公式URL:http://la-gyoen-gg.com
売主:株式会社ラ・アトレ
改修工事施工会社:大京穴吹建設 大京リフォーム・デザイン 共同企業体
管理会社:株式会社大京アステージ
所在地:東京都新宿区内藤町1番28(地番)、東京都新宿区内藤町1-6(住所)
交通:東京メトロ丸の内線「新宿御苑前」・「四谷三丁目」駅徒歩7分、都営大江戸線「国立競技場」駅徒歩11構造・規模 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付地上7階建
総戸数:49戸
既存建物建築年月:1969年7月
共用部改修工事竣工時期:2018年8月末 予定
リノベーション(改修)内容:フルリノベーション(専有部) 改修工事(共用部)
【物件情報の一部を追加しました 2018.6.25 管理担当】
[スレ作成日時]2018-06-02 16:39:39
ラアトレ御苑内藤町グランガーデン(リノベーション)
1:
マンション検討中さん
[2018-06-02 16:40:42]
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2:
匿名さん
[2018-06-02 16:59:21]
御苑ハイツのリノベーションですか。
内外装のリフォームしたみたいけど、構造部分、たとえば耐震性とかも補強したのかな? HPには何も書かれてないんだが。 |
3:
マンション検討中さん
[2018-06-02 19:42:54]
耐震補強は特にしていないそうです。診断もしてない?と言われましたが、営業の知識が浅すぎてこういうリスキーな物件を買うには心もとなく感じました。御苑隣接まではいかないものの、内藤町での新築1LDKだてな5000万前後からあるのでやはり新しいほうがいいかなと。それに隣接だと虫がたくさん入ってきそうだし。
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4:
匿名さん
[2018-06-02 19:47:12]
うわ、補強なし・診断なしですか。
こりゃちょっと手を出せませんね。。。 |
5:
匿名さん
[2018-06-02 21:16:00]
デザインとか表面的な話がメインで、耐震とかの話は聞かないと教えてくれませんでした。でもきっと聞かれるとは思ってるようで、その手の資料は手元に隠し持ってました(笑)。耐震性や建物の寿命について質問したら、「49年間何もないですから、これからも大丈夫である可能性が高い。でも約束はできない。それを納得してくる人にだけ購入していただきたい」と言われました(苦笑)。2000万ぐらいならともかく、4000万以上出すのにね。
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6:
マンション検討中さん
[2018-06-03 09:37:02]
営業の方のレベルが低い‥それがそのままマンションのレベルとかお金の掛け方に比例している気がして、不安になります‥
耐震のことは、建て直しをすると同じ高さまで建てられないからと説明を受けました。耐震補強しないのか、については部屋からの眺望が損なわれるから、と言われましたが今、いちばん利益率が良いのが今回のラノベだけでなるべく高く売り逃げることだからと理解しています。 でもそれを踏まえてもやはりあの場所は魅力的なので検討中です。 |
7:
匿名さん
[2018-06-03 12:31:34]
永住か賃貸に回すなら良いかもしれませんね。リセールについては築50年以上になりますし、耐震補強等についてがネックになり売りにくいでしょうね。四谷界隈でも築50年以上になると2000万台当たり前ですから。
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8:
匿名さん
[2018-06-03 12:38:34]
あとあまり気にならない方が大半?かと思いますが、今後も昔ながらの貯水槽方式らしくちょっと残念でした。せっかくリノベするのにそういうところにはお金をかけないんだなと。
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9:
匿名さん
[2018-06-03 12:40:37]
連投すみません。でもデザインは良さげですし、賃貸に回したらそれなりに利回りが出そうですし、御苑隣接は希少なので悪いところばかりではないと思います。
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10:
匿名さん
[2018-06-08 15:59:34]
実際売れてるのかしらん
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11:
マンション検討中さん
[2018-06-09 18:09:39]
築49年だと、購入して数年もたたないうちに修繕云々問題が上がりそうで怖い。修繕積立費なんて一から積立開始だから当面は資金不足で何も対応できないだろうし。
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12:
通りがかりさん
[2018-06-10 17:55:20]
デザイン優先で耐震補強はしない等、売り逃げしか考えていない感じがプンプン。
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13:
通りがかりさん
[2018-06-10 17:57:26]
安物買いの銭失い
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14:
マンション検討中さん
[2018-06-13 19:03:55]
思いっきり旧耐震ですから、耐震補強してないとなると難しいですね。
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15:
マンション検討中さん
[2018-06-13 21:27:17]
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16:
匿名さん
[2018-06-14 00:07:39]
まあ、そうなると賃貸用と割り切って買うしかなくなる。立地が希少なだけに、完全な建て替えでなかったのは残念。。。
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17:
マンション検討中さん
[2018-06-15 23:07:00]
耐震補強してないマンションですと、ローン審査通るのでしょうかね。。。銀行側の評価次第では貸してくれない可能性はありそうですね。
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18:
匿名さん
[2018-06-15 23:19:32]
>>17
聞いてみましたが、一応話を通している銀行が2行ぐらいあるみたいです。 |
19:
匿名さん
[2018-06-16 00:43:09]
ここまで御苑かぶりつきの立地のマンションも珍しいから、リノベ物件だとしても気になる人はそれなりにいるのではないかと。
銀行が貸してくれるのであれば検討の余地あり・・かも。 |
20:
匿名さん
[2018-06-16 08:39:29]
立地は最高。だけど築50年をどう見るか…
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21:
匿名さん
[2018-06-16 09:52:13]
>>19
リノベして分譲するんだからどこの銀行でも大丈夫なんじゃないの |
22:
匿名さん
[2018-06-16 10:15:45]
リノベって、内装と外装だけでしょ?
