ラアトレ御苑内藤町グランガーデン（リノベーション）

[マンション検討中さん]

公式URL：http://la-gyoen-gg.com
売主：株式会社ラ・アトレ
改修工事施工会社：大京穴吹建設 大京リフォーム・デザイン 共同企業体
管理会社：株式会社大京アステージ

所在地：東京都新宿区内藤町1番28（地番）、東京都新宿区内藤町1-6（住所）
交通：東京メトロ丸の内線「新宿御苑前」・「四谷三丁目」駅徒歩7分、都営大江戸線「国立競技場」駅徒歩11構造・規模 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付地上7階建
総戸数：49戸
既存建物建築年月：1969年7月
共用部改修工事竣工時期：2018年8月末 予定
リノベーション（改修）内容：フルリノベーション（専有部） 改修工事（共用部）

【物件情報の一部を追加しました 2018.6.25 管理担当】

[21: 匿名さん]

>>19
リノベして分譲するんだからどこの銀行でも大丈夫なんじゃないの

[22: 匿名さん]

リノベって、内装と外装だけでしょ？
躯体は築50年、建物を担保に貸すのがローンなんだから、そう簡単に通せないでしょ。
なんで素直に建て替えなかったのか。立地がもったいない。

[23: 22]

と思ったら、同じ高さで建て替えられないと既に書いてありましたね。
耐震補強なしでは20-30年で解体でしょうし、既存不適格で建て替え不可となると資産価値もなし。
いったい誰が買うのだろうか。

[24: 匿名さん]

四谷近辺の新築もしくは築浅だと40㎡前後でだいたい5000万前後だから、築50年の40㎡を4000万台半ば出して買うなら新築買ったほうが良いと思う。しかもこの物件は仲介手数料が普通の中古物件と同じぐらいかかるので初期費用が高めです。

[25: eマンションさん]

>>23 22さん
参考になりました。
20-30年後に建て直しになったとしても立地上価値があるから損はしないと思い検討してました
やはり、関わらない方がいい物件なんでしょうかね

[26: 匿名さん]

>>25
新たな建築物の高さは10mまでのようです。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_12_00012.html

[27: 通りがかりさん]

内藤町は高さ制限があるんだね、知りませんでした。

[28: マンション検討中さん]

消費者は正直でしょ。内藤町の新築で販売から1年以上、完成しても半分以上の部屋にカーテンも照明も入ってないマンションと、販売から3週間で第一期の20戸を契約済みのデザインセンスと大京の安心のリノベーション。さらに価格が2000万も安いならこっちを買うよね。

[29: 匿名さん]

大きい地震が来ると色々考えてしまいますけどね。
レスを読むと建物の構造に不安がある物件いたいですし。
間取りを見ましたが居室に扉がないのはどうしてなのでしょう？
これも建物の規制や制限からそうなってるってことなのでしょうか。
リノベーション物件かどうかはともかくとしても、使い勝手の面ではイマイチのような気がしました。
ガラス壁ってモデルルーム写真のような透明ガラスが標準なんですかね？

[30: 匿名さん]

間取り図から見ると、トイレがスケルトンになってたりとデザイン性重視のようですね。

[31: 匿名さん]

固定資産と考えず、使い捨て感覚なら面白いかもですね。
万が一の時（地震で崩れるなど）は権利放棄する覚悟で。
賃貸でも元が取れそうだし。

[32: マンション検討中さん]

デザイン重視すぎてかなり使い勝手は悪い間取りです。標準でガラス壁ですが、リビングとダイニングはしっかり仕切って欲しかった。エアコンはダイニングに一機しか設置できないので、夏と冬がどんな風になるのか想像もつかない。
一番ひろい間取りはパウダールームに二つ洗面台があり、洗濯機置き場が別という意味不明な仕様。100平米以上ある間取りならわかるけど、リビングも10畳ちょっとしかない部屋になぜ二つ？なぜ洗濯機置き場のスペースを収納にしない？ほかに収納スペースがリビングに一つしかないから、収納に困るのが目に見えています。
またダイニングに置く電化製品はどこから電源をとればいいのか、全く住む人のことを考えてない。見た目おしゃれにするのはよいけど、もう少し住む人のことを考えてほしい間取りです。

