそこまで売れない部屋があるなら、そもそも割安ではなかったから。
中古の築浅所有権でも坪400ちょっとですから、やはりここは割高だと僕は思っています。
割高でも欲しかったから買う人、割安と思いこんで買う人がいなくなれば、戸数が多いだけにやはり残りの138戸を捌くのは容易じゃないと思います。

[1234: 匿名さん]

>>1233 マンション検討中さん
あなたは、割高に感じて今回購入を控えたのですか？

[1235: マンション検討中さん]

価格も割高だと思いますが、仕様が見合っていないから。全体的なランドプランも団地感があって。仕様や建物の造りが良ければ、今の価格でもありでした。天井高も低い（普通）ですね。7階建てにして3次元のゆとりを持たせてほしかった。

[1236: 通りがかりさん]

>>1235 マンション検討中さん
同感です。
私もギリギリまで検討していましたが、最後まで納得できませんでした。利便性や子育て環境、良いところもありましたが、天井高、サッシ高、天カセなし、一部のみの内廊下、ゴミ捨て場が一ヶ所のみ、色々引っかかりました。賃貸、転売を考えると尚更、この価格、エリアに見合った仕様にして欲しかったです。

[1237: 通りがかりさん]

購入しないと決めたマンションのスレッドに未練がましく残っているのはなぜでしょう？

[1238: 口コミ知りたいさん]

4LDKは人気だっんですね！

[1239: 匿名希望]

>>1237 通りがかりさん
抽選に外れたなどの理由で、購入できず、欠点となりうる点をあげて正当化しているのでは。

それか、他のスレは閑散としているので、ここに集まってきたかですかね。

[1240: 匿名希望]

>>1238 口コミ知りたいさん
4LDKはそもそも数が少ないですからね。2期含めて残り3戸あるかどうかでは。

[1241: 口コミ知りたいさん]

>>1240 匿名希望さん

その残りもおそらく北東ですしね‥‥
北東ってどうなんでしょう

[1242: 匿名希望]

>>1241 口コミ知りたいさん
そうですね。南側は全部売り切れですね。
グラウンド側ではなく校舎側なので、砂埃の影響は少ないですが。

北東が気になるのであれば、2期販売予定のやや広めの3LDKが候補ですかね。75平米、77平米です。

[1243: 匿名希望]

108のテラス付きも3LDKですが８０平米超えてあと1部屋なので人気になりそうですね。

[1244: マンション検討中さん]

一般的に東はかなり好条件なはずなのにこの物件の場合、東側が中学校しかも土グラウンドってところがネックですね
南西に4LDK作って欲しかったな‥‥

[1245: マンション検討中さん]

このエリアでずっと探していて、ココを買わない細かい理由をあげ、掲示板は書き込む事で自分を納得させるのに必死な人は、一生購入決断出来ないタイプ。

[1246: マンション検討中さん]

一度このエリアで買って他に行っています。また戻る事も考えています。
なのであなたの推測は外れています。
この物件に未練がましくとはまったく的外れです。

[1247: マンション検討中さん]

このマンションのどこに団地感あるのか理解しかねます..笑
どこの国の人？

[1248: マンション検討中さん]

失礼しました。高級な団地です。

[1249: マンコミュファンさん]

収納の少ない4LDKと収納の多い3LDKだとどちらがいいのでしょうか

[1250: マンション検討中さん]

立地や物件の良いところに惹かれてつつも、仕様等から割高に感じる方は少なくないと思います。
他物件を見ると、立地最優先でなければ同価格帯で仕様に力を入れた物件は結構あると知りました。2期以降、希望住戸が納得の価格になるなら購入するかもしれません。悩んでいます。

[1251: マンション検討中さん]

>>1250 マンション検討中さん
確かに仕様は細かいところで気になりますよね。本当にあと少し良ければなぁ…

[1252: マンション検討中さん]

グランドメゾン目白新坂を投資で買っていますが、あそこは2年前の分譲で十分高値の時期でしたが、仕様もさすがグランドメゾンで良く価格も所有権で坪400前半でした。
立地も文字通り坂（傾斜地）ではありますが、関口1丁目という稀有な風致地区です。
もちろん立地は交通利便性は市ヶ谷エリアのわりに悪いながらも、ここのがいいとは思いますけどね。一応市ヶ谷エリアですから。

[1253: 購入経験者さん]

＞＞1243 匿名希望さん
108はめっちゃ欲しい部屋でした。おそらく予算オーバーになるし抽選外れたら元も子もないのであきらめましたけど。個人的には他の大きなテラス付きよりも間取りがいい。

[1254: 匿名希望]

>>1249 マンコミュファンさん
私なら収納の多い3LDKを選びます

[1255: マンション検討中さん]

