ラアトレ御苑内藤町グランガーデン（リノベーション）

[マンション検討中さん]

公式URL：http://la-gyoen-gg.com
売主：株式会社ラ・アトレ
改修工事施工会社：大京穴吹建設 大京リフォーム・デザイン 共同企業体
管理会社：株式会社大京アステージ

所在地：東京都新宿区内藤町1番28（地番）、東京都新宿区内藤町1-6（住所）
交通：東京メトロ丸の内線「新宿御苑前」・「四谷三丁目」駅徒歩7分、都営大江戸線「国立競技場」駅徒歩11構造・規模 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付地上7階建
総戸数：49戸
既存建物建築年月：1969年7月
共用部改修工事竣工時期：2018年8月末 予定
リノベーション（改修）内容：フルリノベーション（専有部） 改修工事（共用部）

【物件情報の一部を追加しました 2018.6.25 管理担当】

[21: 匿名さん]

>>19
リノベして分譲するんだからどこの銀行でも大丈夫なんじゃないの

[22: 匿名さん]

リノベって、内装と外装だけでしょ？
躯体は築50年、建物を担保に貸すのがローンなんだから、そう簡単に通せないでしょ。
なんで素直に建て替えなかったのか。立地がもったいない。

[23: 22]

と思ったら、同じ高さで建て替えられないと既に書いてありましたね。
耐震補強なしでは20-30年で解体でしょうし、既存不適格で建て替え不可となると資産価値もなし。
いったい誰が買うのだろうか。

[24: 匿名さん]

四谷近辺の新築もしくは築浅だと40㎡前後でだいたい5000万前後だから、築50年の40㎡を4000万台半ば出して買うなら新築買ったほうが良いと思う。しかもこの物件は仲介手数料が普通の中古物件と同じぐらいかかるので初期費用が高めです。

[25: eマンションさん]

>>23 22さん
参考になりました。
20-30年後に建て直しになったとしても立地上価値があるから損はしないと思い検討してました
やはり、関わらない方がいい物件なんでしょうかね

[26: 匿名さん]

>>25
新たな建築物の高さは10mまでのようです。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_12_00012.html

[27: 通りがかりさん]

内藤町は高さ制限があるんだね、知りませんでした。

[28: マンション検討中さん]

消費者は正直でしょ。内藤町の新築で販売から1年以上、完成しても半分以上の部屋にカーテンも照明も入ってないマンションと、販売から3週間で第一期の20戸を契約済みのデザインセンスと大京の安心のリノベーション。さらに価格が2000万も安いならこっちを買うよね。

[29: 匿名さん]

大きい地震が来ると色々考えてしまいますけどね。
レスを読むと建物の構造に不安がある物件いたいですし。
間取りを見ましたが居室に扉がないのはどうしてなのでしょう？
これも建物の規制や制限からそうなってるってことなのでしょうか。
リノベーション物件かどうかはともかくとしても、使い勝手の面ではイマイチのような気がしました。
ガラス壁ってモデルルーム写真のような透明ガラスが標準なんですかね？

[30: 匿名さん]

間取り図から見ると、トイレがスケルトンになってたりとデザイン性重視のようですね。

[31: 匿名さん]

固定資産と考えず、使い捨て感覚なら面白いかもですね。
万が一の時（地震で崩れるなど）は権利放棄する覚悟で。
賃貸でも元が取れそうだし。

[32: マンション検討中さん]

デザイン重視すぎてかなり使い勝手は悪い間取りです。標準でガラス壁ですが、リビングとダイニングはしっかり仕切って欲しかった。エアコンはダイニングに一機しか設置できないので、夏と冬がどんな風になるのか想像もつかない。
一番ひろい間取りはパウダールームに二つ洗面台があり、洗濯機置き場が別という意味不明な仕様。100平米以上ある間取りならわかるけど、リビングも10畳ちょっとしかない部屋になぜ二つ？なぜ洗濯機置き場のスペースを収納にしない？ほかに収納スペースがリビングに一つしかないから、収納に困るのが目に見えています。
またダイニングに置く電化製品はどこから電源をとればいいのか、全く住む人のことを考えてない。見た目おしゃれにするのはよいけど、もう少し住む人のことを考えてほしい間取りです。

[33: 匿名さん]

公式見たところ、Bタイプは風呂もトイレもガラス戸で丸見えっぽいですね。そしてBタイプの浴室のタイルと浴槽がなんだかラブホっぽい。黒い浴槽はこまめに掃除しないと白い垢がつきやすいです。

