プレシス馬込ザ・テラス

[マンション比較中さん]

プレシス馬込ザ・テラスはどうですか？
高台の立地で良さそうですね。利便性はどうでしょうか。

公式URL：https://www.presis.com/tokyo/magome/index.html

所在地：東京都大田区中馬込1丁目18番2（地番）
交通：都営浅草線「馬込」駅（A1出口）徒歩10分、東急池上線「長原」駅徒歩14分、
東急大井町線「荏原町」駅徒歩15分、東急池上線・大井町線「旗の台」駅徒歩16分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：55.87平米～77.73平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上5階建
総戸数：32戸（他に管理員室1戸）
売主：一建設株式会社
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: マンション検討中さん]

内見と現地確認もして来ましたが、やはり毎日徒歩で馬込駅を利用する者としては延々と続く坂は辛いかなぁという印象です。エレベーターや階段の脇ですとお手頃感のある価格でしたが、他は馬込という地味な地区と坂のてっぺんというロケーションにしてはかなり強気な価格設定だなと思いました。

[82: マンション]

駅近になると坪単価が320万越えが普通になってますから、物件選びは難しいです。

[83: マンション検討中さん]

アールブラン馬込を悩んだのですが、買えば良かったと本当に後悔してます。。。今思えば安かったです。。。

[84: マンション検討中さん]

4900万からになってるけど、4600万からじゃなかったっけ？
安いのは売れたのかな

[85: 匿名さん]

>>83 マンション検討中さん

たしかに最近の馬込エリアでは当たり物件でしたね。

マンション選びは難しいですね><

[86: マンション]

>>85 匿名さん

そうですか？駅近ですが回りに何もない物件だと思い、見送りました。

[87: マンション]

>>83 マンション検討中さん

安くはないかと。

[88: 通りがかりさん]

馬込エリアは基本何もないですよね。閑静な住宅街で良いなと思います。それが気に入りずっと住んでます。この辺りの新築マンションはたまに見てますが、アールブランはグレードが高くて駅徒歩5分で坪単価300前後で早期に完売してました。今の市況からすると購入した方は良い物件買ったのではと思います。実物もかっこいいですよ。ガーラも低層地域の高台で重厚感あって素敵ですね。こちらはまだ完売してないので、比較検討に良いかもです。ライフの裏に出来る物件も気になります。最近、チラシが入ってましたがデザインが素敵でした。

[89: 匿名さん]

アールブランはデザインも良く駅近くて良いですね、ただ周りに対して低地なのが気になりますが。ガーラレジデンスは高台の第一種低層住居専用地域なので空の抜け感は良いですね、外観も重厚ですが、新幹線が気になります。ライフそばのガーデンテラス馬込プレミアは前にあるトヨタカローラがもし今後マンションになったら厳しいかもですね。でプレシスは他に比べて少し安いのが良い点でしょうか？場所は行きましたが落ち着いた場所ですね、馬込駅から少し遠いのがネックでしょうか？

[90: マンション]

>>89 匿名さん
挙げられてるマンションの中では生活環境の良さに加えて値段の安さからプレシスに軍配があがるでしょう。

[91: マンション]

>>88 通りがかりさん

310-330というイメージでしたが、違いましたっけ？

[92: マンション検討中さん]

>>90 マンションさん

駅から遠いし、坂があるから、通勤通学はしんどそうだよね。雨の日なんてやばい。
マンションは立地が全てだと思うよ。一般的には駅五分かな。

[93: マンション]

>>92 マンション検討中さん

価値観は人それぞれかと。

[94: 口コミ知りたいさん]

>>93 マンションさん

マンションは主観で買うのがよいですよ。
資産価値に関しては主観ではなく客観です。
市場は駅近利便性を評価するのは当然ですね。

[95: マンション]

>>94 口コミ知りたいさん

おっしゃる通りですが、現在の駅近物件の値段の高さを踏まえると、タイミング的にどうなんでしょうかね。果たして未来永劫、現在の資産価値が維持されるのか・・。

[96: 口コミ知りたいさん]

>>95 マンションさん

駅から遠い物件も高くなってますからね。
市況が悪くなり価格が下がるとしたら、まずは駅から遠いところから下がるでしょうね。。。
相対的にみて下がったとしても当然駅近有利でしょうね。当たり前のことですが。。。

[97: マンション]

