オープンレジデンシア目白御留山はどないですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.ohd.co.jp/mansion/mejirootomeyama/

目白駅から徒歩9分、目白通りから一歩入った閑静な第一種低層住居専用地域。
神学校のお隣に倉を備えた旧いお屋敷がありました。
時代の変化でしょうか、このたび取り壊されてマンションになるそうです。

このマンションについて皆さまと情報交換させていただきたく、よろしゅうお願い申し上げます。


地　　番 東京都新宿区下落合3-473-3ほか
住居表示 東京都新宿区下落合3-13
交通 JR山手線「目白」駅 徒歩10分
構造規模 鉄筋コンクリート造地上3階地下1階
戸数　　　　　　38戸
延床面積 2865.7 ㎡
建築面積 712.19 ㎡
敷地面積 1187.18 ㎡
建築主 株式会社オープンハウス・ディベロップメント
設計者 株式会社長谷建築設計事務所
施工者 株式会社オープンハウス・アーキテクト
管理会社 日本ハウズイング株式会社

着工 2018/08/01（予定）
完成 2019/08/30（予定）

[1: 匿名さん]

マンションに最適な土地ですね。
オープンじゃなくて財閥系ならよかったのに…。

[2: 匿名さん]

地図を貼っておきます。
　

[3: 通りがかりさん]

この物件もそうですけど、最近はなんでこの地にオプレジが…ってのは多いですね。それだけ高値で札入れしているのでしょうし、当然それは販売価格に転嫁されるし、顧客にとってはびっくりするほど高いのにブランド力で劣るオプレジ…ってなるし、良いことがないですね。

[4: 匿名さん]

>>3
本当にそうですね。
それが売れてしまうのがまたなんとも。

去年でしたか、オプレジは同じ下落合３丁目の目白通り沿いでペンシルマンションを建てましたがすごい値段だった記憶があります。
ここは環境のいい一低層ですから億ション確実ですね。

[5: 匿名さん]

今はどこも安い仕様でブランドなんてどうでもいいレベルだけどね

[6: マンション検討中さん]

ここオプレジなんですね。落ち着いたいい立地なだけに本当に残念。街の品格も下がりますね。

変形地や狭小地でお値打ちな物件提供してた頃のオプレジは好きでしたが、今はブランド三流、品質二流で価格だけは一流ですからね。

[7: 匿名さん]

このエリアのオープンハウスディベロップメント物件を地図に落としてみました。
徳川ビレジ西側の一等地に2件、目白通りに1件、今回が4件目です。

[8: 評判気になるさん]

>>6 マンション検討中さん
上場前は品質がほんとヤバいレベルだったから安いのは当然だった
今はパークホームズとさほど変わらないくらいだし高いのは仕方ないかも

[9: 評判気になるさん]

>>8 評判気になるさん
建具やキッチン、水廻り等、パーツはいいもの使ってますよね。最近のものは。でも、どれも最悪後から付けることもできるか、見た目は豪華になるってものばかりで、建物自身がパークホームズ等一流ブランドマンションと比べてどうなのか？という疑問ありです。物件によりますが、地下住戸をわざと造ったりするので見た目も異様になりますし。

[10: 匿名さん]

最近の物件はさすがに見た目もよくなってる気がしますよ。ただ一流に比べると劣りますけどね。でも最近は一流が安い仕様になってきてるから印象としてはオプレジのがいいかもしれない。

[11: マンション検討中さん]

オプレジは似たような立地なら財閥系より安いですよ。
どの物件を見ても立地と価格を見たら魅力的なんですよね。物件の質は劣るようですが。
営業マンと何度か話しましたが、オプレジは元々戸建てが主戦場だったんですよね。
そのため戸建てとマンションの用地取得部隊が同じだそうです。
なので他の大手が手を出さないような小さめの土地や変形した土地を買って
戸建てにするかマンションにするか検討できるそうです。
その結果、立地の割には安価で出せるみたいです。
事業戦略としては素晴らしいかなと思います。
世の中、大手デベの質じゃなきゃ住めないという人ばかりではないので。

[12: 評判気になるさん]

大手デベのマンションに住んでる富裕層からしたら、同じ土俵に上がってこられるのが許せないって感じですかね
貧乏庶民が調子に乗るなと
近くにある安っぽい戸建には無関心でもオプレジのマンションには品格が下がる等異常に反応しますし
オプレジは間取りの変更にかなり自由がききますし、戸建感覚で購入する人が多いらしいですが

[13: 匿名さん]