[34: マンション検討中さん]

トイレはガラス壁ではないですが、パウダールームとダイニングはガラス壁です。
54平米とありますが、居住空間としては6畳のリビングとキッチン入れて10畳ちょっとしかないダイニング。せめてキッチンは対面にしてほしかった。耐震補強していないのにキッチンには食器や電子レンジを置く場所がないのでどこかに収納を置かざるをえないのですが、壁に置けないので支えがなく倒れてきそう‥電源もどこからもとればよいのやら。
それなのにパウダールームに洗面台が２つあってムダに広い。
とにかく間取り、仕様が残念です。

[35: 匿名さん]

きっと物を最小限にしか持っていない人専用の部屋なんでしょうね。電源は(オプションでも)床から取れるようならばよいのですが、多分無理でしょうね。でも何だかんだで1期は完売したようですから、デベ側としては使い勝手よりもより高額で売り抜けるデザイン的なインパクト重視でしょうね。

[36: マンション検討中さん]

cタイプ2LDKはどうですか？ご検討中の方いらっしゃいますか？

[37: マンション検討中さん]

2lLDKは御苑ビューではないので、この立地でこの値段は築４９年でも安い、と思える方のみの選択肢なのではと思います。さらにトイレの位置がひどい。玄関真横。トイレに行くのに三和土を経由しなくてはならないくらいのレイアウト。お洒落なリノベーションをうたってますが最小限の費用でおさ得ていることがすべての間取りでよくわかります。

[38: 口コミ知りたいさん]

御苑ビューといっても御苑の駐車場が見えるぐらいですよ
神宮の花火が見えることも推してますけどね。
ちなみに2LDKも一つの部屋はガラス壁なので、完全な部屋とも言いづらい。
一番広いとこを2LDKにすればよかったのを1LDKに無駄な洗面台2つ設置しちゃって、とても残念な間取りです

[39: マンション検討中さん]

何がどうするとたった54平米のマンションの洗面器を2つにする、というプランが通るのか不思議でならない。なぜ2LDKにしようとしなかったのか、耐震補強をしないで投資最小限に、売り逃げしようとしている姿勢が丸見えで残念でならない。

[40: 匿名さん]

部屋の使い方は本当に人によって違いや差がはっきりと出ると思います。
このあたりの使い方を間違ってしまうと、失敗してしまう要因になると感じています。
上手に使わないと、せっかく分譲を受けた分が損をしてしまいそうです。
人の価値観がはっきりと出るところだと思います。

[41: マンション検討中さん]

建て替え時の高さ制限は内藤町の地区計画があるからですか？

[42: 匿名さん]

そうみたいです。建て替えると今の高さでは建て替え出来なかったみたいですね。

ただ、それでも、建て替えてくれたら良かったのに・・と思ってしまいます。。。

[43: 匿名さん]

まあ建て替えなんてして利益減らすよりも、外面だけそこそこ綺麗にしておけば買い手はいるんだろうしね。

[44: マンション検討中さん]

地区計画も良し悪しですね。デベの思惑もあるけど、結果的に耐震性に危険な建物を残すことになりました。
この物件、耐震補強無しは分かりましたが、給排水管もそのままですか？

[45: 匿名さん]

>44
そちらは取り替えするそうですよ。

[46: 匿名さん]

それならまだいいですね。１期は完売して２期に入ってるみたいですし、まあ、けっこう珍しい立地ですから買いたい人はそこそこいるのでしょう。

[47: マンション比較中さん]

久々に見た。ヤバい物件。築年古過ぎて、幾らリノベしてても買うべきではない。
次の転売など絶対出来ないよ。ヤバいって、こんなの買う奴。

[48: マンション検討中さん]

虫が多そう。

[49: 匿名さん]

48、お前が虫か。。。

[50: 匿名さん]

旧耐震のままのリノベじゃなくて、しっかりと建て替えてくれれば良かったのにね。。。

[51: マンション検討中さん]

ここの会社、安くリノベして高額で売り抜くことで急成長中ということです。お化粧が上手なんですね。
www.reform-online.jp/news/renovation/11515.php

[52: 匿名さん]

結局は、耐震補強も高額な費用掛かるし、建て替えも費用掛かるし、簡単な見栄えだけ綺麗にして客に売り付ける。買ったお客は、将来的に損をする。悪どい商売だね。この会社。知らない会社ですが、大丈夫？○オパレスみたいに、手抜きしてんじゃないか。