>>96 口コミ知りたいさん
上昇率が違いすぎます・・。馬込で320万・・。高い。

[98: マンション検討中さん]

何より駅遠いのはリセール人気ないよね。

[99: マンション]

>>98 マンション検討中さん
最寄りの駅や生活環境次第で状況は変わりますね。馬込駅みたいな周囲に何もない駅だと、駅近よりも10分近くで生活環境の良い方を選ぶかたもいるかと思います。また、生活環境良ければ、リセール以外に賃貸に出すという選択肢もあるかもですね。

[100: マンション検討中さん]

>>99 マンションさん

馬込なら間違いなく駅近だろうね。遠くも近くも町の環境は変わらないし。本当に坂が多いから、日々の生活がしんどいよね。

[101: マンション検討中さん]

>>99 マンションさん

賃貸なら尚更駅近だろうね。。。。

[102: マンション]

>>100 マンション検討中さん

馬込の駅近は何もなさすぎる・・

[103: マンション]

>>101 マンション検討中さん
通常はそうでしょう。でも馬込はどうだろう・・。私なら10分ぐらいなら、駅近の何もないエリアより、生活環境がよい方を選ぶかな・・。

[104: 匿名さん]

残念だけどさ、一般論として資産性なら駅近、坂登らないとこじゃないかな。

[105: マンション]

残念ながら、ここは一般論ではなく、個別論を議論する場かと。

[106: マンション検討中さん]

自分としては、坂の上で駅遠くても、筋トレになるし、ふくらはぎを鍛えるには丁度良いのかなとも感じてる。年取るとキツイかもだけど。

[107: 匿名さん]

>>105 マンションさん

横から失礼します。

馬込も駅近と駅から離れると路線価かなり違いますよ。この間発表されてますから、ぜひご覧になられた方が・・・

駅近は資産性高いのは馬込に関わらずどこでもですが。。。

[108: マンション]

>>107 匿名さん

馬込の場合、ぜんぜん違いがないですね。

[109: 匿名さん]

>>108 マンションさん

全然違いますけど。。。

[110: マンション検討中さん]

謎の無理ポジ投稿は何なんですかね。

[111: マンション]

>>109 匿名さん

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h30/tokyo/tokyo/prices/d21503fr.htm

どこが違いますか？

[112: マンション]

アールブランが辺りもこの物件がある辺りもは360-380Dって感じですかね～

[113: マンション]

>>110 マンション検討中さん
あなたのことですか？

[114: 口コミ知りたいさん]

ライフの裏にできるマンションいいね。デザインかっこいいし、駅近いし、道もフラット。環七から一本入ってるし。

[115: マンション]

>>114 口コミ知りたいさん

確かに良さそうです。値段が気になりますが。

[116: 口コミ知りたいさん]

エクセレントシティ馬込ヒルズのデザインもカッコいい。ここも駅徒歩9分か。

[117: 口コミ知りたいさん]

ガーデンテラス馬込プレミア 駅徒歩7分
ガーラレジデンス南馬込 駅徒歩7分
エクセレントシティ馬込ヒルズ 駅徒歩9分
プレシス馬込ザテラス 駅徒歩10分

馬込近辺の売り出しだとこの4物件かな。

[118: 口コミ知りたいさん]

坂が急だと歩くのもっとかかりそうだけどね。やっぱり買うなら現地みて最寄駅からちゃんと歩く方が良いよ。毎日のことだからね。できれば、駅徒歩5分以内が良いけどまとまった土地なかなかないからね。

[119: マンション]

>>117 口コミ知りたいさん
ガーラレジデンス南馬込以外は生活環境が良くて、良いかと思います。

[120: マンション]

>>118 口コミ知りたいさん

言うほど坂はキツくないかと。このぐらいの坂を急と言ってたら、外であるけなくなるよ。

[121: 口コミ知りたいさん]

坂は嫌だなぁ。夏は汗かくし。ライフの裏かガーラが良いかなぁ。

[122: マンション]

>>121 口コミ知りたいさん

無駄に高い物件はどうかな？ずっと完売できずにいるから、キャンペーンやってますしね。

[123: 口コミ知りたいさん]

ガーラは大幅キャンペーンやってるみたいだからお得だよね。室内グレード高いし、デザインかっこいいし、駅からも近いし。新幹線だけ気にならなければオススメかも。

[124: マンション]

確かに。1000万ぐらい値引きしてくれたら、安いかもね。

[125: マンション検討中さん]