>>13
最近のオプレジはそれを言えるほど安くないよ。
へたすりゃ財閥系より高いケースもある。
創業当初のニッチ路線が今となってはイメージ的に足かせかも。

[14: 匿名さん]

大手が微妙な所にしか建てなくなったから立地の良さだけは目立つんだよなオプレジ。クソみたいな営業マン多いけど、もっと外観なんかに力をいれて頑張ってほしいね。

[15: 匿名さん]

目白・下落合といえば少し前まで三井と住友の縄張りだったんだがな。

三井は最上級のパークマンション3つ、パークコート2つ、パークホームズやパークハイムは数知れず。

住友も最上級のグランドヒルズからガーデンヒルズ、全戸100㎡超えの目白シティハウス＆下落合シティハウス、他多数。

この中にオプレジだとたしかに見劣りがする。

超一等地の日立目白倶楽部の土地に住友が建てるらしいから、待てる人は待ったほうがいい。

[16: 匿名さん]

ここは計画道路にかかってるけど、どうするんだろう。
道路用地部分はオプレジお得意の狭小戸建てにして売り払うのかな？

[17: マンション検討中さん]

スパニッシュ調の立派な戸建てがあるところですか？
エントランスまで数歩歩くような。
残念です。

[18: マンション検討中さん]

ぐぐったら違った！
あそこは、戦前の226事件のときに岡田首相が隠れた家だ。
確かその筈。

[19: 通りがかりさん]

>>16 匿名さん

超一等地の日立目白倶楽部の土地に住友が建てるらしい

って本当ですか？

[20: 匿名さん]

>>19
分譲か賃貸かわかりませんが、住友が何か建てるのは事実のようですよ。
現に目白倶楽部の解体工事は住友が担当してるので。

[21: 匿名さん]

＞16
計画道路の土地は敷地外みたい。別々に囲ってある。

[22: 匿名さん]

21の土地を逆側（南から北方向）へ見るとこんな感じ。
背後の高いマンションは目白通り沿いのピーコックストア。

[23: 匿名さん]

この計画道路部分は戸建てだろうね。
たぶんこの先計画道路が実現することはないから。

[24: 評判気になるさん]

>>20 匿名さん

有難うございます。
確かに住友が200戸規模の大規模マンションを建設するみたいですね。

[25: 匿名さん]

スミフの場所が超一等地だからそれ以外の高級物件は苦しいね。

[26: 匿名さん]

日立目白倶楽部脇の解体工事の場所は独身寮のあったところ
そもそも日立目白倶楽部は旧制学習院高等科の寄宿舎「昭和寮」

解体件名は「目白日立独身寮跡地埋蔵文化財調査に伴う建物解体工事」
日立が由緒ある土地を売却するとは考えづらいけれども

[27: 匿名さん]

>>26
あそこは学習院から日立が購入した土地で、天皇陛下とも関わりが深い場所ですからね。
普通に住友に売却して分譲マンションになったら学習院・宮内庁・近隣住民から猛反発を喰らいそう。きっと今ごろ四方八方に手を回しているのでしょうが。

最終的には「日立と住友の高級賃貸」か「定期借地権の分譲マンション」になって、土地の所有権は売らないのではと思います。

[28: 匿名さん]

工事始まりましたね。

この面積で38戸だと平均50㎡以下？
シングルやディンクス向けでしょうか。

場所がいいだけに残念です。

[29: 匿名さん]

下落合３丁目の周りの戸建てはほとんどが敷地50坪以上ある。土地の坪単価は250万
物件立地の周辺には日本庭園まであるような推定150坪超の豪邸すらあるお屋敷街。
その近隣にオプレジて勘弁してくれよ！
パークコート、パークマンション、パークハウスグラン、グランドヒルズじゃないと釣り合わない。

更に50平米のオプレジでいいと思うディンクス、独身層には目白徒歩10分超の下落合3丁目は便利ではない。
車所有前提のお屋敷街だから安普請マンション住民には決してメリットのない街。
ご近所との格差を痛感するためにわざわざオプレジ買わなくてもいいと思う！
近隣は創業経営者、自営の士業、上場会社役員以上、開業医とか多いから・・・

[30: 匿名さん]

>>29
たしかにターゲットと周辺環境がチグハグですね。
シングルやディンクスなら目白通り沿いが便利だと思います。
中古含め分譲マンションがものすごく少ないですが。

[31: 匿名さん]

ピーコック周辺目白通り沿いも
古いマンションが多いですね。
どれとは言いませんが立て替えたら
財閥系不動産の良い分譲マンションが
建つのに不足ない良質な立地なんですけどねえ。