[53: 名無しさん]

>>48
御苑ハイツ時代５階に住んでいました。
虫はまったく気にならず、この手の物件にありがちな鳥害もありませんでした。きちんと整備されている御苑ならではと思います。

[54: マンション検討中さん]

動画ありました。
https://m.youtube.com/watch?v=6Y2zIPpHtLQ&feature=youtu.be

[55: 検討板ユーザーさん]

築年数古いんで、耐震性と遮音性が気になります。土地柄、外の音は良いとして住戸間の音とかはどうなんですかね？

[56: 匿名さん]

場所は最高なんだが、いかんせん古すぎるよなァ・・・

[57: 匿名さん]

リノベーションの費用を抑えるために手を抜いているところ、たとえば玄関の旧ポストや階段、そのままで手を入れてないところをヴィンテージとか言ってるの、そんな言葉だけで古さがお洒落にみえるわけないんですが。
ヴィンテージじゃなくて築約50年の古くて痛んだ共有部分。

[58: マンション検討中さん]

お洒落そうに見せてはいますが、やはり動画で確認すると色々とチープに見えます。コストカットしているのが目に見えてわかります。下の階なら3000万台であったので、賃貸に回してもまだ利回り期待できましたが。

[59: 匿名さん]

高くなっていいから新築にして欲しかった。せっかくの好立地がもったいない。。。

[60: 匿名さん]

本質的な問題点を表面だけ取り繕って情報弱者のに押し付けるといった手法はあまり感心しませんね

[61: 匿名さん]

さすがに、耐震性は心配ですよね…

[62: 匿名さん]

こういった売り方ができないように耐震不足のマンションは所有者が耐震補強するまで売れないようにすべきでない

[63: 匿名希望]

既存不適格・旧耐震（大震補強及び診断なし）。これだけでも何千万払って購入するにはリスク高い。これなら近隣の中古マンション（新耐震）購入して、専有部を外注でリノベした方が遥かにマシ。

間取りも50㎡以下のプランしかなく、デザイン重視で機能性に欠ける。
既に何部屋か賃貸募集があるので、賃貸マンションになりつつあるのかもしれないが、賃貸マンションと実住マンションとでは管理組合の運営も異なってくる。
購入して住む人間からしてみれば、さまざま面で購入後の不安が多いと思う。

あえてこのマンションを所有することでの利点は何があるのか、営業の方に聞いてみたい。

[64: マンション検討中さん]

築50年のリノベの割には高い。

[65: 名無しさん]

第2期まで完売と謳っているけど、夕方モデルルーム見に行ったら明かりのついてる部屋はなし！
しかも、未だに工事中。
そりゃ、築50年で耐震補強なしの物件、そう簡単には売れないし、銀行も融資審査通らない確率99%だろう。

[66: 匿名さん]

実需で買う人はいないだろうからいいんじゃない？
賃貸であと20年以上貸せればオッケーって投資目的、現金一括でしか買わんでしょ。

[67: 評判気になるさん]

レスの内容が検討している人のものとは思えない。。。　検討していないなら不安を煽るのはやめてほしい。ちゃんとした情報が欲しいです。

[68: 購入経験者さん]

普通に物件価格全額で住宅ローン借りれましたよ。都市銀行、ネット銀行。憶測だけでモノを言わないで欲しいですね。ぷんぷん（怒）。

[69: 名無しさん]

今時、「都市銀行」などと言う死語を使うとこからして、業者臭プンプンですな。
既に購入済なら、自分の購入した部屋の自慢をするのが普通。
ローン自慢して、何が言いたいのか？
全く意味不明！ www

[70: 名無しさん]

>>67 評判気になるさん

ちゃんとした情報=誰も購入したくない幽霊マンション！www

[71: マンション検討中さん]

マンション見に行ってこんな批評するってよっぽど気にくわなかったんですね。だからといってこんな書き込みしか出来ないなんてやっかみのライバル業者か小心者のすることですよ。

[72: 匿名さん]

工事完了っていつ頃になるのでしょうか。
入居が来年一月ということですので、あと一ヶ月位は工事は続きますか？
スレッドを見つけてここのマンションを初めて知ったのですが築50年の建物を取り壊しせずに
リノベーションのマンションにするってなかなか凄い計画ですね…。
売れ行きはどうなのでしょうね。
フルリノベーションの部分もあるようですが外観も色合いとか変わってるのでしょうか？