パースみたらバルコニーの仕切りがペラボーなんですね。上部も開いてるのかな、残念ですね。

ディスポーザーは付いてるんですかね？

[126: 匿名さん]

ガーラはあと残り2戸ですね

[127: マンション]

駅近でも場所がいまいちですからね。

[128: マンション検討中さん]

ガーラずっと残ってるよね。
プレシスも残って1000万キャンペーンしないかな(笑)

[129: 匿名さん]

今時上が空いているペラボーってどうなのでしょうか？

[130: 通りがかりさん]

>>129 匿名さん
べつにどうってことないんじゃない。
気にする人はほとんどいないと思うよ。

[131: マンション]

>>130 通りがかりさん

確かに。

[132: マンション検討中さん]

この価格帯でペラボーなんですね。。。。

[133: マンション検討中さん]

ガーデンテラス馬込プレミア 駅徒歩7分
ガーラレジデンス南馬込 駅徒歩7分
エクセレントシティ馬込ヒルズ 駅徒歩9分
プレシス馬込ザテラス 駅徒歩10分

パース見る限りですが、プレシスだけですかね、ペラボー仕切り。
他は戸境に柱がありますね。

[134: 通りがかりさん]

勘違いしているみたいだけど、ペラポーってべつに安普請じゃないよ。
高級マンションでもペラポー使ってるのはたくさんある。
タワーマンションなんかペラポーがほとんどだよ。
構造と消防法の対応の考え方の差だよ。
ペラポー嫌なら壁仕切りの物件を選べばいいだけ。
選択肢は激減するけどね。

[135: マンション検討中さん]

タワマンは構造上仕方ないけど、ペラボーが上まであるからプライバシー性は保てるよね。

板状マンションのペラボーでかつ上まで無いと、団地みたいで安っぽく見えるのが難かな。

[136: マンション検討中さん]

>>135 マンション検討中さん
最近、190㎝程度のペラボー賃貸マンションから、コンクリート壁且つ腰下のみペラボードのマンションに引っ越して気がついたことがあります。

もちろん、隣人の気配がまったくしないということは大きなメリットですが、それ以上に遮音性が高いと感じています。バルコニーの左右からの雑音がかなり低減しているのを、バルコニーから頭を出すととても実感します。
特に近隣に大通りがある場合は、ペラボーかコンクリートかは大きな違いがあると感じました。

[137: マンション検討中さん]

>>136 マンション検討中さん

仰る通りですね。
当方も団地、賃貸系のペラボーにはもう住めないかもですね。

[138: 匿名さん]

こちらのブログが参考になりそうです。

‪ペラボードのマンションは嫌!　新築マンションを選ぶ基準で絶対譲れない点 | 元大手不動産会社社員の欲しいマンション http://biz.imadeta.com/%e3%83%9a%e3%83%a9%e3%83%9c%e3%83%bc%e3%83%89%e...‬

[139: マンション検討中さん]

バルコニーから頭出さないから別にどっちでもいいかな

[140: マンション]

>>139 マンション検討中さん

本当、どうでもいい。

[141: マンション検討中さん]

100歩譲ってペラボーだとしても、上までは仕切りを作って欲しいかな。

[142: 通りがかりさん]

上までないペラボーを気にしないのは凄いです。

[143: マンション比較中さん]

で、結局ここは上まで仕切りのないタイプなの？

[144: マンション検討中さん]

>>143 マンション比較中さん

パースよくみてみて！
ペラボー190cm程度じゃないかな。

[145: 匿名さん]

バルコニー、部屋の幅いっぱいに広さがあるところは良いんですけどね。
最近は、バルコニー狭くして、その分、部屋の広さに転化しているところをよく見かけます。
そうすると、洗濯物を家族分干しにくい広さになってしまいます。

バルコニーの仕切りは、どうなんだろう。直接顔を合わせるわけじゃないけれど、気配を感じるのは若干気になるかも…という人は居るでしょうね。

[146: 匿名さん]

分譲なのにタワーじゃないのにペラボー190cmしか無いのですか？

[147: 匿名さん]

間取りを見ていると、部屋数重視という人向けの作りになっているなと思いました。専有面積は最近の標準と比べると狭いように感じます。
Cタイプは、１LDK＋Sで、あまり全体的に狭苦しくなく、実質２LDKで使うことが出来ます。収納率も高めです。