[33: 匿名さん]

公式見たところ、Bタイプは風呂もトイレもガラス戸で丸見えっぽいですね。そしてBタイプの浴室のタイルと浴槽がなんだかラブホっぽい。黒い浴槽はこまめに掃除しないと白い垢がつきやすいです。

[34: マンション検討中さん]

トイレはガラス壁ではないですが、パウダールームとダイニングはガラス壁です。
54平米とありますが、居住空間としては6畳のリビングとキッチン入れて10畳ちょっとしかないダイニング。せめてキッチンは対面にしてほしかった。耐震補強していないのにキッチンには食器や電子レンジを置く場所がないのでどこかに収納を置かざるをえないのですが、壁に置けないので支えがなく倒れてきそう‥電源もどこからもとればよいのやら。
それなのにパウダールームに洗面台が２つあってムダに広い。
とにかく間取り、仕様が残念です。

[35: 匿名さん]

きっと物を最小限にしか持っていない人専用の部屋なんでしょうね。電源は(オプションでも)床から取れるようならばよいのですが、多分無理でしょうね。でも何だかんだで1期は完売したようですから、デベ側としては使い勝手よりもより高額で売り抜けるデザイン的なインパクト重視でしょうね。

[36: マンション検討中さん]

cタイプ2LDKはどうですか？ご検討中の方いらっしゃいますか？

[37: マンション検討中さん]

2lLDKは御苑ビューではないので、この立地でこの値段は築４９年でも安い、と思える方のみの選択肢なのではと思います。さらにトイレの位置がひどい。玄関真横。トイレに行くのに三和土を経由しなくてはならないくらいのレイアウト。お洒落なリノベーションをうたってますが最小限の費用でおさ得ていることがすべての間取りでよくわかります。

[38: 口コミ知りたいさん]

御苑ビューといっても御苑の駐車場が見えるぐらいですよ
神宮の花火が見えることも推してますけどね。
ちなみに2LDKも一つの部屋はガラス壁なので、完全な部屋とも言いづらい。
一番広いとこを2LDKにすればよかったのを1LDKに無駄な洗面台2つ設置しちゃって、とても残念な間取りです

[39: マンション検討中さん]

何がどうするとたった54平米のマンションの洗面器を2つにする、というプランが通るのか不思議でならない。なぜ2LDKにしようとしなかったのか、耐震補強をしないで投資最小限に、売り逃げしようとしている姿勢が丸見えで残念でならない。

[40: 匿名さん]

部屋の使い方は本当に人によって違いや差がはっきりと出ると思います。
このあたりの使い方を間違ってしまうと、失敗してしまう要因になると感じています。
上手に使わないと、せっかく分譲を受けた分が損をしてしまいそうです。
人の価値観がはっきりと出るところだと思います。

[41: マンション検討中さん]

建て替え時の高さ制限は内藤町の地区計画があるからですか？

[42: 匿名さん]

そうみたいです。建て替えると今の高さでは建て替え出来なかったみたいですね。

ただ、それでも、建て替えてくれたら良かったのに・・と思ってしまいます。。。

[43: 匿名さん]

まあ建て替えなんてして利益減らすよりも、外面だけそこそこ綺麗にしておけば買い手はいるんだろうしね。

[44: マンション検討中さん]

地区計画も良し悪しですね。デベの思惑もあるけど、結果的に耐震性に危険な建物を残すことになりました。
この物件、耐震補強無しは分かりましたが、給排水管もそのままですか？

[45: 匿名さん]

>44
そちらは取り替えするそうですよ。

[46: 匿名さん]

それならまだいいですね。１期は完売して２期に入ってるみたいですし、まあ、けっこう珍しい立地ですから買いたい人はそこそこいるのでしょう。

[47: マンション比較中さん]

久々に見た。ヤバい物件。築年古過ぎて、幾らリノベしてても買うべきではない。
次の転売など絶対出来ないよ。ヤバいって、こんなの買う奴。

[48: マンション検討中さん]

虫が多そう。

[49: 匿名さん]

48、お前が虫か。。。

[50: 匿名さん]

旧耐震のままのリノベじゃなくて、しっかりと建て替えてくれれば良かったのにね。。。

[51: マンション検討中さん]

