プレシス馬込ザ・テラス

[マンション比較中さん]

プレシス馬込ザ・テラスはどうですか？
高台の立地で良さそうですね。利便性はどうでしょうか。

公式URL：https://www.presis.com/tokyo/magome/index.html

所在地：東京都大田区中馬込1丁目18番2（地番）
交通：都営浅草線「馬込」駅（A1出口）徒歩10分、東急池上線「長原」駅徒歩14分、
東急大井町線「荏原町」駅徒歩15分、東急池上線・大井町線「旗の台」駅徒歩16分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：55.87平米～77.73平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上5階建
総戸数：32戸（他に管理員室1戸）
売主：一建設株式会社
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 口コミ知りたいさん]

坂は嫌だなぁ。夏は汗かくし。ライフの裏かガーラが良いかなぁ。

[122: マンション]

>>121 口コミ知りたいさん

無駄に高い物件はどうかな？ずっと完売できずにいるから、キャンペーンやってますしね。

[123: 口コミ知りたいさん]

ガーラは大幅キャンペーンやってるみたいだからお得だよね。室内グレード高いし、デザインかっこいいし、駅からも近いし。新幹線だけ気にならなければオススメかも。

[124: マンション]

確かに。1000万ぐらい値引きしてくれたら、安いかもね。

[125: マンション検討中さん]

パースみたらバルコニーの仕切りがペラボーなんですね。上部も開いてるのかな、残念ですね。

ディスポーザーは付いてるんですかね？

[126: 匿名さん]

ガーラはあと残り2戸ですね

[127: マンション]

駅近でも場所がいまいちですからね。

[128: マンション検討中さん]

ガーラずっと残ってるよね。
プレシスも残って1000万キャンペーンしないかな(笑)

[129: 匿名さん]

今時上が空いているペラボーってどうなのでしょうか？

[130: 通りがかりさん]

>>129 匿名さん
べつにどうってことないんじゃない。
気にする人はほとんどいないと思うよ。

[131: マンション]

>>130 通りがかりさん

確かに。

[132: マンション検討中さん]

この価格帯でペラボーなんですね。。。。

[133: マンション検討中さん]

ガーデンテラス馬込プレミア 駅徒歩7分
ガーラレジデンス南馬込 駅徒歩7分
エクセレントシティ馬込ヒルズ 駅徒歩9分
プレシス馬込ザテラス 駅徒歩10分

パース見る限りですが、プレシスだけですかね、ペラボー仕切り。
他は戸境に柱がありますね。

[134: 通りがかりさん]

勘違いしているみたいだけど、ペラポーってべつに安普請じゃないよ。
高級マンションでもペラポー使ってるのはたくさんある。
タワーマンションなんかペラポーがほとんどだよ。
構造と消防法の対応の考え方の差だよ。
ペラポー嫌なら壁仕切りの物件を選べばいいだけ。
選択肢は激減するけどね。

[135: マンション検討中さん]

タワマンは構造上仕方ないけど、ペラボーが上まであるからプライバシー性は保てるよね。

板状マンションのペラボーでかつ上まで無いと、団地みたいで安っぽく見えるのが難かな。

[136: マンション検討中さん]

>>135 マンション検討中さん
最近、190㎝程度のペラボー賃貸マンションから、コンクリート壁且つ腰下のみペラボードのマンションに引っ越して気がついたことがあります。

もちろん、隣人の気配がまったくしないということは大きなメリットですが、それ以上に遮音性が高いと感じています。バルコニーの左右からの雑音がかなり低減しているのを、バルコニーから頭を出すととても実感します。
特に近隣に大通りがある場合は、ペラボーかコンクリートかは大きな違いがあると感じました。

[137: マンション検討中さん]

>>136 マンション検討中さん

仰る通りですね。
当方も団地、賃貸系のペラボーにはもう住めないかもですね。

[138: 匿名さん]

こちらのブログが参考になりそうです。

‪ペラボードのマンションは嫌!　新築マンションを選ぶ基準で絶対譲れない点 | 元大手不動産会社社員の欲しいマンション http://biz.imadeta.com/%e3%83%9a%e3%83%a9%e3%83%9c%e3%83%bc%e3%83%89%e...‬

[139: マンション検討中さん]

バルコニーから頭出さないから別にどっちでもいいかな

[140: マンション]

>>139 マンション検討中さん

本当、どうでもいい。

[141: マンション検討中さん]

100歩譲ってペラボーだとしても、上までは仕切りを作って欲しいかな。

[142: 通りがかりさん]

上までないペラボーを気にしないのは凄いです。

[143: マンション比較中さん]

で、結局ここは上まで仕切りのないタイプなの？

[144: マンション検討中さん]