[148: マンション検討中さん]

もう第二期発売なんだね。
一期はあらかた売れたのかな？

[149: 匿名さん]

先着順販売はなかったようなので、1期を売り切って、2期販売担ったんだと思います。2期は今のところ3戸の販売になっていますから、
全体的に見ると順調に売れているというふうに捉えて良いものなのでしょうか。
駅までの距離が少々ありますから、
ゆっくり販売になりそうだと予想していました。そんなことないのかな？

[150: マンション]

安いから売れ行きはいいでしょう。

[151: 匿名さん]

３LDKで７０㎡ないと、流石に狭くなりそうに思いましたが、
割り切ってリビングインの居室形態にすることで、廊下を少なくすることが可能になり、
空間効率が良くなったのでそこまで手狭感と言うのは無いと思いました。
あと、柱が全然部屋の中に入ってこないので、それも影響していると思います。
物足りない部分があるとすれば収納ですかね。こればかりは、割り切って一部屋収納に使ってしまうとかする形になるかと思います（荷物が多い人の場合）

[152: 匿名さん]

ラーメン工法ではなくて、壁工法と言うものを用いているから、出っ張りがないんですよ、という説明でした。地震に対して、どちらも同じように建物として対応することができるのでしょうか。壁工法だとかなりスッキリしているなと思うのですが、壁そのものの組み合わせで地震対策みたいなことになるのですか？

[153: 匿名さん]

壁工法は魅力的ですね。一建設頑張ってますね

[154: 匿名さん]

ラーメン工法は枠組みのみで支えますが壁式は壁全体で支えるので耐震性は増すはずです。
ここは地盤がかなりいいので杭打ちをする必要がなく壁式が可能なので耐震性が保ててコストが抑えられていると説明を受けました。
隣に同時期に建設中のエクセレントシティは杭打ちラーメン工法ですね…

[155: 匿名さん]

数字だけみますと全体的に駅が遠いように感じられますが、
実際に歩いてみていかがでしょうか？
ここですときっと主に利用するのは馬込駅なのだと思っていますが、
その他の駅の方が実は便利だったりしますかね。

[156: 匿名さん]

実際歩いてもサイトの通り10分でした。ただ坂があります。馬込駅から歩くとずっと緩やかな坂ですがマンションの最後で少し急な上り坂があるので少し辛いかも…
環七沿いに行くとずっと緩やかな坂なので辛くはなさそうです。一二分は余分にかかりそうですが。
他の駅は池上線長原が使えますが15分かかる上五反田まで出る時間を考えると馬込駅がいいと思います。(長原9分、馬込5分)あと池上線の方が混雑します。

[157: 匿名さん]

坂をどう思うかですよね。女性でヒールを歩いていると、気になるなぁという場合もあるかもしれないです。緩やかに長いので、気になる人・気にならない人それぞれだと思います。

現実的に毎日使うとしたら、馬込駅が一番楽なのではないかなと思います。
駅まで近いに越したことがないからです。

[158: 匿名さん]

販売状況はどうなのでしょうか？以前モデルルームに行った際にはまだ販売前戸数も数戸ありましたが…

[159: 匿名さん]

実際に歩いてみても10分くらいかかってしまうんですね。
地図ではわかりませんでしたが、ゆるやかな坂道というのはありがたい情報ですが、
そうしますと自転車で駅と自宅を行き来するのは大変そうでしょうか。

[160: 匿名さん]

>>159 匿名さん

電動自転車が良いと思う

[161: 匿名さん]

156です。
馬込駅から最短ルートで歩くと緩やかなアップダウンがあります。マンションの手前の上り坂が急です。環七沿いでしたら自転車でも問題ないと思います。
駅前の駐輪場の空きがあるかはわかりません。

[162: マンション検討中さん]

プレシスってケチなコストダウンをしてどこも建物が安っぽい。
戸境がペラボーだったり、バルコニー内の建物外壁にタイルを貼ってなかったり、UBサイズが小さかったり、アルコーブがなかったり。

[163: 匿名さん]

>>162 マンション検討中さん

でも安いから売れるのですよね。買わないけど。

[164: 匿名さん]

モデルルームではバルコニー内の建物壁にはタイル貼ってありましたけど…
モデルルームは1から作ってるのではなくビル内に仮説で作っているので壁式なのに柱が出てたり本来の完成系が見えにくいのが難点…でもそのモデルルーム建設分が物件値段に過剰に上乗せになっていないとのことでした。
いいのが悪いのかは置いといてコストカットはちらほら見えますね…

