ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[1482: 通りがかりさん]

>>1481 マンション検討中さん
マンション用地として権利金が設定されているので、敷地面積で計算するのはナンセンスだと私は思います。

もし建物のグレードを比較するのであれば、(購入価額から権利金を除いた金額)×原価率をみる必要があるかと思います。
権利金自体からはレジデンスはマージンを取っていないとの理解です。
また、いくら値段が高くても、利益率が高いだけであれば、建物のグレードが良いとは言えませんよね。

パークホームズなどの場合は、所有権のため、通常は、土地代からもマージンを取るのかと思います。購入者は土地の取得代＋利益がかかっていると考えると、今回、仮に時価400万/坪に、500万/坪払っていたとしても利益率20%のため違和感はありません。

[1483: マンション検討中さん]

>>1482 通りがかりさん

ありがとうございます。通常は土地代からもマージンを取るということであれば、仰っている通り、権利金には三菱地所のマージンは含まれていないので、時価400万/坪の相場に対して、500万/坪はそこまで違和感無いと整理できるのですね。

自分は、一般定期借地物件が所有権物件に比較して競争力ある価格で購入できるのは土地代が所有権に比して安いからと理解していたのですが、本物件は土地代はさほど変わらないものの、（１）大規模メリットでコスト削減、（２）多少の内装グレードダウン（天井カセットなど無し）で競争力ある価格を実現していると理解を改めました。利益率は本物件で特段多くとっているものではないと信じたいです。

[1484: マンション検討中さん]

周辺物件より割安という人がいますが、ここは借地権物件ですから、坪400万なら安くないでしょう。所有権で500万弱計算となります。

[1485: マンション検討中さん]

30代半ば１馬力（額面1700万円）で8000万円台購入予定ですがちょっと無理してるかなと感じています。
頭金も１割程度しか入れる予定はないので。皆様年収が同じくらいの方は頭金を多く入れる予定でしょうか。低金利のうちは良いですが、金利が上がったリスクを考えて躊躇してしまいます。

[1486: 匿名希望さん]

>>1485 マンション検討中さん
世帯年収1300万で、8000万円購入予定です。
低金利のため頭金は必要以上に入れない予定です。

頭金に入れると他の選択肢がなくなるため、手許にある程度残す予定です。金利上昇した場合は、将来繰上返済することも想定しています。

[1487: 匿名さん]

>>1484 マンション検討中さん
安くないという根拠は何でしょう？
他の借地権は、近隣所有権よりもさらに安い例があるということでしょうか。

[1488: マンション検討中さん]

所有権換算で500万円ですから安くないと言っておりますが。
500万円あれば三井の納戸町も買えますし、ザパークハウス市ヶ谷も買えますし、
選択肢はいろいろあります。

[1489: 匿名さん]

>>1488 マンション検討中さん
定借の物件をわざわざ所有権換算する意味がわかりません。
相場通りに定借の条件加味されて坪単価が安くなっているので、特に問題はないでしょう。
所有権500万/坪と、定借400万/坪であれば、定借の条件を度外視する人にとっては、後者の方が確実に割安です。

[1490: マンション検討中さん]

意味がわからないのが僕にはわからないですね。
所有権物件と比較するのは当たり前の事で、比較するなら換算しないと
比較できません。
後者の方が割安、これは日本語の使い方が間違っています。
絶対額としては安くなるというのならわかりますが、割安とは、値段以外の諸々を
比較した上でないと語れない話です。

[1491: マンション検討中さん]

物件比較で割高割安の意見があるようですが、あくまで平均ですから、部屋によりけりでしょう。
そもそも、立地、デベ、時期、共有部、専有部、間取り、広さ、二つとして同じ物件はないわけで、実需なら割高割安だけで購入する人はいないのだから、そこだけを議論してもあまり意味はないと思います。本人が納得するなら買えばいいだけ。

[1492: 匿名希望さん]

>>1491 マンション検討中さん

おっしゃる通りです！

[1493: マンション検討中さん]

ムキになって正当性を主張する人が居座ってますねぇ..
お疲れ様です。

[1494: 評判気になるさん]

自分は所有権か定借か以外の条件が全く同じであるなら絶対的な価格が安い定借のほうがいいな。
それを割安と呼ぶのはおかしいのかも知れないが言葉の問題はどうでもいいです。

[1495: マンション検討中さん]

皆さんのなかで、IHクッキングヒーターのビルトインオプションを検討されている方はいらっしゃいますか？ビルトインオプションで注文をすると40万円以上するのですが、入居後に自前で調達すると半額くらいになりそうです。。ただ、配線の関係で比較的大掛かりな工事が必要とのことで（ただ工事費込みでも20万円くらいとのこと）、200Vの配線が外に出てしまうリスクもあり、非常に悩んでおります。皆さま、どうされますか？

[1496: 評判気になるさん]

＞＞1495 マンション検討中さん
高すぎなので断念しました。とりあえずガスを使ってボロくなった頃にどうするか考えます。あれって、コンセントさえあれば簡単に取り替えられるんですよね。ただ落とし込んであるだけ。
IHだと鍋が熱くなるだけでほんのちょっと離れればもう全然熱くないので調理スペースを広く使えてよかったのですが。炎がないのでビニール袋とかがうっかり鍋によっちゃっても何の問題も無いし。
と、嘆いていたのですが、……
シンクやコンロの後ろ側の電子レンジ等を置くスペースが狭く、電子レンジ、電気炊飯器、電気ポットを置くとトースターが置けなくて困ったなあと思っていましたがガスなら炊飯土鍋使えるじゃないかと気づき、電気炊飯器を無しにしてトースター置くことにしました。ガスで良かったってことにしましたｗ

[1497: マンション検討中さん]

このあたりは閑静な住宅街ですが、夜道は暗めですよね。
それなりに駅から距離があるので。

学区は市谷小学校ですが、愛日へは行けないのですよね？
小学校事情に詳しい方、市谷小学校について教えていただけると嬉しいです。

[1498: マンション検討中さん]

>>1481 マンション検討中さん
マンション用地なので敷地面積で割ったら意味ないですよー。その敷地に建てられる建築面積で出さないと

[1499: マンション検討中さん]

>>1494 評判気になるさん

絶対額が安いのは買う時だけ話であって
資産価値とか考えた場合はまた違ってくるかも。
一生住むなら買う時安い方がいいんじゃないでしょうか。

[1500: マンション検討中さん]

先週初めて伺いましたが金額入っているのは1次で未登録だった28戸でした。
皆さまのおっしゃる赤枠？青枠？は金額が入っていない状態で、今は選べない様子でした。

次回、ローン仮審査予約は8月以降となりましたが、2次の登録開始は8月頭からなのでしょうか？青枠から選べるタイミングを知りたいのですが。

[1501: マンション検討中さん]

>>1500 マンション検討中さん
すでに面談してるなら、MRの担当者に聞いてみるのが一番確実かと。