躯体は築50年、建物を担保に貸すのがローンなんだから、そう簡単に通せないでしょ。 なんで素直に建て替えなかったのか。立地がもったいない。 |
23:
22
[2018-06-16 10:22:33]
と思ったら、同じ高さで建て替えられないと既に書いてありましたね。
耐震補強なしでは20-30年で解体でしょうし、既存不適格で建て替え不可となると資産価値もなし。 いったい誰が買うのだろうか。 |
24:
匿名さん
[2018-06-16 12:49:47]
四谷近辺の新築もしくは築浅だと40㎡前後でだいたい5000万前後だから、築50年の40㎡を4000万台半ば出して買うなら新築買ったほうが良いと思う。しかもこの物件は仲介手数料が普通の中古物件と同じぐらいかかるので初期費用が高めです。
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25:
eマンションさん
[2018-06-16 22:47:12]
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26:
匿名さん
[2018-06-16 23:08:50]
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27:
通りがかりさん
[2018-06-20 11:23:56]
内藤町は高さ制限があるんだね、知りませんでした。
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28:
マンション検討中さん
[2018-06-20 13:45:57]
消費者は正直でしょ。内藤町の新築で販売から1年以上、完成しても半分以上の部屋にカーテンも照明も入ってないマンションと、販売から3週間で第一期の20戸を契約済みのデザインセンスと大京の安心のリノベーション。さらに価格が2000万も安いならこっちを買うよね。
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29:
匿名さん
[2018-06-22 09:53:40]
大きい地震が来ると色々考えてしまいますけどね。
レスを読むと建物の構造に不安がある物件いたいですし。 間取りを見ましたが居室に扉がないのはどうしてなのでしょう? これも建物の規制や制限からそうなってるってことなのでしょうか。 リノベーション物件かどうかはともかくとしても、使い勝手の面ではイマイチのような気がしました。 ガラス壁ってモデルルーム写真のような透明ガラスが標準なんですかね? |
30:
匿名さん
[2018-06-22 11:37:34]
間取り図から見ると、トイレがスケルトンになってたりとデザイン性重視のようですね。
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31:
匿名さん
[2018-06-22 12:12:00]
固定資産と考えず、使い捨て感覚なら面白いかもですね。
万が一の時(地震で崩れるなど)は権利放棄する覚悟で。 賃貸でも元が取れそうだし。 |
32:
マンション検討中さん
[2018-06-24 15:00:34]
デザイン重視すぎてかなり使い勝手は悪い間取りです。標準でガラス壁ですが、リビングとダイニングはしっかり仕切って欲しかった。エアコンはダイニングに一機しか設置できないので、夏と冬がどんな風になるのか想像もつかない。
一番ひろい間取りはパウダールームに二つ洗面台があり、洗濯機置き場が別という意味不明な仕様。100平米以上ある間取りならわかるけど、リビングも10畳ちょっとしかない部屋になぜ二つ?なぜ洗濯機置き場のスペースを収納にしない?ほかに収納スペースがリビングに一つしかないから、収納に困るのが目に見えています。 またダイニングに置く電化製品はどこから電源をとればいいのか、全く住む人のことを考えてない。見た目おしゃれにするのはよいけど、もう少し住む人のことを考えてほしい間取りです。 |
33:
匿名さん
[2018-06-24 16:52:47]
公式見たところ、Bタイプは風呂もトイレもガラス戸で丸見えっぽいですね。そしてBタイプの浴室のタイルと浴槽がなんだかラブホっぽい。黒い浴槽はこまめに掃除しないと白い垢がつきやすいです。
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34:
マンション検討中さん
[2018-06-24 17:24:06]
トイレはガラス壁ではないですが、パウダールームとダイニングはガラス壁です。
54平米とありますが、居住空間としては6畳のリビングとキッチン入れて10畳ちょっとしかないダイニング。せめてキッチンは対面にしてほしかった。耐震補強していないのにキッチンには食器や電子レンジを置く場所がないのでどこかに収納を置かざるをえないのですが、壁に置けないので支えがなく倒れてきそう‥電源もどこからもとればよいのやら。 それなのにパウダールームに洗面台が2つあってムダに広い。 とにかく間取り、仕様が残念です。 |
35:
匿名さん
[2018-06-24 20:45:55]
きっと物を最小限にしか持っていない人専用の部屋なんでしょうね。電源は(オプションでも)床から取れるようならばよいのですが、多分無理でしょうね。でも何だかんだで1期は完売したようですから、デベ側としては使い勝手よりもより高額で売り抜けるデザイン的なインパクト重視でしょうね。
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36:
マンション検討中さん
[2018-06-24 22:18:41]
cタイプ2LDKはどうですか?ご検討中の方いらっしゃいますか?