ここの会社、安くリノベして高額で売り抜くことで急成長中ということです。お化粧が上手なんですね。
www.reform-online.jp/news/renovation/11515.php

[52: 匿名さん]

結局は、耐震補強も高額な費用掛かるし、建て替えも費用掛かるし、簡単な見栄えだけ綺麗にして客に売り付ける。買ったお客は、将来的に損をする。悪どい商売だね。この会社。知らない会社ですが、大丈夫？○オパレスみたいに、手抜きしてんじゃないか。

[53: 名無しさん]

>>48
御苑ハイツ時代５階に住んでいました。
虫はまったく気にならず、この手の物件にありがちな鳥害もありませんでした。きちんと整備されている御苑ならではと思います。

[54: マンション検討中さん]

動画ありました。
https://m.youtube.com/watch?v=6Y2zIPpHtLQ&feature=youtu.be

[55: 検討板ユーザーさん]

築年数古いんで、耐震性と遮音性が気になります。土地柄、外の音は良いとして住戸間の音とかはどうなんですかね？

[56: 匿名さん]

場所は最高なんだが、いかんせん古すぎるよなァ・・・

[57: 匿名さん]

リノベーションの費用を抑えるために手を抜いているところ、たとえば玄関の旧ポストや階段、そのままで手を入れてないところをヴィンテージとか言ってるの、そんな言葉だけで古さがお洒落にみえるわけないんですが。
ヴィンテージじゃなくて築約50年の古くて痛んだ共有部分。

[58: マンション検討中さん]

お洒落そうに見せてはいますが、やはり動画で確認すると色々とチープに見えます。コストカットしているのが目に見えてわかります。下の階なら3000万台であったので、賃貸に回してもまだ利回り期待できましたが。

[59: 匿名さん]

高くなっていいから新築にして欲しかった。せっかくの好立地がもったいない。。。

[60: 匿名さん]

本質的な問題点を表面だけ取り繕って情報弱者のに押し付けるといった手法はあまり感心しませんね

[61: 匿名さん]

さすがに、耐震性は心配ですよね…

[62: 匿名さん]

こういった売り方ができないように耐震不足のマンションは所有者が耐震補強するまで売れないようにすべきでない

[63: 匿名希望]

既存不適格・旧耐震（大震補強及び診断なし）。これだけでも何千万払って購入するにはリスク高い。これなら近隣の中古マンション（新耐震）購入して、専有部を外注でリノベした方が遥かにマシ。

間取りも50㎡以下のプランしかなく、デザイン重視で機能性に欠ける。
既に何部屋か賃貸募集があるので、賃貸マンションになりつつあるのかもしれないが、賃貸マンションと実住マンションとでは管理組合の運営も異なってくる。
購入して住む人間からしてみれば、さまざま面で購入後の不安が多いと思う。

あえてこのマンションを所有することでの利点は何があるのか、営業の方に聞いてみたい。

[64: マンション検討中さん]

築50年のリノベの割には高い。

[65: 名無しさん]

第2期まで完売と謳っているけど、夕方モデルルーム見に行ったら明かりのついてる部屋はなし！
しかも、未だに工事中。
そりゃ、築50年で耐震補強なしの物件、そう簡単には売れないし、銀行も融資審査通らない確率99%だろう。

[66: 匿名さん]

実需で買う人はいないだろうからいいんじゃない？
賃貸であと20年以上貸せればオッケーって投資目的、現金一括でしか買わんでしょ。

[67: 評判気になるさん]

レスの内容が検討している人のものとは思えない。。。　検討していないなら不安を煽るのはやめてほしい。ちゃんとした情報が欲しいです。

[68: 購入経験者さん]

普通に物件価格全額で住宅ローン借りれましたよ。都市銀行、ネット銀行。憶測だけでモノを言わないで欲しいですね。ぷんぷん（怒）。

[69: 名無しさん]

今時、「都市銀行」などと言う死語を使うとこからして、業者臭プンプンですな。
既に購入済なら、自分の購入した部屋の自慢をするのが普通。
ローン自慢して、何が言いたいのか？
全く意味不明！ www

[70: 名無しさん]

>>67 評判気になるさん

ちゃんとした情報=誰も購入したくない幽霊マンション！www