>>1253 購入経験者さん
あのワイドスパンで全ての部屋がテラスに面している間取りは惹かれますよね。同じ間取りをもっと作って欲しかった…

[1256: 購入経験者さん]

1255 マンション検討中さん
108でLDKと隣の洋室を繋げて、LDKへの扉は壁にしてLDK側に収納を追加、洋室への扉を親子ドアににして入ると正面にテラスを見ながらリビングへ、みたいなことを買えもしないのに妄想してましたｗ

[1257: マンション検討中さん]

>>1256 購入経験者さん
いいですねぇ?やはり広い間取りは自由があるから想像が膨らみますね。

[1258: マンション検討中さん]

専有部分の仕様が残念なのは確かに、と思うのですが、共有部分の仕様は皆さんどう評価されていますか。

ゴミ置き場が一箇所という点は残念ですが、カッシーナやジーマティック仕様の共有施設がありエントランスの雰囲気としてはゴージャス感が多少なり味わえたりするのかなと期待しています。

ただ、CGだけでは、エントランスの雰囲気やエレベーターの仕様、外廊下・内廊下の雰囲気を把握するのにも限界あり、どこまで期待できるのかなと不安な部分もあります。

専有部分はオプションなどでお金をかければ（そんな無いですが）最悪どうにかなるのに対して、建物外観も含めて共有部分が蓋をあけたら残念、というのは避けたいですよね。。

[1259: マンション検討中]

借地の時点で検討外ですが、周辺に対しての割安感は評価します。まああくまで借地なので、資産価値は低いでしょうが。

[1260: 匿名希望]

この近くだと、神楽坂アインスタワーも定借ですが、中古の価値はどれほど下落したのですか？

[1261: マンコミュファンさん]

>>1254 匿名希望さん

ありがとうございます！
3LDKで80近くあれば充分ですかね？

[1262: マンション掲示板さん]

テラスやルーバルっていいなと思って検討中ですが、低層階の場合上層階のベランダ等から丸見えになる可能性はありますか？

[1263: マンション検討中さん]

>>1259 マンション検討中さん
上からだねー笑
検討外がなんでここいんの？

[1264: マンション掲示板さん]

>>1258 マンション検討中さん

私としてはカッシーナうんぬんより、屋上に出られてそこで過ごせる共有スペースが欲しかったです。

[1265: マンション検討中さん]

>>1262 マンション掲示板さん
可能性ではなく、丸見えです。それを気にしない人が買うんです。

[1266: マンション検討中さん]

>>1260　
どの程度下落したかはあまり意味がないでしょう、分譲時が安ければ上がる事もあるわけで。
現状おおざっぱに言って70㎡で7000万円程度のようです。
1年で１％下落するとして、築17年で割り戻すと現在新築なら8430万です。
資産価値は当然アインスタワーの方が高いと思われ、ここが築17年で7000万円を
キープできるとは思いませんが。
交通利便性はあちらが上ですし、これからの17年となると、基本的に人口減少ですしね。

[1267: 評判気になるさん]

＞＞1262 マンション掲示板さん
屋根がかかっていない部分は上階の人が覗き込めば丸見えですね。
でも、ここのイーストのテラスは屋根がかかっている部分があるので、屋根のかかっていないところに緑を置いて屋根のかかっているところでティータイムとか出来そうなんですよね。スロップシンクはリビングと反対側にあればいいのにと思いましたけど。
道路からは見えちゃうかも知れませんがそれを言い出すと一戸建ての庭だって同じことですし。

[1268: 匿名希望さん]

>>1267 評判気になるさん
屋根はどこにかかっているのでしょうか。図面も見てもわかりませんでしたが。105号室のサブエントランスの下ですか？

[1269: 匿名希望さん]

>>1265 マンション検討中さん
テラスは上層階のバルコニーからですと手摺りもあるので、身を乗り出さないと見えないのではないですか？ルーフバルコニーも、そんなに見えないのでは。

[1270: 評判気になるさん]

＞＞1268 匿名希望さん
テラスの引っ込んだ部分って屋根というか上の階の乗っかっているんじゃないですか？
107 https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/img/plan/pdf/E80Et.pdf
108 https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/img/plan/pdf/E80At.pdf
これの専用テラスと書かれている部分は上が空ですが、テラスとだけ書かれている部分は天井があって上の階からは見えないんじゃないかと。

[1271: マンコミュファンさん]

>>1266 マンション検討中さん
アインスは50年定借。残り33年。来年になると残り32年。
こちらは残り70年。あれ？交通利便性差し引いてもこちらのほうがもっと価値あるのでは？

[1272: マンション検討中さん]

初期の50年の定借は、延長が規定路線でしょう。

[1273: マンション検討中さん]