[165: 匿名さん]

わざわざプレシスを買わなくても良いよね。一建設なんて所詮戸建て屋でしょう

[166: 匿名さん]

プレシスを買って欲しくない人がいるみたいですね…競合業者かなと思ってしまいます

[167: 匿名さん]

正直、専有面積はコンパクトになっているなという部分はあると思います。
まだ柱が完全に外に出ていて、
専有部分自体の形はとてもきれいになっているのは、良いでしょうね。
広くてもやたら凸凹していると、家具の設置にかなりの制約があります。サイズにも。
そういう方が使いやすい。

[168: 匿名さん]

１階住戸部分は、道路に面していないので、エントランスからの出入りになるようです。防犯的にもかんたんに入ってこられない分、これはこれでいいのかもしれません。

CGを見ていると、ルーバルの外側が緑化しているように見えます。
屋上緑化みたいなものを取り入れているのでしょうか？普段の手入れは管理会社などが行うのですかね？

[169: マンション検討中さん]

SUUMOの情報とか全然更新されてないけど、あんまり売れてないのかな

[170: 匿名さん]

ホームページとかSUUMOとかそういうサイトに関してですが、
どれくらいの頻度で更新されるものなんでしょうね。
なんか売れてもすぐに更新しているように思えないので。

[171: 匿名さん]

公式サイトのトップに今掲示されている写真のことです。
1階の庭が掲載されているのですが、
お隣のお宅と庭自体はすぐに隣り合っていないんですか？家の境界のところに大きくスペースが取ってあります。
それは、どちらの家にもどうやら属していないようです。
ワンクッション置いている、という感じなんですか？

[172: 匿名さん]

庭側に家が2軒あるようですが、航空写真を見る限りは
敷地境界は庭ではなく建物ですね。
マンションの1階住居の庭と隣家境界の間に余分なスペースは取らないのでは？
と思うので、植栽で目隠しするとかじゃないですかね。

[173: 匿名さん]

172様
ご丁寧にありがとうございます！
植栽でだったら、ある程度の高さのあるものだったら、こちらの様子はわかりにくい感じになるかもしれないですね。
余分なスペース、たしかにもったいないですし。

[174: 匿名さん]

Aタイプは2面採光とありますが、開口部自体は3方以降にあってどの部屋も基本、明るくなるように考えられている点はとてもいいと思いました。
窓が多い分、外気に室温が影響されないように
窓やサッシの断熱性も上げてほしいものですが何か対策はされているのでしょうか？

[175: 匿名さん]

窓ガラスなどは、複層ガラスやLow-eガラスなどになっていれば、断熱性はあるかと思いますが
公式サイトには、特に何も書かれていませんでした

スラブ厚は基準よりも厚めになっていたり、
二重床二重天井になっていたり
基本的には構造に力は入っているようなので
窓ガラスなども同じく力が入っていればいいとは思いますが…

[176: 販売関係者さん]

確か窓ガラスは複層ガラスでしたよ

[177: 匿名さん]

地盤も堅固で杭を打たない直接基礎ですし、床・天井・配筋など構造体の詳細を見ていくとしっかり作っているように思います。
設備仕様もキッチンにディスポーザーがないだけでその他は完備されていますし、クオリティも高いかと思います。
共用施設とサービスは最小限ですが、こちらはマンションのスケールを考慮しての事ですかね。

[178: 匿名さん]

スラブ厚は最低限レベルの200㎜。戸境壁は壁だけで支える壁式だから220㎜と柱と梁で支えるラーメン構造より厚くする必要があるってだけ。

ちなみに壁式構造って、住戸内の部屋と部屋の間仕切りもコンクリート壁なので、将来、フルリフォームの時に間取り変更しようにもできないよ。そういったデメリットがあるので最近のマンションで採用されることの無い構造。



特殊な構造だけどそういったこと営業は説明してるかな。

[179: 匿名さん]

壁式だから梁がなくて天井すっきりにできるはずなのに下がり天井が多い。多分、ダクトとかを通してるんだけど、階高確保していればフラットにできるはずなのに。特徴を活かせていない残念な設計。

[180: 匿名さん]

>175

東向きだから熱帯夜の夏は朝から日差しが入って暑い。LOW-Eは欲しかったね。