>>143 マンション比較中さん

パースよくみてみて！
ペラボー190cm程度じゃないかな。

[145: 匿名さん]

バルコニー、部屋の幅いっぱいに広さがあるところは良いんですけどね。
最近は、バルコニー狭くして、その分、部屋の広さに転化しているところをよく見かけます。
そうすると、洗濯物を家族分干しにくい広さになってしまいます。

バルコニーの仕切りは、どうなんだろう。直接顔を合わせるわけじゃないけれど、気配を感じるのは若干気になるかも…という人は居るでしょうね。

[146: 匿名さん]

分譲なのにタワーじゃないのにペラボー190cmしか無いのですか？

[147: 匿名さん]

間取りを見ていると、部屋数重視という人向けの作りになっているなと思いました。専有面積は最近の標準と比べると狭いように感じます。
Cタイプは、１LDK＋Sで、あまり全体的に狭苦しくなく、実質２LDKで使うことが出来ます。収納率も高めです。

[148: マンション検討中さん]

もう第二期発売なんだね。
一期はあらかた売れたのかな？

[149: 匿名さん]

先着順販売はなかったようなので、1期を売り切って、2期販売担ったんだと思います。2期は今のところ3戸の販売になっていますから、
全体的に見ると順調に売れているというふうに捉えて良いものなのでしょうか。
駅までの距離が少々ありますから、
ゆっくり販売になりそうだと予想していました。そんなことないのかな？

[150: マンション]

安いから売れ行きはいいでしょう。

[151: 匿名さん]

３LDKで７０㎡ないと、流石に狭くなりそうに思いましたが、
割り切ってリビングインの居室形態にすることで、廊下を少なくすることが可能になり、
空間効率が良くなったのでそこまで手狭感と言うのは無いと思いました。
あと、柱が全然部屋の中に入ってこないので、それも影響していると思います。
物足りない部分があるとすれば収納ですかね。こればかりは、割り切って一部屋収納に使ってしまうとかする形になるかと思います（荷物が多い人の場合）

[152: 匿名さん]

ラーメン工法ではなくて、壁工法と言うものを用いているから、出っ張りがないんですよ、という説明でした。地震に対して、どちらも同じように建物として対応することができるのでしょうか。壁工法だとかなりスッキリしているなと思うのですが、壁そのものの組み合わせで地震対策みたいなことになるのですか？

[153: 匿名さん]

壁工法は魅力的ですね。一建設頑張ってますね

[154: 匿名さん]

ラーメン工法は枠組みのみで支えますが壁式は壁全体で支えるので耐震性は増すはずです。
ここは地盤がかなりいいので杭打ちをする必要がなく壁式が可能なので耐震性が保ててコストが抑えられていると説明を受けました。
隣に同時期に建設中のエクセレントシティは杭打ちラーメン工法ですね…

[155: 匿名さん]

数字だけみますと全体的に駅が遠いように感じられますが、
実際に歩いてみていかがでしょうか？
ここですときっと主に利用するのは馬込駅なのだと思っていますが、
その他の駅の方が実は便利だったりしますかね。

[156: 匿名さん]

実際歩いてもサイトの通り10分でした。ただ坂があります。馬込駅から歩くとずっと緩やかな坂ですがマンションの最後で少し急な上り坂があるので少し辛いかも…
環七沿いに行くとずっと緩やかな坂なので辛くはなさそうです。一二分は余分にかかりそうですが。
他の駅は池上線長原が使えますが15分かかる上五反田まで出る時間を考えると馬込駅がいいと思います。(長原9分、馬込5分)あと池上線の方が混雑します。

[157: 匿名さん]

坂をどう思うかですよね。女性でヒールを歩いていると、気になるなぁという場合もあるかもしれないです。緩やかに長いので、気になる人・気にならない人それぞれだと思います。

現実的に毎日使うとしたら、馬込駅が一番楽なのではないかなと思います。
駅まで近いに越したことがないからです。

[158: 匿名さん]

販売状況はどうなのでしょうか？以前モデルルームに行った際にはまだ販売前戸数も数戸ありましたが…

[159: 匿名さん]

実際に歩いてみても10分くらいかかってしまうんですね。
地図ではわかりませんでしたが、ゆるやかな坂道というのはありがたい情報ですが、
そうしますと自転車で駅と自宅を行き来するのは大変そうでしょうか。

[160: 匿名さん]

>>159 匿名さん

電動自転車が良いと思う

[161: 匿名さん]

156です。
馬込駅から最短ルートで歩くと緩やかなアップダウンがあります。マンションの手前の上り坂が急です。環七沿いでしたら自転車でも問題ないと思います。
駅前の駐輪場の空きがあるかはわかりません。