人口の減る今から築17年、残り53年で7000万あるかという話をしているので、よく読みましょう。

[1274: 匿名希望さん]

>>1270 評判気になるさん
なるほど、わかりました。あとはMRのように傘をつけても良いのでしょうね。

[1275: 口コミ知りたいさん]

延長が既定路線っていうのは何の根拠もないような。。
さらに言えば、前払地代なども50年を前提に支払っているわけで延長するのであれば
更新料や延長料の追加の支出が発生しうる。

[1276: 坪単価比較中さん]

>>1273 マンション検討中さん
人口減少→資産価値低下の話を云々するならマンション買うこと自体辞めたほうがいいのでは？大きなトレンドの前には神楽坂も市ヶ谷も関係ないですよね。

[1277: マンション検討中さん]

>>1264 マンション掲示板さん

屋上、めっちゃ分かります！その点は残念ですね。

[1278: マンション検討中さん]

本物件のコの字の形状から地震による各棟接続部分の被害の懸念がありますが、地震保険は加入しない管理費前提になっており、築浅マンションでは一般的なのでしょうか。

[1279: マンション比較中さん]

資産価値はあるのでは？
私はこのような物件をずっと探していました。
アインスのようなタワーではない。地盤も固い。
かつ緑が多く、住宅街の穏やかな雰囲気が享受できる。
駅近至上主義も結構ですが、このようなコンサル風情の発言には辟易します。

[1280: 検討板ユーザーさん]

これから引き渡しまでが待ち遠しいです

[1281: 坪単価比較中さん]

管理組合で建物共用部の地震保険に加入するのが普通だと思っていましたが、
しないのですか？我が家の5階建て小規模低層でも組合が地震保険入ってます。
ちょっとした被害でも保障出ますし入ったほうが結局得なような気がしますけどね。

[1282: 検討板ユーザーさん]

>>1281 坪単価比較中さん
例えばどんな被害で使用しましたか？

[1283: 検討板ユーザーさん]

>>1279 マンション比較中さん
完全に同意です！

[1284: 匿名さん]

洗面台の三面鏡に曇り止めヒーター付いてないんだね…オプションの冊子に載ってるってことはそういうことなんだね…ちゃんと確認してなかった。

[1285: 匿名希望さん]

>>1284 匿名さん
付けるのですか？

[1286: 匿名さん]

迷ってます。有料オプションと言われると躊躇しますね…

[1287: マンション検討中さん]

みなさん、現時点で、つける予定のオプションは何ですか？

[1288: 匿名希望さん]

>>1286 匿名さん
鏡に埋込み壁にスイッチ、ですから後からつけるのは大変そうです。検索するとヒーター自体は2万円弱ですね。でも、本当に必要なのか諭しているページもありました。そういう意味では迷うのでしょうが、私は付けませんね。

[1289: 匿名さん]

ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス とブリリアcity西早稲田でまよっている。。。

[1290: マンション検討中さん]

>>1281 坪単価比較中さん

管理規約を見た限りついてない飲食です。追加でつけると組合費増額とかそういう話になるのかと。合意形成も苦労しそうですね。。他のマンションを知らないのですが加入具合はケースバイケースなのですね。

[1291: マンション検討中さん]

>>1289 匿名さん

>>1289 匿名さん
西早稲田のほうが価格安いですよね。
でも、住環境や立地でとるなら市谷加賀町だと思います

[1292: 匿名さん]

>>1289 匿名さん
どう迷ってるんですか？

[1293: マンション検討中さん]

>>1281 坪単価比較中さん
共用部は火災保険に入っていますが、
地震保険には入らないのが一般的ですよね？
地震保険は、居住者からの希望があったとき、
管理組合により総会の多数決で加入するか決められます。

[1294: マンション検討中さん]

>>1293 マンション検討中さん
例えば、屋上で過ごせる共有スペースを設置すべきということも、総会の多数決で決めれるんですか？

[1295: 坪単価比較中さん]

>>1293 マンション検討中さん

そうなんですか？それは失礼しました。
今住んでるマンションが入っていたと記憶していたもので
結構築年数経っているので途中で加入したのかもしれませんね。

[1296: 坪単価比較中さん]

>>1294 マンション検討中さん

決められるか決められないかで言えば決められますが、
まずスペースの問題、工事費用の問題で実現はほとんど不可能でしょう。

屋上へ安全に登れる階段があるのかも分かりませんし、
いま図面が手元にないのでこの物件は分かりませんが
屋上へはハシゴでしか登れないマンションも普通です。

[1297: マンション検討中さん]

マンションの自転車出入口、遠回りなんですね。
ボラードは、通るのは不可でしょうか。

[1298: 匿名希望さん]