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37:
マンション検討中さん
[2018-06-26 22:44:15]
2lLDKは御苑ビューではないので、この立地でこの値段は築49年でも安い、と思える方のみの選択肢なのではと思います。さらにトイレの位置がひどい。玄関真横。トイレに行くのに三和土を経由しなくてはならないくらいのレイアウト。お洒落なリノベーションをうたってますが最小限の費用でおさ得ていることがすべての間取りでよくわかります。
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38:
口コミ知りたいさん
[2018-06-27 12:17:48]
御苑ビューといっても御苑の駐車場が見えるぐらいですよ
神宮の花火が見えることも推してますけどね。 ちなみに2LDKも一つの部屋はガラス壁なので、完全な部屋とも言いづらい。 一番広いとこを2LDKにすればよかったのを1LDKに無駄な洗面台2つ設置しちゃって、とても残念な間取りです |
39:
マンション検討中さん
[2018-06-27 17:27:59]
何がどうするとたった54平米のマンションの洗面器を2つにする、というプランが通るのか不思議でならない。なぜ2LDKにしようとしなかったのか、耐震補強をしないで投資最小限に、売り逃げしようとしている姿勢が丸見えで残念でならない。
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40:
匿名さん
[2018-06-27 17:45:44]
部屋の使い方は本当に人によって違いや差がはっきりと出ると思います。
このあたりの使い方を間違ってしまうと、失敗してしまう要因になると感じています。 上手に使わないと、せっかく分譲を受けた分が損をしてしまいそうです。 人の価値観がはっきりと出るところだと思います。 |
41:
マンション検討中さん
[2018-06-28 01:23:51]
建て替え時の高さ制限は内藤町の地区計画があるからですか?
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42:
匿名さん
[2018-06-29 00:14:20]
そうみたいです。建て替えると今の高さでは建て替え出来なかったみたいですね。
ただ、それでも、建て替えてくれたら良かったのに・・と思ってしまいます。。。 |
43:
匿名さん
[2018-06-29 00:51:53]
まあ建て替えなんてして利益減らすよりも、外面だけそこそこ綺麗にしておけば買い手はいるんだろうしね。
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44:
マンション検討中さん
[2018-06-29 01:40:38]
地区計画も良し悪しですね。デベの思惑もあるけど、結果的に耐震性に危険な建物を残すことになりました。
この物件、耐震補強無しは分かりましたが、給排水管もそのままですか? |
45:
匿名さん
[2018-06-29 11:17:16]
>44
そちらは取り替えするそうですよ。 |
46:
匿名さん
[2018-06-30 17:44:18]
それならまだいいですね。1期は完売して2期に入ってるみたいですし、まあ、けっこう珍しい立地ですから買いたい人はそこそこいるのでしょう。
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47:
マンション比較中さん
[2018-07-23 16:30:35]
久々に見た。ヤバい物件。築年古過ぎて、幾らリノベしてても買うべきではない。
次の転売など絶対出来ないよ。ヤバいって、こんなの買う奴。 |
48:
マンション検討中さん
[2018-07-23 16:33:44]
虫が多そう。
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49:
匿名さん
[2018-07-23 17:57:42]
48、お前が虫か。。。
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50:
匿名さん
[2018-07-23 23:57:21]
旧耐震のままのリノベじゃなくて、しっかりと建て替えてくれれば良かったのにね。。。
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検討中の方いらっしゃいませんか?