[73: 評判気になるさん]

入居は9月から順次、始まっています。外観はそのままみたいですよ。御苑側のお部屋はほぼ完売、全体の3/4が売れているそうです。

[74: 匿名さん]

まあ納得して買った人がいるならそれでいいんじゃないでしょうか。

[75: マンション検討中さん]

外観そのままなんですか。
ボロ儲けなんでしょうね。

[76: 匿名さん]

そんなに売れているんですか！！

耐震性が心配ではありますが、それでもこの環境が気に入って買う人がそれだけいるということなんですね。。

[77: マンション検討中さん]

売れてますでしょ。西向きなら買うって言っても完売の一点ばりなので。。。空いていたら実は有りますって言うでしょ。内藤町でこの価格。持っておいて損はない。

[78: マンション検討中さん]

>>3 マンション検討中さん

なぜ耐震性の診断を受けなかったってウソつくのかわかりませんが、営業の方に直接聞いたら耐震性の診断は受けた、そして耐震補強はしてないけど補修はした(交換)とのことでした。

[79: マンション検討中さん]

>>57 匿名さん

旧ポストだなんてΣ(´Д｀)タッチパネルもついている最新のポストでしたよ。宅配業者さんがお客さんの不在の時に宅配ボックスに荷物を入れる→入居者がカード(郵便専用だと思います)を入れる→荷物が入っているポストが自動で開く

[80: 匿名さん]

とは言え、全面建替えしてくれたらよかったなー

[81: 匿名さん]

[重複投稿のため、削除しました。管理担当]

[82: 匿名さん]

>>3 マンション検討中さん

ラ・アトレの方に聞いたら、やっぱり診断はしてないそうです。耐震についての補修もなしです。失礼しました。

[83: マンション検討中さん]

新しいポストは設置されてますが、古いポストもそのままですよ。インテリアのつもりらしいですが、撤去してほしいです。コストかけてないところをインテリアと言われても…ってことです。

[84: 名無しさん]

>>78 マンション検討中さん

耐震診断を受けてないので、耐震補強工事などあり得ず！
あんた、アトレの関係者だろ。
嘘つき情報垂れ流しはやめなさい‼️

[85: 匿名さん]

耐震診断受けちゃったら、大規模補強が必要ち言われちゃうかもしれないからね。敢えて受けてないんでしょ。

[86: マンコミュファンさん]

>>84 名無しさん

すみません、本人です。78=82です。

[87: 名無しさん]

>>86 マンコミュファンさん

まぁ、間違いを素直に認めるのは良いこと。
ただ、本当に購入を検討してる人達を惑わすような不正確情報は、Fakeとして社会的問題となる可能性があるので、以後注意してください。とにかく、購入検討者は夜8:00以降に何戸灯りが点いてるか？要確認。
本当に売れてるかどうか？直ぐに判るから。

[88: マンション検討中さん]

>>87 名無しさん

通り沿いは工事中で1月引き渡しだからね。売り上げあがっちゃって来年に引き渡しなんだって。やはり御苑向きは売りきれ。たぶん残りを確認とか言ってるあなたは検討者じゃないですよね。検討していないならこの板でピーチクパチーク言って無いで億ションでも買いな！(笑)

[89: 匿名さん]

御苑向き以外はまだ残ってるのかな？

[90: 匿名さん]

御苑向き以外は価値ない気がする。

[91: 匿名さん]

でも、御苑隣接っていう立地は魅力的じゃないかな。ここまで御苑に密着したマンションもめずらしい。

[92: 近隣住民]

まさかここまで売れるとは。
正直思ってもみなかったです。
内藤町ブランドだけではなく、企画や価格など全てがマッチしたのでしょうね。
営業さんお疲れ様でした。

[93: マンション比較中さん]

御苑向き、買いたかったなあ

[94: 匿名さん]

10年後に売却されるとしたらこんな感じかな。
「御苑向き40㎡ 5000万 築60年」

[95: 匿名]

早いモノ勝ちでしたね。買えた人はラッキーでしたね。今後は中々出て来ない物件ですね。

[96: 匿名さん]

以前、社員寮だった建物をフルリノベーションしたシェアアパートメントに住んでいました。外観と内装はすごくセンスが良くて満足度は高かったですが、最上階は天井から雨漏りしてきたり、水回りから漏水して床ぎ水浸しになったり、時折ネズミを見かけたりしてました。賃貸だったので気楽ではありましたが、購入となると・・・。

[97: 匿名さん]

http://la-gyoen-gg.com/
完売ですね!