>>1297 マンション検討中さん
バラードの設置の意味からして不可でしょうね。正面やや横から入るのでしょう。

[1299: 匿名希望さん]

>>1298 匿名希望さん
ボラードですね。バラードではお別れになってしまいます。

[1300: 匿名さん]

1289 です

そうなんです。

西早稲田がいいところ
・広い（安い）
・超充実した共有施設

市谷加賀町のいいところ
・立地
・デザイン

どちらも定借でいい物件ですよね。
買えるなら市谷加賀町の方がいいんでしょうが、8000万ぐらいの予算なんでかみさんは、キッズスペースとかの共用施設や部屋が広い西早稲田推しなんですよね・・・

[1301: マンション検討中さん]

市谷の杜、徐々に良い感じになってきましたね。

[1302: マンション検討中さん]

>>1300 匿名さん
西早稲田は、川沿い、ハザードマップで色付きなので、災害リスクが高そうですね。それが価格に反映され安くなっているのだと思います。

キッズスペースも使用するのは最初の数年だけだと思うので、そこをどう捉えるかですよね。

[1303: マンション検討中さん]

皆さんの中で、ヴィークコート市谷加賀町も検討されたことがある方、いらっしゃいますでしょうか？検討されたうえで、パークハウス市谷加賀町レジデンスの購入を決められたのであれば、ぜひともその理由を教えて頂けないでしょうか。

ご参考までにこちらはSUUMOに掲載されているヴィークコート市谷加賀町の物件情報です。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

どちらの物件も凡そ坪単価400万円程度ですが、ヴィークコート市谷加賀町は所有権ですし、仕様もパークハウス市谷加賀町レジデンスよりは良いと思います。またこの部屋に限って言えば、広大なテラスも付いていますので、これらを総合的に勘案しますと、ヴィークコートの割安感、パークハウスの割高感を感じてしまっていますが、皆さんはどう考えていらっしゃいますでしょうか？

なお、もちろんヴィークコートは新築ではありませんので（築8年）、新築のパークハウスと単純に価格だけを比較することは難しいかと思いますが、ヴィークコートは新築時よりも価格が上がっていますので、そういう意味では昔はもっと割安だったと考えられます。

お忙しいところ恐縮ですが、皆さまの忌憚のないご意見頂けますと幸いです。よろしくお願い致します。

[1304: 評判気になるさん]

エアコン設置についてなのですが、こういったマンションって室内機から室外機への配管を通すためのパイプとかが設置されていて後からでも取り付け可能なようになっているものなんでしょうか？
リビングと隣の洋室を繋げて使って、リビングはエアコン無し、洋室のエアコンを馬力高めのものにしてサーキュレーターや扇風機で攪拌ってことにしようかと思っているんです。リビングのエアコン設置位置がテレビを置く予定のところの上なので壁コンの見栄えの悪さをどうにかしたくて。
やってみて具合が悪かった場合の追加での設置が家電店等で頼む業者さんでも問題なく出来るのかどうか。

[1305: 匿名希望さん]

>>1303 マンション検討中さん
私はこれはチェックしておりましたが、ヴィークコートは高いと思いました。この値段に割引はあるかもしれませんが、これに仲介手数料もかかるんですよね。

[1306: 匿名希望さん]

>>1304 評判気になるさん
配管は図面の通り設置されています。後付けは問題ないはすですよ。

[1307: 評判気になるさん]

＞＞1306 匿名希望さん
ありがとうございます。やっぱりそうなってるんですね。リビングは無しでやってみようかと思います。オプションだと高そうだし他の部屋も家電店に頼もうかと。まだかなり先の話ですけど。

[1308: 匿名さん]

>>1303 マンション検討中さん
テラス付きを謳っていますが東向きの地下住戸ですから、ファミリーを対象としたプランとのチグハグさを感じます。地下+内廊下で風通しも悪いでしょうし、特に今のような梅雨の時期は湿気がけっこうしんどそうですね。
やはり所有権マンションであるに越したことはないので、同様の占有面積で南向きの非地下住戸なら検討したいところです。当然その分お高くはなるでしょうが。

[1309: マンコミュファンさん]

>>1303 マンション検討中さん
ヴィークコートは、かなり前から売りに出ていますよね。何度か値下げした中で数ヶ月残り続けています。少し前は、同じ物件の1階西側テラス部屋も同時に売り出されていました。そちらも数ヶ月売れていなかったと思いますが、最近表示されなくなりました。
長期間売れていない＋直近で1階テラス部屋が複数売りに出ていたことを考えると、住みにくい要素があるのでしょうね。

お買い得物件であれば、パークハウス市谷加賀町(レジデンスではない)のように、中古で出た瞬間売れるのかと思います。

[1310: 口コミ知りたいさん]