[162: マンション検討中さん]

プレシスってケチなコストダウンをしてどこも建物が安っぽい。
戸境がペラボーだったり、バルコニー内の建物外壁にタイルを貼ってなかったり、UBサイズが小さかったり、アルコーブがなかったり。

[163: 匿名さん]

>>162 マンション検討中さん

でも安いから売れるのですよね。買わないけど。

[164: 匿名さん]

モデルルームではバルコニー内の建物壁にはタイル貼ってありましたけど…
モデルルームは1から作ってるのではなくビル内に仮説で作っているので壁式なのに柱が出てたり本来の完成系が見えにくいのが難点…でもそのモデルルーム建設分が物件値段に過剰に上乗せになっていないとのことでした。
いいのが悪いのかは置いといてコストカットはちらほら見えますね…

[165: 匿名さん]

わざわざプレシスを買わなくても良いよね。一建設なんて所詮戸建て屋でしょう

[166: 匿名さん]

プレシスを買って欲しくない人がいるみたいですね…競合業者かなと思ってしまいます

[167: 匿名さん]

正直、専有面積はコンパクトになっているなという部分はあると思います。
まだ柱が完全に外に出ていて、
専有部分自体の形はとてもきれいになっているのは、良いでしょうね。
広くてもやたら凸凹していると、家具の設置にかなりの制約があります。サイズにも。
そういう方が使いやすい。

[168: 匿名さん]

１階住戸部分は、道路に面していないので、エントランスからの出入りになるようです。防犯的にもかんたんに入ってこられない分、これはこれでいいのかもしれません。

CGを見ていると、ルーバルの外側が緑化しているように見えます。
屋上緑化みたいなものを取り入れているのでしょうか？普段の手入れは管理会社などが行うのですかね？

[169: マンション検討中さん]

SUUMOの情報とか全然更新されてないけど、あんまり売れてないのかな

[170: 匿名さん]

ホームページとかSUUMOとかそういうサイトに関してですが、
どれくらいの頻度で更新されるものなんでしょうね。
なんか売れてもすぐに更新しているように思えないので。

[171: 匿名さん]

公式サイトのトップに今掲示されている写真のことです。
1階の庭が掲載されているのですが、
お隣のお宅と庭自体はすぐに隣り合っていないんですか？家の境界のところに大きくスペースが取ってあります。
それは、どちらの家にもどうやら属していないようです。
ワンクッション置いている、という感じなんですか？

[172: 匿名さん]

庭側に家が2軒あるようですが、航空写真を見る限りは
敷地境界は庭ではなく建物ですね。
マンションの1階住居の庭と隣家境界の間に余分なスペースは取らないのでは？
と思うので、植栽で目隠しするとかじゃないですかね。

[173: 匿名さん]

172様
ご丁寧にありがとうございます！
植栽でだったら、ある程度の高さのあるものだったら、こちらの様子はわかりにくい感じになるかもしれないですね。
余分なスペース、たしかにもったいないですし。

[174: 匿名さん]

Aタイプは2面採光とありますが、開口部自体は3方以降にあってどの部屋も基本、明るくなるように考えられている点はとてもいいと思いました。
窓が多い分、外気に室温が影響されないように
窓やサッシの断熱性も上げてほしいものですが何か対策はされているのでしょうか？

[175: 匿名さん]

窓ガラスなどは、複層ガラスやLow-eガラスなどになっていれば、断熱性はあるかと思いますが
公式サイトには、特に何も書かれていませんでした

スラブ厚は基準よりも厚めになっていたり、
二重床二重天井になっていたり
基本的には構造に力は入っているようなので
窓ガラスなども同じく力が入っていればいいとは思いますが…

[176: 販売関係者さん]

確か窓ガラスは複層ガラスでしたよ

[177: 匿名さん]

地盤も堅固で杭を打たない直接基礎ですし、床・天井・配筋など構造体の詳細を見ていくとしっかり作っているように思います。
設備仕様もキッチンにディスポーザーがないだけでその他は完備されていますし、クオリティも高いかと思います。
共用施設とサービスは最小限ですが、こちらはマンションのスケールを考慮しての事ですかね。

[178: 匿名さん]

スラブ厚は最低限レベルの200㎜。戸境壁は壁だけで支える壁式だから220㎜と柱と梁で支えるラーメン構造より厚くする必要があるってだけ。

ちなみに壁式構造って、住戸内の部屋と部屋の間仕切りもコンクリート壁なので、将来、フルリフォームの時に間取り変更しようにもできないよ。そういったデメリットがあるので最近のマンションで採用されることの無い構造。



特殊な構造だけどそういったこと営業は説明してるかな。

[179: 匿名さん]