[98: 口コミ知りたいさん]

へえ、完売御礼？
希少立地は売れるんだね

[99: 匿名さん]

築50年の50戸でもこんなに簡単に全部売れちゃうんだ、すごいな。確かに、希少立地ではあったからなあ・・・。

[100: 匿名さん]

完売おめでとうございます！！

[101: 匿名さん]

完売おめでとうですね。
モリモト物件の眺望を気にするコメントでこの物件の茶色部分の高さが気になってしまうとありました（笑）

建物だけは早く建ててたもの勝ちではあるので気にする必要は全く無いですけれど。

モリモト物件価格は坪500以上ですから、この市況でここの価格で買えたのはお買い得だったのかもしれません。

[102: 匿名さん]

ディアナコート御苑内藤町は新築ですからね。いいマンションのようですよ。100㎡2億の部屋も1期で売れたとか。すごいですね。。

[103: マンション検討中さん]

築年数関係なく、リノベ済みで坪単価370万は内藤町アドレスのなせる技かと。モリモト新築500万て。。。御苑ビューなら600万ですよ。近隣中古で御苑ビューなら坪単価400万はくだらないのかもしれないですね。

[104: マンション検討中]

完売なのですね。キャンセルとかでないでしょうか？ホームページみると完売以外で間取りとか他のページ見れないので。キャンセルが出たら検討したい！！

[105: 匿名希望]

キャンセル　https://la-gyoen-gg.com/

[106: 匿名さん]

ホントだ、１戸だけどキャンセル出てる！！

[107: 販売関係者さん]

もう売れたのか、またＨＰは完売御礼の表示に戻ってますね・・

[108: 評判気になるさん]

このアドレスの希少性は本当にすばらしいが、モラルのなってない入居者も多い。せっかく静かな場所なのに夜中1時過ぎまで大声でわめく住人がいる、ゴミ置場に粗大ゴミ放置、玄関に不法自転車駐車など、まわりの高級マンションとは住人が全く異なる。それを改善しない管理会社といい、最悪。

[109: 匿名さん]

>>108 評判気になるさん
気に入らないなら、ぜひお売りになってください！！！買いそびれたので、欲しいです！

[110: 匿名さん]

>>108 評判気になるさん
築50年リノベマンションで場所の割にはおトク価格だから、住民層は、いわゆる高級マンションのそれとは違うかもしれませんね。

[111: 匿名さん]

>>108
管理会社に申し入れしても、注意喚起の張り紙すら掲示してくれない、というような状況ですか？
まあ、分譲マンションは管理組合を結成して自分達で運営していく形になりますから、本当に迷惑な住民がいるようなら管理組合でも議題にあげたほうが良いかと思いますよ。こういうのは最初が大事ですから。

[112: デベにお勤めさん]

108です。夜中の騒音があまりにつらくて引っ越そうかと真剣に考え始めていたのですが、そうですね、できることはやらないとですね。ありがとうございます。

[113: 通りがかりさん]

気候が良くなってきたので、窓を開けて過ごす事が多くなりました。御苑の森が静寂過ぎて、普通は気にならない音も拡張して聞こえてきます。

ここ最近、バルコニーの使い方を間違えてる方が居るようです。森林に囲まれてリゾート気分になるのはわかりますが、、、集合住宅になりますので、迷惑となる匂いや騒音の発生しないように過ごして頂きたいです。

[114: 匿名さん]

>>113 通りがかりさん
それってバーベキューとかしちゃう系の方ですか？ベランダで。。。

[115: 匿名さん]

1階ならできそうでしたね。

[116: 通りがかりさん]

>>114 匿名さん
ベランダで、、、、アウトドアーごっこ??してますね。

[117: 匿名さん]

屋上ではできないの？
そのうちする人でてくるかもね。

[118: マンション検討中さん]

やっぱ安いマンション買うと大変ですね。

[119: 匿名さん]

いやいや、築50年の割には安くはないと思います。

[120: 匿名さん]

うちの方はそんなにうるさくないけど…この間、騒音に関するチラシは配られてるけどまだうるさいんですか？ちなみに2週間ほど前にポストに「売ってください」との不動産のチラシが入ってたんです。金額もなるべく売主の希望に合わせてくれるらしいですよ！