ラアトレ御苑内藤町グランガーデン（リノベーション）

[マンション検討中さん]

公式URL：http://la-gyoen-gg.com
売主：株式会社ラ・アトレ
改修工事施工会社：大京穴吹建設 大京リフォーム・デザイン 共同企業体
管理会社：株式会社大京アステージ

所在地：東京都新宿区内藤町1番28（地番）、東京都新宿区内藤町1-6（住所）
交通：東京メトロ丸の内線「新宿御苑前」・「四谷三丁目」駅徒歩7分、都営大江戸線「国立競技場」駅徒歩11構造・規模 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付地上7階建
総戸数：49戸
既存建物建築年月：1969年7月
共用部改修工事竣工時期：2018年8月末 予定
リノベーション（改修）内容：フルリノベーション（専有部） 改修工事（共用部）

【物件情報の一部を追加しました 2018.6.25 管理担当】

[1: マンション検討中さん]

今日から先着申し込み開始ですね。
検討中の方いらっしゃいませんか？

[2: 匿名さん]

御苑ハイツのリノベーションですか。
内外装のリフォームしたみたいけど、構造部分、たとえば耐震性とかも補強したのかな？
HPには何も書かれてないんだが。

[3: マンション検討中さん]

耐震補強は特にしていないそうです。診断もしてない？と言われましたが、営業の知識が浅すぎてこういうリスキーな物件を買うには心もとなく感じました。御苑隣接まではいかないものの、内藤町での新築1LDKだてな5000万前後からあるのでやはり新しいほうがいいかなと。それに隣接だと虫がたくさん入ってきそうだし。

[4: 匿名さん]

うわ、補強なし・診断なしですか。
こりゃちょっと手を出せませんね。。。

[5: 匿名さん]

デザインとか表面的な話がメインで、耐震とかの話は聞かないと教えてくれませんでした。でもきっと聞かれるとは思ってるようで、その手の資料は手元に隠し持ってました(笑)。耐震性や建物の寿命について質問したら、「49年間何もないですから、これからも大丈夫である可能性が高い。でも約束はできない。それを納得してくる人にだけ購入していただきたい」と言われました(苦笑)。2000万ぐらいならともかく、4000万以上出すのにね。

[6: マンション検討中さん]

営業の方のレベルが低い‥それがそのままマンションのレベルとかお金の掛け方に比例している気がして、不安になります‥
耐震のことは、建て直しをすると同じ高さまで建てられないからと説明を受けました。耐震補強しないのか、については部屋からの眺望が損なわれるから、と言われましたが今、いちばん利益率が良いのが今回のラノベだけでなるべく高く売り逃げることだからと理解しています。
でもそれを踏まえてもやはりあの場所は魅力的なので検討中です。

[7: 匿名さん]

永住か賃貸に回すなら良いかもしれませんね。リセールについては築50年以上になりますし、耐震補強等についてがネックになり売りにくいでしょうね。四谷界隈でも築50年以上になると2000万台当たり前ですから。

[8: 匿名さん]

あとあまり気にならない方が大半？かと思いますが、今後も昔ながらの貯水槽方式らしくちょっと残念でした。せっかくリノベするのにそういうところにはお金をかけないんだなと。

[9: 匿名さん]

連投すみません。でもデザインは良さげですし、賃貸に回したらそれなりに利回りが出そうですし、御苑隣接は希少なので悪いところばかりではないと思います。

[10: 匿名さん]

実際売れてるのかしらん

[11: マンション検討中さん]

築49年だと、購入して数年もたたないうちに修繕云々問題が上がりそうで怖い。修繕積立費なんて一から積立開始だから当面は資金不足で何も対応できないだろうし。

[12: 通りがかりさん]

デザイン優先で耐震補強はしない等、売り逃げしか考えていない感じがプンプン。

[13: 通りがかりさん]

安物買いの銭失い

[14: マンション検討中さん]

思いっきり旧耐震ですから、耐震補強してないとなると難しいですね。

[15: マンション検討中さん]

>>14
それも含めてご納得いただける方にだけ買っていただきたい

と言われました。

[16: 匿名さん]

まあ、そうなると賃貸用と割り切って買うしかなくなる。立地が希少なだけに、完全な建て替えでなかったのは残念。。。

[17: マンション検討中さん]

耐震補強してないマンションですと、ローン審査通るのでしょうかね。。。銀行側の評価次第では貸してくれない可能性はありそうですね。

[18: 匿名さん]

>>17
聞いてみましたが、一応話を通している銀行が2行ぐらいあるみたいです。

[19: 匿名さん]

ここまで御苑かぶりつきの立地のマンションも珍しいから、リノベ物件だとしても気になる人はそれなりにいるのではないかと。
銀行が貸してくれるのであれば検討の余地あり・・かも。

[20: 匿名さん]

立地は最高。だけど築50年をどう見るか…