ずっと「いちがやかがまち」だと思っていたら「いちがやかがちょう」だったんですね。

[1311: 坪単価比較中さん]

ヴィークコートとこちらの物件の違いは規模感かと思います。
85戸は決して小規模ではありませんが、周辺にいくつも競合があります。

こちらは200戸超で周辺では二度と出てこない希少性がウリになるはずです。

[1312: 匿名さん]

ソアールタワーのような大通り沿い物件は別として、高さ制限の強い大久保通り内側の市谷加賀町、甲良町、二十騎町周辺では長らくここがランドマーク的マンションになるのでしょうね。
より一層定借が惜しいと感じますが、むしろ定借だからこそデベが実現できた案件と言うべきかもしれません。

[1313: マンション検討中さん]

ファミリーが増えるので、近隣の保育園等不足しそうですね。

[1314: 匿名希望さん]

入居する皆さんは、レジデンスケアには加入しますか？入らなくとも初期不良には対応してもらえるようですが、さらに10年間の不具合に対応してもらえるとのことですが。

[1315: マンション検討中さん]

>>1314 匿名希望さん
レジデンスケアに入ると、いくらかかりますか？

[1316: 検討板ユーザーさん]

モデルルーム満席ですね。

[1317: マンション検討中さん]

レジデンスケア、30万ほどだと思いますが
保険としては高くないですかね。
そんなに不具合故障あるかなぁ

[1318: 匿名希望さん]

>>1317 マンション検討中さん
24時間受付が売りのようですね。

[1319: 検討板ユーザーさん]

>>1318 匿名希望さん
真夜中に依頼する程、緊急性のある故障はそうそうないと思います。

[1320: 匿名希望さん]

>>1319 検討板ユーザーさん
やはり、必要なさそうですね。

[1321: マンション検討中さん]

>>1317 マンション検討中さん
必要なさそうですね。
見積書には最初からレジデンスケアが含まれていましたが、契約会の時に選択するのかな
30万浮くのは大きいですね！

[1322: マンション検討中さん]

>>1275 口コミ知りたいさん

他の定借物件でも延長の話が既に出ています。
延長すれば地代は地主に入るし、50年で壊すのは早いよねという趨勢があるという話です。

[1323: マンション検討中さん]

>>1276 坪単価比較中さん

だから、すでに過ぎた17年のアインスタワーが7000万するからといって、今から17年後なら7000万は維持できないと考えるのが妥当ではないかと
言っているだけですが。
資産価値とは、美人投票なので支持する人が多い、利便性の高いアインスタワーに軍配があがるという話です。

[1324: 検討板ユーザーさん]

>>1321 マンション検討中さん
浮いた30万を別のオプションに使用した方が、まだ良いですね。

[1325: 匿名希望さん]

>>1323 マンション検討中さん
不毛な議論になっていますね。
もともと、ここの下落率はどの程度が、という話題だったはずですが。

[1326: 名無しさん]

>>1317 マンション検討中さん
私が担当から聞いたところでは、レジデンスケアの保証期間内で、通常交換等のメンテが必要になるものが複数あり、レジデンスケアに入ればそれらが無償で出来るため、30万はかえって安くつくという話でした。どのようなメンテだったか、完全に無償なのか、詳細は忘れてしまいましたので、確認が必要かと思いますが、ご参考まで。

[1327: 匿名さん]

>>1326 名無しさん
通常交換というのは、故障ではなく、耐用年数が過ぎたから壊れていないけど交換するってことですよね？
その費用が賄えるなら30万は安いかもしれませんね。

[1328: マンコミュファンさん]

>>1323 マンション検討中さん
なぜ経過期間だけ問題にして定期借地権の残余期間を無視するのですか？所有権物件同士ならそれでもいいですが、アインスはもう残り33年しかないんですよ。しかも年々ローンが組める期間が減っていく。それも織り込まれた上でのこのリセール価格です。

定期借地権の期間に基づいてローンもつくので33年以上は組めないんですよ。こちらは17年経過しても残り53年、まだ余裕で35年ローンが組めます。築20年くらいまでは所有権と近い動きをする可能性が高いと思いますが。

[1329: マンコミュファンさん]

>>1322 マンション検討中さん

具体的にどの物件でその話が出ているか知りたいです。

[1330: 匿名]

>>1327 匿名さん
おいおいみんな得するなら、会社がつぶれるよ。
赤字になること続けるわけないじゃん。
新築マンション後生大事にしたい日本人の性質につけ込んでるだけだよ
傷付かない！ってフロアコートするのと一緒

[1331: 検討板ユーザーさん]

>>1330 匿名さん
実際は加入していることを忘れている人が多いんでしょうね。10年20年後も、覚えている自信がある人は、加入して損はしないのかもしれませんが。