壁式だから梁がなくて天井すっきりにできるはずなのに下がり天井が多い。多分、ダクトとかを通してるんだけど、階高確保していればフラットにできるはずなのに。特徴を活かせていない残念な設計。

[180: 匿名さん]

>175

東向きだから熱帯夜の夏は朝から日差しが入って暑い。LOW-Eは欲しかったね。

[181: 匿名さん]

なんとなく、外観も内装も、価格があらわれているという印象
やはり価格なりといったところか

[182: 匿名さん]

角部屋は各部屋に窓がありますから換気率が上がって通気性があって気持ちよさそう。
窓を開ければ寒気がすぐできるし、24時間換気は付いていると思いますけどそれよりも換気率が上がりそうですね。
窓が多い分エアコンの効きは悪くなってしまうかもしれませんが、風があれば夏場でもある程度涼しく過ごせそうです

第2期の販売となっていますが1期は順調に完売したのでしょうか？

[183: 匿名さん]

サイトと営業の方の話からでは恐らくですがあと4戸以下だと思います

[184: 匿名さん]

もうあまり選択肢はないかんじなんですね。
実物見ることができるようになるんで、それで動き自体、もっと活発になっていく可能性も高くなってきたなと思います。
駅まで別に近くないですが、
それでも暮らしやすい街というのが大きな要素になっているのだろうなと見ていて感じました。
結局それが一番なんですよね（汗）

[185: 匿名さん]

プレシスのマンションって、駅近くに作られることが多い印象なんですが、
こうやって駅からかなり離れたところでも作っているんですね
知らなかったです

今出ている住戸、4タイプ掲載なんですがそのうち２つが庭付きです。
庭付きって子供や高齢者がいる家だと人気があると聞きますが
ここは単身やDINKSが多くなるので、眺望が良い方が選ばれたりするのかもしれません。

[186: 職人さん]

ここは2LDK以上の間取りしかないので単身者はほぼいないかと思いますが…

2LDKでもサービスルーム付きが多いので部屋数としては3部屋あるプランが多いのではないでしょうか？なのでDINKSまたはファミリー向けかと。

あと今掲載されているのは２タイプですよね？

[187: 匿名さん]

186です。掲載は4タイプですね。失礼しました。

[188: 匿名さん]

窓口を一本化してくれるコールセンターが何気に嬉しいですが、
伝えたら手配してくれるってことで良いんですかね？
便利なようで、料金的なトラブルとかなければよいのですが。

[189: 匿名さん]

Dgタイプって表示されている専有面積の割には、
居室もまあまあ広さあるし、
収納もあるように思います。
どこか極端に狭くなっていたりするわけではなさそうですね

居室よりもサービスルームのほうが広そうなんで
メインのベッドルームはサービスルーム側になるのかなと
見てて思いました。

[190: 匿名さん]

コールセンター
手配なんかしないでしょう。
夜でもとりあえず話を聞いてくれるというだけだと思いますよ。夜、電話しても「明日、○×に電話してください」といわれるだけでしょう。
気になって営業に突っ込んでみたら案の定、モゴモゴ言ってはぐらかしていたましたから。

[191: 匿名さん]

となるとあんまりコールセンターを利用することはなさそうですね。。
手配がないということは、まぁどこに連絡したら良いかとか教えてくれる
いわば案内板のような使い道になるんですかね。

[192: 匿名さん]

手ぶらキーを採用ということで、すごく便利だと思います。
物理キーもついていますから、手ぶらキーが電池切れみたいになっても大丈夫なんですよね？
宅配ボックスもそれで開けられるのはうれしい。
番号を入れないといけないものは、なんだかんだで大変ですから…。

[193: 匿名さん]

このあたりはちょうど台地の上になるのでしょうか。直接基礎というのを売りにしています。
長い杭を打たなくて良い分、施工コストはかかりにくいから安くなるかなあと思ってんですが、
逆にそういう良い地盤だから土地代はかかるので
差し引きゼロくらいなんでしょうか。

[194: マンション掲示板さん]

はやくも2戸も中古売りが出ていますね。
どうしたんですかね？

[195: 買い替え検討中さん]

完売みたい

[196: マンション掲示板さん]

5720万と4890万円で中古でてますが
なかなか売れませんね。
どの住戸でしょう？

[197: マンション検討中さん]

5720の方売れたね。

[198: マンション掲示板さん]

まだ売れてないね。2件とも。

[199: マンション検討中さん]

また新しい部屋が売りに出てるね

[200: 買い替え検討中さん]

となりの新築苦戦しているのに、ここの中古売れてるんだね。

[201: 通りがかりさん]

立地良いし設備もいいから、買いたい人いくらでも見つかる場所だよ