ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[2952: eマンションさん]

>>2949 マンション掲示板さん

鍵かけても外から硬貨使えば簡単に開けられますよ。

[2953: マンション検討中さん]

定期借地権なので投資用として購入する人は少ないと思われますが、そうなると賃貸で住む人は少なくなりそうですね
これは所有者にとって良いことです

[2954: マンション検討中さん]

>>2953 マンション検討中さん

勉強になります。

[2955: マンション検討中さん]

>>2953 マンション検討中さん
え？なんでそう思うんですか？
定期借地権なら所有権より安いから賃貸にした時、利回りが良くなりますよね？

[2956: マンション検討中さん]

定期借地権だからこそ利回りで見る投資家が買うかもね。特に相続対策系

どうせ家賃もらって10-20年で売るなら所有権も借地も関係ないしね。むしろ実需のほうが心理的な抵抗感で借地を回避しそう

[2957: 匿名]

>>2955 マンション検討中さん
定期借地は確かに賃貸向けですね。
ただ、それでも、とても利回りが低いので、投資対象にはならないと思いますよ。

[2958: 匿名希望さん]

>>2957 匿名さん

ここは賃貸は少なそうですね。

[2959: マンション検討中さん]

表面利回りを念頭に置いた見方が多いようですが、DCF実質利回りでは投資の出口の土地建物のキャピタルゲインを見込んで計算します
定期借地権物件はあまり実質利回りは良くないと思います

[2960: 匿名さん]

>>2959 マンション検討中さん
それぞれ何パーセントか試算はしていますでしょうか？

[2961: 匿名]

>>2958 匿名希望さん
殆ど実需だと思いますよ。

[2962: 匿名さん]

>>2961 匿名さん
ちなみに販売後しばらくの間は中古市場に出てこないですかね
1年内で中古が出るなら、そこで購入するのも価格的にさらに良いかと思いましたが。

[2963: マンション検討中さん]

>>2962 匿名さん

わざわざ一年で大幅値下げして売るバカがどこにいるのよ、、

[2964: 検討板ユーザーさん]

>>2960 匿名さん
厳密な試算していませんが良い結果は得られないでしょう。
以下、割引率を無視していますが簡単に試算してみました。
70平米南向き向き1億円の定期借地権の部屋で月額35万の家賃収入を想定してみます。年間賃料収入は420万、管理費修繕積立金と固定資産税等60万です。
50年間で得られる家賃収入は約2.1億円、支出は3千万円です。そうすると50年間で得られる収支差額は8千万となり、1年当たり160万円、つまり投資金額1億円に対して1.6%です。厳密には不動産所得にかかる所得税の支出がありますからさらに収支と利回りは悪くなります。
このような結果になるので当該物件は投資用としてお勧め出来ません。

[2965: 匿名さん]

>>2964 検討板ユーザーさん

なるほど。では所有権の物件はいかがですか？どのくらいの利回りになるでしょうか？

[2966: 通りがかりさん]

>>2964 検討板ユーザーさん
2.1-0.3＝0.8???

[2967: 通りがかりさん]

>>2966 通りがかりさん
初期購入の1億を考慮する必要があるのでは

[2968: マンション掲示板さん]

>>2966 通りがかりさん
2.1-1.0-0.3=0.8でしょう

50年しか見てないってことは50年後に売る前提？
もしくは借地期間を勘違いしてるか

残り20年だと少なくても2, 3000万では売れるのでは？

[2969: 通りがかりさん]

>>2968 マンション掲示板さん

2.2%の利回りですか

[2970: 匿名さん]

所有権だとどれくらいになるんですか？利回り

[2971: 匿名さん]

>>2970 匿名さん

購入価格が定借より2割は高くなるので、定借より利回り悪そうですね。