徳になることはないですよね。

[1332: 名無し]

>>1327 匿名さん
そうですね。通常使用でも、一定期間経つと設備の交換が必要という話だったと思います。いずれにしても24時間対応だけという話ではなかったと思い、言及しました。改めて確認されて、全体のコストで判断されてはと思います。

[1333: マンション検討中さん]

>>1309 マンコミュファンさん

もし、8000万の指値通ったらヴィークコートの方がいいですよね？

[1334: 通りがかりさん]

定期借地権付き物件の良さが未だ理解できません
所有権付き物件と比較してどの程度安く購入できるのでしょうか
素人目には定期借地権付き物件は割に合わないと感じます

[1335: マンション検討中さん]

>>1334 通りがかりさん
過去ログ

[1336: マンコミュファンさん]

>>1333 マンション検討中さん
8000万円出すのであれば、私なら新築の市谷加賀町レジデンス選ぶと思います。
あり得ないと思いますが7500万円まで下がれば、ヴィークコートを選ぶ可能性もあるかなといったところです。

実際に物件を見たわけでもないですが、ヴィークコートにあまり第一印象で魅力を感じないんですよね…。好みの問題だと思いますが。

[1337: 匿名希望さん]

>>1334 通りがかりさん
どのあたりが割に合わないと感じていますか？

[1338: 通りがかり]

あえて中古のマンションと比較しなくてもいいと思います。
安価で市谷加賀町の新築マンションに住めるのですから。
一応、市谷に借家ではなく自宅があると言えるのですからね。

[1339: 希望さん]

>>1338 通りがかりさん
そうですよね。こちらのマンションが良いです

[1340: マンション比較中さん]

＞＞1303 マンション検討中さん
ヴィークコート市谷加賀町のその部屋と似た部屋をパークコート市谷加賀町レジデンスで探すと112のE-70G1t 8190万円ってことになると思います（第2期に同タイプの110が残っている）。ヴィークコートのほうが専有面積もテラスも少し広いですが。
ただ、テラスの東がパークコートでは植栽-私道-中学校で校舎（3階建て？）は私道から少し離れている上、部屋が実質地下1階ですからテラスから上を見ると空しか見えないんじゃないかと思いますが、ヴィークコートは東に道路はなく植栽があるだけで隣のウエリスが建ち、ウエリスは西側にテラスを設けるようなので建物はある程度離れていますが地上5階建てなのでヴィークコートのテラスから離れているとは言えウエリスががっつり見えちゃうんじゃないかと思います（いずれも推測です）。
建物の四方が道路で南が市谷の杜という緑なのも捨てがたいところがあります。
広いテラス付の物件ですからテラスを利用したときどんな感じなのか、離れてはいるけど大きな建物が見えるヴィークコートと、地下で壁があるけどプライバシー感があるパークコートとどちらが好みなのかによるってことかも知れません。自分なら気兼ねのないほうを選びます。
個人的にはおそらく20～30年で売るのでそういう場合なら所有権との金銭的な差はでないんじゃないかと思いますし、こっちの第2期110を狙いたいところです。新築と中古の違いもありますし。
全くの個人的な感想ですのであしからず。

[1341: 評判気になるさん]

パークコートじゃなくてザ・パークハウスね

[1342: 匿名希望さん]

>>1341 評判気になるさん
似た名前のマンションが多いね

[1343: 匿名希望さん]

>>1340 マンション比較中さん
そうですか。110は倍率上がりそうですね。

[1344: マンション比較中さん]

ヴィークコートが8900万円のままなら断然108のE-80Atのほうがいいね
https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/img/plan/pdf/E80At.pdf
まだ価格がわからないけど似た間取りでほんの少し広い106と107が第1期で8990万円だった

[1345: マンション検討中さん]

ヴィークコート坪400万円を切っているから、高くはないはず。ただ交渉次第で8300～8500にはなるでしょうよ。手数料なんて今時安いところあるから、1％とか。
現在賃貸住まいの人なら、すぐに入居できれば家賃が浮きます。ここなら完成まで
家賃を払い続ける必要がある。家賃は来年11月までなら400万円くらいにはなる。

[1346: マンション検討中さん]

じゃあ買えば？

[1347: マンション検討中さん]

やはり所有権ですし、安くなるなら買おうかな。

[1348: 匿名希望さん]

>>1347 マンション検討中さん
見学はした方が良いですよ。特に写真に載っていない個室も見た上で判断した方が良いかと。

[1349: マンション検討中さん]

ありがとうございます。多少事は200万円もあれば綺麗になります。まだ10年経っていませんし。仕様はヴィークコートの方がよさそうです。共用部はもちろん規模もあるこちらですが。

[1350: マンション検討中さん]