それにしてもオプレジはほんとに下落合三丁目には
役不足！

[32: 匿名]

「オープンレジデンシア目白御留山」が正式な名前ですね。

意外にも2～3LDKがメインで、間取りもしっかり考えられている感じです。

[33: 匿名さん]

>>31

その、古いマンションのうちの1つが解体みたいです。
昨日から囲いがされてます。
あそこがマンションになったら超一等地です。

[34: 匿名さん]

施工業者がオープンハウス・アーキテクトってあるけどオープンハウスの簡素な戸建て専門のイメージあるけど大丈夫なんかな？　地下室マンションちゃんと建てられるの？

[35: 匿名さん]

元華屋与兵衛のビルが建て替えですかね。
目白通り沿いだから閑静な高級住宅街の下落合の
イメージではないが目白駅まで徒歩9分の直線だから
あの廃墟ビルがマンションになるならここよりいいですね。

オプレジは総戸数38戸で50平米から78平米、
駐輪場38台、駐車場2台、竣工2019年7月。
ギリギリ駅10分の表記なんだな。

価格次第かなあ。

[36: 匿名さん]

公式ＨＰのロケーションの説明で『下落合駅』の標高の低さを
さりげなくディスってるのはオモロイ。
昨今の集中豪雨などで痛感する人も多いだろうが
高台だということは駅チカよりも優先されるべき最重要事項ではある。
しかし下落合４丁目の人には怒られるでしかし！
筋トレには下落合４丁目からの目白駅はアリですから！

[37: 匿名さん]

公式サイトのコンセプトには
『自分らしく棲む、本物の目白』とある。

確かに下落合2から3丁目の敷地50坪以上の戸建てや
パークマンション、パークコートクラスの
近衛町付近のマンションならば『本物の目白』
に該当するだろうが。

オプレジの客層だとそもそも『本物の目白』
に住むことに価値を見いださないと思うなあ。
一番広くて78平米も微妙。

立地とデベがミスマッチなのが残念。
財閥系が土地取得しなかったのは残念だなあ。

[38: 匿名くん]

>>36
ディスってるというより、下落合というと駅のイメージが先行して神田川沿いの低地と思われるからそれを否定してるんじゃない？

[39: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[40: 匿名さん]

>>39
なにせ「東京に、家を持とう」の会社ですからね。顧客層はそうかもしれません。

[41: 匿名さん]

駐車場2台が微妙です。
この界隈は深刻な駐車場不足。
以前あった月極がどこも住宅になったりコインパーキングになったりして激減。
新目白通り近くや山手通り方面まで行かないと借りられません。

コインパーキングも北隣が一杯だと目白通りまで出なければいけないので、車での来訪者が多い方もご注意です。

[42: 匿名様]

そもそも、この場所で御留山を名乗るのがおかしい。
林泉園の凹地より北側にあるこの場所は御留山ではない。
マンション屋が御留山や近衛町の範囲をどんどん広げているが、地元住民は冷ややかに見ている。

そもそもおとめ山公園自体、古くから住んでいる住民にとっては良いイメージの場所ではない。
最近は芝生広場が拡張されて開放的になったとはいえ。

[43: 匿名さん]

この場所で御留山を名乗る＝江戸川橋付近の物件が神楽坂を名乗るのと同じでウザイですね。
昨今のトレンドではマンションは徒歩五分以内でないと難しい。
ここは戸建て用地としては一等地だがマンション用地としては微妙。
東京にやっとこさ住もうのオプレジに下落合はお呼びでない。

[44: 匿名さん]

でも、地元需要で売れちゃうのでは？

[45: 匿名さん]

下落合ってなんですか。

[46: 匿名さん]

>>45

目白の上澄みです。
　

[47: 匿名さん]

駅前に医療モールができて、ますます便利になりますね。

[48: 通りがかりさん]

>>42 匿名様
おとめ山公園
元相馬子爵邸→元東邦生命オーナー邸跡地
おとめ山の周辺は、元花王オーナー邸やら、名士邸宅跡地だらけですけど。
電力王の邸宅もあった。

[49: 匿名さん]

地下もあるのにあと10か月足らずで完成するのかな。
現地見るかぎりまだ基礎工事中みたいけど。

[50: 匿名さん]

西側の道路予定地、ミニ戸が建つようですね。
まずは土地60平方メートル3階建て。
この調子だとあの土地に10戸くらいできそう。
西向きの部屋は日当たりゼロかも。