ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[2184: 匿名]

>>2181 マンション掲示板さん
中古市場は、相対契約ですからね。価格なんてあって無いようなものです。欲しい人がいれば、高くても、いくらでも払ってくれますよ。

[2185: 評判気になるさん]

>>2178 マンション掲示板さん
別の人ですが、20%はあり得ない数字でもないんじゃないでしょうか？
新築プレミアム:5％（これくらいはありますよね？）
住宅ローン減税差額:4%（9000万物件をペアローンだとすると）
仲介手数料:3％
コロナによる影響:10%（適当ですが妥当な範囲かと）

[2186: マンション掲示板さん]

なるほど、誤読してました。新築分譲時に値引きで2割下がるという話ではなくて何年後かのリセールで2割下落の話だったんですね。それならあり得る話ですね。失礼しました。

[2187: マンション検討中さん]

竣工まであと1年以上あるんですよね。
かなり順調な販売状況ですね。
コロナで第1期前に価格調整せずとも完売まで行けたのに、という営業マンいるくらいですから、竣工後の姿を想像出来る方は検討すれば良いと思います。
専有部はいくらでも弄れるけど、この立地の大規模、この希少性は稀有だと思います。
予算厳しい方は西早稲田が良いと思いますよ。

[2188: eマンションさん]

定期借地権マンションって新築のときはパンピーは敬遠するから新築価格は弱めになる。何年か経って賃貸や売買のレコードができてくると、普通のマンションと変わらないことに安心して実需層が買いに来て相場が上がる。70年の定期借地権物件は基本的に買い。
利回りで評価しない個人が買い手の新築マンションだからこそ、価格の歪みがなかなか修正されない印象。70年先なんて所有権でもどうなってるか分かりませんね。

[2189: マンション検討中さん]

>>2180 マンション検討中さん

小規模宅地の特例ですか？
竣工翌年からですよ。
8月頃。

[2190: マンション検討中さん]

他にない立地・デザインなので稀少性が高く人気が出そうです。竣工後の様子を想像するだけで楽しみです。市谷の杜もできますし日本の伝統美を推しているでコロナが落ち着いたら海外の方にも人気が出そうな物件だと思っています。

[2191: 評判気になるさん]

>>2189 マンション検討中さん
ありがとうございます！

[2192: マンション検討中さん]

不動産なんて一物一価だから、相場がどうこうという物件全体で語るのは無理があるし、意味がない。この物件の中でも、向きや間取り、内廊下外廊下、テラス、ルーバルとか優劣出ると思うよ。
例えば内廊下のセントラルやフルバルコニーの東向きは希少。
ただ全体的に言えるのは、希少性等から中古になっても欲しい要素はこのマンションにはあると思う。

[2193: 匿名]

>>2188 eマンションさん
普通のマンションと同じように売れると良いのですが、ちょっとどうなるかわかりませんね。中古販売の時は、一般人は更に避けませんか？？周りで同程度の価格の所有権物件の中古があるので、そちらを購入するのではないでしょうか？また、こちらのマンションもそうですが、一般的な不動産の利回りを見るとそこまで魅力的ではありませんよね、投資で購入する人は多くは無いと思いますよ。
所有権があれば、建物の立て直しをすることができませんか？定借は取り壊してしまいますが、、、
永続的に住める物件は、定借物件より魅力的と思いますけど。

[2194: 匿名さん]

>>2193 匿名さん

建替費用の負担、そもそも建替の住民間合意、所有権も大変ですね。
その時に管理組合の活動されてるのはご高齢の方ばかりになる想像がつきます。
若い世代が建替近いタイミングの築古所有権なんてそれこそ手出せないですよね。

[2195: 通りがかりさん]

たしかに賃料は定借でも変わらないと思います。20年経ってから所有権との差が中古相場に色濃く出てくるでしょう。
とくに人口減少が進み、都内でも買い手が減るわけですから、資産性に劣る定借は不利になるはずです。

[2196: 匿名]

>>2194 匿名さん
建て替えがあるかもという事で購入するという若い人は、結構いますよ。また、このくらいのマンションを購入される方は、ある程度お金があるので、建て替え時の負担は可能だと思いますよ。
建て替え時の合意は、壊れるなどの合理的な理由が無いと合意は取るのは難しいかもしれないですが、住めるのであれば、建て替えは不要ですので、壊われそうになるまで住めば良いと思います。

[2197: 匿名]

>>2195 通りがかりさん
この地域は、賃貸付けるのが簡単なエリアでは無いので、更に劣勢です。

[2198: マンション比較中さん]

>>2193 匿名さん
70年定借だから築20年で売るときは土地に関しては以前よくあった50年定借と同じ。築50年の頃を考えるとこっちはあと20年で後腐れ無くお終いになりますが、所有権だと修繕、建て替え問題でややこしいことになるリスクが出てきます。所有権の場合の方が不利な部分もあり、一概に定借の方が不利ってことでもないように思っています。というか0円でも処分に困るというリスクはまずあり得ない定借の方がいいような気さえしています。
あと、雑な考え方ですが例えば所有権だと1億円のものが定借だと8千万円で2千万円差。これが年月が経って所有権のものが3割値落ちして7千万円になった頃、定借だと4割落ちして4800万円で2200万円差くらいならまあいいかなと。
実際には将来的にどれくらいの差になっていくのかよくわかりませんけど、金銭的な損得よりも絶対的な負動産問題のリスクの方を大きくとらえています。

[2199: 匿名さん]

>>2196 匿名さん

何千万円と掛かるのに、あえて建替が懸念されるマンションを若い世代が購入するというのが、しかも結構もいるんですね。
普通そんなに掛かるのなら、新築やもう少し長く住めるそこまで築年の経過していない中古買うと思いますが。。

[2200: 匿名]

>>2199 匿名さん
昔のマンションは容積率をすべて使ってい無かったりするので、建て替え後は、部屋が大きくなり、かなり美味しいので、購入していますね。あと、建て替えは、土地代も支払わないないので、通常よりかなり安く手に入りますし。

[2201: 評判気になるさん]

リセールで定借が有利になるわけないのに屁理屈こねくり回し過ぎ。

[2202: 匿名]

>>2198 マンション比較中さん
建て替えの問題などのややこしい事はあるかもしれませんが、ずっと住める家があるのは良い事だと思います。また、修理が無いと、かなりボロボロになるかもしれませんが、大手が作るマンションで、しっかりとした管理会社が運営し、住んでいる方がまともそうな都心のマンションに限っては、修繕のリスクは殆ど無いと思いますよ。建て替え無くても、かなりの期間住めるはずです。だから、定借はもったい無いのですよね。

[2203: マンション検討中さん]

将来の相場とか分かりませんので、自分だったら…という視点で考えました。
たとえば30年後に、築30年かつ40年後には強制退去が確実な物件を自分ならばいくらで買うのか…と想像した時、今の自分と同じ年代（30代半ば）なら、平均寿命80過ぎの時代に70半ばで追い出されることが確実な物件はいくら安くて便利な場所でもあえて買おうという気には全くなれず、なのでこの物件も購入は見送ろうかと思ってます。