今週土日は予定通り実施ですかね？

[1351: 検討板ユーザーさん]

TPHって何の略か理解できなかったのですが、ザ・パークハウスの略なんですね…。

[1352: eマンションさん]

パークハウス市ヶ谷と、パークハウス市谷加賀町はどちらが人気ですか？

[1353: 検討板ユーザーさん]

>>1352 eマンションさん
ターゲット層が違うと思います
市ヶ谷は単身者やDINKS向け、加賀町はファミリー向けっぽい

[1354: 通りがかりさん]

>>1353 検討板ユーザーさん
しかも前者は分譲済み、後者は分譲中。

[1355: 検討板ユーザーさん]

>>1353 検討板ユーザーさん
ファミリー向けの競合はどこになるんですかね？
少し前に話題に出ていた西早稲田でしょうか？

[1356: 通りがかりさん]

>>1354 通りがかりさん

あと5戸・2LDKのみみたいですが、まだ分譲中ですよ。

[1357: 通りがかりさん]

>>1356 通りがかりさん
本当ですね。失礼しました。

[1358: 検討板ユーザーさん]

MR行きたくても空いてない

[1359: 検討板ユーザーさん]

無償オプションの、色セレクトは何を選びますか？

[1360: マンション検討中さん]

ここは即転すれば、値上がるだろうな。
再開発隣接物件は黙って買いだわ。
駅徒歩関係ない立地がこの世にはある。

[1361: 検討板ユーザーさん]

>>1360 マンション検討中さん
1期で買った人が、2期に買うこともできるんですかね？
そしたら、一人でたくさん買えば、利益出ますね

[1362: 匿名希望さん]

>>1359 検討板ユーザーさん
無難にキャメルチークですね。

[1363: 坪単価比較中さん]

即転難しいと思うけどなあ?。
まあ今の相場のままで、かつ竣工までに完売してたらいける部屋もあるかもくらいかなあ。

再開発隣接と言っても杜と名前がついた広場・空地が出来るだけで
何の実際的利益もないからね。まあ道がキレイになること自体はいいことだけど、
駅ができたりオフィスビルが何本も建ったり駅が建ったりするわけでもなし。

[1364: マンコミュファンさん]

>>1360 マンション検討中さん
即転ならブリリアシティ西早稲田の方が利益出るよ。

[1365: 検討板ユーザーさん]

>>1364 マンコミュファンさん
なぜ？

[1366: 検討板ユーザーさん]

>>1362 匿名希望さん
色によって、将来売るときの売りやすさ変わったりするんですかね。

[1367: 検討板ユーザーさん]

他のモデルルームで聞いた話ですけど、最近の若い人20-30代は圧倒的に白系もしくはライトブラウン系を選ぶ人が多いそうです。
なので今の流行りは薄い色。ただ年配の方は圧倒的にダークブラウンを選ぶようです。
なので、次に買ってくれる人を想像するのがいいのではないですかね。一方で10年くらい前は暗い色のほうが流行りだった印象が個人的にはあるので10年後にはまたトレンドが回帰しているかもしれません。

[1368: マンコミュファンさん]

>>1365 検討板ユーザーさん
割安だから。

[1369: 匿名希望さん]

>>1366 検討板ユーザーさん
色で印象は変わりますから影響するかもしれませんね。でも、フローリングなどは購入者が張り替えるのではないでしょうか。

[1370: マンション検討中さん]

ここらが再開発って、ちょっとおかしい方がいますね。
しかも今時即転売狙いなんて、時代錯誤でしょう。相場は割高なのに。

[1371: 評判気になるさん]

ブラウンウォールナットはよほど広い間取りじゃないと合わないだろうと思ってキャメルチークにした。本当はもう少し明るい色でもいいかと思ったくらいだけどナチュラルオークは明るすぎる。ナチュラルオークという名称はおかしいんじゃないかってほど白い。

[1372: 匿名希望さん]

ここは高台にあるのは承知しているのですが、ゲリラ豪雨の場合の排水はどのようになっているのか、ご存知の方はいらっしゃいますか。1階がいわゆる地下1階で、その下にはピットがありめすが、それは1階分なのでしょうか。そこから下水には直結なのでしょうか？

[1373: 評判気になるさん]

>>1372 匿名希望さん
ピットは地下にありますね。その容量は通常のマンションの何倍もあり、そこに水を逃がします。そのため浸水することは想定されないとのことです。
建物の外にも塀を設けており水が入りにくい構造となっているようです。

[1374: 匿名さん]

>>1373 評判気になるさん
九州の豪雨だって想定しない雨量でああなった訳だし、絶対大丈夫ってことは無い。それを踏まえて自分で納得するかどうかだよね。上に行けば地震が心配、下に行けば雨が心配。日本に住んでりゃ災害は常に意識しとかないと。

