ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[141: マンション検討中さん]

ウエリス市谷加賀町の案内がきたけど、どうなのでしょうね？
まだＨＰはないようですが、、
100平米以上の部屋の案内がありました。

[142: 買い替え検討中さん]

完成後1年程度の物件ってこの辺にありますかね。
全体的な市況の影響も確実にあるわけで、牛込柳町に絞る必要はないでしょう。

[143: マンコミュファンさん]

既出かもしれませんが、定借物件って地主は神社や寺が多いという印象でしたが、ここの場合NTTということになるのでしょか？民間企業が土地を売却せずに定借にするのは、何かメリットがあるのでしょうか？

この辺りは好きなので、所有権なら多少無理しても本気で検討したかったのですが、定借がどうも気に入りません。

[144: 不動産与太郎]

管理会社が三菱の小会社、系列だと要注意。売買情報で住民選別、管理規約と初期理事長を管理会社利益の将来的担保する内容、構造になっている。定期借地だからそもそも賃貸資産としての評価視点が必要。修繕積立金の仕組みも特殊と成る。売買益以外の維持費からも大幅な利益を組み込み　管理組合は従うのみの物件となりうる。

[145: 匿名さん]

地所の管理会社は、過去に隣に同じ地所がマンション計画を出してきたときに、管理組合の理事を飲み食いさせて味方につけて反対運動に好意的な理事長を解任するなんてことしてる会社。そもそも管理組合の理事会って理事の職の解任って想定してないから管理規約に規定はないのにルールを無視しての暴挙。

[146: 匿名さん]

市谷小学校の人口が増えすぎてきている現状、現在市谷小学区の加賀町1丁目2丁目が、仲之小学区に変更になる案が何年か前から出てきているようです。
優秀だと言われている市谷小から、韓国人ばかりの仲之小に変わるのはもちろん考えられないとのことで、加賀町住民は長らく反対運動しているようですが、南山伏のすみふ、さらにここの建設で再び学区変更案が浮上してきているそうです。
ここを検討している子育て世帯の方々は情報収集をしておいたほうが良さそうですね。

[147: 通りがかりさん]

>>146 匿名さん
若い世代の世帯にとっては切実な問題です
仲之町小学校校区になるようならここは購入検討の対象から外れるでしょう

[148: 買い替え検討中さん]

この物件の販売時点で学区の変更がないにしても、将来的な不可実性が出ている時点で彼からすればアウトでしょう。これは周辺物件含め、価格の下方圧力になります。関係ない人にはラッキー！？

[149: マンション検討中さん]

>>145 匿名さん
うちも以前、買った物件で地所のひどい仕打ちにあいました。都心ながら南側は桜並木と学校の校庭で視界が抜けていました。重説、契約を経て、引き渡しの直前に重説を追加。学校が建て替えになり、南側の目の前に高い建物ができる可能性があると。区に聞いたところ、学校の建て替え計画はずっと前からありました、という回答。販売時にそんなリスクには一言も触れないという。三菱地所の旧藤和不動産は汚いまねをして来るので絶対に近寄りません。

[150: マンション検討中さん]

なかなか情報更新されませんね、このマンション。まあ、まだ早いか

[151: 匿名さん]

近所のウエリス市谷加賀町は高過ぎて手が出ません。
ここは借地権だからウエリスよりはかなり安くなりますよね。

[152: 評判気になるさん]

>>151 匿名さん
70平米で低層階7千万台前半?高層階8千万台前半と予想します

[153: マンション掲示板さん]

>>152 評判気になるさん
そんなに安く買えるんでしょうか？神楽坂のアインスタワー、定借中古で、最近でも平米単価100万をちょっと切るくらいの価格がついてるの目にします。サンクタスなんて平米100万余裕で超えて売りに出てますよ。その価格なら買いたい。

[154: 買い替え検討中さん]

アインスタワーとは立地が雲泥の差です。

[155: 通りがかりさん]

定期借地権物件は借地契約期間満了時には必ず価値ゼロとなりますから、市場で売買される価格は満了時までの利用価値ということになります。
家賃×残存年数<売買価格ということであれば完全に不合理ですからババを掴むことになります。
神楽坂アインスタワーとか大丈夫ですかね？

[156: マンション検討中さん]

建築関係の人に聞いたことがあるのですが、定期借地権満期になった際、実際には住人の中には住み続けたいと考える人が多いらしく、借地権延長になるというパターンは考えられると。アインスタワーくらいの規模だと住民の総意をとるのが大変そう。もちろん地主が断固返却と言えば従うしかないのですが、借地料が入り続けるのであれば、地主にとってデメリットはないので。

[157: マンション検討中さん]

>>154 買い替え検討中さん

そういうもんなんですか。加賀町てわりと高級住宅地というイメージで付加価値高いかと思っていました。近隣の中古、結構な値段しますし。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93024023/?kbn=2
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93004223/?kbn=2
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93165830/?kbn=2
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93245772/?kbn=2

[158: 買い替え検討中さん]

まずそれらの価格は、売り主の希望売却価格であって、成約価格ではありません。
利便性がアインスタワー辺りとは比較にもなりません。

たとえば銀座の土地価格といっても、4丁目の交差点の和光、木村屋、山野楽器と、1本裏に入っただけで、どの程度価格変わるか考えてみてください。
わずか数十秒でも3倍以上違うのでは。

[159: 匿名さん]

>>158 買い替え検討中さん

神楽坂も市谷も所詮外堀通りの外で大差はないでしょ。銀座の例えはあてはまらない。
笑っちゃうね。
ただ言えるのは、神楽坂は食事などを楽しむところで、住環境的にはよろしくないよ。

[160: 買い替え検討中さん]

同じエリア内においてちょっと離れただけでも、価格は違うという事を言っているだけでしょ。それは銀座だろうが札幌だろうがどこでもいいんだよ。