[1375: 匿名希望さん]

>>1373 評判気になるさん
ピットは何倍もあるのですね。駐車場は地下2階まであると思いますが、どのくらいの雨まで想定してあるのでしょうか。

[1376: 評判気になるさん]

>>1374 匿名さん
それはそうですが、このマンションで大規模浸水することがあれば、東日本大震災以上の災害が起きる時でしょう。その時は東京全体が浸水していると思います。

地震の時は、避難所がすぐ隣にありますし、災害面では、心配する要素は他のマンションより少ないのでは。

[1377: 匿名さん]

>>1375 匿名希望さん
普通に考えれば問題ないと思うけど、近年の異常気象はその普通を越えてきますからね。まあ高台だし近くに氾濫しそうな川もないですけどね。

[1378: 匿名さん]

近隣の中古物件も比較していますが、柳町アドレスの大通り沿いで200万/m2ってすごくないですか？チャレンジ価格を掲げるのは売主の自由とはいえ、思わず目を疑ってしまいました。

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinjuku/nc_94239434/?suit=STkr2018...

[1379: マンション検討中さん]

牛込柳町自体弱いエリアなのに・・。

[1380: 口コミ知りたいさん]

あの辺りは道路拡張が終わったあとどうなるかですね。若松河田のほうは工事進んでますけど、牛込柳町のほうはいつになるのか。いずれにしろ加賀町とは趣が違いますけど。

[1381: 評判気になるさん]

>>1378 匿名さん
新築価格よりも高いということですか？

[1382: 検討板ユーザーさん]

今日モデルルーム行った人いますか？
部屋はどのあたり残っていましたか？

[1383: 匿名希望さん]

>>1381 評判気になるさん
プラウド、9階、ルーバル付で、強気なのでしょうね。

[1384: 検討板ユーザーさん]

>>1381 評判気になるさん

1億行くか行かないかぐらいの新築価格ではないですか？
んー、この価格で成約するとはとても思えませんけどね。

[1385: マンション検討中さん]

>>1384 検討板ユーザーさん

もしかしたら、売主もそう思っていて、大幅値下げして、お得感を出す作戦なのかもしれません。

最初から1億より、1億4千万から４千万値下げして1億の方が得した気分になれます。仮に1億4千万で売れたらラッキーですし。

[1386: 検討板ユーザーさん]

【お知らせ】
申込会・重要事項説明会を開催させていただくため、
7月18日（土）・20日（日）はマンションギャラリーをクローズさせていただきます。
予めご了承ください。

[1387: 検討板ユーザーさん]

手付金は、明日明後日で振込用紙がもらえるんですか？

[1388: 匿名希望さん]

>>1387 検討板ユーザーさん
そうです

[1389: 匿名さん]

>>1380 口コミ知りたいさん
あの工事は終わらないのではないですかね。。

[1390: 匿名さん]

>>1347 マンション検討中さん

買うことにしましたか？

[1391: マンション掲示板さん]

ビルトインオプションの冊子もらいましたが、一番びっくりしたのはキッチンシンク下の戸棚が観音開きがデフォルトでスライドはオプションだったたことですね。今どき観音開きが標準仕様って、、

専有部仕様は細かいコストカットを積み重ねてる印象です。

[1392: マンション検討中さん]

>>1391 マンション掲示板さん
観音開きは使いにくいですか？

[1393: 匿名さん]

>>1392 マンション検討中さん
スライドに比べるとね。奥の物が取り出しにくい。

[1394: マンション検討中さん]

>>1392 マンション検討中さん
シンク下は引き出しだとかえって使いづらくないですか？
配管とかディスポーザーとかを避けた形での引き出しになるのでモノがあんまり入りません
私は観音開きの方がいいです
収納無しのオープン仕立てだともっとよいのですが（ゴミ箱とか置けるし）
とにかく見栄えが大事、料理なんかしないしって人は、引き出しじゃないなんてアウト！なのかも

[1395: マンション検討中さん]

>>1393 匿名さん
スライドの方が2段なので収納増えますしね

[1396: 匿名希望さん]

>>1391 マンション掲示板さん
人によって不要なものとかもあるので、それで価格が抑えられるのであれば良いのではないでしょうか。

[1397: マンション検討中さん]

価格がその分安いので有りですね。
いづれはキッチンのリフォームで
スライド式に変えたりできるのでしょうか。

[1398: 匿名希望さん]

>>1397 マンション検討中さん
一般的には100万ほどでキッチン一式リフォームできるみたいですね。

[1399: マンション検討中さん]

>>1398 匿名希望さん
それなら気軽にできますねー！

[1400: eマンションさん]

10時から説明会参加されますか？